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??財(cái)政部公布數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入完成5176億元，同比降幅達(dá)24.4%。這一降幅不僅顯著低于去年同期的-15.9%，也超過(guò)了去年全年的-14.7%，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)地方財(cái)政及土地市場(chǎng)走勢(shì)的廣泛關(guān)注。

??一季度土地出讓收入的下滑，是土地供應(yīng)節(jié)奏、房企拿地意愿及去年同期基數(shù)效應(yīng)共同作用的結(jié)果。因此，需要客觀理性看待，準(zhǔn)確理解當(dāng)前土地市場(chǎng)。我們認(rèn)為，當(dāng)前土地市場(chǎng)正處于“縮量提質(zhì)”與區(qū)域深度分化的調(diào)整期，這客觀上會(huì)對(duì)土地交易量產(chǎn)生一定影響。但考慮到去年同期基期值偏高，隨著后續(xù)基期值的變化、房地產(chǎn)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)的支撐、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地要素需求的增加等，今年此類(lèi)土地使用權(quán)出讓指標(biāo)有望出現(xiàn)改善。當(dāng)然，從中長(zhǎng)期改革視角看，地方政府財(cái)政收入從“土地財(cái)政”向多元產(chǎn)業(yè)支撐轉(zhuǎn)型也十分關(guān)鍵。

??一、數(shù)據(jù)背后：降幅擴(kuò)大的多重因素解析

??一季度土地出讓收入同比降幅擴(kuò)大至24.4%，并非單一因素所致，而是統(tǒng)計(jì)口徑、市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)及結(jié)構(gòu)性因素疊加的結(jié)果。

??1.準(zhǔn)確理解土地?cái)?shù)據(jù)所對(duì)應(yīng)的交易情況

??入庫(kù)數(shù)據(jù)本身存在滯后性，其基于土地出讓合同價(jià)款的入庫(kù)進(jìn)度，往往滯后于土地市場(chǎng)實(shí)際成交約1-3個(gè)月。因此，當(dāng)前數(shù)據(jù)更多反映了2025年末土地市場(chǎng)相對(duì)平淡的成交情況。而今年一季度，各地重點(diǎn)城市的土地交易質(zhì)量較高，尤其是優(yōu)質(zhì)住宅用地，中間不乏一些熱點(diǎn)地塊和交易行情，客觀上對(duì)土地市場(chǎng)起到了托底作用。

??2.從市場(chǎng)端看，土地市場(chǎng)止跌回穩(wěn)具有緊迫性

??這一指標(biāo)的核心內(nèi)容在于房企參與土地招拍掛的數(shù)據(jù)，反映出房企投資信心仍需提振。從目前各大機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，今年一季度全行業(yè)土地交易數(shù)據(jù)確實(shí)出現(xiàn)較大跌幅，超過(guò)30%，說(shuō)明土地市場(chǎng)仍需從“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的角度推進(jìn)相關(guān)工作。需要指出的是，財(cái)政部的土地?cái)?shù)據(jù)口徑更廣，既包括工業(yè)用地等各類(lèi)用途，也涉及存量土地補(bǔ)繳地價(jià)等內(nèi)容。但客觀來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地交易仍是大頭，尤其是住宅用地，各地應(yīng)依托樓市小陽(yáng)春持續(xù)提振相關(guān)數(shù)據(jù)。

??3.去年同期基數(shù)效應(yīng)形成擾動(dòng)

??2025年一季度土地出讓收入基數(shù)約為6850億元，相對(duì)較高，這與2024年四季度系列房地產(chǎn)政策出臺(tái)后銷(xiāo)售數(shù)據(jù)拉升、企業(yè)投資信心增強(qiáng)、較多民營(yíng)房企參與投資有關(guān)?；鶖?shù)的偏高確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)前指標(biāo)偏低。反過(guò)來(lái)看，隨著今年后續(xù)季度（二季度起）低基數(shù)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，同比降幅可能會(huì)出現(xiàn)技術(shù)性的邊際收窄，即該指標(biāo)有望呈現(xiàn)積極向好的態(tài)勢(shì)。

??二、市場(chǎng)形勢(shì)：重點(diǎn)把握“縮量提質(zhì)、高頻少量、存量挖潛”的特征

??綜合高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)土地市場(chǎng)總體呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)、高頻少量、存量挖潛”三個(gè)核心特征。這實(shí)際上也反映出市場(chǎng)正從傳統(tǒng)的“重規(guī)?！毕颉爸刭|(zhì)量”深刻轉(zhuǎn)型，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模調(diào)整以及“人房地錢(qián)”等要素市場(chǎng)的變化密切相關(guān)。

??1、特征一：供應(yīng)端“縮量提質(zhì)”，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍有溫度

??在去庫(kù)存政策導(dǎo)向下，地方政府普遍采取“以銷(xiāo)定供”“以需定供”等策略，主動(dòng)減少低質(zhì)素地塊供應(yīng)，轉(zhuǎn)而推出位于核心城區(qū)、配套成熟或規(guī)劃前景良好的優(yōu)質(zhì)地塊，形成“總量收縮、質(zhì)量提升”的供給格局。這導(dǎo)致一個(gè)看似矛盾實(shí)則合理的現(xiàn)象：成交面積與出讓金總額雖有所下滑，但部分核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊的溢價(jià)率保持穩(wěn)定，個(gè)別地塊競(jìng)拍熱度依然較高。這也與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇節(jié)奏和區(qū)域分化情況相當(dāng)吻合，同市場(chǎng)需求和資金面相匹配。

??2、特征二：多數(shù)城市轉(zhuǎn)向“高頻少量”的供地節(jié)奏

??從土地市場(chǎng)來(lái)看，更多聚焦于核心城市。此時(shí)供地節(jié)奏的把握非常得當(dāng)，不會(huì)像過(guò)去集中供地時(shí)期那樣大規(guī)模出讓?zhuān)墙Y(jié)合土地市場(chǎng)供求關(guān)系的變化和企業(yè)端的實(shí)際情況穩(wěn)步推進(jìn)。因此，各地政府普遍調(diào)整供地節(jié)奏，從以往集中大批量出讓轉(zhuǎn)向“小步快跑、高頻少量”的模式，以適應(yīng)房企有限的資金承接能力和精準(zhǔn)投資需求。房企投資策略高度審慎，普遍聚焦一線及核心二線城市的“安全地塊”，拿地節(jié)奏更加靈活分散。從當(dāng)前市場(chǎng)情況看，市場(chǎng)反饋積極，也確保了土地市場(chǎng)的活躍，并據(jù)此也促進(jìn)了高品質(zhì)住宅等項(xiàng)目的供應(yīng)。

??3、特征三：存量挖潛成為重要方向

??隨著新增供地收縮與區(qū)域分化加劇，存量土地資源的盤(pán)活利用日益受到重視，這也符合當(dāng)前土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的規(guī)律。部分城市通過(guò)城市更新、低效用地再開(kāi)發(fā)、存量商辦改保障性住房等路徑，探索“向存量要增量”的發(fā)展模式。這一過(guò)程中，也會(huì)產(chǎn)生一些土地出讓金或出讓收入的概念。例如，對(duì)閑置工業(yè)用地的盤(pán)活涉及補(bǔ)地價(jià)等內(nèi)容，各地靈活推進(jìn)，使企業(yè)在補(bǔ)地價(jià)方面不會(huì)有太大困擾，比如采取“先付50%，后續(xù)一年或更長(zhǎng)時(shí)間補(bǔ)繳”等方式。這看似使土地出讓收入的入賬數(shù)據(jù)有所減少，但實(shí)實(shí)在在地促進(jìn)了企業(yè)用地和經(jīng)營(yíng)發(fā)展，即“以時(shí)間換空間”。

??三、全年預(yù)判：土地市場(chǎng)有進(jìn)一步向好的基礎(chǔ)

??1、穩(wěn)定土地市場(chǎng)依然是重要工作

??土地出讓收入占政府性基金收入的比重較大，需要從財(cái)政工作等角度出發(fā)，持續(xù)促進(jìn)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定。各地應(yīng)充分立足此類(lèi)要素，積極推動(dòng)土地市場(chǎng)活躍。具體來(lái)看，一方面要注重供地節(jié)奏與市場(chǎng)承接能力的匹配，避免短期內(nèi)集中放量對(duì)價(jià)格信號(hào)形成過(guò)度擾動(dòng)；另一方面要加強(qiáng)與房企、城投平臺(tái)及金融機(jī)構(gòu)甚至是新型企業(yè)的常態(tài)化溝通，及時(shí)了解企業(yè)拿地意愿與資金安排，提升土地出讓的精準(zhǔn)性和可預(yù)期性。同時(shí)，各地還應(yīng)結(jié)合一季度土地出讓收入降幅較大的實(shí)際情況，合理調(diào)整年度供地計(jì)劃，適當(dāng)向去化周期較短、市場(chǎng)需求較旺的區(qū)域和板塊傾斜，以穩(wěn)定土地市場(chǎng)的基本盤(pán)。近期各地在核心區(qū)域出現(xiàn)了長(zhǎng)期未供地、如今推出小地塊的情況，就是非常積極的例子。此外，在財(cái)政收支承壓背景下，也要注重土地出讓與存量資產(chǎn)盤(pán)活、專(zhuān)項(xiàng)債券償還能力之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，防止短期收入下滑對(duì)基層財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生過(guò)大沖擊。通過(guò)上述舉措，可以在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，逐步恢復(fù)土地市場(chǎng)的內(nèi)生調(diào)節(jié)功能。

??2、全年土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)有企穩(wěn)基礎(chǔ)

??我們認(rèn)為，全年土地出讓收入仍有機(jī)會(huì)超過(guò)3.8萬(wàn)億元的水平。據(jù)此簡(jiǎn)單推算，相比2025年的4.15萬(wàn)億元，雖可能出現(xiàn)5%左右的下滑，但相較于今年一季度24.4%的降幅，全年降幅有望明顯收窄。主要支撐邏輯在于：第一，低基數(shù)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)；第二，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推進(jìn)房企債務(wù)問(wèn)題更好出清，新一輪經(jīng)營(yíng)工作將加快補(bǔ)充，尤其是一些新興企業(yè)拿地，如近期互聯(lián)網(wǎng)大廠企業(yè)的拿地動(dòng)作，這都對(duì)土地市場(chǎng)有較好的支撐；第三，隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地規(guī)劃的給力支持，一批好地塊與產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)更好結(jié)合，客觀上帶動(dòng)土地市場(chǎng)活躍，也將改善土地出讓金相關(guān)指標(biāo)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)