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??2026年以來，工程款“以物抵債”案例密集涌現(xiàn)，涉及建筑、地產(chǎn)、家居等多個行業(yè)。抵債物既包括傳統(tǒng)實物（如酒水等），也更多向住宅、商業(yè)房產(chǎn)乃至大宗不動產(chǎn)組合擴展。本報告基于近期公開案例及相關(guān)司法實踐，從模式類型、區(qū)域分布、法律風險等多個維度進行梳理分析。

??一、抵債物類型分化：實物抵債與房產(chǎn)抵債并行

??從近期案例看，以物抵債的標的物呈現(xiàn)明顯分化：一類為快消品（白酒、紅酒、茶葉），多出現(xiàn)在中小額執(zhí)行案件中；另一類為不動產(chǎn)（住宅、商業(yè)房產(chǎn)、商墅），集中于大額工程款糾紛，且單筆金額通常在千萬元以上。

??觀察上表可以發(fā)現(xiàn)以下特征：其一，上市公司及大型國企在“以房抵債”中扮演重要角色，例如美芝股份、遠大智能、實達集團等，其債務(wù)人多為大型建筑企業(yè)或地方城投平臺，表明工程款回收壓力正沿產(chǎn)業(yè)鏈向上游傳導；其二，云南、新疆等西部省份集中出現(xiàn)大宗不動產(chǎn)抵債案例，這與當?shù)胤康禺a(chǎn)市場流動性偏弱、司法拍賣流拍率高直接相關(guān)。

??二、房產(chǎn)抵債的司法動因：破解“流拍—變現(xiàn)難”僵局

??不動產(chǎn)以物抵債之所以頻繁發(fā)生，核心在于司法拍賣環(huán)節(jié)的“二次流拍”困境。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》，不動產(chǎn)經(jīng)兩次流拍后，申請執(zhí)行人可申請以保留價接受抵債。在芒市案例中，40套房產(chǎn)在二次流拍后直接以2800余萬元抵債；保山案例中，126宗不動產(chǎn)同樣因流拍進入抵債程序。

??這一機制實質(zhì)上將“資產(chǎn)變現(xiàn)難”的風險從被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移至債權(quán)人。債權(quán)人被動持有不動產(chǎn)，面臨后續(xù)處置周期長、持有成本高（如房產(chǎn)稅、土地使用稅）以及市場波動等風險?？陀^而言，抵債房產(chǎn)并非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，尤其是在當前房地產(chǎn)供應(yīng)偏多的情況下。盡管如此，這至少也是一個無奈之下的備選項。

??三、“工抵房”模式的權(quán)利沖突與順位規(guī)則

??在建設(shè)工程領(lǐng)域，“工抵房”（以房抵工程款）是主要表現(xiàn)形式。其法律效力需區(qū)分兩種時點：債務(wù)履行期屆滿前達成的抵債協(xié)議，可能因觸碰“流質(zhì)條款”（通俗來說，就是還沒到還錢日子，就先說好“還不上就用抵押物直接頂賬”）紅線而被認定無效；履行期屆滿后達成的協(xié)議，則通常被認定為有效，但需審查是否存在損害其他債權(quán)人利益的情形。

??實踐中，當“工抵房”涉及已售商品房時，權(quán)利順位規(guī)則如下：購房消費者權(quán)利>建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)>普通債權(quán)。這意味著，若抵債房產(chǎn)已售予消費者并完成網(wǎng)簽，施工方即使持有抵債協(xié)議，也無法對抗購房人的交付請求權(quán)。與此相對應(yīng)，在未涉及消費者購房的情形下，2025年7月實施的《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第17條進一步明確，承包人在查封前行使優(yōu)先權(quán)并與發(fā)包人簽訂合法有效的折價協(xié)議，且抵債金額與實際價值基本相當?shù)?，可請求排除抵押?quán)和一般債權(quán)的強制執(zhí)行。

??四、風險提示：流動性與隱性成本不可忽視

??對于接受以房抵債的債權(quán)人而言，以下風險值得關(guān)注：

??1.流動性風險

??不動產(chǎn)處置周期通常以年計，在三四線城市尤為突出，市場下行時折價拋售壓力更大。有案例顯示，債權(quán)人以數(shù)億元接手抵債資產(chǎn)后，經(jīng)過較長時間僅實現(xiàn)極低比例的變現(xiàn)，變現(xiàn)率不足2%。若債權(quán)人急需資金周轉(zhuǎn)，將面臨資產(chǎn)難以快速變現(xiàn)、資金長期占用的被動局面，甚至被迫以更低價格轉(zhuǎn)讓債權(quán)或資產(chǎn)。

??2.稅費承擔

??以不動產(chǎn)抵債視同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，需繳納增值稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅等多項稅費。若協(xié)議未明確稅費承擔方，稅務(wù)機關(guān)通常要求賣方稅費繳清后方可辦理過戶，債權(quán)人可能被迫先行墊付。實踐中，綜合稅負可達抵債金額的20%-50%，若未提前測算，將嚴重侵蝕抵債價值。

??3.物權(quán)變動效力

??根據(jù)《民法典》第209條，不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為準。通俗說，房子沒過戶到你名下，法律上就還不算你的。債權(quán)人簽訂抵債協(xié)議后僅享有債權(quán)請求權(quán)，相當于手里只有一張“欠條”或“承諾函”，而沒有真正的產(chǎn)權(quán)。未完成過戶登記前，若發(fā)包人將房產(chǎn)另售予善意第三人、另設(shè)抵押權(quán)或被其他債權(quán)人查封，債權(quán)人將無法對抗。屆時即便起訴，也面臨執(zhí)行不能的風險——官司贏了，但房子已經(jīng)被別人拿走或拍賣了，最終可能“房財兩空”。因此，簽了抵債協(xié)議只是第一步，辦完過戶才算真正落袋為安。

??五、小結(jié)：需強化抵債資產(chǎn)的評估

??“以物抵債”在工程款清欠中扮演著“最后一道防線”的角色。短期來看，它幫助部分企業(yè)將賬面?zhèn)鶛?quán)轉(zhuǎn)化為可處置資產(chǎn)，緩解了現(xiàn)金流壓力；但從長期看，大量不動產(chǎn)被債權(quán)人被動持有，若無法高效處置，可能演變?yōu)樾碌馁Y產(chǎn)負債表負擔。建議債權(quán)企業(yè)在接受抵債方案前，重點評估抵債資產(chǎn)的區(qū)位流動性、權(quán)屬清晰度及綜合持有成本，而非單純關(guān)注評估價值與賬面?zhèn)鶆?wù)的匹配程度。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進