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??【克而瑞物管研究】

??2025年3月31日，鑫苑服務(wù)發(fā)布2024年年度業(yè)績公告。年內(nèi)，鑫苑服務(wù)營業(yè)收入約8.7億元，同比增長15.9%，凈利潤同比增長約212%；公司擁有人應(yīng)占溢利同比增長209.6%，企業(yè)盈利能力和財務(wù)韌性強(qiáng)??；簽約面積6455.2萬平方米，較2023年提升16.6%；在管面積4013.3萬平方米，較2023年大幅提升61.1%，在管面積中，第三方占比59.1%，新增的1430萬平方米合約面積近乎全部來自市場化第三方拓展項(xiàng)目，企業(yè)生存能力凸顯。

??營收凈利雙增長

??收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化成果顯著

??營收穩(wěn)健增長，凈利潤逆勢上升。年內(nèi)，鑫苑服務(wù)營業(yè)收入約8.7億元，同比增長15.9%；毛利潤約2.4億元，同比微增2%，毛利率水平較高，約28.2%，在當(dāng)前物管行業(yè)重回“微利+現(xiàn)金流”模式的背景下，鑫苑服務(wù)能取得這樣的成績，體現(xiàn)了其強(qiáng)大的盈利能力和財務(wù)韌性；凈利潤約0.9億元，較2023年增長約212%。收入的穩(wěn)步提升以及純利的大幅增加，一方面由于風(fēng)險出清，企業(yè)經(jīng)營回歸正常軌道，另一方面，由于2024年度集團(tuán)物業(yè)管理面積持續(xù)增加、新業(yè)務(wù)發(fā)展（包括社區(qū)增值服務(wù)）態(tài)勢良好以及現(xiàn)有業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長。

??此外，公司擁有人應(yīng)占溢利約0.9億元，較2023年提升209.6%；每股基本盈利約人民幣15.08分，較2023年提升204.0%。大幅增長的擁有人應(yīng)占溢利和每股基本盈利將顯著增強(qiáng)股東對公司未來發(fā)展的信心，吸引更多投資者關(guān)注。為了回饋股東，2024年，每股全年合計派息8.25港仙，每股收益同比提升117%，做到了企業(yè)成長與股東回報的正向循環(huán)。

??收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，增值服務(wù)占比大幅上升。年內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)收入約5.71億元，同比提升6.7%，在總收入中占比降至65.7%，持續(xù)發(fā)揮基石作用。鑫苑服務(wù)堅持從客戶需求出發(fā)，從最初的“鑫服務(wù)”1.0六心服務(wù)理念，到目前圍繞城市綜合服務(wù)升級需求，已經(jīng)創(chuàng)新形成了多業(yè)態(tài)、多領(lǐng)域、多載體服務(wù)觸達(dá)的鑫服務(wù)4.0體系，持續(xù)提升品質(zhì)，優(yōu)化服務(wù)體驗(yàn)，進(jìn)而提升滿意度與收繳率。

??增值收入約2.04億元，同比提升76%，2024年，增值服務(wù)圍繞居住小區(qū)場景和業(yè)主需求，挖掘業(yè)主對美好生活的感知體驗(yàn)，致力于打造全方位多樣化服務(wù)體驗(yàn)，將傳統(tǒng)的服務(wù)模式充分與數(shù)字化相結(jié)合，通過數(shù)據(jù)驅(qū)動運(yùn)營，形成租售服務(wù)、美居服務(wù)、零售服務(wù)、純水服務(wù)和到家服務(wù)五大核心業(yè)務(wù)。其中，租售業(yè)務(wù)完成18家開店，規(guī)模版圖不斷擴(kuò)大；美居業(yè)務(wù)重點(diǎn)深耕存量項(xiàng)目，收入規(guī)模大幅提升；純水項(xiàng)目升級孵化“優(yōu)優(yōu)泉”桶裝水品牌業(yè)務(wù)，為業(yè)主提供個性化桶裝水及智能化直飲水的高效保障，通過自營+阿米巴聯(lián)營，收入同比提升80%；持續(xù)挖潛社區(qū) O2O價值，零售服務(wù)創(chuàng)新推出“鑫多多”電商平臺，探索出“鑫市集”的社區(qū)“樓下經(jīng)濟(jì)”創(chuàng)收場景，實(shí)現(xiàn)服務(wù)數(shù)字化、場景在線化，全面提升用戶的體驗(yàn)感，全年?duì)I收同比提升20%。

??交付前及咨詢服務(wù)營業(yè)收入約0.11億元，在總收入中占比降至1.3%，企業(yè)進(jìn)一步降低對關(guān)聯(lián)方的依賴；工程施工業(yè)務(wù)收入約0.83億元，同比提升11.5%，在總收入中占比約9.5%。 

??第三方拓展強(qiáng)勁

??市場化生存能力凸顯

??簽約面積同比增長16.6%，在管面積同比增長61.1%。截至2024年12月31日，鑫苑服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)覆蓋中國65座城市，為逾30萬個家庭提供服務(wù)，簽約面積6455.2萬平方米，較2023年的5534.2萬平方米提升16.6%；在管面積4013.3萬平方米，較2023年的3434.5萬平方米大幅提升61.1%。

??2024年，鑫苑服務(wù)優(yōu)化“合資合作、市場化招投標(biāo)、戰(zhàn)區(qū)拓展、屬地深耕”四輪驅(qū)動模型，建立了總部投拓團(tuán)隊(duì)+物管地市公司區(qū)域深耕雙線作戰(zhàn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模拓展的新突破。特別值得注意的是，新增的1430萬平方米合約面積近乎全部來自市場化第三方拓展項(xiàng)目，企業(yè)的市場化生存能力凸顯，為行業(yè)提供了從關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)向完全市場化轉(zhuǎn)型的典范案例。截至2024年12 月31日，鑫苑服務(wù)在管面積中，第三方占比59.1%；合約面積中，第三方占比66.7%，第三方拓展動能十分強(qiáng)勁。

??在業(yè)態(tài)布局方面，鑫苑服務(wù)已實(shí)現(xiàn)從單一住宅服務(wù)向多元化城市服務(wù)的戰(zhàn)略升級，形成了多空間、多業(yè)態(tài)的大物管智慧城市服務(wù)生態(tài)。2024年，非住宅管理面積約1207.5萬平方米，較2023年的1013.4萬平方米同比增長了19.15%，這一增長表明公司在非住宅領(lǐng)域的拓展取得了顯著成效，非住宅業(yè)態(tài)的占比不斷提升，進(jìn)一步優(yōu)化了業(yè)態(tài)收入結(jié)構(gòu)。

??2024年，鑫苑服務(wù)夯實(shí)發(fā)展質(zhì)量，聚焦規(guī)模增長，成功新拓了京東亞洲一號鄭州經(jīng)開物流園、鄭州大運(yùn)河數(shù)字文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、河南開封·奇瑞汽車城、信陽城市書屋、青島傳化物流港等多個非住宅業(yè)態(tài)項(xiàng)目，擴(kuò)大第三方規(guī)模的同時，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

??全?？萍挤?wù)力

??賦能物業(yè)生態(tài)重構(gòu)

??作為中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的典型代表，鑫苑服務(wù)在業(yè)務(wù)擴(kuò)展過程中，尤為重視科技賦能下的核心服務(wù)能力打造。2024年，鑫苑服務(wù)升級鑫Meta平臺來實(shí)現(xiàn)大物管新質(zhì)生產(chǎn)力，加速重構(gòu)服務(wù)價值鏈：圍繞租售服務(wù)、美居服務(wù)、零售服務(wù)、純水服務(wù)和到家服務(wù)五大核心業(yè)務(wù)，將社區(qū)服務(wù)顆粒度極致細(xì)化；通過SCRM系統(tǒng)的外溢輸出，使中小物企得以共享數(shù)字化管理工具。

??目前，鑫苑服務(wù)的科技投入已進(jìn)入快速成長期，其2024年社區(qū)增值收入同比提升76%至約2.04億元，這個增速對于其當(dāng)前的在管體量而言，意味著極大的價值挖掘潛力。其以數(shù)據(jù)驅(qū)動打通社區(qū)“最后一公里”生活服務(wù)圈，實(shí)現(xiàn)場景服務(wù)的快速增長。這種增長并非簡單流量變現(xiàn)，而是基于全方位多樣化服務(wù)的深度運(yùn)營，印證了其“資產(chǎn)+空間+人”社區(qū)服務(wù)生態(tài)的乘數(shù)效應(yīng)，成功開辟了第二條高增長曲線。

??在內(nèi)部業(yè)務(wù)賦能的同時，鑫苑服務(wù)也為泛地產(chǎn)、大物管、智慧生活服務(wù)、智慧社區(qū)運(yùn)營、智慧數(shù)字營銷等業(yè)務(wù)提供綜合服務(wù)方案，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品性能和使用體驗(yàn)，強(qiáng)化「科技產(chǎn)品+生態(tài)整合+運(yùn)營體系」產(chǎn)業(yè)賦能能力，有效地推動了行業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展背景下的技術(shù)革新、資源整合和模式重構(gòu)，助力行業(yè)從傳統(tǒng)勞動密集型服務(wù)向科技驅(qū)動型生產(chǎn)力的躍遷。

??鑫苑服務(wù)這種聚焦具體場景服務(wù)質(zhì)效創(chuàng)新重構(gòu)物業(yè)服務(wù)生態(tài)的“小切口、深穿透”打法，為行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型樹立了標(biāo)桿典范，尤為契合當(dāng)前行業(yè)轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)需求。

??小結(jié)

??2024年，鑫苑服務(wù)立足于10XIN5戰(zhàn)略，以破竹之勢實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，翻越了"萬重山" ，向公眾交出了一份滿意的答卷。營業(yè)+規(guī)模實(shí)現(xiàn)雙增，盈利能力大幅提升，在行業(yè)名列前茅，新增規(guī)模幾乎全部來自第三方，自我經(jīng)營能力凸顯，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，構(gòu)建起多元共生的業(yè)務(wù)生態(tài)體系，企業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的新征程。