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??全國“去庫存”已取得初步成效。

??國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，商品房待售面積已連續(xù)3個月同比回落。

??同時，普睿數(shù)智研究中心數(shù)據(jù)顯示，典型城市存量住宅用地總面積由2025年初的6.23萬公頃降至2026年初的5.99萬公頃，同比下降4%。

??在各地嚴格落實頂層政策導(dǎo)向，一方面嚴控新增住宅用地供應(yīng)，同步推進閑置土地處置新政，加大低效存量用地清理力度，推動一批閑置、低效項目退出市場；另一方面精準補充高品質(zhì)住宅用地，在持續(xù)提升用地效率下，庫存規(guī)模終于開始下臺階。

??未來全國層面的待售庫存總量或?qū)⑦M入緩慢下降通道。

??國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，截至2026年5月末，商品房待售面積7.71億平方米，同比下降0.4%，已連續(xù)3個月同比回落。

??其中，待售3年以下面積5.7億平方米，下降2.8%，降幅較4月末擴大0.2個百分點，短期庫存下降速度更快。

??究其緣由，主要還是因為行業(yè)踐行“嚴控增量、優(yōu)化存量”的政策導(dǎo)向。

??國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2026年1-5月份，房屋新開工面積1.8億平方米，下降22.6%。其中，住宅新開工面積1.3億平方米，下降23.4%。2026年前5月，房屋新開工規(guī)模為新房銷售規(guī)模的57%，仍延續(xù)歷史低位。

??從新開工與新房銷售規(guī)模對比來看，2022年至今新開工面積已連續(xù)4年多低于新房銷售規(guī)模。

??新開工的收縮，有助于減輕市場供給壓力。新房銷售規(guī)模持續(xù)高于新開工面積意味著市場已轉(zhuǎn)向“?存量消化”。

??正是在這樣的背景下，截至2026年5月末，商品房待售面積才出現(xiàn)“三連降”。

??未來隨著土地供應(yīng)進一步縮減，預(yù)計新開工規(guī)模也將保持在合理低位，全國層面的待售庫存總量也將進入緩慢下降通道。?

??從典型城市住宅存量用地規(guī)模來看，2025年以來，得益于全國層面“控增量、去庫存、優(yōu)供給”政策的持續(xù)落地，樣本城市存量住宅用地總面積由2025年初的6.23萬公頃降至2026年初的5.99萬公頃，同比下降4%。

??具體來看，超六成城市庫存規(guī)模同比回落或持平。其中茂名、重慶等11個城市庫存減量均超100公頃，茂名減量達到215公頃，存量去化力度尤為突出。一線城市中上海庫存同比降幅6%，在高基數(shù)下庫存絕對規(guī)模仍減少91公頃。

??另有19個樣本城市庫存規(guī)模增長不超過10公頃，蘇州、廈門、?？?、大連等均在此列，庫存變動屬于正常市場波動。以蘇州為例，未開工項目用地減少18.8公頃，未售項目用地增加20公頃，凈增長1.2公頃，體現(xiàn)為住宅用地正常輪動開發(fā)，庫存壓力并未顯著抬升。

??僅少數(shù)一二線核心城市庫存規(guī)模明顯上升：北京增加434公頃排在首位，廣州、長春、合肥、南京、杭州增量均超200公頃，此類城市庫存增長，主要源于近一年重點住宅用地集中出讓。北京、廣州、杭州作為2025年以來房企投資的核心確定性區(qū)域，存量住宅用地庫存增加，也符合當前市場供給修復(fù)與投資聚焦的整體邏輯。

??這些城市住宅存量用地規(guī)模的下降，一方面是嚴格控制新增宅地供應(yīng)，從源頭遏制庫存增量。如從公示的存量用地明細來看，茂名、定安2025年存量宅地實現(xiàn)0新增，陵水僅在2025年新簽約8個宅地項目，合計占地僅18.2公頃，新增供給管控成效顯著。

??另外一方面是各地積極利用專項債收儲閑置用地，據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年全國已發(fā)行超3000億元專項債用于該用途，為閑置用地盤活提供了有力資金支撐。

??值得注意的是，重慶在新增供給發(fā)力下，庫存仍實現(xiàn)穩(wěn)步下降。2025年新增住宅項目達50個、合計占地200公頃，2026年初重慶存量住宅用地庫存規(guī)模同比減少192公頃，較2025年初下降8%。

??這主要緣于重慶新增住宅用地區(qū)位優(yōu)勢顯著：核心區(qū)地塊多緊鄰地鐵站點、成熟居住圈及城市核心道路，新區(qū)地塊則依托科學(xué)大道、金開大道等骨干交通，結(jié)合生態(tài)、產(chǎn)業(yè)配套布局；同時，多個項目位于城中村改造、老舊片區(qū)更新范圍內(nèi)，兼具居住供給與城市功能提升雙重屬性，既完善了城市配套，也助力存量區(qū)域煥新。

??在“嚴控增量、優(yōu)化存量”的政策導(dǎo)向下，全國商品房待售面積連續(xù)3個月同比回落，庫存指標持續(xù)優(yōu)化。

??需要注意的是，盡管庫存規(guī)模因土地供應(yīng)縮量和新開工面積減少而呈現(xiàn)下降態(tài)勢，但由于市場銷售速度放緩，去化周期并未隨之縮短，多數(shù)城市的去化周期仍處于高位，未來仍需通過政策優(yōu)化、國資收儲及促進銷售等多措并舉，以進一步縮短去化周期，實現(xiàn)市場的止跌回穩(wěn)。