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??最近國務院正式印發(fā)的《城市更新“十五五”規(guī)劃》，值得認真讀一遍。

??它不是調控政策，也不是救市措施，而是城市更新領域首個國家級專項規(guī)劃，明確2030年、2035年兩階段目標，并首次在全國層面給出“十五五”期間城市更新量化指標：

　　城鎮(zhèn)危舊房改造：50萬套/間

　　新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)：11.5萬個

　　老舊街區(qū)廠區(qū)改造：1500個

　　城中村改造：4000個

　　歷史建筑修繕：1.5萬個

??與“十四五”相比，這一輪最大的不同在于規(guī)模迎來結構性調整：

??新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)大幅收縮，城中村改造略有收縮。與之對應的是，城鎮(zhèn)危舊房改造翻倍增長，老舊街區(qū)廠區(qū)改造規(guī)模大幅擴容。

??這意味著，城市更新的主戰(zhàn)場，正在從“拆除重建”轉向“存量更新”。

??如果將上述內容放在房地產的框架里解讀，規(guī)劃正在回答一個本質的問題：增量時代結束后，行業(yè)將往哪走？

??城市更新“十五五”規(guī)劃發(fā)布前，有一條清晰的時間線。

??早在2019年12月中央經濟工作會議上，首次提出“城市更新”概念，明確“加強城市更新和存量住房改造?！?/p>

??此后，城市更新多次出現(xiàn)在中央經濟工作會議中，至2025年4月這一詞首次出現(xiàn)在中央政治局會議中。去年7月，時隔十年再度召開的中央城市工作會議，進一步將城市更新提升至高質量發(fā)展的戰(zhàn)略高度，彼時提到了兩個變化：

　　我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期

　　城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段

??這一系列動作說明：城市更新的功能定位已經徹底重塑。它不再是聚焦房地產穩(wěn)市場的單一維度，而是與民生保障、房地產轉型、城鄉(xiāng)融合發(fā)展深度綁定，成為推動經濟社會高質量發(fā)展的重要支撐。

??至2026年，《城市更新“十五五”規(guī)劃》發(fā)布，關于城市更新的“路線圖”越來越清晰。

??從“十五五”時期城市更新主要指標來看，整體呈現(xiàn)出“兩降、五升、三新增”的格局，背后是市場深刻的結構性變革。

??首先，改造規(guī)模結構性擴容，釋放大量存量更新空間

??規(guī)劃明確，未來五年要實施50萬套/間城鎮(zhèn)危舊房改造，較“十四五”期間翻倍。與之相對應的是，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量從“十四五”期間的24萬套減少至11.5套。

??這一增一減背后，意味著盤活存量資源成為接下來五年城市更新的核心任務，老舊小區(qū)改造將從全面鋪開轉向精耕細作階段。規(guī)劃明確有序推進危舊房改造，尤其是針對存在安全隱患的C、D級危房，這是城市更新的民生底線；新開工改造老舊小區(qū)數(shù)量減半則意味著新增規(guī)模減少，未來更加注重改造后的長效運營和社區(qū)活力提升。同時，規(guī)劃還明確了資金來源，即：中央補助資金、地方政府專項債券等。

??另外，“十五五”時期，將“采取拆除新建、整治提升、拆整結合等多種方式”推進城中村改造，數(shù)量目標為4000個，雖然較“十四五”小幅減少100個，但仍處于較高水平。

??老舊小區(qū)、危舊房、城中村三者協(xié)同改造，既是民生兜底，也是住房品質的進一步提升。這對于穩(wěn)定二手房價格，也將產生重要支撐。同時，在危舊房改造和城中村改造過程中，若

　　成都、武漢等地以立法明確“留改拆”并舉

　　北京推出75項政策工具箱簡化審批

　　長沙、南京推進成片收購存量房片區(qū)更新

　　配合房票安置或貨幣化安置，有望推動改善住房需求進入市場，為行業(yè)注入巨大確定性。

??地方層面的實踐已經全面鋪開。截至5月末，地方累計出臺78項城市更新政策，覆蓋老舊小區(qū)、城中村、危舊房改造及低效商辦盤活全場景：

　　重慶、海南發(fā)布百億元級更新項目清單

　　洛陽推出房票安置、自主購買、組織購買三種“以購代建”模式

??這意味著，城市更新已進入大規(guī)模、可復制的落地階段。

??其次，城市更新重心發(fā)生轉移，增長動能換檔

??老舊街區(qū)廠區(qū)改造提升數(shù)量從“十四五”期間的900個，大幅擴容至1500個，增幅達67%。

??城市更新的重心正在發(fā)生根本性轉移：從單一的“居住功能修補”，邁向片區(qū)級的“功能活化與產業(yè)導入”。規(guī)劃特別強調，要“避免過度商業(yè)化、同質化”，意味著未來的城市更新，不是簡單的商業(yè)開發(fā)，而是基于文化傳承與產業(yè)升級的有機更新。

??更為重要的是，未來五年新增了城市公園綠地改造提升、存量應急避難場所改造和城鎮(zhèn)房屋基礎信息數(shù)字化率三項新的指標。

??這三項新增指標的信號意義很強：城市更新已經不僅僅是事關居住品質提升，而是演變?yōu)橐粋€涵蓋新型城鎮(zhèn)化、城市治理現(xiàn)代化、民生改善和經濟轉型升級的宏大系統(tǒng)工程。

??從行業(yè)的角度來看，未來五年，完整社區(qū)運營、產業(yè)園區(qū)運營、歷史街區(qū)運營、市政設施運維等市場需求將快速增長，運營服務將成為城市更新領域最具潛力的賽道之一。

??一個更為重要的信號是，房地產已成為城市更新這盤大棋中的關鍵棋子。

??規(guī)劃在培育壯大城市發(fā)展新動能部分明確：

　　加快構建房地產發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度，優(yōu)化保障性住房供給

　　促進房地產開發(fā)企業(yè)轉型發(fā)展、參與城市更新

　　盤活閑置低效的老舊廠房、商業(yè)辦公用房、商品住房、公房等

　　加強和規(guī)范存量城市基礎設施資產管理

??可見，房地產被定位為激活城市存量資源潛力重要抓手，參與城市更新已成為行業(yè)的必然選擇。

??城市更新為房企打開了新賽道：從參與老舊廠區(qū)功能轉換，到推動閑置商業(yè)辦公用房盤活，再到探索保障性住房建設運營。傳統(tǒng)的“拿地-開發(fā)-銷售”模式難以為繼，這對房企的能力要求也完全不同，需要具備的不再僅僅是傳統(tǒng)增量開發(fā)能力，更是存量運營、品質升級、資金平衡和社區(qū)營造的綜合能力。

??同時，規(guī)劃在供給端、配套優(yōu)化等方面為行業(yè)注入巨大確定性。具體來看：

??供給端，除了老舊小區(qū)、城中村改造及街區(qū)廠區(qū)改造帶來增量需求，規(guī)劃明確推進“好房子”建設，優(yōu)化住房產品設計，完善戶型功能，調高層高，提高隔聲性能，提升裝配式裝修應用比例，建設基礎型數(shù)字家庭。同時明確因城施策增加改善性住房供給。這些將給行業(yè)直接帶來供給確定性。

??配套方面，社區(qū)、交通、公共服務升級，顯著提升住房宜居性和資產價值。

??此外，規(guī)劃盤活閑置房產、優(yōu)化保障房供給，將推動房地產向存量提質、租購并舉轉型，有效對沖傳統(tǒng)開發(fā)壓力，助力行業(yè)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展，是行業(yè)轉型發(fā)展的重要機遇。

??房地產業(yè)經過過去20年的高速發(fā)展，城市居民對住房的需求發(fā)生了明顯變化，即從過去“住有所居”跨越到“住有優(yōu)居”。

??城市更新，便是對“住有優(yōu)居”的進一步回答?！冻鞘懈隆笆逦濉币?guī)劃》發(fā)布，標志著城市發(fā)展正式進入“更新時代”，關鍵詞不再是“大拆大建”，而是“有機更新”，品質提升也將取代過去的“規(guī)模擴張”。

??2026年將是房地產行業(yè)底部確認一年，房地產企業(yè)參與城市更新的積極性將有所提升，再加上資金、要素等堵點卡點正在逐一打通，城市更新的落地將全面提速。

??再加上“好房子”建設持續(xù)推進，兩者深度融合，房地產的底層邏輯將被重塑。一個“高品質、低風險、可持續(xù)”的房地產行業(yè)發(fā)展新模式正在逐步確立。