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??2026年4月8日，《北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃綱要》全文重磅發(fā)布，錨定2026—2030年首都高質(zhì)量發(fā)展航向。在超大城市治理與民生保障的核心議題中，住房保障被置于關(guān)鍵位置，北京明確提出優(yōu)化保障性住房供給結(jié)構(gòu)，新增公寓型、宿舍型保租房占比超60%，以精準(zhǔn)化、品質(zhì)化、多元化的供給模式，破解新市民、青年人、城市運(yùn)行服務(wù)保障人員的安居難題，推動(dòng) “住有所居” 向 “住有宜居” 跨越。

??北京作為常住人口超2200萬(wàn)的超大城市，住房保障始終是民生工作的重中之重?！笆逦濉币?guī)劃綱要立足首都城市戰(zhàn)略定位，明確健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，將保障性租賃住房（下稱 “保租房”）作為住房保障體系的核心抓手，徹底改變以往保障房戶型偏大、適配性不足、覆蓋群體有限的問(wèn)題。

??此次規(guī)劃最亮眼的突破，是供給結(jié)構(gòu)的顛覆性調(diào)整：新增保租房中，公寓型、宿舍型房源占比突破 60%。這一數(shù)據(jù)背后，是對(duì)北京租賃市場(chǎng)真實(shí)需求的精準(zhǔn)把脈——新就業(yè)大學(xué)生、青年白領(lǐng)、快遞員、環(huán)衛(wèi)工人、醫(yī)護(hù)人員等群體，核心需求是小戶型、低租金、近通勤、全配套，而非大戶型、高門(mén)檻的傳統(tǒng)保障房。

??圍繞不同群體的居住特征與保障強(qiáng)度，北京“十五五”住房保障體系形成了層次清晰、分工明確的三類(lèi)供給模式：

??從政策邏輯來(lái)看，北京“十五五”住房保障并非單一的“建房子”，而是構(gòu)建“保障性保租房+市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓”雙軌并行體系。規(guī)劃明確提出“鼓勵(lì)支持市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓發(fā)展”，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育專業(yè)化、規(guī)模化租賃企業(yè)，讓保租房托底民生、市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓滿足品質(zhì)需求，形成多層次、全覆蓋的住房供給網(wǎng)絡(luò)。二、市場(chǎng)底色：北京長(zhǎng)租公寓現(xiàn)狀與供需結(jié)構(gòu)性矛盾

??截至2025年末，北京在營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目共243個(gè)，房源約11.6萬(wàn)套，平均每月租金121元/㎡，平均出租率高達(dá)91%，高于上海的89%，凸顯北京租賃市場(chǎng)的剛需旺盛、供給緊缺。

??從空間分布看，北京長(zhǎng)租公寓呈現(xiàn)五環(huán)外集聚特征，朝陽(yáng)、豐臺(tái)、大興等區(qū)域成為供給主力，核心城區(qū)房源稀缺，與青年群體、新市民的就業(yè)區(qū)位形成通勤錯(cuò)配；從供應(yīng)模式看，北京此前以存量物業(yè)（辦公樓、酒店、產(chǎn)業(yè)用房）改造為主，新建供給有限，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的潛力尚未充分釋放。

??更深層的矛盾在于供需錯(cuò)配：市場(chǎng)上大戶型、高租金的長(zhǎng)租公寓占比偏高，而小戶型、低租金的公寓型、宿舍型房源供給不足，新市民、青年人 “租不起、租不近、租不適” 的問(wèn)題突出。這也是北京 “十五五” 規(guī)劃將公寓型保租房作為供給主力的核心原因——用政策之手彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，直擊供需結(jié)構(gòu)性痛點(diǎn)。

??“十五五” 時(shí)期，北京住房保障供給不再依賴大規(guī)模增量開(kāi)發(fā)，而是轉(zhuǎn)向存量盤(pán)活+增量新建雙輪驅(qū)動(dòng)，契合北京城市發(fā)展從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的新階段特征。

??（一）供給路徑：雙輪驅(qū)動(dòng)精準(zhǔn)發(fā)力

??1.存量物業(yè)改造：城市更新賦能保租房供給

??北京 “十五五” 規(guī)劃明確，2030年城市更新年度投資將超3000億元，存量閑置物業(yè)轉(zhuǎn)型保租房成為城市更新的重要方向。將核心城區(qū)閑置辦公樓、老舊酒店、低效產(chǎn)業(yè)用房，改造為公寓型保租房，既能盤(pán)活存量資產(chǎn)，又能填補(bǔ)核心區(qū)租賃房源缺口，實(shí)現(xiàn) “資產(chǎn)增值 + 民生保障” 雙贏。

??2.集體用地新建：破解土地瓶頸，擴(kuò)大供給規(guī)模

??針對(duì)新增房源的土地難題，北京將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地作為保租房建設(shè)的核心載體。規(guī)劃提出，加大集體建設(shè)用地用于保租房開(kāi)發(fā)的力度，重點(diǎn)布局在軌道交通沿線、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊、五環(huán)外重點(diǎn)片區(qū)，既降低土地成本，又貼合新市民就業(yè)區(qū)位，提升通勤效率。

??這一模式既規(guī)避了核心城區(qū)土地稀缺的問(wèn)題，又能快速擴(kuò)大保租房供給規(guī)模，與上海 R4 租賃住宅用地新建模式形成差異化供給路徑，適配北京城市空間格局。

??3.全流程精準(zhǔn)管理：數(shù)字化賦能保障公平

??北京將完善保障性住房管理信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房源發(fā)布、需求匹配、配租審核、后續(xù)監(jiān)管全流程數(shù)字化，杜絕保障資源閑置、濫用，確保公寓型、宿舍型保租房真正流向新市民、青年人、城市運(yùn)行服務(wù)保障人員，讓保障更精準(zhǔn)、更公平。

??（二）資本響應(yīng)：REITs打通"投融管退"閉環(huán)

??1.資本偏好：增值型改造項(xiàng)目成風(fēng)口

??2025年北京長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)錄得 3 宗大宗交易，成交金額約 31 億元，雖規(guī)模小于上海，但出租率高、現(xiàn)金流穩(wěn)的優(yōu)勢(shì)凸顯。外資機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司等資本方，重點(diǎn)布局存量物業(yè)改造的增值型項(xiàng)目—— 通過(guò)改造升級(jí)、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)租金增長(zhǎng)與資產(chǎn)增值，這類(lèi)項(xiàng)目抗周期能力強(qiáng)，契合長(zhǎng)期投資邏輯。

??2.退出閉環(huán)：REITs打通資本循環(huán)

??自國(guó)內(nèi)首支租賃住房 REITs 上市以來(lái)，保障性租賃住房 REITs 已達(dá) 8 支，穩(wěn)健的業(yè)績(jī)?yōu)樾袠I(yè)構(gòu)建 “投融管退” 閉環(huán)提供范本。北京 “十五五” 期間大量新建、改造的保租房項(xiàng)目，達(dá)標(biāo)后可通過(guò) REITs 實(shí)現(xiàn)退出，吸引更多機(jī)構(gòu)資金入局，形成資本投入 — 項(xiàng)目建設(shè) — 穩(wěn)定運(yùn)營(yíng) —REITs 退出 — 再投資的良性循環(huán)。

??3.雙軌協(xié)同：保障與市場(chǎng)化融合發(fā)展

??北京規(guī)劃明確 “保租房托底 + 市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓補(bǔ)充”，保險(xiǎn)公司、專業(yè)租賃企業(yè)、房企等主體，可分別布局保障性與市場(chǎng)化賽道：前者聚焦民生剛需，享受政策支持與穩(wěn)定現(xiàn)金流；后者瞄準(zhǔn)品質(zhì)需求，挖掘溢價(jià)空間，兩者協(xié)同構(gòu)建多層次住房租賃市場(chǎng)。

??（三）戰(zhàn)略價(jià)值：安居賦能城市競(jìng)爭(zhēng)力

??優(yōu)化保租房供給已超越單純的民生范疇，成為北京提升城市競(jìng)爭(zhēng)力、吸引新質(zhì)生產(chǎn)力人才的戰(zhàn)略支點(diǎn)。公寓型產(chǎn)品以低租金、近通勤、全配套降低青年安居門(mén)檻；宿舍型產(chǎn)品保障城市運(yùn)行隊(duì)伍穩(wěn)定。同步推動(dòng)的"軌交站點(diǎn)500米覆蓋率"由23.86%提升至25.7%，以住房布局優(yōu)化職住平衡，提升城市運(yùn)行效率，契合北京國(guó)際科創(chuàng)中心與人才高地建設(shè)目標(biāo)。

??北京優(yōu)化保租房供給，絕非簡(jiǎn)單的住房問(wèn)題解決，而是民生保障、人才吸引、城市治理的多重賦能。

??對(duì)新市民、青年人而言，公寓型保租房低租金、近通勤、全配套，降低了在首都安居的門(mén)檻，讓青年人才留得住、發(fā)展好；對(duì)城市運(yùn)行服務(wù)保障人員而言，宿舍型保租房解決了基本居住需求，穩(wěn)定了城市基礎(chǔ)服務(wù)隊(duì)伍；對(duì)首都發(fā)展而言，完善的住房保障是吸引人才、發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)支撐，契合北京建設(shè)國(guó)際科技創(chuàng)新中心、人才高地的戰(zhàn)略目標(biāo)。

??同時(shí)，保租房供給優(yōu)化也推動(dòng)北京職住平衡。規(guī)劃新增 “軌道交通站點(diǎn) 500 米范圍人口和崗位覆蓋率” 指標(biāo)，從 23.86% 提升至25.7%，公寓型保租房沿軌道線布局，直接縮短通勤距離，提升城市運(yùn)行效率。