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??城市更新

??存量煥新賦能高質(zhì)量發(fā)展——廣州低效樓宇更新新政分析

??近日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《廣州市關(guān)于推進(jìn)低效樓宇更新提升的實(shí)施意見》（穗建更新〔2026〕367號(hào)），同步配套多項(xiàng)落地實(shí)施細(xì)則，標(biāo)志著廣州低效樓宇存量更新工作邁入規(guī)范化、精細(xì)化、常態(tài)化的全新發(fā)展階段。該政策立足城市存量空間提質(zhì)轉(zhuǎn)型需求，針對(duì)性破解商辦樓宇低效運(yùn)營(yíng)、改造梗阻等市場(chǎng)痛點(diǎn)，是廣州城市發(fā)展由增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量煥新的關(guān)鍵政策舉措。本文從政策出臺(tái)背景、核心內(nèi)容、城市橫向比較、市場(chǎng)影響與啟示四大維度，對(duì)該政策作一簡(jiǎn)要評(píng)析。

??一、政策出臺(tái)背景

??本次政策落地是廣州商業(yè)地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)、存量資產(chǎn)低效沉淀、國(guó)家城市更新戰(zhàn)略導(dǎo)向多重疊加下的結(jié)構(gòu)性破局。

??1、商辦地產(chǎn)供需格局逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整周期

??廣州商辦市場(chǎng)近年持續(xù)處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整周期，存量過剩、租金承壓、高空置率的行業(yè)痛點(diǎn)持續(xù)凸顯，存量資產(chǎn)盤活訴求愈發(fā)迫切。據(jù)高力國(guó)際2026年第一季度廣州寫字樓市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈有效租金錄得113.3元/月/平方米，環(huán)比下行2.2%、同比降幅達(dá)8.8%；市場(chǎng)空置率持續(xù)處于高位，存量去化壓力顯著。當(dāng)前廣州商辦市場(chǎng)由租戶主導(dǎo)，業(yè)主普遍通過放寬租賃條件、讓利降價(jià)等方式加速去化，傳統(tǒng)存量樓宇的運(yùn)營(yíng)與估值壓力持續(xù)放大，倒逼城市更新端出臺(tái)精細(xì)化、可落地的存量盤活政策。

??2、中心城區(qū)樓宇老化嚴(yán)重，存量盤活存在政策梗阻

??廣州傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)存量資產(chǎn)老化問題突出，城市更新結(jié)構(gòu)性需求迫切。公開數(shù)據(jù)顯示，市中心城區(qū)超四成高層商辦樓宇建成年限超30年。此類樓宇普遍存在電梯設(shè)備老舊、層高壓抑、能耗偏高、配套不足等硬件短板，相較于新興商務(wù)區(qū)，硬件競(jìng)爭(zhēng)力、產(chǎn)業(yè)適配性顯著偏弱。大量低效樓宇長(zhǎng)期處于高空置、低收益狀態(tài)，業(yè)主盤活意愿強(qiáng)烈，但長(zhǎng)期受規(guī)劃指標(biāo)、消防審驗(yàn)、商事登記、用途管控等政策壁壘限制，市場(chǎng)化改造路徑不暢，存量?jī)r(jià)值難以釋放。

??3、國(guó)家頂層政策明確導(dǎo)向，金融配套持續(xù)完善

??國(guó)家層面持續(xù)加碼城市存量更新與低效資產(chǎn)盤活，為地方政策創(chuàng)新提供明確依據(jù)。中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》明確要求，重點(diǎn)盤活老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量資源，推動(dòng)建筑功能靈活轉(zhuǎn)換、土地混合高效利用。同時(shí)，國(guó)家發(fā)改委擴(kuò)容基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍，將商業(yè)辦公設(shè)施、四星級(jí)以上酒店等存量商業(yè)資產(chǎn)納入發(fā)行范疇，為低效樓宇盤活引入市場(chǎng)化金融工具，補(bǔ)齊了存量更新的金融配套短板。

??二、政策核心內(nèi)容

??本次《實(shí)施意見》共計(jì)十六條，立足廣州存量樓宇改造的實(shí)操痛點(diǎn)，系統(tǒng)性解決“認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、審批流程、功能轉(zhuǎn)換、技術(shù)合規(guī)、激勵(lì)機(jī)制、片區(qū)聯(lián)動(dòng)”六大核心問題，搭建起閉環(huán)式存量盤活操作框架。

??1、明確適用范圍與多元參與機(jī)制

??政策適用范圍覆蓋國(guó)有建設(shè)用地上具備合法權(quán)源的辦公、商業(yè)類非居住建筑，同時(shí)創(chuàng)新性明確集體土地上合規(guī)商辦物業(yè)可參照?qǐng)?zhí)行，大幅拓寬了政策惠及覆蓋面。在更新模式上，堅(jiān)持權(quán)利人自主更新為核心，同時(shí)兼容產(chǎn)權(quán)收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃托管、政企合作、市場(chǎng)化聯(lián)合經(jīng)營(yíng)等多元模式，充分激活社會(huì)資本參與積極性。

??2、推行一站式聯(lián)審，簡(jiǎn)化落地審批流程

??新政建立區(qū)級(jí)低效樓宇動(dòng)態(tài)臺(tái)賬管理制度，對(duì)成熟、優(yōu)質(zhì)更新項(xiàng)目?jī)?yōu)先納入年度城市更新實(shí)施計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)賦能。在審批環(huán)節(jié)，打破部門壁壘，由區(qū)政府統(tǒng)籌組織多部門聯(lián)合審查、完工聯(lián)合驗(yàn)收，針對(duì)簡(jiǎn)易裝飾改造工程實(shí)行備案制管理，大幅壓縮審批周期。同步印發(fā)的四項(xiàng)配套附件，一次性厘清審批流程、用途轉(zhuǎn)換路徑、主管部門權(quán)責(zé)，徹底解決了過往政策“原則多、細(xì)則少、落地難”的行業(yè)痛點(diǎn)。

??3、創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換機(jī)制，設(shè)置梯度化過渡期制度

??針對(duì)權(quán)源清晰、登記滿5年的低效樓宇，政策放開多元功能轉(zhuǎn)換路徑，支持轉(zhuǎn)型為科技創(chuàng)新載體、保障性租賃住房、養(yǎng)老服務(wù)、酒店、文體文娛、醫(yī)療健康等民生及產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。制度設(shè)計(jì)上采用“臨時(shí)過渡+永久轉(zhuǎn)正”的梯度模式，設(shè)置5年基礎(chǔ)過渡期，過渡期內(nèi)無需調(diào)整用地主體與原有規(guī)劃條件，過渡期滿經(jīng)評(píng)估達(dá)標(biāo)可申請(qǐng)永久用途轉(zhuǎn)換或延期，整體最長(zhǎng)可享受15年政策過渡期。該機(jī)制允許市場(chǎng)主體先行試水新業(yè)態(tài)、驗(yàn)證經(jīng)營(yíng)可行性，有效降低一次性轉(zhuǎn)型決策風(fēng)險(xiǎn)，為長(zhǎng)期資產(chǎn)投入提供穩(wěn)定政策預(yù)期。

??4、柔性破解技術(shù)合規(guī)梗阻，適配老舊樓宇改造特性

??針對(duì)老舊樓宇改造最大的消防、規(guī)劃合規(guī)難題，新政出臺(tái)差異化柔性標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃指標(biāo)方面，在保障公共安全的前提下，建筑間距、退線、日照等指標(biāo)可按照“改造后不低于現(xiàn)狀”的底線原則管控，避免以新建建筑標(biāo)準(zhǔn)約束存量改造。消防審驗(yàn)方面，針對(duì)老舊樓宇無法完全適配現(xiàn)行消防規(guī)范的現(xiàn)狀，創(chuàng)新允許編制專項(xiàng)《防火安全保障方案》，經(jīng)主管部門審批后作為驗(yàn)收合規(guī)依據(jù)，形成適配存量改造的彈性審驗(yàn)通道。同時(shí)，針對(duì)歷史遺留商事登記難題，允許區(qū)級(jí)政府出具場(chǎng)地使用證明，解決改造后業(yè)態(tài)落地的登記梗阻。

??5、設(shè)置不計(jì)容激勵(lì)，強(qiáng)化國(guó)企示范引領(lǐng)

??為鼓勵(lì)業(yè)主主動(dòng)升級(jí)樓宇硬件、完善公共配套，新政明確，改造中增設(shè)的消防樓梯、連廊、電梯、停車充電設(shè)施等公共配套用房，可按規(guī)定不計(jì)入容積率，降低改造成本、提升改造積極性。同時(shí)支持國(guó)企發(fā)揮示范作用，將自有低效物業(yè)租賃期限最長(zhǎng)延至20年，并鼓勵(lì)國(guó)企主動(dòng)申報(bào)中央預(yù)算內(nèi)投資、超長(zhǎng)期特別國(guó)債等政策性資金，撬動(dòng)社會(huì)資本參與存量更新。

??6、推動(dòng)片區(qū)聯(lián)動(dòng)更新，破解碎片化改造難題

??新政摒棄傳統(tǒng)單棟樓宇孤立改造模式，提出“樓宇—街區(qū)—商圈”一體化融合更新思路。鼓勵(lì)改造項(xiàng)目開放底層公共空間，支持合規(guī)商業(yè)外擺、夜間經(jīng)濟(jì)等多元經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景，通過單點(diǎn)樓宇改造帶動(dòng)片區(qū)業(yè)態(tài)升級(jí)、空間提質(zhì)，有效規(guī)避“單棟煥新、周邊滯后”的碎片化更新弊端，助力老城區(qū)商圈活力復(fù)蘇。

??三、政策橫向比較

??當(dāng)前國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市已相繼出臺(tái)低效樓宇、非居住存量建筑更新專項(xiàng)政策，其中北上廣深四大一線城市政策體系最為成熟、落地細(xì)則完善，是國(guó)內(nèi)存量樓宇盤活的先行示范區(qū)域。四城政策均以盤活存量空間、提升城市發(fā)展效能為核心目標(biāo)，但受城市存量基底、治理模式及市場(chǎng)稟賦影響，在適用范圍、審批流程、合規(guī)管控、激勵(lì)規(guī)則等核心維度形成差異化設(shè)計(jì)。

??1、落地配套更精細(xì)化，操作透明度更高

??相較于北上深僅在政策文本中明確優(yōu)化審批的原則性要求，廣州本次新政同步配套流程圖、用途轉(zhuǎn)換細(xì)則、主管部門清單四類實(shí)操文件，將“受理、審查、驗(yàn)收、登記”全流程節(jié)點(diǎn)、責(zé)任主體、辦理路徑全部固化，大幅降低了市場(chǎng)主體的政策解讀成本與溝通成本，為項(xiàng)目快速落地提供了清晰的實(shí)操指引。

??2、消防審驗(yàn)機(jī)制彈性更強(qiáng)，適配老舊樓宇改造痛點(diǎn)

??既有老舊樓宇消防合規(guī)是存量改造的核心技術(shù)瓶頸，多數(shù)早年建成樓宇無法適配現(xiàn)行新建建筑消防標(biāo)準(zhǔn)。四城相比，上海采用“不低于建設(shè)年代標(biāo)準(zhǔn)”的底線管控模式，北京依托專項(xiàng)設(shè)計(jì)指南提供技術(shù)參考，深圳執(zhí)行統(tǒng)一更新審驗(yàn)規(guī)則。廣州創(chuàng)新的“防火安全保障方案”個(gè)案論證機(jī)制，跳出剛性條文對(duì)標(biāo)模式，通過一事一議、專項(xiàng)方案論證的方式實(shí)現(xiàn)合規(guī)落地，為超期老舊樓宇盤活打通關(guān)鍵堵點(diǎn)。該機(jī)制落地效果高度依賴主管部門的技術(shù)研判與風(fēng)險(xiǎn)管控能力，后續(xù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性仍需觀察。

??3、土地權(quán)屬覆蓋更廣，釋放集體土地存量?jī)r(jià)值

??北上深三地政策主要聚焦國(guó)有土地存量樓宇，廣州結(jié)合本土城市基底特點(diǎn)，針對(duì)性將合規(guī)集體土地商辦物業(yè)納入政策適用范疇，覆蓋城中村配套商業(yè)、村級(jí)工業(yè)園配套樓宇等大量本土特色存量資產(chǎn)，突破了傳統(tǒng)城市更新聚焦國(guó)有用地的局限，政策惠及面更貼合廣州城鄉(xiāng)融合的存量格局。

??4、功能轉(zhuǎn)換路徑更完整，有效降低市場(chǎng)決策門檻

??廣州構(gòu)建了“臨時(shí)過渡試用—期滿評(píng)估研判—永久轉(zhuǎn)換或延期”的全鏈條功能轉(zhuǎn)換體系，形成閉環(huán)制度設(shè)計(jì)。深圳雖設(shè)置5年過渡期，但對(duì)期滿后續(xù)操作細(xì)則表述簡(jiǎn)略；上海側(cè)重一次性確定兼容期限。廣州梯度化模式允許市場(chǎng)主體依托過渡期驗(yàn)證業(yè)態(tài)可行性，根據(jù)經(jīng)營(yíng)效果決定長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型方案，有效規(guī)避了一次性功能轉(zhuǎn)換的決策風(fēng)險(xiǎn)，更貼合市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)規(guī)律。

??四、市場(chǎng)影響與啟示

??本次低效樓宇更新新政是廣州存量空間治理的關(guān)鍵政策賦能，通過破除改造審批、功能轉(zhuǎn)換、合規(guī)認(rèn)定等核心壁壘，全面激活中心城區(qū)商辦存量資產(chǎn)價(jià)值，對(duì)城市空間迭代、住房保障完善、存量地產(chǎn)提質(zhì)、產(chǎn)業(yè)格局優(yōu)化形成系統(tǒng)性長(zhǎng)期利好。新政不僅重塑了城市存量發(fā)展運(yùn)行邏輯，也為存量物業(yè)持有企業(yè)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)商明確了轉(zhuǎn)型方向與布局機(jī)遇。

??1、城市發(fā)展：構(gòu)建超大城市內(nèi)涵式更新的廣州范式

??新政推動(dòng)廣州城市建設(shè)全面轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式提質(zhì)、存量化增效的高質(zhì)量發(fā)展模式，通過樓宇提質(zhì)、街區(qū)活化、商圈聯(lián)動(dòng)的一體化更新路徑，有效盤活中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)存量空間、修復(fù)傳統(tǒng)商圈活力、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，持續(xù)提升超大城市精細(xì)化治理水平。這也為市場(chǎng)參與主體明確了長(zhǎng)期布局方向，企業(yè)可擺脫傳統(tǒng)單一樓宇改造的零散思維，積極切入老城片區(qū)連片活化、商圈整體提質(zhì)賽道，布局城市更新綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)，持續(xù)挖掘存量空間迭代升級(jí)的長(zhǎng)期紅利。

??2、住房保障：創(chuàng)新中心城區(qū)保租房供給路徑，優(yōu)化安居空間布局

??新政開辟了中心城區(qū)保障性租賃住房的存量供給通道，依托核心城區(qū)成熟配套與優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有效補(bǔ)齊全市安居房源結(jié)構(gòu)性短板、優(yōu)化新市民與青年人才的安居空間布局，進(jìn)一步完善城市人才安居保障體系，同時(shí)為存量物業(yè)企業(yè)提供了穩(wěn)健的資產(chǎn)轉(zhuǎn)型賽道。持有核心區(qū)低效商辦樓宇的企業(yè)，可依托本次政策明確的合規(guī)改造路徑，積極布局保障性住房改造與專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，深耕民生安居賽道，盤活存量資產(chǎn)、獲取穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)收益。

??3、存量地產(chǎn)：重塑資產(chǎn)價(jià)值體系，加速市場(chǎng)良性出清

??本次新政系統(tǒng)性破除了低效商辦資產(chǎn)盤活的規(guī)則與技術(shù)梗阻，憑借彈性合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)、長(zhǎng)周期穩(wěn)定政策預(yù)期、多元業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換權(quán)限，徹底解決老舊樓宇改造難、轉(zhuǎn)型難、價(jià)值釋放難等行業(yè)痛點(diǎn)，推動(dòng)廣州商辦市場(chǎng)告別同質(zhì)化價(jià)格內(nèi)卷，邁入品質(zhì)升級(jí)、業(yè)態(tài)復(fù)合、價(jià)值重估的良性發(fā)展階段，加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰與良性迭代。在此背景下，物業(yè)持有企業(yè)可主動(dòng)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對(duì)區(qū)位優(yōu)質(zhì)、產(chǎn)權(quán)清晰的低效樓宇開展業(yè)態(tài)升級(jí)與功能重塑，改造工程、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類企業(yè)亦可依托簡(jiǎn)化審批、不計(jì)容激勵(lì)等政策紅利，深耕樓宇更新、存量改造核心業(yè)務(wù)，拓寬市場(chǎng)化營(yíng)收空間。

??4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展：激活老城產(chǎn)業(yè)載體，構(gòu)建全域差異化產(chǎn)業(yè)格局

??新政有效激活了廣州中心城區(qū)閑置低效的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體，推動(dòng)傳統(tǒng)老舊商務(wù)樓宇向科創(chuàng)服務(wù)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、專業(yè)服務(wù)等高附加值業(yè)態(tài)迭代升級(jí)，構(gòu)建起老城提質(zhì)賦能、新區(qū)集聚擴(kuò)容的差異化產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，持續(xù)完善全市產(chǎn)業(yè)空間梯度體系、夯實(shí)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展韌性，也為各類市場(chǎng)主體帶來精準(zhǔn)布局機(jī)遇?？苿?chuàng)企業(yè)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)可依托老城配套完善、區(qū)位優(yōu)越的存量載體低成本落地?cái)U(kuò)張，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商可聚焦老舊樓宇產(chǎn)業(yè)孵化、特色業(yè)態(tài)培育領(lǐng)域，打造適配廣州產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位的專業(yè)化產(chǎn)業(yè)空間，助力城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

??五、結(jié)語

??本次廣州低效樓宇更新新政，以精細(xì)化落地配套、高彈性合規(guī)機(jī)制、廣覆蓋惠及范圍、全周期梯度服務(wù)為核心優(yōu)勢(shì)，系統(tǒng)性破解長(zhǎng)期制約存量樓宇盤活的制度堵點(diǎn)與技術(shù)難點(diǎn)，構(gòu)建起適配廣州本土存量格局、貼合市場(chǎng)需求、可落地、可延續(xù)、可迭代的存量更新運(yùn)行體系，是廣州城市更新從增量開發(fā)全面轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的標(biāo)志性舉措。相較于北上深同類政策，廣州新政更聚焦市場(chǎng)實(shí)操痛點(diǎn)、更注重降低社會(huì)資本參與門檻、更兼顧效率與安全、更貼合城鄉(xiāng)融合的存量基底，政策普惠性與實(shí)操性優(yōu)勢(shì)顯著。

??展望未來，隨著區(qū)級(jí)聯(lián)審機(jī)制落地、配套細(xì)則持續(xù)完善、市場(chǎng)改造項(xiàng)目逐步落地，本次新政的政策紅利將持續(xù)釋放。通過存量空間的提質(zhì)增效、資產(chǎn)價(jià)值的重塑升級(jí)、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的迭代優(yōu)化、人居環(huán)境的持續(xù)改善，新政將有效推動(dòng)廣州城市空間資源高效配置、城市功能持續(xù)完善、產(chǎn)業(yè)能級(jí)穩(wěn)步提升，為廣州超大城市高質(zhì)量發(fā)展、城市更新精細(xì)化治理、存量資產(chǎn)價(jià)值最大化提供強(qiáng)有力的政策支撐。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢中心總監(jiān)姚臘