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??9月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新一期70城二手房價(jià)格指數(shù)。二手房市場呈現(xiàn)“跌幅收窄、但買方主導(dǎo)”的特征。第一，環(huán)同比指標(biāo)總體保持改善態(tài)勢，尤其是同比跌幅進(jìn)一步收窄，這與新房市場邏輯一致，意味著市場正進(jìn)入下跌空間收窄的積極通道。第二，各城市二手房房價(jià)上漲數(shù)量仍然偏少，說明當(dāng)前二手房市場主要還是買方市場。盡管市場上有“房東想漲價(jià)，購房者想降價(jià)”的博弈，但實(shí)際交易中二手房潛在供應(yīng)量還是偏多，客觀上使得二手房價(jià)格上漲空間并不充分。建議各地交易要立足市場供求真實(shí)狀況，減少各種扯皮和博弈，積極促進(jìn)成交和簽約。

??1、房價(jià)指數(shù)

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，2026年8月份全國70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-5.1%。從8月二手房價(jià)格同環(huán)比指標(biāo)看，環(huán)比跌幅有微弱擴(kuò)大，但同比指標(biāo)持續(xù)收窄。自今年4月以來，同比跌幅已連續(xù)五個(gè)月收窄。由此看，短期市場仍有一個(gè)降價(jià)過程；但從同比指標(biāo)看，價(jià)格出清現(xiàn)象越來越明顯，即二手房價(jià)格已開始進(jìn)入難以進(jìn)一步下降的新階段。市場對當(dāng)前價(jià)格水平的認(rèn)可程度變高，入市積極性也在增加。

??2、城市分類

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，8月份一二三線城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為0.1%、-0.3%和-0.4%，同比漲幅則為-2.7%、-4.9%和-5.6%。一線城市二手房已經(jīng)連續(xù)六個(gè)月保持環(huán)比上漲，信號意義明顯。最近一線城市甚至出現(xiàn)了一些優(yōu)質(zhì)二手房房源被迅速搶光的情況，這與部分二手房的地段和房源品質(zhì)較好有關(guān)。整體來看，其基本呈現(xiàn)“二八開”格局，即20%的二手房比較暢銷，剩下80%則還需要依賴價(jià)格方面的磨合和博弈過程。另外一個(gè)很關(guān)鍵的點(diǎn)是，各線城市的同比跌幅都已經(jīng)在收窄。實(shí)際上，各線城市二手房價(jià)格調(diào)整都比較深度，所以調(diào)整到現(xiàn)在，基本上其價(jià)格虛高的問題已經(jīng)解決。而且價(jià)格進(jìn)一步下跌的可能性或空間也比較小，基本上已進(jìn)入到持續(xù)止跌的過程。

??3、城市數(shù)量

??8月份，70個(gè)城市中二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有3個(gè)，較前期統(tǒng)計(jì)的5個(gè)減少兩個(gè)。這說明在更多城市中，二手房仍是以價(jià)換量的模式，或者說價(jià)格方面仍有議價(jià)空間。當(dāng)前市場上存在這樣一個(gè)問題：第一，有些城市出現(xiàn)了僵局，房東想漲價(jià)，購房者想降價(jià)，形成拉鋸戰(zhàn)。但從邏輯上講，現(xiàn)在整個(gè)二手房市場總的房源其實(shí)還是偏多，其會(huì)限制價(jià)格上漲。第二，有部分購房者會(huì)放棄二手房，轉(zhuǎn)而購買新房，尤其是新房產(chǎn)品力在提升。這會(huì)導(dǎo)致二手房客戶減少。這對大家理解價(jià)格情況、定價(jià)策略和實(shí)際交易價(jià)格等，應(yīng)該有一些啟示。

??4、城市排行

??從二手房價(jià)格的環(huán)比上漲情況來看，主要還是上海和深圳這幾個(gè)城市表現(xiàn)明顯。其背后的邏輯也比較清晰：在二手房方面，總體來講上漲的主要是核心城市。因?yàn)橄拶彿潘?、學(xué)區(qū)房認(rèn)購以及租售比等因素，其二手房交易表現(xiàn)不錯(cuò)，部分甚至比較堅(jiān)挺。包括近期看到的一些實(shí)際案例顯示，一些房源不錯(cuò)、外立面也不錯(cuò)的二手房小區(qū)，或者比較高檔的二手房項(xiàng)目，從地段角度來講，依然有積極認(rèn)購情況。但另一方面，隨著金九銀十新盤項(xiàng)目的入市和產(chǎn)品力的提升，其客觀上也分流了一部分潛在的二手房認(rèn)購需求。

??5、市場趨勢

??從8月份二手房價(jià)格指數(shù)來看，其價(jià)格基本進(jìn)入了一個(gè)下跌空間逐漸收窄的新過程，這說明市場持續(xù)調(diào)整下價(jià)格基本上已企穩(wěn)。在實(shí)際購房過程中，有幾點(diǎn)建議可供參考。第一，總體來看，二手房供應(yīng)壓力雖然有所緩解，但絕對沒有出現(xiàn)大掉頭和大逆轉(zhuǎn)的情況，所以價(jià)格層面依然有議價(jià)或討價(jià)還價(jià)空間。第二，要區(qū)別不同的房源。對于地段好、學(xué)區(qū)好，或者小區(qū)品質(zhì)不錯(cuò)的二手房，房東肯定不會(huì)再松動(dòng)價(jià)格，而且也不排除其他購房者會(huì)“搶”房源，即交易速度是比較快的。第三，最近因?yàn)楦鞣N房地產(chǎn)政策消息，很多購房者開始從觀望轉(zhuǎn)向急切或焦慮。這個(gè)時(shí)候要注意，在買一些老破小的二手房過程中，要防范各類糾紛和扯皮。比如房屋交付以后漏水問題、違規(guī)改造承重墻等。對于金九銀十過程中房源品質(zhì)不太好的老破小交易，尤其要關(guān)注潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)