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??本報告基于全國22個原拆原建項目的出資情況，系統(tǒng)分析了政府主導(dǎo)、居民自籌、市場運作三種典型模式的出資比例、定價依據(jù)及其形成原因，歸納出“政府主導(dǎo)、居民分擔、社會資本補充”的總體資金格局，并提煉出三類群體出資的定量規(guī)律。在此基礎(chǔ)上，報告提出構(gòu)建“四級資金共擔”機制、分類施策、金融工具支持、增量反哺等九項政策建議，旨在為“十五五”期間各地推進危舊房原拆原建工作提供可參考的資金解決方案與制度設(shè)計思路。

??一、前言

??1.研究背景

??隨著我國城鎮(zhèn)化進程步入“存量更新”階段，大量建于上世紀七八十年代的老舊小區(qū)面臨建筑結(jié)構(gòu)老化、基礎(chǔ)設(shè)施缺失、安全隱患突出等問題。對于被鑒定為C級（局部危房）或D級（整棟危房）的多層住宅樓，傳統(tǒng)的“穿衣戴帽”式改造已難以從根本上消除安全隱患?！霸鹪ā薄床鸪形Ｅf樓房、在原址重建新樓——正逐步成為一線及重點城市解決危房問題的核心路徑。值得關(guān)注的是，近期《城市更新“十五五”規(guī)劃》已將危舊房改造提升至新的戰(zhàn)略高度，明確提出推動全國危房改造規(guī)模較“十四五”時期提高一倍，這為原拆原建模式的加速推廣提供了強有力的政策支撐。

??2.“原拆原建”的定義與范疇

??本報告所稱的“原拆原建”，是指對已鑒定為危房的老舊住宅樓實施整體拆除，并在原址或原址周邊重新建設(shè)住宅，建成后由原住戶回遷的更新模式。該模式區(qū)別于“老舊小區(qū)改造”（翻新加固）和“征收拆遷”（異地安置或貨幣補償），其核心特征包括：一是原址重建，土地性質(zhì)不變，房屋權(quán)屬不變（或通過協(xié)議重新確權(quán)）；二是原戶回遷，原住戶享有回遷安置的權(quán)利；三是存在增量空間，可通過適當提高容積率、加裝電梯、開發(fā)地下空間等方式產(chǎn)生增量面積，用于平衡建設(shè)成本。

??3.資金問題的核心地位

??原拆原建項目的最大難點并非工程技術(shù)，而是“錢從哪里來”。由于涉及居民、政府、社會資本三方面利益，出資比例的確定直接決定了項目的可行性與可持續(xù)性。各地在實踐中探索出三種典型出資模式，這也成為本報告重點分析各類資金來源情況的重要原因。

??二、22個原拆原建項目的出資情況匯總

??對全國22個項目進行匯總計算可知，單個原拆原建項目的總投資額主要由三部分構(gòu)成：居民出資、政府出資和社會資本出資。其中，居民出資占比35%，政府出資占比43%，社會資本出資占比22%，整體呈現(xiàn)出“政府主導(dǎo)、居民分擔、社會資本補充”的特征。

??其中，部分項目的居民出資比例較高（最高達100%），體現(xiàn)了居民自主改造的積極性；另一些項目社會資本占比較高（最高達97%），顯示出市場化運作的潛力。與此同時，仍有相當數(shù)量的項目居民出資比例不足1%甚至為零，政府出資接近100%，反映出危舊房改造在部分城市仍高度依賴財政投入，也體現(xiàn)了危舊房改造是各地政府城市更新的重點民生項目?？傮w而言，在“十五五”規(guī)劃將危舊房改造規(guī)模提高一倍的目標下，如何在不同城市、不同類型項目中優(yōu)化三方出資比例，撬動更多居民與社會資本參與，仍是未來政策設(shè)計的關(guān)鍵課題。

??需要說明的是，本報告所指的原拆原建投資額，是指原拆原建項目從拆除原有危舊樓房到原址重建新樓、最終實現(xiàn)居民回遷入住所需的全部建設(shè)資金，具體包括原有樓房的拆除及渣土清運、新建樓體的土建及安裝工程、小區(qū)內(nèi)道路及管網(wǎng)等配套設(shè)施、加裝電梯及地下空間利用、勘察設(shè)計及監(jiān)理等前期費用，以及部分項目中涉及的居民臨時安置補助與不可預(yù)見費。需要說明，本報告中不同城市的總投資額口徑可能存在差異，如部分為全口徑的投資額，部分為工程招投標環(huán)節(jié)的投資額。當然單個項目中計算的出資比例所采用的投資額是一致的。另外本報告中的“社會資本”包括項目原有產(chǎn)權(quán)人、房地產(chǎn)企業(yè)等。

??三、三種出資模式的特征與定價依據(jù)

??根據(jù)下表分析，三種出資模式的形成各有其內(nèi)在邏輯，具體分析如下。

??政府主導(dǎo)型主要源于危房改造被定位為民生兜底工程。在此定位下，政府為保障居民安全和基本居住條件，主動承擔主要投入，也較好促進了所在區(qū)域的城市品質(zhì)提升工作。與此同時，部分老舊小區(qū)的居民收入偏低、自籌能力有限，也客觀上要求政府發(fā)揮主導(dǎo)作用。

??居民自籌型則多見于一些特定條件的項目：地塊規(guī)模較小、產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰、居民改造意愿高度統(tǒng)一，且業(yè)主整體經(jīng)濟條件較好。與此同時，政府因財政約束或規(guī)劃限制，轉(zhuǎn)而引導(dǎo)居民自主出資完成改造。

??市場運作型通常依托項目所在區(qū)位的商業(yè)開發(fā)價值。通過適度提高容積率或增加可售面積，項目能夠形成可觀的利潤空間，從而吸引社會資本主導(dǎo)參與。這種模式不僅減輕了財政壓力，也降低了居民的直接出資負擔。

??我們從另外一個角度理解出資模式，即定價邏輯，其主要包括三種模式。其中，成本價補貼型以綜合成本為基礎(chǔ)，在扣減政府補貼后計算居民應(yīng)出資額，其中超面積部分按市場價執(zhí)行；固定費用型則由居民按固定單價對原面積部分“一口價”出資，超面積部分適用階梯式折扣；比例分擔型按總建安成本的一定比例進行分攤，同時輔以專項獎補政策。三種方式反映了政府補貼從按面積、按單價到按比例的差異，也體現(xiàn)出居民出資從固定金額向動態(tài)比例轉(zhuǎn)變的不同安排。

??四、對原拆原建出資模式的建議

??針對原拆原建項目中“錢從哪來”這一核心難題，本報告基于22個實際案例，提出了九條政策建議。關(guān)鍵在于建立一套由居民、政府、社會資本與金融工具共同分擔的長效機制，并對不同性質(zhì)的房屋區(qū)別對待。例如，直管公房可由政府多承擔一些，已購公房則讓居民多出一點。同時，在簽約前應(yīng)先行評估居民的出資能力，防止后期項目爛尾；對于成片改造的項目，可更多引入社會資本，通過增量面積和地下空間來平衡成本。此外，還應(yīng)簡化審批流程、推出專項貸款，推動政府補貼從“人人有份”逐步轉(zhuǎn)向僅兜底最困難群體。整個過程需保持公開透明，避免出現(xiàn)不公平現(xiàn)象。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進