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??全國(guó)重點(diǎn)15城房地產(chǎn)

??市場(chǎng)月報(bào)

??（2026年8月）

??核心摘要

??2026年8月，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在傳統(tǒng)淡季中延續(xù)調(diào)整：新房成交規(guī)模創(chuàng)3月以來新低、同比降幅明顯走擴(kuò)；二手房成交環(huán)比“四連降”、同比增幅連續(xù)三個(gè)月收窄但保持正增，仍占據(jù)成交的絕對(duì)主導(dǎo)地位。

??展望后市，8月末中央層面銷售制度與信貸管理新政的密集落地，以及北京、上海等地方層面政策的松綁，有望為“金九銀十”市場(chǎng)修復(fù)注入預(yù)期支撐，9月新房成交同比降幅有望收窄，二手房依托置換需求預(yù)計(jì)仍將保持高位運(yùn)行。

??PART  01

??整體綜述

??淡季效應(yīng)加深，

??一二手成交總量環(huán)比下降9.26%。

??2026年8月，重點(diǎn)14城住房市場(chǎng)（新建+二手）成交總量約1796.79萬平方米，環(huán)比下降9.26%，降幅較7月收窄2.96個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)1.70%。其中新建商品住宅成交533.37萬平方米，環(huán)比下降10.00%、同比下降7.65%；二手住宅成交1263.42萬平方米，環(huán)比下降8.95%、同比增長(zhǎng)6.23%?？偭客热跃S持正增長(zhǎng)，主要依賴二手房市場(chǎng)的韌性支撐。

??結(jié)構(gòu)層面，14城一二手住宅成交中，二手占比達(dá)70.32%，較7月（70.07%）再度提升0.25個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月站穩(wěn)七成以上，新房占比則降至29.68%。一二手“量縮分化”之下，需求向存量市場(chǎng)傾斜的趨勢(shì)未改。

??圖1  2025年1月-2026年8月全國(guó)重點(diǎn)14城新建與二手住宅成交面積走勢(shì)

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??14城范圍：北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、西安、武漢、天津、南京、蘇州、重慶、長(zhǎng)沙、佛山。

??PART  02

??新建商品住宅市場(chǎng)

??供應(yīng)環(huán)比回升3.2%，

??成交同比降幅擴(kuò)大至7.5%。

??1、整體供求：供應(yīng)低位回補(bǔ)、成交淡季縮量，供求比回升至0.70

??8月，15城新建商品住宅供應(yīng)環(huán)比小幅回升，成交則延續(xù)淡季回落，供求比邊際回升。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，當(dāng)月新增供應(yīng)386.63萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.24%，同比下降23.36%；成交550.70萬平方米，環(huán)比下降9.61%，同比下降7.53%，較上月擴(kuò)大6.99個(gè)百分點(diǎn)；供求比為0.70，較7月的0.61有所回升，但仍處于供小于求區(qū)間。

??供應(yīng)端的環(huán)比回升，主要受部分城市月末集中推盤帶動(dòng)：“金九銀十”臨近，房企取證推盤意愿邊際修復(fù)，北京、深圳、杭州、蘇州等城市供應(yīng)明顯放量，低基數(shù)下補(bǔ)推特征明顯。但從同比看，供應(yīng)仍大幅下降23.36%，“以銷定產(chǎn)”的策略取向未變。從累計(jì)數(shù)據(jù)看，2026年1-8月15城累計(jì)供應(yīng)約3605.95萬平方米，累計(jì)同比下降約23.8%，供應(yīng)縮量貫穿全年。

??成交端環(huán)比回落符合季節(jié)性規(guī)律。同比來看，8月新房成交降幅再度走闊至7.53%，顯示在供應(yīng)縮量與淡季需求走弱的雙重作用下，新房市場(chǎng)底部企穩(wěn)的基礎(chǔ)尚不牢固，成交的同比修復(fù)仍有反復(fù)。從累計(jì)數(shù)據(jù)看，1-8月15城累計(jì)成交5174.76萬平方米，累計(jì)同比下降12.5%，較1-7月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??價(jià)格方面，8月15城新建商品住宅成交均價(jià)29679元/平方米，環(huán)比下降1.60%，同比上漲10.92%。同比漲幅較7月小幅走闊。價(jià)格同比延續(xù)正增長(zhǎng)，一方面受去年同期成交結(jié)構(gòu)基數(shù)影響，另一方面當(dāng)月一線城市及重點(diǎn)二線城市核心地段中高端項(xiàng)目集中備案，對(duì)均價(jià)形成結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)。

??圖2 2025年1月-2026年8月全國(guó)重點(diǎn)15城新建商品住宅供求量?jī)r(jià)走勢(shì)

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計(jì)口徑：商品住宅，包含住宅、別墅、酒店式公寓。

??15城范圍：北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、西安、武漢、天津、南京、蘇州、重慶、合肥、長(zhǎng)沙、佛山。

??從城市維度看，8月15城新建商品住宅成交呈現(xiàn)明顯的規(guī)模分化特征。重慶以64.99萬平方米居首，成都（54.77萬㎡）、廣州（53.19萬㎡）緊隨其后，三城合計(jì)成交172.95萬平方米，占15城總量的31%左右。天津（52.52萬㎡）、上海（49.36萬㎡）成交規(guī)模同樣位居前列。其中廣州同環(huán)比雙增（環(huán)比+0.62%、同比+3.34%），上海環(huán)比大增30.74%、在一線城市中表現(xiàn)最為突出。

??圖3 2026年8月全國(guó)重點(diǎn)15城新建商品住宅供求量?jī)r(jià)表現(xiàn)

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??同比表現(xiàn)分化尤為顯著。15城中7城實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)：上海（+35.32%）、深圳（+30.24%）漲幅居前，武漢（+15.06%）、北京（+8.37%）等城市保持正增，市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)能相對(duì)較強(qiáng)。另一方面，長(zhǎng)沙同比大幅下降58.34%，市場(chǎng)調(diào)整壓力相對(duì)突出，成都（-28.39%）、杭州（-27.94%）降幅同樣較大。蘇州在去年同期基數(shù)抬升下本月由增轉(zhuǎn)降。

??環(huán)比來看，實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的城市由上月的3城擴(kuò)至6城，環(huán)比企穩(wěn)面有所擴(kuò)大，其中上海以30.74%的漲幅領(lǐng)漲。其余9城環(huán)比下降，其中西安（-33.64%）、蘇州（-29.36%）、成都（-29.02%）、深圳（-26.08%）降幅居前，淡季降溫的普遍性特征明顯。

??從量?jī)r(jià)格局看，北京成交均價(jià)56178元/平方米、上海74710元/平方米、深圳66779元/平方米，仍構(gòu)成價(jià)格第一梯隊(duì)。其中上?！傲可齼r(jià)降”，8月成交環(huán)比回升30.74%，均價(jià)環(huán)比回落11.47%，中端項(xiàng)目走量特征明顯；杭州（40363元/平方米）受成交結(jié)構(gòu)影響，均價(jià)同比上漲19.82%，但環(huán)比回落14.70%，月度波動(dòng)較大。環(huán)比維度，僅北京（+2.91%）、天津（+1.03%）、長(zhǎng)沙（+3.90%）3城均價(jià)呈現(xiàn)正增。

??表1 2026年8月全國(guó)重點(diǎn)15城新建商品住宅成交面積及變化（單位：萬平方米）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??2、成交結(jié)構(gòu)：90-130㎡占比升至52.44%，大戶型占比邊際回落

??8月，15城新建商品住宅成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“剛需回升、高端回落”的邊際變化——90-110㎡與110-130㎡兩個(gè)主力段位同步回升，而130㎡以上改善段位明顯回落。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，90㎡以下戶型成交套數(shù)占比19.39%，較7月提升0.48個(gè)百分點(diǎn)；90-110㎡占比27.27%，提升1.48個(gè)百分點(diǎn)，為各段位中升幅最大，并創(chuàng)2026年3月以來新高；110-130㎡占比25.17%，提升0.39個(gè)百分點(diǎn)；130-150㎡占比16.22%，下降1.29個(gè)百分點(diǎn)；150㎡以上占比11.96%，下降1.04個(gè)百分點(diǎn)。130㎡以上改善型產(chǎn)品合計(jì)占比28.18%，較7月的30.51%回落2.33個(gè)百分點(diǎn)，主要受本月高端項(xiàng)目推盤及備案節(jié)奏放緩影響。

??從更長(zhǎng)周期看，90-130㎡面積段仍是成交主力，8月合計(jì)占比52.44%，較去年同期（48.46%）提升3.98個(gè)百分點(diǎn)，主力地位進(jìn)一步鞏固。分結(jié)構(gòu)同比看，110-130㎡提升2.77個(gè)百分點(diǎn)、90-110㎡提升1.21個(gè)百分點(diǎn)、150㎡以上提升0.38個(gè)百分點(diǎn)，而90㎡以下則下降3.90個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，130㎡以上改善型產(chǎn)品合計(jì)占比28.18%，同比僅微降0.08個(gè)百分點(diǎn)、基本與去年持平——在90㎡以下占比同比大幅下降3.90個(gè)百分點(diǎn)的背景下，需求并未簡(jiǎn)單向大戶型外溢，而是集中沉淀在90-130㎡的“功能型改善”區(qū)間，總價(jià)約束仍是決定戶型選擇的核心變量。

??圖4 2025年1月-2026年8月全國(guó)重點(diǎn)15城新建商品住宅各面積段成交套數(shù)占比變化

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??分城市看，各面積段成交結(jié)構(gòu)差異較大，與城市能級(jí)、房?jī)r(jià)水平、供需結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。

??一線城市中，深圳90㎡以下占比高達(dá)44.97%，廣州為37.19%，北京為20.52%，反映出高房?jī)r(jià)城市剛需小戶型主導(dǎo)的特征；上海則以90-110㎡為絕對(duì)主力（43.94%），首改需求占優(yōu)，150㎡以上占比17.25%，高端需求保持一定體量；值得關(guān)注的是，南京8月90㎡以下占比大幅升至35.68%（7月為22.25%），剛需集中釋放特征明顯。

??強(qiáng)二線城市中，蘇州150㎡以上占比達(dá)29.24%，杭州為28.66%，高端改善需求占比顯著高于其他城市，與其高凈值人群集聚、改善型產(chǎn)品供應(yīng)充足有關(guān)；長(zhǎng)沙、西安則呈現(xiàn)明顯的大戶型偏好，長(zhǎng)沙130-150㎡占比35.04%、西安130-150㎡與150㎡以上合計(jì)占比43.90%，大戶型高性價(jià)比產(chǎn)品是當(dāng)?shù)厝セ闹髁?。相比之下，重慶（90-110㎡占31.09%、90㎡以下占24.20%）、天津（90-110㎡占32.10%）的結(jié)構(gòu)相對(duì)偏小，剛需與首置占比更高。

??表2 2026年8月全國(guó)重點(diǎn)15城新建商品住宅各面積成交套數(shù)占比

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??3、庫存去化：庫存環(huán)比四連降，去化周期22.6個(gè)月高位持平

??8月，15城新建商品住宅庫存總量繼續(xù)小幅回落，去化周期高位持平。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，截至8月末，15城新建商品住宅庫存面積15014.20萬平方米，環(huán)比下降0.71%，同比下降2.94%；受成交縮量影響，去化周期為22.6個(gè)月，環(huán)比持平，較去年同期（17.8個(gè)月）延長(zhǎng)4.8個(gè)月，庫存下行主要依賴供應(yīng)低位而非成交放量，供需兩弱格局下去化壓力仍存。

??圖5 2025年1月-2026年8月全國(guó)重點(diǎn)15城新建商品住宅庫存及去化周期變化

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??城市間去化分化依舊顯著。杭州（10.4個(gè)月）、重慶（11.3個(gè)月）、合肥（11.6個(gè)月）三城去化周期低于18個(gè)月警戒線，處于相對(duì)健康區(qū)間，其中重慶8月供求比僅0.13、合肥庫存規(guī)模224.54萬平方米為15城最低，供給收縮成效最為明顯；上海、天津、西安、深圳、長(zhǎng)沙、南京、武漢、廣州、蘇州等九城處于18-30個(gè)月的去化承壓區(qū)間；北京（30.5個(gè)月）、佛山（31.7個(gè)月）、成都（32.7個(gè)月）去化周期均超30個(gè)月，庫存沉淀問題較為突出。

??值得關(guān)注的是，成都8月成交面積仍居15城第二位，但其庫存規(guī)模達(dá)2323.12萬平方米，為15城之最，去化周期高達(dá)32.7個(gè)月，“高成交、高庫存”并存格局未見改善，供應(yīng)積壓壓力不容忽視。佛山庫存1072.90萬平方米、去化周期31.7個(gè)月，受產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入不及預(yù)期影響，需求支撐偏弱；北京庫存1161.15萬平方米、去化周期30.5個(gè)月，遠(yuǎn)郊區(qū)域庫存積壓仍是主要拖累。

??圖6 2026年8月全國(guó)重點(diǎn)15城新建商品住宅供求及去化交叉分析

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??注：氣泡大小代表庫存面積。

??4、項(xiàng)目表現(xiàn)：金額榜上海獨(dú)占6席，面積榜城市分布趨于均衡

??從成交面積TOP10項(xiàng)目來看，頭部項(xiàng)目城市分布較7月更趨均衡，京滬穗漢蓉津多點(diǎn)開花。北京北投和璟以2.89萬平方米居面積榜首位，成交均價(jià)40391元/平方米；上海華潤(rùn)澐啟濱江以2.77萬平方米位列第二，均價(jià)143210元/平方米，量?jī)r(jià)兼?zhèn)?；廣州綠城·藍(lán)灣半島、武漢邦泰悅九章、成都溪府鴻云分列三至五位，其中成都溪府鴻云均價(jià)僅5203元/平方米，剛需走量特征顯著。7月獨(dú)占面積榜3席的成都本月僅1席入圍，廣州以3席成為入圍最多的城市。

??表3 2026年8月全國(guó)重點(diǎn)15城新建商品住宅項(xiàng)目成交面積TOP10

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??成交金額TOP10則呈現(xiàn)極致的“核心城市高端改善”特征，上海獨(dú)占6席，深圳占2席，北京、杭州各占1席。榜首為上海華潤(rùn)澐啟濱江，成交金額39.66億元、均價(jià)143210元/平方米；安瀾上海（24.49億元，均價(jià)169681元/平方米）、森蘭綠城翡翠島（17.55億元）緊隨其后，上海高端盤形成霸榜格局。金額TOP10中，8席均價(jià)超12萬元/平方米，高凈值人群資產(chǎn)配置需求持續(xù)支撐核心城市高端市場(chǎng)的獨(dú)立行情；操盤主體仍以華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)等國(guó)央企及頭部房企為主，行業(yè)集中度持續(xù)抬升。

??表4 2026年8月全國(guó)重點(diǎn)15城新建商品住宅項(xiàng)目成交金額TOP10

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??面積榜與金額榜的反差進(jìn)一步拉大：面積TOP10合計(jì)成交25.47萬平方米、金額89.97億元，套均面積112.73平方米；金額TOP10合計(jì)成交14.35萬平方米、金額164.01億元，套均面積159.94平方米——后者以不足前者六成的面積，創(chuàng)造出接近兩倍的金額。這一對(duì)比折射出當(dāng)前市場(chǎng)的兩極分化：一方面，武漢、成都等城市依靠高性價(jià)比剛需項(xiàng)目維持成交規(guī)模，走量但價(jià)低；另一方面，上海、深圳依靠核心地段高端改善項(xiàng)目貢獻(xiàn)成交金額，價(jià)高但量少。

??PART  03

??存量商品住宅市場(chǎng)

??8月成交環(huán)比下降8.95%，

??同比增幅收窄至6.23%。

??1、成交總量：8月成交約1263萬平方米，同比連續(xù)五個(gè)月維持正增長(zhǎng)

??受8月傳統(tǒng)淡季及需求端景氣度回落影響，8月重點(diǎn)14城二手住宅合計(jì)成交面積1263.42萬平方米，環(huán)比下降8.95%，降幅較7月擴(kuò)大3.17個(gè)百分點(diǎn)；同比仍增長(zhǎng)6.23%，但增幅較7月收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第三個(gè)月收窄。1-8月累計(jì)成交11021.81萬平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)5.8%，量級(jí)與增速均顯著領(lǐng)先新房。

??從量能走勢(shì)看，二手房成交自4月沖高至1663.97萬平方米后逐月回落，5-8月連續(xù)四個(gè)月環(huán)比走低，但整體仍維持在1200萬平方米以上的相對(duì)高位，約為15城新房的2.3倍，存量市場(chǎng)主導(dǎo)地位穩(wěn)固。8月環(huán)比降幅擴(kuò)大，與新房市場(chǎng)同步走弱，反映整體需求端景氣度邊際回落，而非二手房單獨(dú)承壓。

??圖7 2025年1月-2026年8月全國(guó)重點(diǎn)14城二手房成交面積變化

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??2、城市表現(xiàn)：滬蓉京規(guī)模居前，蘇州同比漲幅領(lǐng)跑

??分城市看，成交規(guī)模上，上海以175.21萬平方米居首位，成都以148.16萬平方米緊隨其后，北京（125.10萬㎡），天津（111.32萬㎡）同樣維持100萬平方米以上規(guī)模，形成“滬蓉京津”四大高地。重慶（90.56萬㎡）、西安（84.98萬㎡）緊隨其后，規(guī)模梯隊(duì)整體穩(wěn)固。

??同比表現(xiàn)方面，14城中10城實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。蘇州以50.10%的同比漲幅位居首位，其次為南京（+21.41%）、天津（+19.56%）、上海（+16.28%）、西安（+10.91%）等，增幅在10%以上，市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)能較強(qiáng)；杭州（-19.61%）、長(zhǎng)沙（-8.01%）、重慶（-7.05%）、武漢（-2.26%）4城同比下降，其中杭州同環(huán)比雙降，1-8月累計(jì)同比下降8.04%，是14城中累計(jì)表現(xiàn)最弱的城市。

??環(huán)比來看，僅上海（+0.12%）實(shí)現(xiàn)環(huán)比微增，其余13城均環(huán)比下降，其中杭州（-24.38%）、佛山（-17.72%）、重慶（-16.49%）、成都（-13.38%）等城市降幅居前，蘇州（-4.87%）、北京（-3.39%）、廣州（-2.01%）、南京（-1.23%）降幅控制在5%以內(nèi)，調(diào)整相對(duì)溫和。

??表5 2026年8月全國(guó)重點(diǎn)14城二手房成交面積變化（單位：萬平方米）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??PART  04

??后市展望

??淡季向“金九銀十”過渡，

??新房成交有望環(huán)比企穩(wěn)。

??進(jìn)入9月，“金九銀十”傳統(tǒng)旺季來臨，供應(yīng)端在房企沖刺三季度業(yè)績(jī)的推動(dòng)下有望溫和放量，新房成交或受推盤節(jié)奏與政策預(yù)期影響邊際修復(fù)，但修復(fù)幅度仍取決于需求端信心的實(shí)質(zhì)改善；二手房依托置換需求預(yù)計(jì)仍將保持高位運(yùn)行，但環(huán)比或延續(xù)小幅回落。整體看，“二手強(qiáng)、新房弱”的格局短期難以逆轉(zhuǎn)，置換鏈條對(duì)新房改善市場(chǎng)形成持續(xù)支撐。

??供應(yīng)端有望季節(jié)性回升，但縮量基調(diào)難改。隨著“金九”推盤窗口開啟，房企推盤意愿預(yù)計(jì)邊際改善，上海、杭州、蘇州等已有集中供地轉(zhuǎn)化的城市供應(yīng)放量確定性較高。但在銷售承壓、資金面偏緊的背景下，房企“以銷定產(chǎn)”策略仍將延續(xù)，預(yù)計(jì)供應(yīng)同比仍將維持負(fù)增長(zhǎng)，供求比有望保持在0.6-0.8區(qū)間，供小于求格局對(duì)庫存去化形成一定支撐。

??新房成交有望環(huán)比修復(fù)，同比降幅趨于收窄。8月新房成交同比降幅走闊至7.53%，主要受淡季與供應(yīng)縮量的疊加影響。進(jìn)入9月，隨著供應(yīng)放量與去年同期基數(shù)走低，疊加“金九銀十”旺季及8月末新政預(yù)期發(fā)酵，9月新房成交環(huán)比有望回穩(wěn)，同比降幅或邊際收窄。

??城市分化延續(xù)，核心一線與高能級(jí)二線城市相對(duì)韌性。上海、北京、廣州等同比正增長(zhǎng)城市市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)能較強(qiáng)，高端改善需求仍有支撐；而成都、佛山等庫存高企、去化周期超30個(gè)月的城市，供應(yīng)縮量與需求調(diào)整或仍將延續(xù)，市場(chǎng)出清壓力較大。

??二手房市場(chǎng)韌性仍存，但動(dòng)能或邊際減弱。二手房市場(chǎng)同比已連續(xù)五個(gè)月正增長(zhǎng)，但8月環(huán)比降幅有所擴(kuò)大，市場(chǎng)動(dòng)能有所減弱。預(yù)計(jì)9月二手房成交環(huán)比有望隨旺季小幅回穩(wěn)，同比增幅或收窄至5%左右，存量市場(chǎng)主導(dǎo)地位不改。