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??最近國(guó)務(wù)院正式印發(fā)的《城市更新“十五五”規(guī)劃》，值得認(rèn)真讀一遍。

??它不是調(diào)控政策，也不是救市措施，而是城市更新領(lǐng)域首個(gè)國(guó)家級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃，明確2030年、2035年兩階段目標(biāo)，并首次在全國(guó)層面給出“十五五”期間城市更新量化指標(biāo)：

　　城鎮(zhèn)危舊房改造：50萬(wàn)套/間

　　新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)：11.5萬(wàn)個(gè)

　　老舊街區(qū)廠區(qū)改造：1500個(gè)

　　城中村改造：4000個(gè)

　　歷史建筑修繕：1.5萬(wàn)個(gè)

??與“十四五”相比，這一輪最大的不同在于規(guī)模迎來結(jié)構(gòu)性調(diào)整：

??新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)大幅收縮，城中村改造略有收縮。與之對(duì)應(yīng)的是，城鎮(zhèn)危舊房改造翻倍增長(zhǎng)，老舊街區(qū)廠區(qū)改造規(guī)模大幅擴(kuò)容。

??這意味著，城市更新的主戰(zhàn)場(chǎng)，正在從“拆除重建”轉(zhuǎn)向“存量更新”。

??如果將上述內(nèi)容放在房地產(chǎn)的框架里解讀，規(guī)劃正在回答一個(gè)本質(zhì)的問題：增量時(shí)代結(jié)束后，行業(yè)將往哪走？

??城市更新“十五五”規(guī)劃發(fā)布前，有一條清晰的時(shí)間線。

??早在2019年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，首次提出“城市更新”概念，明確“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造。”

??此后，城市更新多次出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，至2025年4月這一詞首次出現(xiàn)在中央政治局會(huì)議中。去年7月，時(shí)隔十年再度召開的中央城市工作會(huì)議，進(jìn)一步將城市更新提升至高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略高度，彼時(shí)提到了兩個(gè)變化：

　　我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期

　　城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段

??這一系列動(dòng)作說明：城市更新的功能定位已經(jīng)徹底重塑。它不再是聚焦房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)的單一維度，而是與民生保障、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、城鄉(xiāng)融合發(fā)展深度綁定，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐。

??至2026年，《城市更新“十五五”規(guī)劃》發(fā)布，關(guān)于城市更新的“路線圖”越來越清晰。

??從“十五五”時(shí)期城市更新主要指標(biāo)來看，整體呈現(xiàn)出“兩降、五升、三新增”的格局，背后是市場(chǎng)深刻的結(jié)構(gòu)性變革。

??首先，改造規(guī)模結(jié)構(gòu)性擴(kuò)容，釋放大量存量更新空間

??規(guī)劃明確，未來五年要實(shí)施50萬(wàn)套/間城鎮(zhèn)危舊房改造，較“十四五”期間翻倍。與之相對(duì)應(yīng)的是，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量從“十四五”期間的24萬(wàn)套減少至11.5套。

??這一增一減背后，意味著盤活存量資源成為接下來五年城市更新的核心任務(wù)，老舊小區(qū)改造將從全面鋪開轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作階段。規(guī)劃明確有序推進(jìn)危舊房改造，尤其是針對(duì)存在安全隱患的C、D級(jí)危房，這是城市更新的民生底線；新開工改造老舊小區(qū)數(shù)量減半則意味著新增規(guī)模減少，未來更加注重改造后的長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)和社區(qū)活力提升。同時(shí)，規(guī)劃還明確了資金來源，即：中央補(bǔ)助資金、地方政府專項(xiàng)債券等。

??另外，“十五五”時(shí)期，將“采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等多種方式”推進(jìn)城中村改造，數(shù)量目標(biāo)為4000個(gè)，雖然較“十四五”小幅減少100個(gè)，但仍處于較高水平。

??老舊小區(qū)、危舊房、城中村三者協(xié)同改造，既是民生兜底，也是住房品質(zhì)的進(jìn)一步提升。這對(duì)于穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)格，也將產(chǎn)生重要支撐。同時(shí)，在危舊房改造和城中村改造過程中，若

　　成都、武漢等地以立法明確“留改拆”并舉

　　北京推出75項(xiàng)政策工具箱簡(jiǎn)化審批

　　長(zhǎng)沙、南京推進(jìn)成片收購(gòu)存量房片區(qū)更新

　　配合房票安置或貨幣化安置，有望推動(dòng)改善住房需求進(jìn)入市場(chǎng)，為行業(yè)注入巨大確定性。

??地方層面的實(shí)踐已經(jīng)全面鋪開。截至5月末，地方累計(jì)出臺(tái)78項(xiàng)城市更新政策，覆蓋老舊小區(qū)、城中村、危舊房改造及低效商辦盤活全場(chǎng)景：

　　重慶、海南發(fā)布百億元級(jí)更新項(xiàng)目清單

　　洛陽(yáng)推出房票安置、自主購(gòu)買、組織購(gòu)買三種“以購(gòu)代建”模式

??這意味著，城市更新已進(jìn)入大規(guī)模、可復(fù)制的落地階段。

??其次，城市更新重心發(fā)生轉(zhuǎn)移，增長(zhǎng)動(dòng)能換檔

??老舊街區(qū)廠區(qū)改造提升數(shù)量從“十四五”期間的900個(gè)，大幅擴(kuò)容至1500個(gè)，增幅達(dá)67%。

??城市更新的重心正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)移：從單一的“居住功能修補(bǔ)”，邁向片區(qū)級(jí)的“功能活化與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”。規(guī)劃特別強(qiáng)調(diào)，要“避免過度商業(yè)化、同質(zhì)化”，意味著未來的城市更新，不是簡(jiǎn)單的商業(yè)開發(fā)，而是基于文化傳承與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的有機(jī)更新。

??更為重要的是，未來五年新增了城市公園綠地改造提升、存量應(yīng)急避難場(chǎng)所改造和城鎮(zhèn)房屋基礎(chǔ)信息數(shù)字化率三項(xiàng)新的指標(biāo)。

??這三項(xiàng)新增指標(biāo)的信號(hào)意義很強(qiáng)：城市更新已經(jīng)不僅僅是事關(guān)居住品質(zhì)提升，而是演變?yōu)橐粋€(gè)涵蓋新型城鎮(zhèn)化、城市治理現(xiàn)代化、民生改善和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的宏大系統(tǒng)工程。

??從行業(yè)的角度來看，未來五年，完整社區(qū)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)、歷史街區(qū)運(yùn)營(yíng)、市政設(shè)施運(yùn)維等市場(chǎng)需求將快速增長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)服務(wù)將成為城市更新領(lǐng)域最具潛力的賽道之一。

??一個(gè)更為重要的信號(hào)是，房地產(chǎn)已成為城市更新這盤大棋中的關(guān)鍵棋子。

??規(guī)劃在培育壯大城市發(fā)展新動(dòng)能部分明確：

　　加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，優(yōu)化保障性住房供給

　　促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、參與城市更新

　　盤活閑置低效的老舊廠房、商業(yè)辦公用房、商品住房、公房等

　　加強(qiáng)和規(guī)范存量城市基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理

??可見，房地產(chǎn)被定位為激活城市存量資源潛力重要抓手，參與城市更新已成為行業(yè)的必然選擇。

??城市更新為房企打開了新賽道：從參與老舊廠區(qū)功能轉(zhuǎn)換，到推動(dòng)閑置商業(yè)辦公用房盤活，再到探索保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。傳統(tǒng)的“拿地-開發(fā)-銷售”模式難以為繼，這對(duì)房企的能力要求也完全不同，需要具備的不再僅僅是傳統(tǒng)增量開發(fā)能力，更是存量運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)升級(jí)、資金平衡和社區(qū)營(yíng)造的綜合能力。

??同時(shí)，規(guī)劃在供給端、配套優(yōu)化等方面為行業(yè)注入巨大確定性。具體來看：

??供給端，除了老舊小區(qū)、城中村改造及街區(qū)廠區(qū)改造帶來增量需求，規(guī)劃明確推進(jìn)“好房子”建設(shè)，優(yōu)化住房產(chǎn)品設(shè)計(jì)，完善戶型功能，調(diào)高層高，提高隔聲性能，提升裝配式裝修應(yīng)用比例，建設(shè)基礎(chǔ)型數(shù)字家庭。同時(shí)明確因城施策增加改善性住房供給。這些將給行業(yè)直接帶來供給確定性。

??配套方面，社區(qū)、交通、公共服務(wù)升級(jí)，顯著提升住房宜居性和資產(chǎn)價(jià)值。

??此外，規(guī)劃盤活閑置房產(chǎn)、優(yōu)化保障房供給，將推動(dòng)房地產(chǎn)向存量提質(zhì)、租購(gòu)并舉轉(zhuǎn)型，有效對(duì)沖傳統(tǒng)開發(fā)壓力，助力行業(yè)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展，是行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要機(jī)遇。

??房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過過去20年的高速發(fā)展，城市居民對(duì)住房的需求發(fā)生了明顯變化，即從過去“住有所居”跨越到“住有優(yōu)居”。

??城市更新，便是對(duì)“住有優(yōu)居”的進(jìn)一步回答?！冻鞘懈隆笆逦濉币?guī)劃》發(fā)布，標(biāo)志著城市發(fā)展正式進(jìn)入“更新時(shí)代”，關(guān)鍵詞不再是“大拆大建”，而是“有機(jī)更新”，品質(zhì)提升也將取代過去的“規(guī)模擴(kuò)張”。

??2026年將是房地產(chǎn)行業(yè)底部確認(rèn)一年，房地產(chǎn)企業(yè)參與城市更新的積極性將有所提升，再加上資金、要素等堵點(diǎn)卡點(diǎn)正在逐一打通，城市更新的落地將全面提速。

??再加上“好房子”建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，兩者深度融合，房地產(chǎn)的底層邏輯將被重塑。一個(gè)“高品質(zhì)、低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)”的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式正在逐步確立。