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??9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2026年1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)仍處于深度調(diào)整過(guò)程中，但有幾點(diǎn)是積極的。從供給端看，庫(kù)存出清在進(jìn)一步加速，供求關(guān)系進(jìn)一步改善；從需求端來(lái)看，隨著房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)，商品房銷(xiāo)售額指標(biāo)明顯在持續(xù)改善。此外，此次統(tǒng)計(jì)局首次公布二手房的交易數(shù)據(jù)，其保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步說(shuō)明當(dāng)前在存量市場(chǎng)下，房地產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。

??總的來(lái)講，金九銀十階段重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷(xiāo)售不錯(cuò)，進(jìn)一步帶動(dòng)了購(gòu)房者市場(chǎng)信心。但另一方面，房地產(chǎn)三項(xiàng)新制度出臺(tái)，部分企業(yè)對(duì)后續(xù)土地購(gòu)置和投資產(chǎn)生畏懼心理，客觀上要求各地科學(xué)解讀政策和落實(shí)配套制度，在引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的過(guò)程中，要按照穩(wěn)妥有序、先立后破的原則推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資和銷(xiāo)售等工作的改革。

??1、開(kāi)發(fā)投資

??1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速為-19.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額指標(biāo)跌幅比較大，很重要的原因是拿地企業(yè)數(shù)量明顯偏少。但我們也要從幾個(gè)積極角度來(lái)看。第一，從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)講，城市更新背后帶來(lái)存量盤(pán)活新機(jī)會(huì)，理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需要從增量和存量關(guān)系角度進(jìn)行。第二，近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資與銷(xiāo)售制度出臺(tái)以后，投資端面臨壓力。不過(guò)梳理最近廣東江門(mén)、廣州南沙，以及福建廈門(mén)、泉州等幾個(gè)例子，總的來(lái)講，整個(gè)土地供應(yīng)方面還是以支持、優(yōu)惠為導(dǎo)向。從實(shí)際過(guò)程看，現(xiàn)房新項(xiàng)目在所有供地中的占比不會(huì)太高，預(yù)計(jì)不會(huì)超過(guò)10%，所以房企不用過(guò)多擔(dān)心，尤其是開(kāi)發(fā)貸會(huì)有緊密結(jié)合。從去年以來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資工作來(lái)看，尤其是在好房子項(xiàng)目入市的背景下，全國(guó)總的結(jié)構(gòu)性改革方向是正確的，好產(chǎn)品在市場(chǎng)上的認(rèn)可程度也是比較高的。

??2、新開(kāi)工

??1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比增速為-24.8%，該指標(biāo)跌幅相對(duì)較大，反映出市場(chǎng)仍在深度調(diào)整。開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)基本同步，因此跌幅也較大。在實(shí)際過(guò)程中，包括最近推進(jìn)的房地產(chǎn)三項(xiàng)制度，很多企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工提出了一些中肯建議。例如，更好落實(shí)“拿地即開(kāi)工”，在開(kāi)工中積極引入銀行保函制度來(lái)替換沉淀或墊付資金；有些地方鼓勵(lì)在推進(jìn)現(xiàn)房時(shí)積極減輕中間的稅費(fèi)成本；也包括希望在開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)貸要積極配合，以及樓棟建到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)能夠有比較優(yōu)惠的銷(xiāo)售政策?？偟膩?lái)說(shuō)，各地開(kāi)發(fā)環(huán)境也在進(jìn)一步優(yōu)化中。

??3、竣工

??1-8月份，全國(guó)房屋竣工面積同比增速為-23.7%，該指標(biāo)仍處于調(diào)整過(guò)程中。竣工指標(biāo)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，與這幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)的深度調(diào)整有關(guān)，因此不必過(guò)度擔(dān)憂?？傮w來(lái)看，隨著房地產(chǎn)三項(xiàng)制度的推進(jìn)，尤其是現(xiàn)房制度、主辦銀行制和項(xiàng)目公司制的推進(jìn)，資金后續(xù)分批管理將更加到位，對(duì)房屋竣工方面也會(huì)提出更高要求。此次三項(xiàng)制度中還提到了一些改革措施，比如房屋竣工備案以后，才會(huì)開(kāi)始發(fā)放銀行貸款，這也減輕了購(gòu)房者相應(yīng)的還貸壓力和顧慮。而且現(xiàn)在已經(jīng)有些新房項(xiàng)目提出：可以先認(rèn)購(gòu)，待后續(xù)兩年左右銀行貸款真正批下來(lái)才開(kāi)始還貸。這也從實(shí)踐中減輕了購(gòu)房者的壓力?？偟膩?lái)說(shuō)，房屋竣工背后，其實(shí)也體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的更好保護(hù)。

??4、商品房銷(xiāo)售

??1-8月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增速為-12.1%，該指標(biāo)仍處于調(diào)整過(guò)程中。銷(xiāo)售指標(biāo)也與部分需求分流到二手房交易市場(chǎng)有關(guān)。如果具體看新房銷(xiāo)售，其實(shí)也有一些亮點(diǎn)。首先，如最近“金九銀十”期間，很多新房項(xiàng)目，在有些地方賣(mài)得還不錯(cuò)。主要原因是去年住宅項(xiàng)目規(guī)范落地以來(lái)，這些好房子項(xiàng)目逐漸入市，產(chǎn)品力提升，購(gòu)房者認(rèn)可程度比較高。這和得房率比較高、小區(qū)的配套設(shè)施也不錯(cuò)等都有直接關(guān)聯(lián)。另外，現(xiàn)在認(rèn)購(gòu)二手房和新房方面都有寬裕的選擇空間，尤其是在購(gòu)房信貸政策比較寬松的情況下，有些購(gòu)房者也會(huì)從買(mǎi)二手房轉(zhuǎn)向買(mǎi)新房。另外，新房銷(xiāo)售背后有一個(gè)很重要的邏輯，就是總價(jià)要適中?？們r(jià)過(guò)高的項(xiàng)目去化壓力比較大，而總價(jià)比較合適的項(xiàng)目表現(xiàn)還是不錯(cuò)的。甚至像有些地方開(kāi)盤(pán)后還能出現(xiàn)日光盤(pán)，或者去化率達(dá)到75%的積極態(tài)勢(shì)。

??5、待售面積

??今年8月，待售面積指標(biāo)（即庫(kù)存指標(biāo)）繼續(xù)保持出清趨勢(shì)，同比下跌1.1%，這已是該指標(biāo)連續(xù)第六個(gè)月出現(xiàn)同比下降。待售面積跟供地量走勢(shì)一致，邏輯上相通。另外近期部分企業(yè)反饋的問(wèn)題：有些地方，比如廣東江門(mén)，要推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。但由于市面上很多項(xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房了，所以沒(méi)必要過(guò)度推現(xiàn)房。這反映了企業(yè)的顧慮，也側(cè)面反映出在實(shí)際推進(jìn)現(xiàn)房制度的過(guò)程中，可以重點(diǎn)關(guān)注周邊房源供應(yīng)量。如果周邊房源確實(shí)已經(jīng)比較多，那就不必刻意去推現(xiàn)房；如果周邊項(xiàng)目比較少，而且未來(lái)預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求也會(huì)拉起來(lái)，那此時(shí)逐漸推動(dòng)現(xiàn)房項(xiàng)目，或者說(shuō)現(xiàn)房和期房進(jìn)行結(jié)合，則會(huì)更加務(wù)實(shí)。

??6、二手房銷(xiāo)售

??此次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局首次公布二手房交易網(wǎng)簽面積這一指標(biāo)，其中有幾個(gè)很重要的含義。第一，充分說(shuō)明在觀察當(dāng)前房屋交易時(shí)，要將增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)。尤其要把二手房交易市場(chǎng)作為住房消費(fèi)中一個(gè)較大的子市場(chǎng)進(jìn)行分析。第二，從二手房交易的規(guī)模來(lái)看，達(dá)到了54923萬(wàn)平方米，絕對(duì)量比較高。而且對(duì)比新房項(xiàng)目，二手房交易已經(jīng)超過(guò)新房交易面積，兩者比例達(dá)到1.1（二手房面積/新房面積）。因此，二手房實(shí)際上已占據(jù)主導(dǎo)地位，在存量房時(shí)代下要求各地需重視二手房背后的配套政策和支持政策。第三，二手房1-8月份同比正增長(zhǎng)，增幅為10.6%，說(shuō)明當(dāng)前二手房數(shù)據(jù)保持積極活躍的態(tài)勢(shì)。隨著二手房交易的活躍，下一步要更好地促進(jìn)房屋置換需求釋放，更好帶動(dòng)置換鏈條的順暢。

??7、到位資金

??1-8月份，全國(guó)房企到位資金同比增速為-21.0%，降幅有所擴(kuò)大，反映出部分房企在資金端仍面臨一定風(fēng)險(xiǎn)或壓力。當(dāng)然我們了解到，當(dāng)前企業(yè)在資金方面也有一些積極變化。第一，隨著房地產(chǎn)三項(xiàng)制度落地，后續(xù)資金使用將更加規(guī)范。理解當(dāng)前改革，需要從資金規(guī)范的角度出發(fā)，其中也會(huì)涉及一些配套政策，比如開(kāi)發(fā)貸支持的力度有望進(jìn)一步加大，資金管理和使用模式也將進(jìn)一步優(yōu)化。第二，企業(yè)也應(yīng)注意到，當(dāng)前正經(jīng)歷增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)背后的模式和資金來(lái)源都有所不同，這就要求積極調(diào)整相關(guān)策略。此外，從今年整體情況看，部分企業(yè)在債務(wù)化解方面呈現(xiàn)積極表現(xiàn)，這與資產(chǎn)處置等也有一定關(guān)系。因此，從資金層面能看出，一些企業(yè)已經(jīng)在采取積極動(dòng)作。當(dāng)然總體而言，資金的改善最終仍要跟新房銷(xiāo)售掛鉤，這是最直接的，即需進(jìn)一步促進(jìn)金九銀十新房銷(xiāo)售市場(chǎng)的活躍。

??8、商品房銷(xiāo)售均價(jià)

??1-8月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9517元/平方米，同比漲幅為-0.9%。該指標(biāo)已連續(xù)六個(gè)月呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)，這是一個(gè)積極信號(hào)。該指標(biāo)對(duì)銷(xiāo)售額的影響非常積極?；蛘哒f(shuō)當(dāng)前銷(xiāo)售額指標(biāo)持續(xù)改善，與房?jī)r(jià)企穩(wěn)之間存在積極的相互作用。另外，房?jī)r(jià)企穩(wěn)對(duì)企業(yè)整體利潤(rùn)數(shù)據(jù)以及其他一些指標(biāo)也有改善作用。總的來(lái)說(shuō)，與全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)分析一樣，房?jī)r(jià)下跌空間有限，也進(jìn)一步促進(jìn)了市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)好。

??9、市場(chǎng)趨勢(shì)和策略

??今年前8個(gè)月，樓市的一些指標(biāo)仍處在深度調(diào)整過(guò)程中。因此，從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和止跌回穩(wěn)的角度來(lái)看，各地工作還不能松懈。另外，在此次數(shù)據(jù)的發(fā)布過(guò)程中，我國(guó)已經(jīng)在逐漸落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資和銷(xiāo)售三項(xiàng)新制度。這項(xiàng)工作總體上是按照穩(wěn)妥有序的方向推進(jìn)。市場(chǎng)上也應(yīng)把握好口徑，有序地從房企資金可承受能力、市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求以及其他角度進(jìn)行考量。但總的來(lái)講，從近期情況看，各地推的一些現(xiàn)房用地，將圍繞容積率比較低、地價(jià)成本可控，或者說(shuō)開(kāi)發(fā)壓力不會(huì)太大的角度進(jìn)行，即能夠平穩(wěn)有序地過(guò)渡，有力促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等工作有序推進(jìn)。建議各地要結(jié)合金九銀十的一些市場(chǎng)積極點(diǎn)，促進(jìn)需求釋放，從銷(xiāo)售端改變企業(yè)的資金狀況和促進(jìn)銷(xiāo)售工作。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)