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??一、現(xiàn)象概述：從無償?shù)接袃數(shù)年P鍵一躍

??2026年以來，各地“劃撥轉(zhuǎn)出讓”的案例公示和政策文件密集出臺。這并非偶然的個案爆發(fā)，而是土地制度深化改革進入“深水區(qū)”后的必然結(jié)果。所謂“劃撥轉(zhuǎn)出讓”，是指原本通過行政命令無償（或低償）取得的劃撥建設用地使用權，在滿足一定條件后，經(jīng)批準轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃?、有年限限制的出讓建設用地使用權。通俗地講，就是將土地性質(zhì)從“專用通道”轉(zhuǎn)入“市場化流通”。

??這一轉(zhuǎn)變的核心動因，在于土地資源配置效率的再平衡，特別是與低效用地、閑置用地的盤活導向密切相關，同時也是土地要素市場化營商環(huán)境優(yōu)化的體現(xiàn)。2026年3月，自然資源部對《劃撥用地目錄》進行了全面修訂，政策導向進一步明確為“嚴格限制劃撥范圍，擴大有償使用”，實際上對“有償使用”提出了更高要求，也與防范國有資產(chǎn)流失等目標相呼應。需要看到，過去的劃撥用地主要服務于機關、基礎設施、工業(yè)廠房及公益事業(yè)等，但在實際執(zhí)行中，大量歷史遺留的工業(yè)廠房、房改房、單位自建房等占據(jù)了城市核心區(qū)位，或因劃撥性質(zhì)無法正常上市交易，或因產(chǎn)權年限到期而影響后續(xù)的項目評估。這不僅限制了居民和企業(yè)的財產(chǎn)性收入，也造成了土地資源的隱性閑置。

??從2026年宏觀數(shù)據(jù)與政策動向來看，當前這一現(xiàn)象的高頻出現(xiàn)，標志著存量土地盤活已進入實操階段。地方政府通過“協(xié)議轉(zhuǎn)出讓”這一特定通道，解決歷史遺留的不動產(chǎn)登記難題，既是對過去“房地分離”管理模式的修正，也是在當前財政壓力下，通過補繳土地出讓金來充實地方財力的有效手段。最終惠及的是土地的流通，對相關企業(yè)和居民家庭亦具有積極作用。

??二、動因與機制：為什么要轉(zhuǎn)？怎么轉(zhuǎn)？

??“劃撥轉(zhuǎn)出讓”并非企業(yè)或個人的單方面意愿，而是政策引導、市場利益與產(chǎn)權明晰三重因素疊加的結(jié)果。對業(yè)主（個人和企業(yè)）而言，核心驅(qū)動力在于產(chǎn)權價值的完全釋放——只有轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)，房屋才具備完整的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃權能，其市場估值往往能提升30%以上。對地方政府而言，這是落實“擴大有償使用范圍”改革要求、規(guī)范土地二級市場秩序的必然舉措，也是盤活存量土地和閑置土地、擴大功能和用途（如存量商辦項目轉(zhuǎn)保租房）的重要抓手。

??在操作機制上，這一過程遵循嚴格的審查與計價規(guī)則。目前主流的處置方式分為兩類：一是隨房轉(zhuǎn)讓型，即劃撥土地上的房屋在交易時“地隨房走”，必須同步辦理出讓手續(xù)；二是主動補辦型，即權利人自愿申請將劃撥性質(zhì)變更為出讓。核心環(huán)節(jié)在于補繳土地出讓金的計算，各地普遍采用“差值補繳”模式。通俗來說，就是先分別測算該土地按出讓方式的價格和按劃撥方式的價格，再補繳兩者之間的差價。

??此外，不同用途的土地在轉(zhuǎn)出讓時，約束條件也各有差異。例如，對于原劃撥的政策性住房配建商業(yè)，其補繳標準往往區(qū)分計容與不計容面積，且價格遠高于住宅。這與用地性質(zhì)或用途發(fā)生了重要變化有關。而對于工業(yè)用地，政策則傾向于鼓勵通過彈性年期出讓，或暫不收取、少收取有償使用費等方式進行。這主要是為了支持符合“十五五”規(guī)劃期間的用地項目，降低實體企業(yè)成本。

??三、區(qū)域?qū)嵺`：典型城市與案例特征

??通過對近期各地公示案例及政策的梳理可以發(fā)現(xiàn)，不同能級城市在處理“劃撥轉(zhuǎn)出讓”問題時，側(cè)重點存在明顯差異。三四線城市及縣城主要聚焦于解決房改房、安置房的流通障礙，標準設定更為親民；而一二線城市則更側(cè)重于利用這一工具盤活工商業(yè)存量資產(chǎn)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間。總體來看，目前主流的操作仍集中在工商業(yè)用地的盤活層面。此類土地的盤活有兩個背景：一是這些土地的使用年限即將到期；二是隨著新的產(chǎn)業(yè)需求出現(xiàn)，這類土地需要從傳統(tǒng)模式中脫胎換骨，而對接新產(chǎn)業(yè)就必然涉及對土地流動性的支持，尤其是土地抵押方面的需求。

??值得注意的是，2026年4月廣州市出臺的《關于進一步推動工商業(yè)用地市場化配置改革的指導意見》即23條舉措代表了另一種高階思路。它通過允許存量建筑臨時轉(zhuǎn)換用途、支持商辦改保租房等“用途松綁”策略，間接推動劃撥用地的市場化退出與盤活。

??四、趨勢研判與市場影響：關注人產(chǎn)城的邏輯

??展望未來，“劃撥轉(zhuǎn)出讓”的常態(tài)化將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠且結(jié)構性的影響，這也是2026年存量土地盤活（尤其是閑置用地盤活）的重要內(nèi)容。需要立足于“人產(chǎn)城”的角度來理解，特別是從產(chǎn)業(yè)看，新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展、年輕人相關的保租房和青年公寓等，都會涉及對這類土地的盤活。這要求政策持續(xù)優(yōu)化，理解這一邏輯，對更好開展工作具有積極作用。

??第一，供給端的結(jié)構性放量。隨著大量位于老城區(qū)的劃撥用地（如工業(yè)廠房和商辦項目）通過補繳出讓金入市，核心地段的二手廠房和商辦房源將有所增加。這對激活核心區(qū)存量資產(chǎn)、優(yōu)化供給結(jié)構具有積極作用，也是城市更新提質(zhì)的體現(xiàn)。

??第二，地方財政的“第二財政”特征強化。在土地招拍掛市場縮量提質(zhì)的過程中，存量劃撥用地補繳的出讓金將成為政府性基金收入的重要補充。這種“存量挖潛”模式具有成本低、周期短的優(yōu)勢，預計未來將有更多城市細化并出臺此類標準。盡管短期資金規(guī)模不會太大，但客觀上應理解為土地出讓金擴大來源的一個新方向。

??第三，資產(chǎn)定價的重構。投資者必須重新審視擁有大量劃撥土地資源的上市公司（如傳統(tǒng)制造業(yè)、港口、公用事業(yè)類企業(yè)）的凈資產(chǎn)價值（NAV）。一旦這些隱藏的劃撥土地通過變性轉(zhuǎn)為出讓地，其賬面價值將迎來重估，這往往是企業(yè)價值挖掘中的重要催化劑。尤其是當這類地塊與新產(chǎn)業(yè)結(jié)合時，更蘊含著良好的市場機會。

??綜上所述，“劃撥轉(zhuǎn)出讓”是土地供給側(cè)從“增量擴張”向“存量盤活”轉(zhuǎn)型的微觀縮影。這一進程的順暢與否，直接關系到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的深化、居民財富的變現(xiàn)以及城市更新成本的降低。同時，這一過程中客觀上帶來了新產(chǎn)業(yè)和新房產(chǎn)業(yè)態(tài)的升級，是近幾年土地基礎制度變遷中值得持續(xù)跟蹤的內(nèi)容。