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??一、總體現(xiàn)狀：進(jìn)入調(diào)整末端，K型復(fù)蘇格局確立

??2026年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了2025年深度調(diào)整后的筑底修復(fù)進(jìn)程，正進(jìn)入本輪樓市調(diào)整的末端，即自2021年5月以來(lái)下行調(diào)整的收尾階段。整體呈現(xiàn)“總量收縮趨緩、結(jié)構(gòu)分化加劇、點(diǎn)狀式復(fù)蘇”的核心特征。新房市場(chǎng)在供給端主動(dòng)收縮與需求端修復(fù)的雙重作用下，雖仍處于歷史偏低位水平，但降幅較上年同期明顯收窄。同時(shí)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化，并伴有點(diǎn)狀式復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。典型表現(xiàn)是一線城市中二手房市場(chǎng)顯著優(yōu)于新房，成交量保持同比正增長(zhǎng)，這在一定程度上提振了市場(chǎng)信心。

??二、政策環(huán)境：政策效果明顯好于前兩年

??上半年政策端總體上與2023年以來(lái)的政策思路一致，主要是對(duì)過(guò)熱時(shí)期偏嚴(yán)政策的進(jìn)一步放松，尤其集中于一線城市的限購(gòu)政策。同時(shí)，“房?jī)r(jià)調(diào)整”和“政策消化”持續(xù)互動(dòng)。隨著房?jī)r(jià)的深度調(diào)整，政策的效應(yīng)釋放更為明顯，購(gòu)房預(yù)期有所轉(zhuǎn)好，客觀上推動(dòng)了政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)。

??當(dāng)前頂層明確提出“加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表”，這充分說(shuō)明穩(wěn)房?jī)r(jià)的重要性，也要求各地進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。從上半年各地增量政策看，公積金進(jìn)一步支持住房消費(fèi)、購(gòu)房補(bǔ)貼等措施密集落地。而從政策重心的變化來(lái)看，除增量市場(chǎng)外，針對(duì)存量市場(chǎng)的支持政策也在增多，典型表現(xiàn)為危舊房、二手房等方面的各類(lèi)支持政策持續(xù)增加。

??三、城市表現(xiàn)：一線城市率先走出底部區(qū)間

??從城市能級(jí)來(lái)看，一線城市已率先走出底部區(qū)間，二季度新房銷(xiāo)售同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，表明其在調(diào)整中較早出現(xiàn)止跌回升的勢(shì)頭；核心二線城市緊隨其后進(jìn)入筑底階段，但恢復(fù)節(jié)奏不一，部分調(diào)整較深的城市表現(xiàn)較為積極，如南京、廈門(mén)等；三四線城市仍面臨需求疲軟的問(wèn)題，但部分百?gòu)?qiáng)縣與一二線城市同步呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，如昆山等。總體而言，今年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“政策托底”向“內(nèi)生修復(fù)”過(guò)渡，但全面企穩(wěn)的基礎(chǔ)仍需鞏固。

??四、新房市場(chǎng)：更聚焦于支付可負(fù)擔(dān)的好項(xiàng)目

??上半年新房市場(chǎng)交易熱度略升溫，但主要集中在支付能力可承受的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目上，也就是總價(jià)可承受的房源銷(xiāo)售情況較為理想。這既延續(xù)了傳統(tǒng)邏輯，如地段較好、配套較完善等，也體現(xiàn)出價(jià)格總價(jià)不高、與購(gòu)房者支付能力相匹配的特點(diǎn)。疊加公積金等政策的支持，實(shí)際交易中新房市場(chǎng)過(guò)度加杠桿的操作較少，整體趨于保守。此外，從戶(hù)型結(jié)構(gòu)來(lái)看，市場(chǎng)仍存在一定分歧：一方面，部分中大戶(hù)型的成交表現(xiàn)不錯(cuò)；另一方面，一些中小戶(hù)型項(xiàng)目也同樣銷(xiāo)售良好。這反映出當(dāng)前新房市場(chǎng)在戶(hù)型偏好上仍存在一定分化。在庫(kù)存方面，總體來(lái)看，庫(kù)存呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，出清周期有所改善，但對(duì)比歷史數(shù)據(jù)仍處于偏高水平，因此尚未完全走出去庫(kù)存的過(guò)程。

??五、二手房市場(chǎng)：交易活躍度上了新臺(tái)階

??二手房市場(chǎng)是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的亮點(diǎn)。重點(diǎn)城市二手房成交量同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，部分城市漲幅可觀，市場(chǎng)活躍度處于近年來(lái)（如2017年以來(lái)）同期較好水平。從月度走勢(shì)看，二手房成交熱度在上半年始終保持相對(duì)穩(wěn)定，二季度末雖有正常波動(dòng)，但整體并未出現(xiàn)明顯回落，韌性顯著強(qiáng)于新房市場(chǎng)。究其原因，邏輯較為清晰：近三年的限購(gòu)政策放松，產(chǎn)生了積極影響；疊加二手房?jī)r(jià)格調(diào)整后，認(rèn)購(gòu)性?xún)r(jià)比提升，吸引了較多需求入市?？傮w來(lái)看，上半年二手房交易邁上了新臺(tái)階。在此過(guò)程中，市場(chǎng)對(duì)二手房?jī)r(jià)格的預(yù)期明顯改善，未再出現(xiàn)過(guò)去房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的恐慌情緒，整體信心有所回升。這對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方均產(chǎn)生了一定影響，尤其是房東掛牌的焦慮心態(tài)明顯減少。從實(shí)際市場(chǎng)情況看，二手房掛牌量較歷史高位已下降約20%。

??六、土地市場(chǎng)：縮量提質(zhì)下投資心態(tài)總體謹(jǐn)慎

??上半年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)”態(tài)勢(shì)。從供應(yīng)端來(lái)看，總體供地量較去年同期下降約20%；從成交端來(lái)看，跌幅相對(duì)更大。但從實(shí)際觀察來(lái)看，部分地區(qū)地價(jià)有所拉升，說(shuō)明核心區(qū)域出讓的地塊更多以?xún)?yōu)質(zhì)地塊為主，部分地塊溢價(jià)率競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，反映出核心地塊仍具備積極表現(xiàn)。在拿地企業(yè)方面，實(shí)際觀察中仍以全國(guó)性大型央國(guó)企、全國(guó)性民營(yíng)企業(yè)以及地方性國(guó)有企業(yè)為主。總體來(lái)看，土地市場(chǎng)整體偏謹(jǐn)慎，這是當(dāng)前市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題。從拿地邏輯來(lái)看，主要依據(jù)各地的人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)支撐等因素進(jìn)行判斷。尤其是一些板塊土地?cái)喙┹^多，近兩年供地較少，因此增加了小地塊的供應(yīng)。從實(shí)際交易過(guò)程來(lái)看，整體交易情況尚可。但客觀說(shuō)，優(yōu)質(zhì)土地在全國(guó)市場(chǎng)中的占比仍然偏低。

??七、價(jià)格走勢(shì)：由跌轉(zhuǎn)漲的城市數(shù)量略有增加

??價(jià)格端是上半年最值得關(guān)注的積極變化之一。從全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，最大的變化在于價(jià)格走勢(shì)曲線已從相對(duì)較低的水平逐步回升。盡管目前仍處于負(fù)增長(zhǎng)或下跌區(qū)間，但方向已有所改善。具體來(lái)看，統(tǒng)計(jì)層面看，部分重點(diǎn)城市的新房?jī)r(jià)格已開(kāi)始出現(xiàn)上漲，而二手房仍處于下跌過(guò)程中，但整體趨勢(shì)將跟隨新房市場(chǎng)調(diào)整。在這一過(guò)程中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量有所增加，約20%的城市在統(tǒng)計(jì)層面已出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)然，實(shí)際觀察中也會(huì)看到一些價(jià)格下降的情況，尤其是部分地區(qū)通過(guò)傭金返傭等方式變相降價(jià)，這也反映出地方去庫(kù)存的壓力仍然較大。

??八、問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)：企穩(wěn)的基礎(chǔ)還需要鞏固

??一是市場(chǎng)全面企穩(wěn)的基礎(chǔ)尚不牢固。當(dāng)前回暖呈現(xiàn)高度結(jié)構(gòu)性特征，主要集中在一線和少量核心二線城市。即便在這些核心城市，銷(xiāo)售活躍也主要體現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)地段的二手房和總價(jià)適中的新房，而其他領(lǐng)域仍存在局部性的去庫(kù)存問(wèn)題，即所謂的“K型”分化。其中，處于上升端的比重最多不超過(guò)20%，而下降端則占80%。因此，即便在大城市，市場(chǎng)回穩(wěn)的基礎(chǔ)也并不牢固，或者說(shuō)并不全面。

??二是新房與二手房之間形成了一定的競(jìng)爭(zhēng)替代關(guān)系，源于需求不足的問(wèn)題。二手房?jī)r(jià)格調(diào)整更為充分，對(duì)價(jià)格敏感的購(gòu)房需求形成了分流，使得新房市場(chǎng)持續(xù)面臨來(lái)自二手房的競(jìng)爭(zhēng)壓力。在此過(guò)程中，通過(guò)出售二手房來(lái)置換新房的需求量相對(duì)較少。造成這一現(xiàn)象的原因有多種：一方面，部分二手房出售后存在價(jià)格虧損，削弱了換購(gòu)新房的動(dòng)力；另一方面，一些購(gòu)房者希望等待價(jià)格真正企穩(wěn)后再出手，或期待未來(lái)有更高性?xún)r(jià)比的新房項(xiàng)目推出。因此，受多種因素影響，當(dāng)前二手房向新房的轉(zhuǎn)化率仍然偏低。

??三是房企投資意愿仍然偏弱。盡管銷(xiāo)售端出現(xiàn)邊際改善，但開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿地和開(kāi)工方面仍保持高度謹(jǐn)慎，投資端的恢復(fù)明顯滯后于銷(xiāo)售端，可能影響中期市場(chǎng)供給。尤其是從實(shí)際情況來(lái)看，今年拿地的企業(yè)數(shù)量明顯少于去年，且企業(yè)在拿地時(shí)更加趨于保守，對(duì)總價(jià)較高的地塊較為抗拒，更傾向于選擇總價(jià)可控的項(xiàng)目。因此，部分地區(qū)土地投資市場(chǎng)仍以零溢價(jià)成交為主。

??四是居民收入預(yù)期和消費(fèi)信心仍有待修復(fù)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性、居民部門(mén)收入預(yù)期的不穩(wěn)定性等因素，仍在一定程度上制約著住房需求的釋放。尤其是在購(gòu)房方面，加杠桿買(mǎi)房的數(shù)量較少，很多人并未充分用好15%的首付比例政策。更多情況下，居民在既有儲(chǔ)蓄資金和公積金支持之外，購(gòu)房行為相對(duì)保守。這是當(dāng)前一個(gè)較為突出的問(wèn)題，也意味著加杠桿方面較為謹(jǐn)慎，這與收入狀況等多方面因素密切相關(guān)。

??九、后市展望：止跌有希望，回穩(wěn)需加力

??展望下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望延續(xù)結(jié)構(gòu)性修復(fù)態(tài)勢(shì)。止跌回穩(wěn)雖有希望，但仍需持續(xù)發(fā)力，且離不開(kāi)穩(wěn)定的政策支持和其他方面的有效配合?？傮w判斷，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率還將進(jìn)一步調(diào)整。建議重點(diǎn)關(guān)注各地的新房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，因?yàn)槎址繑?shù)據(jù)較難反映市場(chǎng)自身的調(diào)整情況，其表現(xiàn)與政策釋放更為密切。因此，更多應(yīng)通過(guò)新房交易情況來(lái)判斷市場(chǎng)走勢(shì)，這一點(diǎn)十分關(guān)鍵。

??從積極因素來(lái)看，政策端持續(xù)發(fā)力為市場(chǎng)提供了底部支撐。由于市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間（長(zhǎng)達(dá)5年）的調(diào)整，目前正逐步進(jìn)入一個(gè)能夠自我修復(fù)的階段，因此市場(chǎng)與政策之間的互動(dòng)關(guān)系更加明顯。尤其是在供求關(guān)系方面，當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模已明顯小于以往，供求關(guān)系的進(jìn)一步改善已具備較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。此外，在價(jià)格預(yù)期方面，總體來(lái)看已明顯好轉(zhuǎn)，不再像此前那樣出現(xiàn)持續(xù)下跌的恐慌情緒。

??從制約因素來(lái)看，下半年通常是傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季與旺季交替的節(jié)奏。七八月仍面臨季節(jié)性壓力，而“金九銀十”的表現(xiàn)將是觀察市場(chǎng)成色的重要窗口。比如當(dāng)前7月份，有中介反饋，市場(chǎng)客戶(hù)量相比今年上半年有所減少，這其中固然有天氣因素的影響。但需要注意的是，此前政策效應(yīng)所帶來(lái)的潛在需求，現(xiàn)在是否還能跟得上，這也是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。反過(guò)來(lái)，這也要求各地進(jìn)一步挖掘潛在需求，更好地為樓市的活躍提供支撐。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍