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??2026年上半年的地產(chǎn)股，在基本面筑底與估值低位的雙重壓力下，走出了一條波動分化之路。

??根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，截至2026年6月30日，市值百強上市房企總市值為23107億元，較2025年末的26071億元縮水近3000億元。行業(yè)整體仍處于尋底階段，但部分核心城市數(shù)據(jù)與優(yōu)質(zhì)房企的表現(xiàn)已釋放出邊際改善的信號。

??2026年上半年，全國新建商品房銷售面積和金額同比分別下降11.6%和13.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降18%。但結構性亮點同樣不容忽視，一線城市和部分核心二線城市表現(xiàn)更具韌性，上海二手房價格已連續(xù)多月環(huán)比上漲，深圳由跌轉漲，一線城市房價降幅持續(xù)收窄。不少重點城市二手房成交量同比上升，掛牌量增速放緩，市場正逐步走向供需再平衡。

??從二級市場走勢看，房地產(chǎn)板塊在過去半年經(jīng)歷了階段性回調(diào)與修復。雖然銷售投資數(shù)據(jù)依然承壓，但地產(chǎn)股在波動中展現(xiàn)出強于大市的相對收益，在31個申萬一級行業(yè)中排名靠前。市場資金也開始關注這一板塊的低估值防御價值與賠率優(yōu)勢。

??行業(yè)筑底接近尾聲，最壞的時候已經(jīng)翻篇。

??行業(yè)格局深度分化

??在行業(yè)深度調(diào)整期，上市房企最大的特點就是分化劇烈。

??首先在業(yè)績端，目前已發(fā)布業(yè)績預告的A股上市房企中，超八成仍然預虧，少數(shù)企業(yè)憑借雙輪驅(qū)動模式實現(xiàn)盈利。

??具體來看，傳統(tǒng)住宅開發(fā)為主的企業(yè)仍面臨巨大壓力。資產(chǎn)減值和銷售低迷雙重夾擊下，萬科等龍頭開發(fā)企業(yè)陷入深度虧損。與之形成鮮明對比的是，龍湖集團、新城控股等民營房企，以及華潤置地等央企，依托商業(yè)運營、物業(yè)服務等經(jīng)營性業(yè)務的高占比，成功對沖了開發(fā)業(yè)務的虧損，盈利水平具有韌性。這類企業(yè)正從傳統(tǒng)的“重開發(fā)”向“開發(fā)+運營”雙軌模式轉型，在行業(yè)下行周期中展現(xiàn)出更強的抗風險能力。

??這種深度分化在市值變動中得到了充分體現(xiàn)。

??上半年市值漲幅前十的房企分別為京投發(fā)展、陽光股份、榮豐控股、京能置業(yè)、合肥城建、萬通發(fā)展、香江控股、*ST中迪、盈新發(fā)展和津投城開。其中，京投發(fā)展半年間市值上漲169.32%，位列漲幅榜第一，陽光股份和榮豐控股半年間的漲幅也都超過120%。

??不過值得注意的是，上述三家漲幅靠前的企業(yè)上半年均有特定驅(qū)動因素，比如京投發(fā)展跨界轉型光模塊等熱門概念引發(fā)市場密切關注，轉型預期直接讓其股價在今年前五個月飆升逾340%，而其經(jīng)營基本面并未改善，數(shù)據(jù)顯示其今年一季度也仍處于虧損狀態(tài)。股價異動也引發(fā)監(jiān)管問詢，截至目前，京投發(fā)展股價已經(jīng)回落。陽光股份和榮豐控股市值上漲則更多受益于摘帽和扭虧等特定事件。

??相比這些市值上漲的企業(yè)，仍有部分上市房企上半年市值下跌較多。2026年上半年市值跌幅前十的房企分別為首開股份、*ST華幸、海南機場、華發(fā)股份、中國武夷、金輝控股、碧桂園、美的置業(yè)、萬科A和上海臨港。其中，首開股份和*ST華幸上半年跌幅均超過49%，其股價下跌核心原因仍在于業(yè)績虧損疊加房地產(chǎn)行業(yè)低迷的雙重打擊。

??千億市值陣營保持基本穩(wěn)定。截至上半年末，仍有6家上市房企市值超千億元，分別為新鴻基地產(chǎn)、華潤置地、長實集團、中國海外發(fā)展、恒基地產(chǎn)和太古地產(chǎn)。其中，新鴻基地產(chǎn)以2826億元的總市值位居榜首，半年間市值逆勢上漲逾14%，折射出資本市場對具備穩(wěn)定現(xiàn)金流和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲備的龍頭房企的持續(xù)青睞。

??三季度或迎配置窗口

??今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)有一個不得不提的政策亮點，就是商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs的正式落地。6月，首批產(chǎn)品上市交易，底層資產(chǎn)涵蓋核心城市的購物中心、奧特萊斯等優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。這為持有大量存量資產(chǎn)的房企提供了盤活資產(chǎn)、降低負債的新通道，是行業(yè)長期健康發(fā)展的重要制度創(chuàng)新。

??與此同時，政策端持續(xù)發(fā)力。今年以來的政策思路以因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給為目標，著力改善供求關系，通過“好房子”建設加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。機構研報認為，隨著政策效果逐步顯現(xiàn)，銷售情況較好、業(yè)績穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企有望率先實現(xiàn)銷售回暖和業(yè)績穩(wěn)定，這將構成支撐板塊估值的核心因素。一線城市去化周期較短，顯示需求端仍有支撐，市場對政策預期的積極反應已在階段性行情中有所體現(xiàn)。

??在投資端，多家機構釋放出積極信號。當前頭部房企市凈率（PB）平均僅在0.7倍左右，估值水平已較為充分地反映了行業(yè)下行風險。

??招商證券研報明確提出，當前房地產(chǎn)股票具備顯著的“賠率”優(yōu)勢，建議三季度中下旬開始加大對房地產(chǎn)股票的配置。其將配置機會分為兩個階段：第一階段目標是看到二手房去庫存取得實質(zhì)性進展，第二階段目標是觀察到房價企穩(wěn)回升。研報認為，當前行業(yè)調(diào)整后的市凈率距離第一階段目標價仍有上行空間，潛在催化因素包括政策預期變化、基本面改善信號及市場風格切換。

??在行業(yè)出清的大背景下，龍頭地產(chǎn)股或更具彈性。綜合機構觀點，三類標的值得重點關注：一是優(yōu)質(zhì)央企、國企及穩(wěn)健民企，如華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)國際等，基本面扎實且產(chǎn)品力突出；二是受益于REITs政策和租金企穩(wěn)的商業(yè)地產(chǎn)與存量運營企業(yè)，如華潤置地、新城控股等；三是現(xiàn)金流穩(wěn)定、具備防御屬性的物業(yè)服務及經(jīng)紀標的，如華潤萬象生活、貝殼等。

??過去半年，地產(chǎn)股雖然并未迎來全面反轉，但在底部區(qū)域的反復夯實中，已經(jīng)分化出一些投資機會。未來的機會不是板塊普漲，而是高度集中于具備核心城市布局、穩(wěn)健財務狀況以及成功向存量運營轉型的優(yōu)質(zhì)企業(yè)身上。當行業(yè)從“高周轉”走向“高質(zhì)量”，資本市場的定價邏輯也在悄然重塑。率先完成轉型的房企，正在底部收獲自身定價權。