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??8月9日上午，艷陽(yáng)高照，廣州市海珠區(qū)南箕村的活動(dòng)廣場(chǎng)已經(jīng)聚集了不少納涼及晨練的老人，維修電動(dòng)車的師傅蹲在店門口開(kāi)始一天的工作，狹窄的村道中不時(shí)出現(xiàn)走出幾道身影，匆匆匯入出村的主路。

??與廣州其他正在推進(jìn)改造的城中村不同，南箕村的村屋墻面既沒(méi)有大寫的“拆”字，也沒(méi)有各種宣傳拆遷改造的橫幅及標(biāo)語(yǔ)。但其實(shí)該村早在2018年就已表決通過(guò)了改造決定，并于2021年通過(guò)公開(kāi)招商引入新世界中國(guó)為合作企業(yè)，改造投資總金額超過(guò)47億元。

??根據(jù)招商條件，新世界中國(guó)須確保在2025年12月31日前開(kāi)工建設(shè)回遷安置房，而截至目前該項(xiàng)目仍未有動(dòng)工跡象。近日，廣州業(yè)內(nèi)有消息稱新世界中國(guó)已退出南箕村的改造，未來(lái)該村將轉(zhuǎn)成“依法征收、凈地出讓”的新模式。

??針對(duì)這個(gè)消息，新世界中國(guó)相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，該公司沒(méi)有退出南箕村舊改項(xiàng)目的計(jì)劃?！熬唧w進(jìn)展涉及多方溝通，我司正與相關(guān)部門洽商，詳細(xì)情況不便披露?！?/p>

??合作5年后被傳“退出”

??新世界中國(guó)是最早進(jìn)入內(nèi)地的港資企業(yè)之一，在廣州打造了周大福金融中心、凱旋新世界等多個(gè)知名項(xiàng)目。除了商業(yè)地標(biāo)、住宅小區(qū)，該公司也嘗試介入廣州的城中村改造領(lǐng)域。

??2018年8月，南箕村在改造表決大會(huì)上初步通過(guò)了改造決定，幾個(gè)月后，新世界中國(guó)以100%的村民同意率成為合作意向企業(yè)。

??2021年7月，聯(lián)星村（南箕社、東方紅社）更新改造項(xiàng)目正式發(fā)布公開(kāi)選擇合作企業(yè)的公告。公告顯示，該項(xiàng)目改造范圍內(nèi)有居民1079戶，戶籍人口2805人，總用地面積21.3公頃，改造投資總金額約47.71億元。對(duì)競(jìng)得人的要求包括2020年的總資產(chǎn)不低于200億元，凈資產(chǎn)不低于50億元，總資產(chǎn)負(fù)債率不高于55%，在北上廣深等一線城市完成或正在推進(jìn)至少1個(gè)城市更新全面改造項(xiàng)目，且近三年累計(jì)竣工建筑面積15萬(wàn)平方米以上等。此外，競(jìng)得人還應(yīng)按照安置地塊優(yōu)先于融資地塊的順序安排建設(shè)節(jié)奏，以及確保2025年12月31日前回遷安置房開(kāi)工建設(shè)，2030年12月31日前基本完成回遷安置房建設(shè)。

??公告列出了各項(xiàng)任務(wù)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如2021年10月31日前完成占地面積約2公頃的集體物業(yè)地塊拆除工作，作為復(fù)建安置房啟動(dòng)區(qū)，2023年9月30日前完成實(shí)施方案審批、完成補(bǔ)償安置方案表決并啟動(dòng)補(bǔ)償安置協(xié)議簽約，2025年6月30日前完成全部安置地塊上的房屋動(dòng)遷交房。

??公告發(fā)布1個(gè)月后，新世界中國(guó)以約80%的同意率成為南箕舊改項(xiàng)目的正式合作企業(yè)。

??根據(jù)南箕村2025年底發(fā)布的信息，自2018年啟動(dòng)以來(lái)，該項(xiàng)目完成了改造意愿表決、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、合作企業(yè)遴選、更新單元詳細(xì)規(guī)劃方案等前期核心工作，“當(dāng)前，項(xiàng)目正按‘三舊模式’推進(jìn)實(shí)施方案審批”。截至目前，其改造實(shí)施方案尚未獲批。

??今年5月份，《廣州市城中村改造建設(shè)指揮部辦公室關(guān)于舊模式城中村改造退出類項(xiàng)目退出工作安排的通知》發(fā)布，其中明確“2026年1月21日前，未完成改造方案審批的舊模式項(xiàng)目，將無(wú)法再辦理集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有手續(xù)”。未取得改造方案批復(fù)的項(xiàng)目，應(yīng)在6月底前完成與合作企業(yè)的解約。

??文件要求各區(qū)政府盡快啟動(dòng)列入退出項(xiàng)目的解約工作，加快推進(jìn)節(jié)奏。當(dāng)月，海珠區(qū)政府就召集了幾個(gè)重點(diǎn)舊改項(xiàng)目的村社和開(kāi)發(fā)商會(huì)談，南箕村、新世界中國(guó)均在列。

??8月份，有關(guān)新世界中國(guó)將退出南箕舊改項(xiàng)目的傳聞便不脛而走。

??舊改項(xiàng)目的去留成懸念

??為了加快實(shí)施方案批復(fù)進(jìn)程，南箕村在2025年底聘請(qǐng)了專業(yè)舊改顧問(wèn)公司——廣州市現(xiàn)代城市更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心。該機(jī)構(gòu)在一篇文章中提到，當(dāng)前，廣州城中村改造主要有“政府主導(dǎo)做地”與“市場(chǎng)主導(dǎo)合作改造”兩種模式。新模式由政府和國(guó)企主導(dǎo)，旨在通過(guò)財(cái)政保障推進(jìn)重點(diǎn)片區(qū)連片開(kāi)發(fā)；而傳統(tǒng)的“老模式”，則依靠村集體與市場(chǎng)企業(yè)的合作，以市場(chǎng)化資金和動(dòng)力推動(dòng)項(xiàng)目。曾經(jīng)以市場(chǎng)資金為主導(dǎo)的“老模式”，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的背景下，普遍面臨企業(yè)資金壓力大、開(kāi)發(fā)動(dòng)力減弱的挑戰(zhàn)。

??該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，對(duì)于已啟動(dòng)多年的南箕項(xiàng)目而言，核心任務(wù)并非模式轉(zhuǎn)換，而是在已確定的“老模式”路徑下，破解當(dāng)前的市場(chǎng)難題。項(xiàng)目現(xiàn)階段的真正挑戰(zhàn)，是在整體市場(chǎng)遇冷、模式風(fēng)向轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下，如何穩(wěn)固既有合作、激活市場(chǎng)動(dòng)力，并找到在當(dāng)下現(xiàn)實(shí)條件中可行且保障村集體利益的推進(jìn)方案。

??一位業(yè)內(nèi)專家對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，廣州市將舊模式城中村改造項(xiàng)目分為三類——正常推進(jìn)、風(fēng)險(xiǎn)化解、到期退出，能否正常推進(jìn)取決于是否有資金保障。由于銀行已經(jīng)無(wú)法批出城中村改造貸款，合作企業(yè)若沒(méi)有足夠的資金證明或者獲得其他金融機(jī)構(gòu)的支持，就只能退出。但不少企業(yè)并不愿意輕易離場(chǎng)。

??對(duì)于目前的新世界中國(guó)而言，資金籌集確實(shí)是一個(gè)難題。近兩年，其母公司——新世界發(fā)展遭遇流動(dòng)性壓力，截至2025年12月底，該公司的綜合債務(wù)凈額高達(dá)1227億港元，增強(qiáng)現(xiàn)金流及降低整體債務(wù)水平仍被視為首要任務(wù)。在此背景下，繼續(xù)推進(jìn)資金回籠周期較長(zhǎng)的城中村改造項(xiàng)目需要很大的勇氣和決心。

??荔灣區(qū)的南漖村也處于進(jìn)退維谷的境地。2024年1月，通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司90%的股權(quán)，新世界中國(guó)成為了南漖村改造項(xiàng)目的合作企業(yè)。按照計(jì)劃，該項(xiàng)目擬在2024年完成片策方案報(bào)批報(bào)審和實(shí)施方案編制工作，并于2024年底前完成首期啟動(dòng)區(qū)的拆遷。但2年多過(guò)去了，這些工作都未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。今年4月份，有位村民透露，該村還沒(méi)啟動(dòng)拆遷，因資金問(wèn)題，新世界中國(guó)可能會(huì)退出。

??關(guān)于南漖村項(xiàng)目的進(jìn)度和后續(xù)安排，新世界中國(guó)方面表示因處于年報(bào)發(fā)布前期，同樣不便透露。