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??2026年以來，以上海為代表的多地啟動收購業(yè)主個人二手住房用作保障房的試點工作，標志著存量房收儲政策從“收購開發(fā)商未售新房”向“收購業(yè)主個人二手房”延伸。戶型標準是這一政策模式的核心技術(shù)參數(shù)，直接關(guān)系到保障性住房的功能定位、收購成本控制與后續(xù)運營可持續(xù)性。本報告聚焦全國已公開案例中的戶型標準設(shè)定，進行系統(tǒng)梳理與比較分析。

??一、上海各區(qū)的戶型標準體系

??上海是全國首個在特大城市核心區(qū)系統(tǒng)性收購個人二手住房用作保租房的城市，其戶型標準最為精細且具有標桿意義。2026年2月2日，上海正式啟動收購存量二手住房用于保租房試點，浦東、徐匯、靜安三區(qū)率先試點，二季度起試點范圍已擴展至黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦等全部中心城區(qū)，累計完成收購523套。

??從戶型標準來看，相關(guān)部門確立了兩項普適性原則：單套建筑面積一般低于70平方米、總價不高于400萬元。各試點區(qū)在此基礎(chǔ)上結(jié)合轄區(qū)實際進行了差異化設(shè)定：

??浦東新區(qū)優(yōu)先聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元的產(chǎn)權(quán)清晰個人二手房源。該區(qū)圍繞軌道交通站點周邊租賃需求完成收購64套，使用房票完成置換2套。

??靜安區(qū)側(cè)重于總價適中、產(chǎn)權(quán)清晰的成套小戶型二手住房，優(yōu)先面向有置換本區(qū)商品房意愿（一手房優(yōu)先）的產(chǎn)權(quán)人，收購標準為70平方米以下、400萬元以下，原則上位于軌道交通站點周邊3公里范圍內(nèi)，靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)及核心商圈。3月31日，靜安區(qū)完成全市首例“住房收購置換”簽約，收購房源為寶山路街道一套建筑面積41.59平方米的二手房，總價220萬元。

??徐匯區(qū)進一步細化戶型區(qū)間，以35-45平方米的一室戶和45-60平方米的兩室戶優(yōu)先，原則上總價控制在400萬元以內(nèi)。該區(qū)已完成收購458套，占全市總量的87.6%，其中300多套屬于居住困難但不具備改造條件的老舊房屋，將改造為“新時代城市建設(shè)者管理者之家”。徐匯區(qū)房票實行“全市通用、一二手通用”，有效期為1年。

??二、其他城市的戶型標準實踐

??除上海外，全國多個城市也在探索收購業(yè)主二手房用作保障房的路徑，戶型標準呈現(xiàn)差異化特征：

??江蘇太倉是全國較早試行“以舊換新”收購二手房的城市，于2023年9月啟動試點。其舊房收購要求為：太倉市域范圍內(nèi)建筑面積小于144平方米的存量普通商品住房，置換總價不得高于所購新房總價的60%。截至2026年1月底，太倉市通過“以舊換新”累計成交新房495套、面積6.56萬平方米，同時成功置換存量房581套、面積6.41萬平方米。新舊數(shù)據(jù)對比顯示，新房平均戶型（132平方米）比舊房（110平方米）大了約22平方米，提升幅度約為20%。這一數(shù)據(jù)也印證了政策的效果：參與“以舊換新”的家庭普遍實現(xiàn)了居住面積的改善，尤其是90至144平方米的主流改善戶型以及144平方米以上的高端戶型，在新房成交中占據(jù)了主導(dǎo)地位。需要說明，太倉144平方米的上限顯著寬于上海的70平方米標準，這與城市房源結(jié)構(gòu)有關(guān)，同時也因其模式以激活置換鏈條、推動新房去化為核心目標，而非單純籌集小戶型保租房。

??杭州富陽于2026年1月啟動“以舊換新”試點，由區(qū)屬國企樂居集團計劃收購200套二手房，用于保障性租賃住房。收購的二手房需位于富春、鹿山、銀湖三個街道，建成時間在2010年12月31日前，且建筑面積不超過144平方米。

??廣州于2026年4月出臺房地產(chǎn)新政，明確“鼓勵國有企業(yè)以市場化方式收購二手住宅用作保障性住房、人才住房”，并由廣州安居集團負責試點收購。本次試點的收購對象為位于廣州環(huán)城高速以內(nèi)、總價在300萬元人民幣以內(nèi)、建筑面積在70平方米以下的二手住宅，樓齡不限。

??鄭州于2024年4月啟動二手住房“賣舊買新、以舊換新”試點工作，由鄭州城發(fā)安居有限公司作為收購主體。自2024年5月10日起，取消試點限制，在鄭州市內(nèi)八區(qū)全面推行。本次收購對象為位于市內(nèi)八區(qū)（優(yōu)先三環(huán)內(nèi)）、建筑面積不超過120平方米（含）的二手普通商品住房，房齡要求自竣工備案之日起不超過20年，且權(quán)屬清晰、無查封限制。收購后的舊房將用作保障性租賃住房，面向新市民、青年人等群體配租。

??三、戶型標準的特征歸納與政策邏輯

??（一）70平方米為普適性面積上限

??從上海三個試點區(qū)的實踐來看，無論具體細則存在何種差異，70平方米均為統(tǒng)一的面積上限。這一標準相較于存量商品房收儲中部分城市設(shè)定的90平方米甚至120平方米的上限更為嚴格，反映出收購業(yè)主二手房更聚焦于“小戶型”定位。這與特大城市的房源結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。同時，此類小戶型標準也與保障性租賃住房及城市建設(shè)者管理者之家等項目的籌集緊密相連。

??（二）“面積+總價”雙限機制實現(xiàn)精準篩選

??戶型標準并非孤立存在，而是與總價標準緊密關(guān)聯(lián)。上海在面積標準的基礎(chǔ)上，疊加了“總價不超過400萬元”的約束，形成了雙限篩選機制。以過去一年為觀察窗口，上海中心城區(qū)試點收購的二手房，需同時滿足“位于內(nèi)環(huán)以內(nèi)”“建筑面積70平方米以下”“總價400萬元以內(nèi)”“2000年以前建成”四項條件。從市場結(jié)構(gòu)來看，同時符合這些條件的房源在全市成交中占比較低，且主要集中在浦東、靜安、徐匯三個區(qū)，三區(qū)合計占比過半。此類標準也在一定程度上降低了收購成本。

??（三）用途決定戶型彈性

??收購后用于配租型保障房（保租房）的戶型普遍偏小，以上海70平方米以下為典型；太倉收購144平方米以下舊房經(jīng)改造后主要用作人才公寓，部分面積偏大的房源可通過拆分為小戶型適配新市民居住需求。徐匯區(qū)進一步將戶型細分為35-45平方米和45-60平方米兩個區(qū)間，體現(xiàn)對不同保障群體（單身青年、雙人家庭、一線務(wù)工人員）需求的差異化響應(yīng)。

??（四）區(qū)位權(quán)重顯著高于新房收儲

??與收購開發(fā)商新房強調(diào)“整棟未售、封閉管理”不同，收購業(yè)主二手房更注重“區(qū)位匹配”。上海靜安區(qū)明確要求，房源原則上應(yīng)位于軌道交通站點3公里范圍內(nèi)；浦東新區(qū)則優(yōu)先考慮內(nèi)環(huán)內(nèi)的房源。這一標準表明，戶型結(jié)構(gòu)本質(zhì)上需與區(qū)位結(jié)構(gòu)相結(jié)合，旨在確保收購后的房源能夠真正實現(xiàn)“職住平衡”，避免保障房資源錯配。

??四、特征總結(jié)和趨勢研判

??從當前全國各城市的實踐來看，收購業(yè)主二手房的戶型標準設(shè)定，已呈現(xiàn)出基于城市能級與政策目標分化的清晰趨勢。

??其一，特大城市核心區(qū)普遍確立“70平方米+400萬元”的硬性篩選門檻。以上海、廣州為代表的一線城市，在收購個人二手房用作保障性租賃住房時，戶型標準高度趨同，均以建筑面積70平方米以下、總價控制在300萬至400萬元區(qū)間為核心參數(shù)。這一標準既是對特大城市存量房供給結(jié)構(gòu)的響應(yīng)（核心區(qū)小戶型房源相對集中），也與保障性租賃住房面向新市民、青年人的“小戶型、低租金”定位高度契合。其中，上海進一步疊加房齡（2000年前建成）和區(qū)位（內(nèi)環(huán)內(nèi)）條件，構(gòu)建了更為精細的篩選矩陣。

??其二，以激活置換鏈條為目標的城市，戶型上限明顯放寬。太倉、杭州富陽、鄭州等城市的收購標準，并未嚴格限定在70平方米以內(nèi)，而是將上限設(shè)定為120平方米甚至144平方米。這種差異的核心邏輯在于政策目標的延展——此類城市不僅追求保障房房源的籌集，更強調(diào)通過“賣舊買新”打通住房置換鏈條，推動新房去化。因此，適當放寬戶型上限有助于覆蓋更廣泛的改善型需求群體，提升政策的參與度與市場激活效應(yīng)。

??其三，戶型標準并非孤立指標，而是與總價、區(qū)位、用途構(gòu)成協(xié)同篩選機制。從前述案例可觀察到，各城市在明確面積上限的同時，均配套設(shè)定了總價上限（如上海400萬元、廣州300萬元）或區(qū)位偏好（如軌交沿線、核心城區(qū)），且收購后的用途（保租房、人才公寓、城市建設(shè)者管理者之家）直接決定了戶型區(qū)間的細化方向。這一“面積+總價+區(qū)位”的三維篩選模式，正在成為各城市制定收購細則時的通用框架。

??綜合來看，當前收購業(yè)主二手房的戶型標準體系已初步成形。不同城市根據(jù)自身市場結(jié)構(gòu)、財政承受能力與政策優(yōu)先級，在“小戶型優(yōu)先”的普適原則下展現(xiàn)出合理的差異化。隨著后續(xù)更多城市跟進落地，這一標準體系有望在實踐中進一步細化和完善。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進