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??上海，2026年6月25日–隨著中國(guó)公募REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型進(jìn)一步擴(kuò)容至酒店領(lǐng)域，酒店資產(chǎn)證券化正邁入加速發(fā)展的重要階段。值此關(guān)鍵窗口期，仲量聯(lián)行攜手中倫律師事務(wù)所聯(lián)合發(fā)布《中國(guó)酒店 REITs 市場(chǎng)發(fā)展：機(jī)遇、挑戰(zhàn)與實(shí)踐路徑》白皮書(shū)（以下簡(jiǎn)稱“白皮書(shū)”），旨在為酒店業(yè)主、投資機(jī)構(gòu)及相關(guān)市場(chǎng)參與方提供決策參考。

??仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部大中華區(qū)董事總經(jīng)理周濤表示：“作為一種不動(dòng)產(chǎn)投資工具，REITs對(duì)酒店行業(yè)而言，實(shí)則是一場(chǎng)圍繞資產(chǎn)管理能力展開(kāi)的深層變革。展望未來(lái)，酒店 REITs 將進(jìn)一步推動(dòng)行業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營(yíng)效率，為投資者提供更加多元化的配置選擇，也為中國(guó)酒店業(yè)邁向更加專(zhuān)業(yè)化、透明化和可持續(xù)的發(fā)展階段注入新的動(dòng)能?！?/p>

??酒店REITs發(fā)行的典型架構(gòu)

??截至 2026 年 5 月 31 日，已申報(bào)的酒店REITs項(xiàng)目均為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。此類(lèi)產(chǎn)品在底層資產(chǎn)酒店的定位與區(qū)位選擇上并無(wú)特殊要求，僅需滿足運(yùn)營(yíng)成熟穩(wěn)定、原則上運(yùn)營(yíng)滿三年、投資回報(bào)良好以及合規(guī)性達(dá)標(biāo)等與其他類(lèi)別的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)（如商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓等）發(fā)行REITs統(tǒng)一的基本條件，原則上即可進(jìn)行申報(bào)。目前市場(chǎng)上公募REITs普遍采用“公募基金+資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”的雙層架構(gòu)。

??現(xiàn)金流質(zhì)量是酒店REITs價(jià)值核心

??白皮書(shū)強(qiáng)調(diào)，作為典型的運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)型資產(chǎn)，酒店的核心價(jià)值并不僅僅是物業(yè)本身，而更重要的在于未來(lái)持續(xù)創(chuàng)造凈運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流（NOI）的能力。因此，現(xiàn)金流折現(xiàn)法（DCF）是酒店資產(chǎn)估值的主要方法。與傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)相比，酒店估值更加關(guān)注長(zhǎng)期持有收益和分紅能力，對(duì)現(xiàn)金流的真實(shí)性、穩(wěn)定性及可持續(xù)性尤為重視。

??在估值過(guò)程中，白皮書(shū)提出了嚴(yán)格的審慎性原則：

??嚴(yán)格確立 DCF 唯一主導(dǎo)地位：所有申報(bào)公募 REITs 的酒店底層資產(chǎn)，必須以未來(lái)年度穩(wěn)定凈現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)模式風(fēng)險(xiǎn)及行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定合理折現(xiàn)率。

??NOI 核算三大硬性準(zhǔn)則：剔除全部非經(jīng)常性異動(dòng)收益；足額常態(tài)化計(jì)提常規(guī)資本性支出（按全年?duì)I業(yè)收入的 3%-5%）；嚴(yán)格隔離中長(zhǎng)期大額改造升級(jí)支出。

??明確劃定絕對(duì)禁止使用的樂(lè)觀改善類(lèi)假設(shè)：不得預(yù)設(shè)管理水平優(yōu)化假設(shè)；不得預(yù)設(shè)租賃及經(jīng)營(yíng)條款優(yōu)化假設(shè)；不得預(yù)設(shè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型與經(jīng)營(yíng)模式升級(jí)假設(shè)；不得忽視長(zhǎng)期隱性價(jià)值折減因素。

??“估值中需將運(yùn)營(yíng)模式與城市能級(jí)納入同一風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)。以國(guó)際頭部品牌全權(quán)托管項(xiàng)目為例，依托成熟的標(biāo)準(zhǔn)化管控，其在一線及新一線城市的現(xiàn)金流抗波動(dòng)能力最強(qiáng)，對(duì)應(yīng)折現(xiàn)率取偏低水平；而同一模式若下沉至二線，或切換為加盟、自主經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)均需階梯式上調(diào)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與估值參數(shù)的正向匹配?！敝倭柯?lián)行評(píng)估咨詢部資深董事韓晶指出。

??法律與合規(guī)協(xié)同推動(dòng)酒店REITs落地

??相較于其他類(lèi)型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，酒店資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)鏈條更長(zhǎng)、參與主體更多，對(duì)法律盡職調(diào)查和合規(guī)管理提出了更高標(biāo)準(zhǔn)。白皮書(shū)指出，底層資產(chǎn)權(quán)屬是否清晰、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)手續(xù)是否完備，以及資產(chǎn)能否保持持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，是監(jiān)管機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)參與者關(guān)注的重點(diǎn)。

??此外，酒店 REITs 的發(fā)行往往伴隨著運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)的優(yōu)化與重塑。如何在滿足 REITs 監(jiān)管要求的前提下，合理厘清業(yè)主方、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)及品牌管理方之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，是項(xiàng)目順利推進(jìn)的重要前提。隨著首批項(xiàng)目有望于近期上市交易，特許經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)支持等更契合 REITs 監(jiān)管邏輯的合作模式，正為酒店資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)證券化與專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)開(kāi)辟新的路徑。

??中倫律師事務(wù)所權(quán)益合伙人紀(jì)超指出：“律師的價(jià)值不僅體現(xiàn)在發(fā)行階段的法律盡調(diào)和合規(guī)審查，更體現(xiàn)在幫助各方搭建可執(zhí)行的交易結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)安排。酒店 REITs 項(xiàng)目兼具不動(dòng)產(chǎn)、資本市場(chǎng)和酒店運(yùn)營(yíng)等多重屬性，需要法律團(tuán)隊(duì)在監(jiān)管要求與商業(yè)訴求之間建立有效銜接，為項(xiàng)目順利申報(bào)注冊(cè)及后續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)提供支持。”

??借鑒全球經(jīng)驗(yàn)，探索中國(guó)路徑

??值得注意的是，國(guó)內(nèi)酒店REITs市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展不僅依賴于持續(xù)擴(kuò)募機(jī)制的建立，更取決于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲(chǔ)備的積累，這對(duì)原始權(quán)益人在資產(chǎn)管理與資本運(yùn)作專(zhuān)業(yè)化方面提出了更為嚴(yán)苛的要求與挑戰(zhàn)。

??白皮書(shū)結(jié)合美國(guó)、日本經(jīng)典酒店 REITs 并購(gòu)案例，提煉成熟市場(chǎng)在資產(chǎn)遴選、資本運(yùn)作、價(jià)值提升與風(fēng)險(xiǎn)管控方面的經(jīng)驗(yàn)。結(jié)合海外市場(chǎng)沉淀的發(fā)展規(guī)律，白皮書(shū)認(rèn)為中國(guó)酒店 REITs 將顯現(xiàn)五大發(fā)展趨勢(shì)：資產(chǎn)類(lèi)型持續(xù)豐富、市場(chǎng)格局進(jìn)一步分化、專(zhuān)業(yè)化資產(chǎn)管理能力提升、機(jī)構(gòu)投資者持續(xù)發(fā)揮主導(dǎo)作用，以及直接投資渠道日趨活躍。