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??研究視點(diǎn)

??2025年全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模同比下降10%，供給側(cè)延續(xù)縮量調(diào)整，成交規(guī)模再創(chuàng)2010年后新低。邁入2026年，國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃緊扣“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”核心導(dǎo)向，在2025年調(diào)控基礎(chǔ)上縱深推進(jìn)。一季度土地市場(chǎng)落地成效已顯現(xiàn)鮮明特征：全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建面、金額同比分別下降20%、39%，呈現(xiàn)總量縮量、質(zhì)效提升態(tài)勢(shì)；廣州馬場(chǎng)、杭州城東新城等核心優(yōu)質(zhì)地塊高熱成交，存量閑置土地收儲(chǔ)有序推進(jìn)，資金向核心城市集聚，房企投資持續(xù)聚焦核心板塊。

??本專題立足市場(chǎng)供求現(xiàn)狀，結(jié)合2026年供地計(jì)劃制定邏輯、核心特征及一季度落地實(shí)效，全面剖析2026年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)的規(guī)模變化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、節(jié)奏調(diào)控與存量轉(zhuǎn)型路徑，研判供地策略對(duì)土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)供求關(guān)系及行業(yè)發(fā)展新模式的驅(qū)動(dòng)效應(yīng)，為市場(chǎng)參與方提供權(quán)威參考。本文核心研究結(jié)論如下：

??1.地方財(cái)政結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，土地財(cái)政依賴度下降為供地調(diào)整提供支撐。2026年地方土地出讓收入占政府性基金預(yù)算比重降至49%，中央轉(zhuǎn)移支付與專項(xiàng)債務(wù)收入形成穩(wěn)定補(bǔ)充，地方供地決策逐步擺脫財(cái)政訴求束縛，更貼合市場(chǎng)真實(shí)運(yùn)行規(guī)律。

??2.中央多部門政策協(xié)同發(fā)力，供地模式全面轉(zhuǎn)向存量盤活與集約發(fā)展。2026年一季度自然資源部聯(lián)合多部門出臺(tái)系列政策，明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，嚴(yán)控城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界無(wú)序擴(kuò)張，從存量挖潛、邊界管控、增存掛鉤、實(shí)踐指引四維度形成政策合力，確立供地轉(zhuǎn)型核心方向。

??3.2026年宅地供應(yīng)計(jì)劃同比再降21%，連續(xù)三年保持兩成左右收縮幅度。一季度全國(guó)宅地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模同比下降21%，供應(yīng)總量降至1.4億平方米，發(fā)布計(jì)劃的城市數(shù)量回落至524個(gè)，雙雙創(chuàng)下近五年新低，供地口徑聚焦住宅用地單一品類，調(diào)控精準(zhǔn)度顯著提升。

??4.供地層級(jí)分化鮮明，市本級(jí)縮量力度顯著高于代管縣市。市本級(jí)宅地計(jì)劃供應(yīng)同比下降25%，代管縣市降幅僅18%；商品住宅用地市本級(jí)降幅19%、縣市降幅13%，核心城區(qū)減量力度遠(yuǎn)大于縣域，貼合市場(chǎng)去庫(kù)存核心需求。

??5.各能級(jí)城市供地精準(zhǔn)分化，一二線控總量、三四線市本級(jí)深度調(diào)整。一線城市宅地供應(yīng)同比下降25%，商品宅地微增2%保障核心供給；二線市本級(jí)降幅22%，三四線市本級(jí)降幅達(dá)26%，形成高能級(jí)強(qiáng)縮量、低能級(jí)緩調(diào)整的差異化格局。

??6.頭部供地城市數(shù)量縮減，核心城市全面執(zhí)行縮量調(diào)控。供地規(guī)模超200公頃的頭部城市由2025年的15個(gè)縮減至10個(gè)，北京、上海、杭州等核心城市供地大幅縮量，僅廣州小幅微調(diào)，供地資源配置更趨精準(zhǔn)高效。

??7.一季度土拍熱度溫和回升，市場(chǎng)競(jìng)拍回歸理性。2026年一季度全國(guó)土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率4.6%，核心優(yōu)質(zhì)地塊點(diǎn)狀高熱，高總價(jià)地塊平均溢價(jià)率降至3%，一二線城更、舊改地塊以底價(jià)成交為主流，房企拿地預(yù)期更穩(wěn)定、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)更可控。

??8.供地節(jié)奏審慎平緩，低密宅地成為供給主流。2026年一季度全國(guó)供地僅完成全年計(jì)劃的7%，整體遵循“存量?jī)?yōu)先、以需定供”原則；全國(guó)供地平均容積率1.95，低密宅地供給精準(zhǔn)匹配市場(chǎng)改善型居住需求，推動(dòng)住宅供給提質(zhì)升級(jí)。

??01

      市場(chǎng)、財(cái)政、政策協(xié)同發(fā)力，奠定2026供地計(jì)劃調(diào)控基調(diào)

??2026年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃的制定，根植于當(dāng)前土地市場(chǎng)深度調(diào)整、財(cái)政結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化、供地模式轉(zhuǎn)型加速的綜合大背景。從市場(chǎng)維度看，土地成交規(guī)模較商品房更早、更劇烈的收縮，已有效緩解行業(yè)庫(kù)存壓力，供需匹配度顯著提升；從財(cái)政維度看，土地財(cái)政依賴度低位運(yùn)行，中央轉(zhuǎn)移支付與專項(xiàng)債為供地策略調(diào)整提供了堅(jiān)實(shí)支撐；從政策維度看，自然資源部牽頭多部門密集出臺(tái)系列核心政策，從存量挖潛、邊界管控、指標(biāo)約束到實(shí)踐指引多維度發(fā)力，共同推動(dòng)供地模式從增量擴(kuò)張向存量盤活、集約高效轉(zhuǎn)變，為2026年供地計(jì)劃劃定了核心轉(zhuǎn)型方向。

??1.土地端控量調(diào)整較商品房更早、更加劇烈，為行業(yè)企穩(wěn)提供底層支撐

??結(jié)合近6年調(diào)整大周期的規(guī)模數(shù)據(jù)來(lái)看，土地端的調(diào)整不僅早于商品房端，收縮幅度也更為顯著。為了避免供地節(jié)奏和商品房成交節(jié)奏不同、二者成交統(tǒng)計(jì)時(shí)間不統(tǒng)一等問(wèn)題帶來(lái)的影響，我們采用近一年的成交規(guī)模來(lái)做對(duì)比分析:2020年為土地成交峰值期，土地成交建面最高達(dá)29億㎡，到了2026年一季度末，近一年土地成交已降至9.7億㎡，僅為峰值的33.5%；商品房成交峰值出現(xiàn)在2021年6月，近一年成交面積最高達(dá)19.5億㎡，2026年3月降至8.7億㎡，為峰值的44.6%，土地成交降幅較商品房高出11個(gè)百分點(diǎn)。

??從土地成交與商品房成交的比值來(lái)看，2020年該比值普遍維持在1.6左右，土地供應(yīng)顯著大于市場(chǎng)需求，而隨著土地端持續(xù)深度調(diào)整，這一比值逐步回落，2025年一季度末降至1.2倍左右，2026年一季度末進(jìn)一步下降至1.1倍左右，考慮到土地供應(yīng)中的不可售部分及合理的尾盤占比，在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)達(dá)成了一二級(jí)市場(chǎng)供小于求的調(diào)控目標(biāo)。這種更早、更劇烈的土地端控量調(diào)整，有效減少了未來(lái)市場(chǎng)的新增供應(yīng)壓力，緩解了行業(yè)庫(kù)存積壓困境，為房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升筑牢了供給端基礎(chǔ)，也為2026年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃的制定提供了明確的市場(chǎng)依據(jù)。

??2.財(cái)政結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，土地財(cái)政低依賴支撐供地策略調(diào)整

??據(jù)2026年財(cái)政部預(yù)算報(bào)告，2026年地方政府性基金預(yù)算收入總量為10.84萬(wàn)億元，其中49%來(lái)自于土地出讓收入部分，占比較2025年下降1個(gè)百分點(diǎn)：預(yù)算本級(jí)收入5.26萬(wàn)億元，下降8.2%。自2022年以來(lái)，地方政府性基金本級(jí)收入已經(jīng)連續(xù)四年下滑，結(jié)合2026年一季度土地市場(chǎng)交易規(guī)模走勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)2026年地方土地出讓收入大概率延續(xù)下降。

??而“確定性”更強(qiáng)的另一半地方基金收入，來(lái)自中央轉(zhuǎn)移支付和專項(xiàng)債務(wù)收入，2026年中央政府性基金預(yù)算對(duì)地方轉(zhuǎn)移支付收入1.2萬(wàn)億元，較上年減少885億元，地方政府專項(xiàng)債務(wù)收入4.4萬(wàn)億元，較上年持平。

??從中央轉(zhuǎn)移支付保障性安居工程補(bǔ)助資金動(dòng)向來(lái)看，2026年提前下達(dá)規(guī)模延續(xù)2025年高位。中央轉(zhuǎn)移支付保障性安居資金的正式年度發(fā)布計(jì)劃一般會(huì)在每年的4月中旬發(fā)布，其中一部分會(huì)在發(fā)布前提前下達(dá)。2025年四季度相關(guān)文件顯示，2026年已經(jīng)提前下達(dá)補(bǔ)助566億元，與2025年持平，僅次于疫情防控放開(kāi)的2023年。就區(qū)域投向來(lái)看，四川、湖北、廣東分列前三，分別獲得分配資金54.3、47.7和39.9億元。

??得益于中央轉(zhuǎn)移支付和專項(xiàng)債規(guī)模的延續(xù)，2026年地方政府對(duì)于土地出讓收入的依賴度持續(xù)下降，再加之存量用地盤活的推進(jìn)，預(yù)計(jì)2026年商品房成交規(guī)模將延續(xù)下行。

??02

       2026宅地供應(yīng)計(jì)劃同比再降21%，延續(xù)控增量促供求平衡

??2026年一季度，全國(guó)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃在市場(chǎng)調(diào)整、財(cái)政優(yōu)化與政策導(dǎo)向的共同作用下，持續(xù)深化控增量調(diào)控主線。根據(jù)可比城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，2026年一季度全國(guó)宅地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模同比下降21%，連續(xù)三年保持兩成左右的收縮幅度，供地端收緊節(jié)奏穩(wěn)定延續(xù)。各能級(jí)城市供地呈現(xiàn)明顯層級(jí)分化，市本級(jí)縮量力度顯著高于代管縣市，商品住宅用地同步優(yōu)化結(jié)構(gòu)；保障房用地占比穩(wěn)步回落，以存量盤活替代新增供給的模式加快落地，整體供地策略持續(xù)貼合市場(chǎng)真實(shí)需求，全力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系走向平衡。

??1.2026年地方單獨(dú)發(fā)布宅地供應(yīng)計(jì)劃，一季度發(fā)布城市數(shù)量顯著回落

??2026年一季度，全國(guó)地方供地計(jì)劃發(fā)布呈現(xiàn)出發(fā)布口徑精簡(jiǎn)、城市數(shù)量回落、規(guī)模再度收縮的特征，與往年相比出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化，既源于發(fā)布規(guī)則的主動(dòng)調(diào)整，也契合年度規(guī)劃與市場(chǎng)周期的雙重要求，成為今年供地管理精細(xì)化的直接體現(xiàn)。

??與以往將商業(yè)、交通、公共設(shè)施等全品類建設(shè)用地打包發(fā)布不同，2026年一季度，各地在土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布的供應(yīng)計(jì)劃，僅聚焦住宅用地單一品類，并無(wú)非宅類用地信息。這一調(diào)整讓供地計(jì)劃更聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)核心環(huán)節(jié)，也讓統(tǒng)計(jì)口徑更貼合當(dāng)前“控總量、優(yōu)結(jié)構(gòu)、保民生”的供地導(dǎo)向，是地方供地管理從寬泛統(tǒng)籌向精準(zhǔn)施策的重要轉(zhuǎn)變。

??從近五年一季度發(fā)布數(shù)據(jù)來(lái)看，2026年成為供地計(jì)劃發(fā)布的階段性低點(diǎn)。2022年一季度有556個(gè)城市發(fā)布宅地計(jì)劃，供應(yīng)規(guī)模4.4億平方米；2023年發(fā)布城市增至714個(gè)，規(guī)?；芈渲?.8億平方米；2024年同步收縮至492城、2.0億平方米；2025年出現(xiàn)短期反彈，772個(gè)城市發(fā)布、規(guī)?；厣?.9億平方米；而2026年一季度僅524個(gè)城市發(fā)布計(jì)劃，供應(yīng)規(guī)模大幅降至1.4億平方米，城市數(shù)量較2025年減少248個(gè)，供應(yīng)規(guī)模近乎腰斬，雙雙創(chuàng)下近五年最低值。

??2026年初供地計(jì)劃發(fā)布節(jié)奏放緩、內(nèi)容聚焦，具備明確的客觀支撐。一方面2026年春節(jié)時(shí)間偏晚，一季度有效工作周期被壓縮，前期籌備工作整體后移；另一方面作為“十五五”開(kāi)局之年，各地需緊扣中長(zhǎng)期國(guó)土空間規(guī)劃、城市發(fā)展定位重新核定供地規(guī)模與節(jié)奏，計(jì)劃編制需銜接頂層設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌存量盤活與新增管控，流程更嚴(yán)謹(jǐn)、周期更長(zhǎng)。

??整體而言，2026年一季度供地計(jì)劃發(fā)布的變化，是口徑優(yōu)化、規(guī)劃銜接、周期適配共同作用的結(jié)果，也預(yù)示著全年宅地供應(yīng)將朝著更精準(zhǔn)、更集約、更貼合市場(chǎng)實(shí)際的方向推進(jìn)。

??2.宅地供應(yīng)計(jì)劃連續(xù)三年同比下降二成，市本級(jí)商品住宅平均降幅達(dá)到31%

??依托477個(gè)有可比公告的城市統(tǒng)計(jì)1，全國(guó)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模延續(xù)收縮態(tài)勢(shì)，整體同比下降21%，較2025年一季度高出2個(gè)百分點(diǎn)，意味著全國(guó)各地供地端嚴(yán)控增量的調(diào)控方向未變，供地規(guī)模收緊的節(jié)奏保持穩(wěn)定，控增量供地方針得到持續(xù)落地。

??從供應(yīng)層級(jí)的區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，市本級(jí)與代管縣市呈現(xiàn)差異化縮量特征。市本級(jí)縮量更為顯著，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)6401公頃，同比降幅達(dá)到25%，降幅突破20%；代管縣市降幅相對(duì)平緩，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)7488公頃，同比下降18%。這一差異主要源于前期代管縣市供地規(guī)模已調(diào)整至較低水平，進(jìn)一步收縮的空間有限，因此降幅小于市本級(jí)。在本次公布供地計(jì)劃的424個(gè)縣市地區(qū)中，其中20個(gè)地區(qū)宅地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模不足1公頃，更有49個(gè)地區(qū)宅地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模為0。

??從商品住宅用地的細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，層級(jí)間的分化進(jìn)一步顯現(xiàn)。市本級(jí)商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)5231公頃，同比下降19%，核心城區(qū)商品宅地減量調(diào)控持續(xù)推進(jìn)；縣市商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)6906公頃，同比降幅收窄至13%，縣域商品宅地供應(yīng)調(diào)整相對(duì)溫和，與市本級(jí)的縮量節(jié)奏形成清晰對(duì)比。

??整體而言，2026年一季度全國(guó)宅地計(jì)劃供應(yīng)21%的同比降幅，印證了供地端控增量的連續(xù)性，市本級(jí)主動(dòng)大幅減量、縣域穩(wěn)步收縮的供應(yīng)格局，既貼合市場(chǎng)去庫(kù)存需求，也讓供地結(jié)構(gòu)優(yōu)化持續(xù)推進(jìn)。

??03

       多數(shù)城市審慎優(yōu)化宅地供應(yīng)，因城施策適配市場(chǎng)供需

??從各地供地計(jì)劃變動(dòng)差異來(lái)看，61%的城市供地計(jì)劃同比下降，僅9%的城市供應(yīng)增幅超過(guò)10公頃；供地規(guī)模超200公頃的頭部城市由2025年的15個(gè)縮減至10個(gè)。本章圍繞供地漲跌分布、規(guī)模前列城市、深度縮量城市及逆勢(shì)增供城市四大維度展開(kāi)分析，結(jié)合各地市場(chǎng)現(xiàn)狀與區(qū)域發(fā)展需求，拆解不同類型城市的供地調(diào)整邏輯，直觀呈現(xiàn)因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控下宅地供應(yīng)與市場(chǎng)供需相適配的運(yùn)行特征。

??1.超六成城市供地計(jì)劃收縮，明顯增長(zhǎng)城市占比不足一成

??基于477個(gè)有同比數(shù)據(jù)城市的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，全國(guó)城市供地計(jì)劃呈現(xiàn)高度統(tǒng)一的收縮態(tài)勢(shì)，漲跌分布集中且特征鮮明，大部分城市計(jì)劃供應(yīng)規(guī)?？s量、部分城市小幅增長(zhǎng)、明顯增長(zhǎng)城市占比極低，與全國(guó)控增量、促供求平衡的供地調(diào)控導(dǎo)向完全契合。

??從整體漲跌結(jié)構(gòu)來(lái)看，477個(gè)樣本城市中，供地計(jì)劃同比下降的城市達(dá)293個(gè)，占比61%；增長(zhǎng)規(guī)模低于10公頃的城市142個(gè)，占比30%；僅42個(gè)城市增長(zhǎng)超10公頃，占比9%。從細(xì)分區(qū)間分布觀察，降幅處于[-10,0)公頃的城市數(shù)量最多，達(dá)到173個(gè)、占比36%，構(gòu)成本輪供地收縮的主力區(qū)間；降幅超過(guò)100公頃的城市僅8個(gè)，占比2%；增長(zhǎng)規(guī)模超50公頃的城市僅有5個(gè)，占比1%，全國(guó)范圍內(nèi)并未出現(xiàn)大規(guī)模集中增供的現(xiàn)象，供地收縮具備普遍性。

??從典型城市表現(xiàn)來(lái)看，供地大幅收縮的城市中，不少為能級(jí)較高、市場(chǎng)調(diào)整更充分的區(qū)域。烏魯木齊市本級(jí)供地計(jì)劃從330公頃降至160公頃，降幅達(dá)52%，與其2026年住房發(fā)展計(jì)劃中“存量挖潛、精準(zhǔn)供地、嚴(yán)控增量”的思路高度匹配，當(dāng)?shù)赝ㄟ^(guò)盤活存量用地、推進(jìn)城市更新替代新增宅地投放，同步落實(shí)去庫(kù)存與穩(wěn)市場(chǎng)目標(biāo)；杭州市本級(jí)供地計(jì)劃縮減201.07公頃，降幅39%，核心是為化解庫(kù)存壓力、嚴(yán)格執(zhí)行商品住宅去化周期與用地供應(yīng)掛鉤機(jī)制；上海供地計(jì)劃減少140公頃，降幅27%，持續(xù)推進(jìn)存量盤活、集約高效供地，嚴(yán)控新增商品住宅用地規(guī)模。

??供地增長(zhǎng)城市以三四線縣市為主，霍爾果斯、禹州、扎賚特旗等多因區(qū)域發(fā)展需求、庫(kù)存去化處于合理區(qū)間實(shí)現(xiàn)短期增加供應(yīng)，銀川作為二線城市適度補(bǔ)量，均屬于局部結(jié)構(gòu)性調(diào)整，并未改變?nèi)珖?guó)供地收縮的主基調(diào)。整體而言，2026年一季度城市供地計(jì)劃的漲跌分布，既體現(xiàn)了全國(guó)供地調(diào)控的統(tǒng)一性，也反映出城市因城施策的精細(xì)化水平，普降格局穩(wěn)固，增供僅為個(gè)案，供地端持續(xù)貼合市場(chǎng)真實(shí)需求，為行業(yè)企穩(wěn)筑牢供給基礎(chǔ)。

??2.僅10市計(jì)劃供應(yīng)宅地超200公頃，多為一二線市本級(jí)、且普遍縮量

??2026年一季度，在477個(gè)樣本城市中，計(jì)劃供應(yīng)住宅用地規(guī)模超200公頃的城市僅10個(gè)，較2025年同期的15個(gè)明顯減少，全國(guó)宅地供應(yīng)頭部城市數(shù)量進(jìn)一步收縮，整體延續(xù)嚴(yán)控增量的調(diào)控導(dǎo)向，且頭部城市供地結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

??從供地規(guī)模超200公頃的城市構(gòu)成來(lái)看，一線、二線及三四線市本級(jí)占據(jù)主導(dǎo)，且此類城市普遍呈現(xiàn)供地規(guī)模同比下降態(tài)勢(shì)。一線城市中，北京市本級(jí)供地規(guī)模從1015公頃降至550公頃2，降幅達(dá)46%，上海市本級(jí)同比下降27%，僅廣州市本級(jí)小幅增長(zhǎng)3%，核心一線城市持續(xù)收緊宅地供應(yīng)總量，聚焦存量盤活與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。二線城市成都、杭州、石家莊、長(zhǎng)春均出現(xiàn)不同程度縮量，其中杭州市本級(jí)降幅達(dá)39%，供地規(guī)?；芈渲?16.2公頃，成都、石家莊、長(zhǎng)春降幅在7%-9%之間，以溫和縮量匹配市場(chǎng)去化節(jié)奏。三四線佛山市本級(jí)供地規(guī)模微降2%，保持穩(wěn)定控量節(jié)奏，核心城市供地調(diào)整均以貼合市場(chǎng)庫(kù)存、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)為核心目標(biāo)。

??與核心城市普遍縮量形成對(duì)比的是，三四線縣市中禹州市、霍爾果斯市成為僅有的兩個(gè)供地規(guī)模超200公頃的縣域城市，且均呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。禹州市供地規(guī)模同比增長(zhǎng)244%，霍爾果斯市增幅更是高達(dá)3369%，兩地供地規(guī)模從低位快速攀升至200公頃以上，屬于區(qū)域發(fā)展需求帶動(dòng)的結(jié)構(gòu)性增供，并非全國(guó)供地調(diào)控的主流趨勢(shì)。

??整體而言，2026年一季度宅地供應(yīng)頭部城市數(shù)量縮減、核心城市全面縮量的特征，進(jìn)一步印證全國(guó)供地端控增量的執(zhí)行力度，僅少數(shù)三四線縣市因區(qū)域特殊需求實(shí)現(xiàn)大幅增供，并未改變頭部城市控量、整體供應(yīng)收緊的核心格局，供地資源配置更趨精準(zhǔn)高效。

??04

       2026年初地市熱度溫和回升，加快構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新模式

??聯(lián)系土地市場(chǎng)供求表現(xiàn)來(lái)看，2026年初在供給端持續(xù)控量、政策導(dǎo)向存量盤活、房企投資回歸理性的多重作用下，呈現(xiàn)出熱度點(diǎn)狀修復(fù)、整體平穩(wěn)理性、結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。一方面核心城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度回升，溢價(jià)率企穩(wěn)反彈；另一方面城更、舊改類地塊成為供應(yīng)主力，底價(jià)成交占比提升，市場(chǎng)預(yù)期更趨穩(wěn)定。同時(shí)，各地供地節(jié)奏保持審慎平緩，低密高品質(zhì)宅地成為供給主流，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)加快構(gòu)建發(fā)展新模式。

??1.溢價(jià)率止住2025年末下滑勢(shì)頭，2026年初土拍熱度點(diǎn)狀回升

??市場(chǎng)熱度方面，2026年一季度全國(guó)土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率為4.6%，較2025年四季度提升2個(gè)百分點(diǎn)。從月度走勢(shì)看，1、2、3月溢價(jià)率分別為2.7%、9.2%和3.3%，2月份主要是由于整體成交金額較低，被廣州馬場(chǎng)地塊拉高了平均溢價(jià)率。

??典型如廣州馬場(chǎng)地塊，該地塊經(jīng)243輪競(jìng)價(jià)由越秀競(jìng)得，成交總價(jià)236億元，為廣州土拍史上總價(jià)第二高地塊，僅次于2009年成交的255億元廣州亞運(yùn)城地塊；地塊溢價(jià)率26.6%，名義樓面價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米，按可售部分測(cè)算樓面價(jià)已超6萬(wàn)元/平方米。

??部分非熱點(diǎn)二線城市土拍亦出現(xiàn)回暖，例如哈爾濱道里區(qū)3宗臨近地鐵、哈爾濱西站等交通樞紐且配套成熟的商住用地均實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交：小職工街與城鄉(xiāng)路交口兩宗地溢價(jià)率分別為16.16%、29%，樓板價(jià)5120元/㎡、5491元/㎡；齒輪?wèn)|路地塊溢價(jià)25.95%，樓板價(jià)5113元/㎡，周邊住宅成交均價(jià)約1.6萬(wàn)元/㎡。此外，部分定向銷售的保障房、回遷類宅地也出現(xiàn)溢價(jià)成交，如無(wú)錫前洲街道宅地經(jīng)25輪競(jìng)價(jià)以6.2億元成交，溢價(jià)率14%，地塊平均樓板價(jià)3242元/平方米，定銷價(jià)格約1萬(wàn)元/平方米。

??2.一季度供地僅占全年計(jì)劃7%，低密宅地成為主流

??2026年一季度供地端呈現(xiàn)兩大鮮明特征：供地進(jìn)度整體偏緩，僅完成全年計(jì)劃的7%；低密宅地成為供地主流，契合供地計(jì)劃“提質(zhì)增效、優(yōu)化供給”的核心導(dǎo)向，進(jìn)一步支撐行業(yè)發(fā)展新模式構(gòu)建。

??從供地計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)度來(lái)看，一季度全國(guó)供地整體推進(jìn)平緩，分能級(jí)呈現(xiàn)差異化特征。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2026年一季度全國(guó)供地僅完成全年計(jì)劃的7%，其中一線、三線城市完成率僅為5%；二線城市進(jìn)度相對(duì)較快，完成率達(dá)12%。這一進(jìn)度偏低的態(tài)勢(shì)，核心源于“以需定供”導(dǎo)向下的節(jié)奏調(diào)控，各地嚴(yán)格遵循“盤活存量、以需定供，存量?jī)?yōu)先”的原則，結(jié)合市場(chǎng)去化節(jié)奏審慎推進(jìn)供地，同時(shí)存量土地盤活、城更舊改地塊推進(jìn)需要一定周期，也在一定程度上放緩了供地節(jié)奏，呼應(yīng)了自然資源部關(guān)于新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤的政策要求。

??低密宅地成為一季度供地主流，是供地結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)供地平均容積率僅為1.95，分能級(jí)來(lái)看，一線城市平均容積率1.98、二線城市1.90、三四線城市1.99，均處于低容積率范疇，明確指向低密宅地成為供地核心。這一趨勢(shì)與2026年供地計(jì)劃“優(yōu)化住宅供給、提升居住品質(zhì)”的導(dǎo)向高度契合，既貼合當(dāng)前市場(chǎng)改善型需求的釋放，也契合集約用地的政策要求，與前文核心城市優(yōu)質(zhì)地塊成交、企業(yè)理性拿地的趨勢(shì)形成呼應(yīng)，進(jìn)一步凸顯供地結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的支撐作用。

??05

       供地控量提質(zhì)持續(xù)深化，驅(qū)動(dòng)供求加快平衡、行業(yè)企穩(wěn)回升

??2026年一季度，全國(guó)住宅用地供應(yīng)在政策引導(dǎo)、市場(chǎng)調(diào)整與財(cái)政優(yōu)化的多重作用下，延續(xù)深度調(diào)整態(tài)勢(shì)。土地端更早、更劇烈的控量收縮為市場(chǎng)企穩(wěn)筑牢底層支撐，中央政策全面引領(lǐng)供地模式向存量盤活轉(zhuǎn)型，地方供地規(guī)模、節(jié)奏與結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，土地市場(chǎng)熱度溫和修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著供需平衡、穩(wěn)健運(yùn)行的方向加速邁進(jìn)。

??2026年地方宅地供應(yīng)延續(xù)全域縮量的整體趨勢(shì)，在規(guī)模、節(jié)奏、層級(jí)、結(jié)構(gòu)四大維度同步深度優(yōu)化，全面貼合市場(chǎng)真實(shí)供需，成為推動(dòng)房地產(chǎn)供求關(guān)系修復(fù)的關(guān)鍵力量：

??在供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏上，全國(guó)宅地供應(yīng)計(jì)劃同比下降21%，連續(xù)三年保持兩成左右的收縮力度，供應(yīng)總量與發(fā)布計(jì)劃的城市數(shù)量均創(chuàng)下近五年新低，同時(shí)供地口徑從全品類統(tǒng)籌調(diào)整為僅聚焦住宅用地，調(diào)控的針對(duì)性與精準(zhǔn)度顯著提升。

??在供應(yīng)層級(jí)上，城市間分化特征鮮明，市本級(jí)縮量力度明顯高于代管縣市，三四線城市市本級(jí)更是本輪供地收縮的核心主力，一線城市則在嚴(yán)控宅地總規(guī)模的同時(shí)，小幅保障商品住宅穩(wěn)定供應(yīng)，整體形成高能級(jí)城市強(qiáng)力縮量、低能級(jí)城市穩(wěn)步調(diào)整的格局。

??在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，優(yōu)化方向持續(xù)深化，新增保障房用地占比大幅回落至7%，存量盤活全面替代新增供給成為保障房用地的主要來(lái)源，同時(shí)低密宅地成為供地主流，全國(guó)供地平均容積率僅1.95，精準(zhǔn)匹配市場(chǎng)改善型居住需求。

??在城市個(gè)體表現(xiàn)上，全國(guó)超六成城市供地計(jì)劃同比收縮，僅少數(shù)具備產(chǎn)業(yè)、人口支撐的縣域城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性補(bǔ)量，整體呈現(xiàn)“普降為主、局部補(bǔ)量”的態(tài)勢(shì)，因城施策、以需定供的調(diào)控思路得到充分落地。

??土地供給端的深度調(diào)整，是房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的核心支撐，推動(dòng)行業(yè)正式從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展新階段。計(jì)劃供應(yīng)宅地規(guī)模的延續(xù)回落，不僅大幅緩解了未來(lái)新增供應(yīng)壓力，也顯著弱化了行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，為核心城市高品質(zhì)住宅維持市場(chǎng)熱度筑牢了供給基礎(chǔ)。從供地模式來(lái)看，行業(yè)全面向城市更新、舊改轉(zhuǎn)型，一二線核心地塊底價(jià)成交占比持續(xù)提升，有效穩(wěn)定了房企拿地預(yù)期、降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，讓行業(yè)盈利邏輯回歸理性。從決策邏輯來(lái)看，地方政府土地財(cái)政依賴度持續(xù)下降，土地出讓收入占地方基金預(yù)算比重降至49%，供地決策擺脫財(cái)政訴求的束縛，更加貼合市場(chǎng)真實(shí)運(yùn)行規(guī)律。

??長(zhǎng)期而言，供地端的持續(xù)優(yōu)化將不斷夯實(shí)市場(chǎng)企穩(wěn)根基，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快形成供需平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)提升的長(zhǎng)效發(fā)展格局。