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??【克而瑞物管研究】

??2026 年上半年，物業(yè)行業(yè)告別粗放規(guī)模擴張時代，在頂層政策、地方細則、市場供需、企業(yè)戰(zhàn)略多重變量驅(qū)動下，完成從配套服務(wù)業(yè)向城市基層治理核心載體的身份轉(zhuǎn)變。監(jiān)管全面收緊、成本剛性上漲、存量博弈加劇、城市服務(wù)與社區(qū)增值打開新增長曲線，行業(yè)正式進入 “質(zhì)速協(xié)同、合規(guī)為先” 高質(zhì)量發(fā)展新階段。

??克而瑞物管從政策、市場、企業(yè)三大維度復(fù)盤上半年行業(yè)全貌，并預(yù)判下半年核心發(fā)展趨勢，與各位物業(yè)人一起探討。

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??政策篇：

??15 個方向密集落地，全方位重塑行業(yè)規(guī)則

??上半年國家及各省市出臺物業(yè)相關(guān)政策覆蓋頂層定位、基層治理、資金監(jiān)管、信用安全、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等 15 細分方向，監(jiān)管邏輯由 “事后整改” 轉(zhuǎn)向 “全流程閉環(huán)管控”。

??頂層設(shè)計升級，行業(yè)地位實現(xiàn)歷史性躍升

??“十五五” 規(guī)劃首次納入物業(yè)管理，將物業(yè)定義為住房制度核心環(huán)節(jié)、重點生活服務(wù)業(yè)，明確物業(yè)可延伸養(yǎng)老、托育等民生服務(wù)，奠定多元化發(fā)展頂層依據(jù)。

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國家層面先后發(fā)布服務(wù)業(yè)提質(zhì)行動方案、全國服務(wù)業(yè)大會指導(dǎo)意見，明確摒棄低價內(nèi)卷，引導(dǎo)企業(yè)走品質(zhì)化、品牌化路線。
《物業(yè)管理條例》啟動修訂工作，厘清物業(yè)、業(yè)主、開發(fā)商權(quán)責(zé)，大幅抬高行業(yè)合規(guī)門檻；應(yīng)急體系規(guī)劃將物業(yè)列為社區(qū)防災(zāi)防汛一線責(zé)任主體。

??基層治理協(xié)同機制落地，物業(yè)變身治理合伙人

??多地出臺政策打通城管、社區(qū)、物業(yè)聯(lián)動通道，破解物業(yè) “有責(zé)無權(quán)” 痛點：

??江蘇推行 “社區(qū)吹哨、部門報到”，城管力量下沉小區(qū)，2027 年實現(xiàn)全域覆蓋；

??北京出臺 “門前三包” 權(quán)責(zé)劃分標準，厘清物業(yè)、商戶、市政管理邊界；海南發(fā)布城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)作業(yè)定額，為物業(yè)承接市政環(huán)衛(wèi)外包提供定價標尺。

??服務(wù)標準化全面鋪開，破解 “質(zhì)價不符” 長期痛點

??全國各省市集中出臺物業(yè)服務(wù)等級、成本定額、標準化合同范本，建立服務(wù)可量化標尺：黑龍江發(fā)布住宅物業(yè)服務(wù)成本參考定額，實現(xiàn)服務(wù)內(nèi)容與資源消耗一一對應(yīng)；湖北、武漢劃分清晰物業(yè)服務(wù)等級；上海、北京、海南統(tǒng)一新版物業(yè)服務(wù)示范合同，從源頭減少收費糾紛。

??公共收益監(jiān)管趨嚴，灰色空間全面壓縮

??全國形成專戶存儲、定期公示、強制審計、信用懲戒的統(tǒng)一監(jiān)管框架，各地執(zhí)行力度分層：

??· 高嚴格模式：上海設(shè)立全市統(tǒng)一公共收益監(jiān)管賬戶，禁止物業(yè)費成本二次分攤進公共收益；長沙常態(tài)化開展小區(qū)專項審計，清算歷史違規(guī)資金；成都搭建智慧平臺，公共收支事前預(yù)算、實時公示。

??· 常規(guī)管控模式：廣西、河南明確十大公共收益來源清單，資金銀行與監(jiān)管平臺互通，季度公示不少于 30 日，違規(guī)行為納入企業(yè)信用檔案。

??維修資金數(shù)字化改革，提升使用效率

??住建部 6 月正式實施維修資金全國統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準，建立 “一戶一檔” 數(shù)字底座，打通跨區(qū)域數(shù)據(jù)互通；地方同步創(chuàng)新機制：江蘇、深圳推出維修更新貸，緩解大修資金缺口；杭州設(shè)立維修資金簡易使用流程，無錫全面推行電子投票，解決業(yè)主表決難痛點。

??公積金繳物業(yè)費從試點走向全國立法

??《住房公積金管理條例》修訂征求意見稿，將支付物業(yè)費納入法定提取場景。各地差異化放開提取額度：杭州年提取上限 10000 元為全國最高，青島推行零材料線上辦理，柳州、廊坊等城市設(shè)置 2000-4000 元年度限額，持續(xù)緩解業(yè)主繳費壓力，改善行業(yè)收繳率。

??多重成本壓力形成長期剛性約束

??· 財稅壓力：增值稅新規(guī)要求預(yù)收物業(yè)費當期全額繳稅，稅負前置大幅擠壓企業(yè)現(xiàn)金流；

??· 用工成本：人社出臺超齡勞動者工傷保險強制政策，保安、保潔等基層崗位集體協(xié)商上調(diào)薪資，人力成本持續(xù)上漲。

??信用、糾紛、安全構(gòu)建完整監(jiān)管閉環(huán)

??· 信用分級掛鉤市場準入：北京實行物業(yè) ABCD 四級評價，C/D 級限制招投標；武漢設(shè)立五級信用體系，實施差異化抽查；湛江信用評價穿透至項目負責(zé)人，個人違規(guī)同步記錄。

??· 糾紛化解提速：商事調(diào)解條例、物業(yè)案件 “三優(yōu)先” 司法政策落地，佛山上線 AI 糾紛處置系統(tǒng)，處理周期縮短 70% 以上。

??· 安全責(zé)任法定化：電梯安全明確物業(yè)第一責(zé)任人，房屋安全管理條例進入立法計劃；各地常態(tài)化通報消防履職不到位物業(yè)，防汛、極端天氣應(yīng)急能力納入考核硬性指標。

??增量賽道配套政策釋放紅利

??· 老舊小區(qū)連片托管：上海、北京、湖南鼓勵 “改造 + 長期運營” 一體化連片管理，破解小型老舊小區(qū)虧損棄管難題；

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??· 物業(yè) + 民生服務(wù)：全國推進長期護理保險制度，為社區(qū)居家養(yǎng)老提供支付保障，山東、海南試點物業(yè)托育、助餐一站式服務(wù)；

??· 智慧物業(yè)加速落地：青島開放 AI 清掃、智能巡檢政企場景，上海推行房屋 “一物一碼” 數(shù)字化管理，武漢聚焦消防、積水監(jiān)測智能終端應(yīng)用。

??全域數(shù)字化監(jiān)管平臺建成

??四川、河南、福建等多地上線物業(yè)投訴、監(jiān)管線上小程序，業(yè)主一鍵反饋問題，監(jiān)管端實時督辦；住建部署年度城市體檢，物業(yè)服務(wù)短板建檔留存，整改不力將觸發(fā)物業(yè)更換程序。

??市場篇：

??四大業(yè)態(tài)分化，存量與增量市場邏輯重構(gòu)

??住宅物業(yè)：老舊連片托管成為確定性增量

??上半年全國十余城落地老舊小區(qū)連片管理模式，解決 “老小散” 小區(qū)無人愿管、收費過低困境：

??· 上海團購物業(yè)模式：保利接管楊浦 12 個老舊小區(qū)，街道先行投入改造提升居住體驗，物業(yè)費由 0.18 元上調(diào)至 0.6-0.8 元，業(yè)主同意率近 78%；復(fù)欣物業(yè)整合 3 個微型小區(qū)，通過集約化運營不降費提質(zhì)。

??· 杭州先體驗后付費：綠城在拱墅、西湖整合數(shù)十個老舊小區(qū)，合并管理片區(qū)降低人力成本，物業(yè)費從 0.15 元提升至 0.56 元，年節(jié)約人力開支超百萬。

??· 多地特色方案：北京整建制接管、成都推行信托制、武漢采用 “政府補貼 + 物業(yè)費 + 增值收益”442 混合模式、廈門城中村 EPC 一體化托管。

??商辦 & 產(chǎn)業(yè)園：高端 IFM 一體化需求爆發(fā)

??頭部物企持續(xù)拿下互聯(lián)網(wǎng)、新能源、制造企業(yè)總部全鏈條設(shè)施管理訂單：特發(fā)服務(wù)簽約 B 站全球總部，龍湖智創(chuàng)服務(wù)落地小鵬總部，金地同步服務(wù)中芯國際、小鵬雙總部，招商積余深耕金融、電商寫字樓并發(fā)布專屬服務(wù)白皮書。產(chǎn)業(yè)園、高端辦公樓憑借高毛利，成為頭部企業(yè)重點爭奪賽道。

??城市服務(wù)：三元競爭格局形成，廣東領(lǐng)跑市場

??城市大管家、環(huán)衛(wèi)一體化大額項目頻出，市場參與者分為三類：

??傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)龍頭（玉禾田、僑銀）占據(jù) 40% 大額項目，單體多為億元級；

??中建、中鐵建等建筑央企以聯(lián)合體投標，拿下 37 億超大體量特許經(jīng)營項目；物業(yè)企業(yè)滲透率不足 10%，以街道、園區(qū)中小型項目為主，中海、萬科、保利均有布局。區(qū)域?qū)用鎻V東以 15 個項目、總金額 35.2 億元領(lǐng)跑全國，安徽、河北緊隨其后。

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??公建物業(yè)（學(xué)校 / 醫(yī)院 / 場館）穩(wěn)步擴容

??高校、三甲醫(yī)院、口岸政務(wù)后勤需求持續(xù)釋放，能源精細化運維成為新增核心需求。

??例如，明德物業(yè)單月斬獲 10 所高校項目，新大正深耕華南醫(yī)療后勤，中海、國貿(mào)物業(yè)拿下香港、口岸政務(wù)標桿項目，《公共機構(gòu)碳排放核算指南》實施后，節(jié)能運維成為公建投標硬性加分項。

??資本市場：估值分化，收并購回歸理性

??· 上市動態(tài)：河北聯(lián)投科技沖刺港交所；金科服務(wù)、瑞森生活服務(wù)完成退市，前者受母公司債務(wù)拖累，后者因公司治理問題強制摘牌。

??· 并購交易：行業(yè)告別大規(guī)模掃盤，交易聚焦戰(zhàn)略互補。新大正 9.17 億元收購嘉信立恒，建發(fā)物業(yè)完成內(nèi)部物業(yè)資源整合；恒大物業(yè)重整洽談中止，出險房企物業(yè)資產(chǎn)處置難度加大。

??企業(yè)篇：

      八大戰(zhàn)略動作，推動行業(yè)深度轉(zhuǎn)型

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??品牌更名，全面轉(zhuǎn)向城市綜合運營商

??多家頭部企業(yè)調(diào)整企業(yè)名稱，重塑戰(zhàn)略定位：中交地產(chǎn)更名中交發(fā)展、深鐵物業(yè)更名深鐵城服，保利物業(yè)定位 “城市全域綜合治理首席運營商”，融通成立中融物業(yè)布局不動產(chǎn)運維，行業(yè)徹底擺脫地產(chǎn)配套標簽。

??主動剝離低效項目，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

萬科、保利、綠城、中海等頭部統(tǒng)一建立項目健康評估體系，批量清退低收繳、高虧損小區(qū)：萬科上半年終止 173 個低效合約，保利清退 50 余個回款薄弱項目，綠城從 200 余城收縮至 56 個核心城市，集中資源深耕高價值區(qū)域。

??服務(wù)產(chǎn)品迭代，全生命周期體系落地

??各大企業(yè)推出標準化社區(qū)服務(wù) IP：保利落地兒童、長者、健身四大專屬計劃；新城悅圍繞空置、裝修、常住三類業(yè)主打造全周期管家；萬科舉辦 528 居住節(jié)，發(fā)布 23 項公開服務(wù)承諾；東原仁知邀請業(yè)主參與服務(wù)共創(chuàng)，強化雙向信任。

??“物業(yè) +” 增值業(yè)務(wù)多點開花

??· 養(yǎng)老康養(yǎng)：綠城發(fā)布康樂養(yǎng)老產(chǎn)品線，保利打造 15 分鐘銀發(fā)社區(qū)，萬科聯(lián)動醫(yī)院落地社區(qū)醫(yī)療；

??· 社區(qū)零售：萬科云朵商城、龍湖優(yōu)選、世茂小到家搭建便民線上平臺；

??· 細分配套：保利布局社區(qū)維修門店，綠城推出少兒游泳 IP，招商積余打造寵物友好社區(qū)，盤活閑置空間開展洗車、場地租賃經(jīng)營。

??AI 與機器人成為核心生產(chǎn)力

??上半年智能化從試點走向規(guī)?；涞兀喝f物云上線靈石 AI 雙管家系統(tǒng)；碧桂園量產(chǎn)保潔、安防機器人；招商積余、南都物業(yè)上線 AI 外呼、智能派單；保利聯(lián)合?？荡蛟?AIoT 智慧社區(qū)，人力替代、能耗優(yōu)化成效顯著。

??綠色低碳構(gòu)建差異化競爭壁壘

??頭部企業(yè)布局零碳園區(qū)、光伏儲能、虛擬電廠業(yè)務(wù)：保利發(fā)布 AIEM 能源管理系統(tǒng)，綜合節(jié)能率超 25%；萬物云落地零碳產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實現(xiàn)年減碳 2210 噸；中節(jié)能、金地依托綠色標準建立投標競爭優(yōu)勢。

??高端服務(wù) IP 與短視頻品牌營銷并行

??融創(chuàng)服務(wù)、合景悠活、海尚海推出高端住宅專屬服務(wù)體系；招商積余、湖北聯(lián)投打造城市服務(wù)特色 IP；碧桂園服務(wù)、金地物業(yè)、龍湖智創(chuàng)生活布局短視頻矩陣，通過一線員工紀實、物業(yè)費科普內(nèi)容拉近與業(yè)主距離，重建行業(yè)信任。

??人才體系全面升級，適配轉(zhuǎn)型需求

??越秀服務(wù)發(fā)布全周期 “育樹成林” 人才計劃，新城悅服務(wù)搭建項目管理四力模型；招商積余、永升服務(wù)聯(lián)動職校開設(shè)定向管家班，校企定向輸送復(fù)合型運維、客服人才，破解行業(yè)用工、專業(yè)人才短缺難題。

??2026 下半年物業(yè)行業(yè)核心趨勢預(yù)判

??1.合規(guī)門檻持續(xù)抬升：《物業(yè)管理條例》修訂落地，公共收益、維修資金、安全管理常態(tài)化審計，合規(guī)能力成為企業(yè)生存底線；

??2.老舊連片托管持續(xù)放量：多地改造資金落地，“改造 + 長期運營” 模式快速復(fù)制，是全年最大增量市場；

??3.物業(yè) + 養(yǎng)老規(guī)?；涞兀洪L期護理保險全面鋪開，社區(qū)居家養(yǎng)老形成可復(fù)制盈利模型；

??4.AI、綠色成為投標硬性門檻：商辦、公建、城市服務(wù)招標優(yōu)先考量智慧運維、節(jié)能減碳能力；

??5.企業(yè) “瘦身” 常態(tài)化：持續(xù)出清虧損老舊小區(qū)，資源向核心城市、高毛利非住宅業(yè)態(tài)集中；

??6.資金監(jiān)管數(shù)字化全覆蓋：全國維修資金、小區(qū)公共收益線上監(jiān)管平臺逐步打通，資金透明不可逆；

??7.資本市場持續(xù)分化：現(xiàn)金流穩(wěn)定、深耕城市服務(wù)、細分賽道龍頭估值修復(fù)，出險房企關(guān)聯(lián)物業(yè)持續(xù)承壓；

??8.物業(yè)基層治理價值持續(xù)放大：紅色物業(yè)、社區(qū)共建、防汛應(yīng)急等場景進一步強化物業(yè)公共服務(wù)職能。

??結(jié)語

??2026 上半年是物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型分水嶺，政策端明確發(fā)展邊界與賽道，市場端完成存量淘汰與增量挖掘，企業(yè)端完成戰(zhàn)略重構(gòu)與能力升級。行業(yè)徹底告別 “規(guī)模至上” 舊邏輯，未來唯有堅持合規(guī)經(jīng)營、深耕品質(zhì)服務(wù)、布局數(shù)字化與多元增值、深度參與基層治理，才能在存量競爭時代構(gòu)建長期核心競爭力。