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??今年上半年的豪宅市場(chǎng)，表面上看似依舊火熱，但實(shí)際早已走出兩條完全不一樣的路線。

??從重點(diǎn)35個(gè)城市的數(shù)據(jù)來看，總價(jià)1000-3000萬高端住宅成交套數(shù)較去年同期下降17%。

??若把總價(jià)門檻繼續(xù)上移，高端市場(chǎng)出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)：總價(jià)3000-5000萬和5000萬元以上成交全部上漲，尤其是總價(jià)3000-5000萬區(qū)間成交量更是同比上漲38%。

??一降一升兩組反差數(shù)據(jù)釋放重要信號(hào)：即便是韌性更強(qiáng)的豪宅賽道，也告別“普漲”時(shí)代。結(jié)構(gòu)性行情將成為行業(yè)長(zhǎng)期主旋律。

??今年上半年35城總價(jià)1000萬元以上高端住宅共成交17910套，整體成交量較去年同期雖有收縮，但拆開來看，各總價(jià)段卻走出截然相反的行情。

??1000-3000萬總價(jià)段仍是豪宅市場(chǎng)的基本盤，半年賣出15614 套，占千萬級(jí)豪宅成交套數(shù)的87%，但相較于去年同期下降17%。

??但從供貨端來看，該總價(jià)段并沒有收縮，上半年供應(yīng)套數(shù)同比微增1%，新增房源還在持續(xù)入市。

??3000-5000萬總價(jià)段呈現(xiàn)出“供需兩旺”的特征。上半年35城供應(yīng)1483套，同比翻倍增長(zhǎng)，能明顯看出開發(fā)商都在扎堆布局該總價(jià)段高端市場(chǎng)；成交1636套，同比上漲38%。供給放量的同時(shí)，需求完全接得住。

??總價(jià)5000萬元以上成交660套，同比增長(zhǎng)11%；供應(yīng)686套，同比上漲24%，頂豪市場(chǎng)受短期樓市周期影響較小，整體供需基本平衡。

??具體到城市，總價(jià)千萬級(jí)高端住宅的購買力高度集中。

??上半年千萬高端住宅成交TOP5城市分別是：上海、北京、杭州、深圳和廣州。這五城成交套數(shù)均在1000套以上，其中，上海成交仍然拔得頭籌。這5個(gè)城市共成交了14265套總價(jià)千萬級(jí)高端住宅，占35城80%左右。

??高端購買力，仍然集中在少數(shù)一二線城市。

??從增量來看，杭州、深圳增量領(lǐng)跑35城，廈門、成都、合肥等強(qiáng)二線城市千萬豪宅逆勢(shì)放量，成為高端市場(chǎng)增量主力。

??深圳的豪宅行情，在當(dāng)前市場(chǎng)很有代表性。

??上半年總價(jià)3000萬以上高端住宅成交了619套，同比增長(zhǎng)247%。背后最核心的推手就是新增供給放量，該總價(jià)段供應(yīng)套數(shù)同比增長(zhǎng)11.78倍。

??其中，深圳灣澐璽、觀潮府和中信城開信悅灣成為市場(chǎng)供求主力，三盤合計(jì)成交了495套，占總價(jià)3000萬元以上高端住宅成交套數(shù)的比例達(dá)到了80%。

??而另一邊，杭州今年上半年的豪宅爆發(fā)力，甚至超過深圳。

??上半年杭州總價(jià)3000萬元以上高端住宅成交了203套，這一數(shù)字是去年上半年的14.5倍。高端成交集中在3000-5000萬元這一價(jià)格段，該價(jià)格段成交了128套，同比增長(zhǎng)13倍，而總價(jià)5000萬元以上價(jià)格段也成交了75套，同比增長(zhǎng)14倍。

??行情爆發(fā)的底層邏輯同樣來自供給補(bǔ)位。上半年杭州總價(jià)3000萬元以上高端住宅供應(yīng)了309套，而去年同期只有9套，比如萬潮玖序、奧映世紀(jì)、棲湖云莊這些典型項(xiàng)目，支撐起杭州的高端增量的基本盤。

??不過，隨著供應(yīng)放量，典型城市高端住宅去化也迎來新的考驗(yàn)。

??典型如杭州，6月以來，多個(gè)總價(jià)千萬級(jí)豪宅開盤去化率出現(xiàn)小幅下跌，短期內(nèi)大量頂豪入市，疊加待推項(xiàng)目分流，去化逐漸承壓。

??另外，上海高端住宅去化率也迎來分化，6月僅前灘公館、翡雲(yún)悅府二期和前灘元境二期保持“日光”，其余多個(gè)高端盤去化都在30%以下，另有多個(gè)高端盤年內(nèi)開盤去化率逐次走低。

??更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力或許還在后頭。

??去年四季度至今年上半年，核心城市高價(jià)宅地集中出讓，若這批高價(jià)地在年內(nèi)順利轉(zhuǎn)化為高端住宅的新增供應(yīng)，那么武漢、廣州、上海、成都和杭州這些城市高端住宅新增供應(yīng)或?qū)⒕S持在35萬平方米以上，其中武漢將破百萬平方米。

??接下來，各大城市高端賽道的內(nèi)卷程度，只會(huì)越來越激烈。

??這一輪3000萬以上高端市場(chǎng)行情迎來集中爆發(fā)，核心邏輯并不單純是購買力增強(qiáng)，更多供給放量，填補(bǔ)了市場(chǎng)上高端產(chǎn)品供給的空白，積壓已久的高凈值資產(chǎn)配置需求得以集中釋放。

??不過，本輪高端市場(chǎng)增長(zhǎng)窗口或許不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，一方面集中入市的高端房源正在消耗存量客群，另一方面大量高價(jià)地塊會(huì)持續(xù)轉(zhuǎn)化為新增高端供應(yīng)，雙重作用之下，未來高端住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化。只有占有城市稀缺地段、產(chǎn)品力過硬、定價(jià)貼合市場(chǎng)預(yù)期的項(xiàng)目，才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。