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??當(dāng)前收購存量房（含新建商品房與二手房）用作保障房的企業(yè)主體，已形成以地方國有企業(yè)為絕對(duì)主力、多層級(jí)差異化布局的格局。按層級(jí)歸屬與功能定位，可劃分為“安居集團(tuán)/人才安居專營型”“城投/產(chǎn)投綜合開發(fā)型”“區(qū)屬國資基層執(zhí)行型”“市場化多元參與型”四類。各類型企業(yè)各具特色，對(duì)其進(jìn)行分類分析，有助于更好地把握后續(xù)存量房收購的動(dòng)態(tài)。

??一、企業(yè)主體與收購項(xiàng)目

??通過對(duì)部分計(jì)劃或已落地案例的系統(tǒng)梳理，以下按“企業(yè)名稱—企業(yè)類型—已收購項(xiàng)目”維度進(jìn)行列示。在17家計(jì)劃或已落地收購存量房的企業(yè)中，區(qū)屬國資基層執(zhí)行型占比最高（35%），城投/產(chǎn)投綜合開發(fā)型次之（29%），安居集團(tuán)/人才安居專營型占24%，市場化多元參與型僅占12%。

??二、各類型企業(yè)的核心特征

??1.安居集團(tuán)/人才安居專營型

??此類企業(yè)以直轄市或省會(huì)城市層面的安居集團(tuán)為代表，是各地收儲(chǔ)行動(dòng)的絕對(duì)主力。深圳安居集團(tuán)注冊資本高達(dá)1000億元，為深圳國有獨(dú)資企業(yè)和保障性住房專營機(jī)構(gòu)。杭州安居集團(tuán)旗下“安居寧巢”專業(yè)運(yùn)營品牌已實(shí)現(xiàn)開業(yè)滿租。此類企業(yè)的核心特征包括：注冊資本雄厚，多為百億級(jí)乃至千億級(jí)；定位為保障性住房專營機(jī)構(gòu)，具備從收購、改造到運(yùn)營的全鏈條能力；收購標(biāo)的以新建未售商品房為主，優(yōu)先選取整棟或整單元項(xiàng)目。

??2.城投/產(chǎn)投綜合開發(fā)型

??此類企業(yè)以市屬城投集團(tuán)、產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)為代表，核心特征在于能夠整合多種金融工具實(shí)現(xiàn)資金閉環(huán)。青島海發(fā)城市運(yùn)營集團(tuán)首創(chuàng)“專項(xiàng)債+再貸款”融資模式，期限30年，精準(zhǔn)解決了收儲(chǔ)項(xiàng)目“啟動(dòng)難”“融資貴”的痛點(diǎn)。上海城投通過保租房REITs實(shí)現(xiàn)“投融建管退”資本循環(huán)。太倉城發(fā)集團(tuán)則以25%自有資金加75%銀行專項(xiàng)貸款的結(jié)構(gòu)推進(jìn)收購，貸款周期長達(dá)25年。

??3.區(qū)屬國資基層執(zhí)行型

??此類企業(yè)以區(qū)級(jí)國資平臺(tái)、區(qū)屬公租房運(yùn)營公司為代表，聚焦于特定行政區(qū)域內(nèi)的精細(xì)化收儲(chǔ)。上海靜安區(qū)保障房公司是首批收購二手住房用于保租房的試點(diǎn)實(shí)施主體，收購標(biāo)準(zhǔn)明確為總價(jià)400萬元以下、建筑面積70平方米以下、位于軌道交通站點(diǎn)3公里范圍內(nèi)。合肥蜀山高科實(shí)現(xiàn)區(qū)屬國企跨區(qū)域收購首例。此類企業(yè)深耕屬地、落地效率較高，收購標(biāo)的靈活覆蓋新建商品房與二手房。

??4.市場化多元參與型

??除地方國企外，收購主體還擴(kuò)展至市場化租賃企業(yè)及資產(chǎn)管理公司。自如與景順合資平臺(tái)“星耀如景”、建行與萬科合資的“建萬基金”等正在開展收儲(chǔ)存量房業(yè)務(wù)。但從全國實(shí)踐觀察，國企主導(dǎo)仍是絕對(duì)主流，市場化主體的作用更多體現(xiàn)在資金端而非收購執(zhí)行端。

??三、趨勢研判

??1.收購主體持續(xù)擴(kuò)容

??隨著此類收購或收儲(chǔ)節(jié)奏的加快，各地普遍選定1至2家地方國有企業(yè)作為收購主體，要求企業(yè)及其所屬集團(tuán)不得為政府融資平臺(tái)，且符合商業(yè)銀行授信要求。從實(shí)際落地情況來看，收購主體的構(gòu)成已呈現(xiàn)明顯的梯度格局：市級(jí)城投或安居集團(tuán)憑借資金實(shí)力和融資渠道優(yōu)勢，成為大型項(xiàng)目整盤運(yùn)作的主力軍；區(qū)屬國資則依托貼近基層、落地執(zhí)行快的優(yōu)勢，在區(qū)域去庫存和保租房籌集中表現(xiàn)最為活躍，項(xiàng)目數(shù)量占比最高（35%）；市場化機(jī)構(gòu)（如建萬基金）雖已開始以市場化方式參與，但仍處于探索階段，項(xiàng)目落地較少。除傳統(tǒng)城投和安居集團(tuán)繼續(xù)發(fā)揮主力作用外，區(qū)屬國企的參與度將持續(xù)提升，市場化租賃企業(yè)和AMC（資產(chǎn)管理公司）也有望加速入局，進(jìn)一步豐富收購主體的多元格局。

??2.資金閉環(huán)漸趨成熟

??隨著收購規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大和業(yè)務(wù)模式不斷深化，各地在資金端的創(chuàng)新探索已初見成效，“專項(xiàng)債+再貸款+銀團(tuán)貸款+REITs退出”的多元化資金支持體系正在形成。具體而言，青島模式通過“專項(xiàng)債+再貸款”的組合有效降低了收購資金的綜合成本；上海城投模式利用保租房REITs凈回收資金完成對(duì)徐匯區(qū)存量資產(chǎn)的收購，打通了“投、融、建、管、退”的資本循環(huán)；霞浦縣模式則率先落地了保障性住房再貸款政策拓寬至人才房后的全國首筆業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了政策性資金與地方人才安居需求的精準(zhǔn)對(duì)接。上述探索均為構(gòu)建可持續(xù)的資金閉環(huán)提供了可復(fù)制、可推廣的典型樣本，為后續(xù)更大規(guī)模的收儲(chǔ)工作創(chuàng)造了資金保障基礎(chǔ)。

??3.從“以購代建”向“收購+運(yùn)營”演進(jìn)

??隨著收購規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，單純的資產(chǎn)收購已不能滿足高質(zhì)量發(fā)展要求，行業(yè)正從“以購代建”的初級(jí)形態(tài)向“收購+運(yùn)營”的深度模式演進(jìn)，專業(yè)運(yùn)營能力正成為區(qū)分各類企業(yè)競爭力的關(guān)鍵指標(biāo)。從實(shí)踐來看，杭州安居集團(tuán)旗下“安居寧巢”品牌運(yùn)營的萬科·河語光年府項(xiàng)目，開業(yè)即實(shí)現(xiàn)簽約率80%并已滿租，體現(xiàn)了精細(xì)化運(yùn)營對(duì)去化效率的顯著提升；上海城投“城投寬庭”通過REITs資本循環(huán)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活，證明運(yùn)營能力不僅是租金收益的保障，更是資本退出和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的核心前提?？梢灶A(yù)見，未來運(yùn)營能力將直接決定收儲(chǔ)主體的資產(chǎn)增值空間和REITs上市后的市場表現(xiàn)，專業(yè)運(yùn)營體系建設(shè)將成為各收儲(chǔ)主體戰(zhàn)略布局的重中之重。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)