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??宜家中國(guó)此次集中處置8處“藍(lán)盒子”物業(yè)，標(biāo)志著其在中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略正從“重資產(chǎn)持有”向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型。這批資產(chǎn)雖具備區(qū)位與產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)，但受限于建筑形態(tài)的專用性以及家居零售業(yè)態(tài)整體下行，面臨改造難度與估值壓力的雙重挑戰(zhàn)。在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs政策開閘的背景下，這批資產(chǎn)的最終處置方式及接盤方畫像，將成為觀察外資商業(yè)地產(chǎn)商在中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)戰(zhàn)略調(diào)整的重要風(fēng)向標(biāo)。

??一、資產(chǎn)屬性界定：“優(yōu)質(zhì)殼資源”與“改造硬骨頭”并存

??從地塊規(guī)劃與建筑形態(tài)審視，此8處待售物業(yè)呈現(xiàn)出較為明顯的屬性撕裂。其優(yōu)勢(shì)在于均位于各城市成熟商圈或早年規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展板塊，且產(chǎn)權(quán)清晰、無租約限制，具備“即買即用”的潛在便利。然而，“藍(lán)盒子”作為宜家標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)儲(chǔ)式大賣場(chǎng)，層高、柱距、動(dòng)線及卸貨區(qū)均為零售倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)態(tài)量身定制，這一專用性決定了其功能轉(zhuǎn)換面臨較高的物理與成本約束。

??具體來看，上海寶山物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積約10.5萬平方米，曾為亞洲最大宜家商場(chǎng)；寧波與天津的物業(yè)面積也分別達(dá)到9.6萬和7.9萬平方米。如此大體量的單體建筑，對(duì)任何潛在接盤方而言，無論改造為長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)還是企業(yè)總部，都意味著不菲的工程與時(shí)間成本投入。因此，這批資產(chǎn)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下屬于“優(yōu)質(zhì)存量殼資源”，但改造成高流動(dòng)性或高收益業(yè)態(tài)的難度較大，更適合具備長(zhǎng)期持有與城市更新能力的資本介入。

??二、財(cái)務(wù)動(dòng)因分析：并非簡(jiǎn)單“止血”，而是戰(zhàn)略換倉(cāng)

??此次一次性剝離8處資產(chǎn)，并非僅是財(cái)務(wù)報(bào)表層面的“止血”，更是英格卡集團(tuán)全球戰(zhàn)略從“重資產(chǎn)持有”向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。以下通過相關(guān)指標(biāo)與數(shù)據(jù)加以說明?？傮w來看，2024年以來，其中國(guó)市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)面臨一定壓力與阻力，尤其在銷售額和門店貢獻(xiàn)方面表現(xiàn)突出，因此此類調(diào)整具有戰(zhàn)略上的成熟性。

??三、轉(zhuǎn)型路徑選擇：為何拒絕“硬轉(zhuǎn)型”？

??對(duì)于為何不選擇自營(yíng)轉(zhuǎn)型為倉(cāng)儲(chǔ)租賃等模式，核心原因在于業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)基因的不可復(fù)制性，以及投入產(chǎn)出比的嚴(yán)重失衡。家居賣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)邏輯在于低頻、高客單價(jià)的展示性銷售，而倉(cāng)儲(chǔ)租賃（物流地產(chǎn)）與微度假（文旅商業(yè)）則屬于高頻或?qū)I(yè)化運(yùn)營(yíng)賽道，二者在客戶運(yùn)維、供應(yīng)鏈管理及流量獲取上邏輯完全不同，宜家并無顯著競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，對(duì)已閉店物業(yè)進(jìn)行大規(guī)模功能改造并自營(yíng)，其風(fēng)險(xiǎn)高于直接出售變現(xiàn)。此舉明確顯示，在非核心一線城市，傳統(tǒng)超大體量家居大店模式在運(yùn)營(yíng)層面已難有翻盤可能，戰(zhàn)略收縮是理性選擇。

??四、潛在接盤方畫像：險(xiǎn)資與專業(yè)基金領(lǐng)跑

??雖然市場(chǎng)傳言部分會(huì)員制倉(cāng)儲(chǔ)超市是潛在接盤方，但從商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)角度審視，險(xiǎn)資、不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金及本地國(guó)企城投才是更具現(xiàn)實(shí)性的接盤方。理由如下：

??五、REITs化路徑可行性：具備估值重塑空間，但合規(guī)成本較高

??當(dāng)然，也有投資者關(guān)注到一種新的路徑，即是否可以直接進(jìn)行證券化。以下對(duì)此展開分析。在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)于2025年末正式啟動(dòng)的政策環(huán)境下，若將該批資產(chǎn)打包為REITs底層資產(chǎn)或采用股權(quán)式交易安排，從操作層面看具備一定可行性，且在估值邏輯上亦存在較賬面價(jià)值提升20%-40%的溢價(jià)空間。但需注意的是，該類路徑仍面臨嚴(yán)格的合規(guī)門檻，對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定性、權(quán)屬清晰度及運(yùn)營(yíng)成熟度均有硬性要求。

??值得關(guān)注的是，2025年12月，英格卡購(gòu)物中心宣布與高和資本合作成立專項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)基金，共同持有無錫、北京、武漢三座薈聚聚會(huì)體驗(yàn)中心。該操作屬于典型的私募REITs/Pre-REITs模式，在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表與資金回籠的同時(shí)，英格卡仍保留品牌所有權(quán)和獨(dú)家運(yùn)營(yíng)權(quán)。這一案例為后續(xù)其他存量資產(chǎn)的證券化路徑提供了新的實(shí)踐思路，亦在一定程度上驗(yàn)證了在當(dāng)前制度框架下，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)通過金融工具實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑的可操作性。

??六、總結(jié)分析：繼續(xù)看好中國(guó)家居消費(fèi)市場(chǎng)

??宜家中國(guó)的本輪資產(chǎn)處置，是在家居零售業(yè)態(tài)深度調(diào)整與商業(yè)地產(chǎn)金融化轉(zhuǎn)型加速的宏觀背景下，一次具有前瞻性的戰(zhàn)略重構(gòu)。其做法較國(guó)內(nèi)同行更為主動(dòng)和果斷，在收入端承壓之際，通過存量資產(chǎn)的主動(dòng)優(yōu)化為中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型保留了更為充裕的財(cái)務(wù)彈性。

??從積極的角度來看，這一系列動(dòng)作并不代表宜家對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的撤退或看空，反而恰恰體現(xiàn)了其對(duì)中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)韌性以及商業(yè)地產(chǎn)金融化前景的深層認(rèn)同：對(duì)中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的長(zhǎng)期信心并未改變。在關(guān)閉部分低效大店的同時(shí)，宜家正加速推進(jìn)小型門店與線上渠道的擴(kuò)張——2026財(cái)年計(jì)劃在北京、深圳等重點(diǎn)城市新開超過十家小型門店，并持續(xù)投入降價(jià)策略，以擴(kuò)大對(duì)價(jià)格敏感型客群的覆蓋。這一定位調(diào)整的本質(zhì)，是從“單一大店輻射全城”的舊模式，轉(zhuǎn)向“多觸點(diǎn)、高頻率觸達(dá)消費(fèi)者”的新模式，是對(duì)中國(guó)新一輪消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分化、分層化趨勢(shì)的積極適應(yīng)。因此本報(bào)告認(rèn)為，總體來看，宜家的轉(zhuǎn)型并非退出家居賽道，而是以更輕、更靈活的方式繼續(xù)深耕這一市場(chǎng)，其對(duì)中國(guó)家居消費(fèi)基本盤的長(zhǎng)期判斷并未動(dòng)搖。與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，以及多元化高品質(zhì)住宅等市場(chǎng)的興起，也將為后續(xù)家居市場(chǎng)帶來新的需求。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)