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??2026年4月1日，福州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關于非經(jīng)營性房建類項目建設工程規(guī)劃許可告知承諾制實施細則的通知》（榕自然規(guī)〔2026〕1號）。該通知明確，針對學校、醫(yī)院、政府辦公樓等非經(jīng)營性房建類項目，在已通過總平方案審查并啟動放線報告采購的前提下，建設單位可憑告知承諾書“暫免提交《建筑紅線放線報告》和建設工程設計方案”，直接申辦《建設工程規(guī)劃許可證》，實現(xiàn)“拿證即開工”，承諾補件時限為120天。

??這項政策是福州市在“優(yōu)化營商環(huán)境”背景下，對工程建設項目審批制度的又一次突破性簡化。對房地產(chǎn)及基建市場而言，它將顯著縮短非經(jīng)營性公建配套項目的開發(fā)周期，降低建設單位的資金時間成本，同時也在事中事后監(jiān)管的精準性和違約懲戒的有效性方面，提出了更高要求。

??一、政策核心機制：告知承諾制下的“先證后核”模式

??本次細則的核心在于審批流程的“時序重構”。傳統(tǒng)模式下，建設單位必須備齊所有法定材料（尤其是精準的放線報告和完整的建設工程設計方案），規(guī)劃部門才會受理并核發(fā)許可證。這意味著設計方案、用地性質、技術指標都須已合法合規(guī)。新政則將關鍵材料的提交節(jié)點后移至“拿證后120天內”，使得規(guī)劃設計、測繪服務、施工準備等原本串聯(lián)進行的環(huán)節(jié)可以并聯(lián)開展。

??勘察放線報告，是動工前到現(xiàn)場“探地+畫線”的關鍵步驟——通過鉆探摸清地底下是否存在溶洞、軟土或地下水，再用專業(yè)儀器把地塊邊界和建筑物的精確位置在地面上標定出來，回答“這塊地能不能蓋、該怎么定位”的問題。而完整的建設工程設計方案，則是一整套“蓋樓說明書+全套施工圖紙”，涵蓋建筑外觀、結構強度、水電布局、消防設計等各專業(yè)的詳細方案，回答“這棟樓具體怎么蓋”的問題。簡單來說：前者讓你知道“地底下有什么、邊界在哪兒”，確保敢動工、不違法；后者提供完整的施工依據(jù)，確保政府審批有據(jù)、工人施工有方。兩份文件缺一不可，是合法合規(guī)蓋房子的基本功。在告知承諾制的“先證后核”模式下，上述工作流程得到簡化，從而加快了項目的開工節(jié)奏。

??二、對房地產(chǎn)及相關基建領域的三個直接影響

??1.顯著壓縮公建配套項目的開發(fā)總周期

??對于包含學校、醫(yī)院、社區(qū)中心等非經(jīng)營性配建項目的大型地塊或片區(qū)綜合開發(fā)項目而言，規(guī)劃許可階段的等待時間可壓縮約30至60天（按傳統(tǒng)模式下方案深化、測繪及審查環(huán)節(jié)的平均耗時估算）。這意味著開發(fā)商能夠更快取得配建部分的規(guī)劃許可，從而整體推進項目施工許可的申辦，加快住宅等可售部分的交付或入市節(jié)奏，改善企業(yè)現(xiàn)金流。行業(yè)經(jīng)驗顯示，此類優(yōu)化可使項目整體建設周期縮短約10%至15%。

??2.降低制度性交易成本，利好本地中小型開發(fā)企業(yè)

??細則明確，暫免提交的材料可通過“福建省網(wǎng)上辦事大廳”等線上渠道補件，減少了企業(yè)往返政務窗口的次數(shù)。更重要的是，對于資金實力相對有限的中小企業(yè)而言，無需在設計方案100%完備前墊付大量修改成本即可啟動許可程序，有效降低了前期的資金沉淀。但需注意，承諾表中多達26項的技術經(jīng)濟指標（從容積率、建筑密度到日照要求）均需承諾“符合規(guī)劃”，這實質上將合規(guī)成本轉嫁給了建設單位的設計與報建團隊。

??3.信用監(jiān)管成為政策閉環(huán)的關鍵變量

??此次政策明確，違反承諾（如材料不符、逾期未補）將面臨“撤銷許可、移送城管查處、記入信用評價體系并推送至信用平臺”的三重處罰。其中，“失信行為記入信用評價體系”的威懾力較強——對于依賴持續(xù)獲取土地和融資的房企而言，信用污點可能影響其后續(xù)拿地資格或金融機構的授信評估。這迫使建設單位在選擇設計單位和測繪單位時更加審慎，倒逼其傾向于專業(yè)合規(guī)的服務商。

??三、潛在風險與執(zhí)行層面的關注點

??盡管政策利好明顯，但分析其執(zhí)行細節(jié)，仍存在以下幾點需要持續(xù)跟蹤評估的風險：

??1.監(jiān)管力量與違約發(fā)現(xiàn)機制的有效性

??審批部門承諾“在作出準予行政審批決定后在規(guī)定期限內”進行檢查。但對于120天內未補件或補件不符的項目，監(jiān)管部門能否在第一時間識別并啟動撤銷程序？尤其是在建設項目已實際開工、甚至主體結構施工過半的情況下，撤銷許可將引發(fā)復雜的工程善后與法律糾紛。政策的平穩(wěn)運行，高度依賴于數(shù)字化監(jiān)管系統(tǒng)（如中介管理系統(tǒng)與審批系統(tǒng)的數(shù)據(jù)聯(lián)動）的實時預警能力。

??2.“基本相符”條款的模糊性可能引發(fā)爭議

??細則規(guī)定，補充材料與已發(fā)證“基本相符”的，“同步辦理施工圖變更，歸檔相關材料”。但何為“基本相符”？是面積誤差在一定比例內（如±3%），還是建筑輪廓、退距等關鍵指標允許微調？該細則未給出量化標準。這一模糊地帶可能成為未來竣工核實階段的爭議高發(fā)區(qū)，也可能被部分建設單位利用為“先斬后奏”式調整設計的灰色通道。

??3.適用范圍嚴格限定，短期對商品房市場直接影響有限

??政策明確僅適用于“非經(jīng)營性房建類項目”（學校、醫(yī)院、政府辦公樓等），并不包括商品住宅、商業(yè)辦公等經(jīng)營性項目。因此，其對當前福州商品房市場的供給側（住宅項目開發(fā)節(jié)奏）并無直接放松效應。但其政策信號意義較強：表明福州市正持續(xù)深化“放管服”改革，未來不排除在條件成熟時，將類似告知承諾制向低風險的標準化工業(yè)廠房、倉儲物流項目，甚至部分經(jīng)營性項目試點推廣。

??四、結論與建議

??福州市此次出臺的規(guī)劃許可告知承諾制細則，是一次精準作用于非經(jīng)營性公建配套環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新，充分體現(xiàn)了今年在規(guī)劃和建設層面持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境的導向。從企業(yè)角度看，雖然可以“暫免提交”材料，但仍應主動在承諾期內（120天）高標準完成放線報告和設計方案的編制，確保與已發(fā)證條件完全相符，避免因“不符”導致許可被撤銷。同時，鑒于設計單位和測繪單位的承諾也被納入監(jiān)管體系，建議開發(fā)商在合同中明確約定因第三方服務瑕疵導致自身信用受損的追償條款?？傮w來看，該政策有助于提升福州市整體基建配套效率，對區(qū)域土地價值形成溫和支撐，也反映出今年規(guī)劃方面政策優(yōu)化進一步發(fā)力的導向。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進