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仲量聯(lián)行2026年上半年北京房地產(chǎn)市場回顧

??北京，2026年7月9日——近日，全球數(shù)字經(jīng)濟大會在京舉辦，標志著全球加速邁入數(shù)字文明時代。北京作為數(shù)字技術革新的前沿陣地，擁有龐大的人工智能企業(yè)集群和巨大的數(shù)字經(jīng)濟規(guī)模，正致力于打造成為全國乃至全球數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展的引領者和示范者。

??隨著宏觀戰(zhàn)略愿景的快速推進，北京商業(yè)地產(chǎn)市場也正經(jīng)歷著深刻的結構性變革?！爱斍氨本┺k公樓市場并非處于簡單的周期性調整，而是邁入了系統(tǒng)性的市場重構階段?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“面對市場重新定價的新常態(tài)，業(yè)主與租戶需共同重塑策略邏輯，從單一的價格博弈轉向長期的價值創(chuàng)造與成本效益優(yōu)化?！?/p>

??2026年第二季度，北京辦公樓市場延續(xù)需求走弱的態(tài)勢，中關村區(qū)域憑借強產(chǎn)業(yè)屬性展現(xiàn)韌性。投資市場延續(xù)分化態(tài)勢，核心區(qū)位與高品質資產(chǎn)持續(xù)吸引內資買家關注。零售地產(chǎn)核心商圈面臨顯著的租金調整壓力，餐飲業(yè)態(tài)持續(xù)領跑，3C數(shù)碼品牌強勢入局，為市場注入嶄新活力。工業(yè)物流市場中，成本驅動型搬遷主導市場需求，平谷的去化量領跑全市。

??甲級辦公樓

??2026年二季度，北京辦公樓租賃市場延續(xù)年初以來的溫和態(tài)勢，需求端動力不足仍是導致去化放緩的主要原因。租戶需求主要集中在300至500平方米的小面積區(qū)間，普遍對“精裝交付、拎包入駐”的辦公面積選擇表現(xiàn)出明顯偏好。盡管整體市場需求放緩，中關村仍因強產(chǎn)業(yè)屬性展現(xiàn)出區(qū)域市場韌性，持續(xù)吸引量化基金以及人工智能、人形機器人等新興前沿科技企業(yè)的租賃需求，成為二季度市場亮點。

??在供應方面，未來入市項目對部分周邊存量項目產(chǎn)生點狀競爭壓力。二季度，全市甲級辦公樓整體空置率保持平穩(wěn)，環(huán)比微降0.2個百分點錄得14.7%。來自CBD、麗澤及奧林匹克區(qū)域的大面積成交對凈吸納量產(chǎn)生正向影響。2026年作為北京辦公樓市場的供應高峰年，預計將迎來約70萬平方米的新增面積入市。下半年即將竣備入市的新項目已積極開啟預租招商工作，主要吸引即將到期的大型租戶的整合性需求，對部分存量樓宇帶來直接競爭壓力，預計將推高周邊市場空置水平。

??二季度全市甲級辦公樓平均租金降幅呈現(xiàn)收窄趨勢。北京甲級辦公樓平均租金環(huán)比下跌1.9%，主要受到CBD周邊的第三使館區(qū)、東長安街及東二環(huán)子市場相對激烈的價格競爭影響。上述區(qū)域內，樓齡較高、硬件設施待升級的項目，在當前市場競爭中面臨持續(xù)壓力?！澳瓿踔两?，全市甲級辦公樓平均租金降幅已有所收窄，然而對于擁有大面積租賃需求的租戶而言，多數(shù)業(yè)主仍保有一定的租金靈活空間。預計2026年全年平均租金同比下降9.7%?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事張斯亮表示：“目前，即將入市的新項目預租進展相對平緩，這意味著2026年下半年將有較大體量的空置面積為市場帶來一定壓力?！?/p>

??投資

??2026年第二季度，北京投資市場延續(xù)分化態(tài)勢。雖然整體辦公樓市場表現(xiàn)相對低迷，但核心區(qū)位與高品質資產(chǎn)仍受內資買家關注。據(jù)悉，二季度市場錄得的最大宗交易為鼎好DH3項目，由啟城投資及多家內資險資機構聯(lián)合設立的基金接手，出資方包括友邦人壽、大家人壽、中宏人壽。該交易凸顯了險資等長線資金對核心地段、經(jīng)升級改造且已成熟運營的辦公樓資產(chǎn)的配置偏好。此外，自用型買家保持相對活躍，人工智能企業(yè)智譜宣布以約3.6億元總價收購位于上地區(qū)域中關村軟件園的鉆石大廈，計劃將其作為公司總部。

??與此同時，零售地產(chǎn)持續(xù)受到投資者青睞。得益于國內公募REITs市場的穩(wěn)步推進，具備優(yōu)質區(qū)位與穩(wěn)定現(xiàn)金流的零售資產(chǎn)包成為資金配置熱點。其中，奧特萊斯類資產(chǎn)也保持較強吸引力；近期已上市商業(yè)不動產(chǎn)REITs中，奧萊相關產(chǎn)品的優(yōu)異表現(xiàn)進一步提振了市場信心。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜表示：“具備穩(wěn)健現(xiàn)金流、運營成熟的優(yōu)質零售資產(chǎn)包持續(xù)獲得投資機構的關注。在當前市場環(huán)境下，投資者更加看重收益的確定性與資產(chǎn)的流動性，優(yōu)質零售資產(chǎn)及稀缺型優(yōu)質甲級辦公樓仍將是多數(shù)機構資本配置的重要方向。”

??優(yōu)質零售地產(chǎn)

??餐飲業(yè)態(tài)領跑市場需求，3C數(shù)碼等細分領域積極擴張。宏觀消費環(huán)境仍面臨挑戰(zhàn)，2026年1至5月，北京社會消費品零售總額累計同比下降2.5%，但餐飲收入始終保持小幅正增長，表現(xiàn)出一定復蘇態(tài)勢。市場需求中餐飲業(yè)態(tài)依然是推動市場活躍度的主要引擎，占上半年新開店鋪面積的38%。3C數(shù)碼品牌表現(xiàn)搶眼，正逐步取代傳統(tǒng)主力店，占據(jù)購物中心首層的核心位置。例如，全球領先的3D打印品牌拓竹科技在北京開設首家門店，并入駐國貿商城北區(qū)首層。

??租金走勢延續(xù)下行趨勢，核心商圈面臨前所未有的租金調整壓力。部分商場正在根據(jù)市場形勢進行價格體系的調整與重新定位。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部資深董事紀明表示：“盡管宏觀需求仍在修復，新興業(yè)態(tài)的積極擴張為市場注入了新活力。關注科技、文化，且具備高‘情價比’的細分領域正成為市場需求的新動能，精準迎合消費偏好的迭代升級。”

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??成交規(guī)模邊際回升，但企業(yè)不動產(chǎn)決策仍高度聚焦成本管控。成本驅動型搬遷依然是市場主旋律，需求從租金較高的核心成熟子市場向具備顯著成本優(yōu)勢的外圍新興子市場外溢的趨勢未變。二季度，平谷子市場憑借極具競爭力的租金水平與優(yōu)質的倉儲硬件，持續(xù)承接外溢需求，去化表現(xiàn)顯著領跑全市。同時，部分原使用非高標倉的租戶精準把握當前“租戶市場”窗口期，以可控成本升級搬遷至高標倉。此舉不僅有效提升倉儲運營與物流分撥效率，更規(guī)避了老舊倉庫在消防合規(guī)及ESG標準方面的潛在風險。此類升級需求雖單體租賃面積多在3,000平方米及以下，但長尾效應顯著，是市場寶貴的增量需求來源之一。

??北京非保稅高標倉新增供應節(jié)奏呈現(xiàn)階段性放緩，但去化壓力依然顯著。供應端方面，北京非保稅高標倉新增供應節(jié)奏呈現(xiàn)階段性放緩。二季度市場錄得零新增供應，在存量項目穩(wěn)步去化的帶動下，全市空置率環(huán)比下降2.6個百分點至31.6%。盡管空置率邊際改善，其絕對水平仍處歷史相對高位。在此背景下，業(yè)主方普遍延續(xù)“以價換量”策略，通過強化價格優(yōu)勢與提供靈活租賃條款來吸引租戶。二季度全市平均租金環(huán)比下跌5.9%，跌幅與一季度基本持平，租金下行通道尚未有實質性扭轉。

??展望未來，北京非保稅高標倉市場將延續(xù)漸進式修復態(tài)勢。一方面，盡管宏觀消費復蘇節(jié)奏趨緩，但智能穿戴設備、高能效家電等品類的快速增長有望提振電商平臺業(yè)務表現(xiàn)，進而帶動服務此類平臺的頭部第三方物流（3PL）企業(yè)的倉儲租賃需求擴張；另一方面，3PL行業(yè)整合加速，市場集中度持續(xù)提升，頭部企業(yè)為優(yōu)化供應鏈節(jié)點效率，更傾向于租賃具備高承重地坪等優(yōu)質硬件條件的高標倉，以支持智能倉儲系統(tǒng)的部署，從而結構性推升整體租賃需求。紀明表示：“中長期來看，隨著供需關系逐步改善，特別是高端制造業(yè)釋放可觀增量需求，市場基本面有望于2028年后迎來實質性筑底與回穩(wěn)?！?/p>