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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】

??2026年1月12日，華潤(rùn)有巢REIT成功擴(kuò)募上市。作為首單非定向擴(kuò)募公募REITs，它既是公募REITs盤(pán)活存量租賃住房資產(chǎn)的生動(dòng)實(shí)踐，有利驗(yàn)證了市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式下優(yōu)異的現(xiàn)金流創(chuàng)造與價(jià)值增長(zhǎng)能力，更體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)華潤(rùn)有巢資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)能力及資產(chǎn)管理水平的高度認(rèn)可。

??“首單”創(chuàng)新落地不僅是公募REITs市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵一步，也為行業(yè)提供了從“投融建管退”商業(yè)閉環(huán)到“服務(wù)大國(guó)民生、實(shí)現(xiàn)質(zhì)量增長(zhǎng)”可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的完整范本。

??圖：華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募上市儀式現(xiàn)場(chǎng)

??PART 01

??優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)內(nèi)核

??區(qū)位紅利、合規(guī)性與穩(wěn)定現(xiàn)金流

??華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募資產(chǎn)標(biāo)的有巢上海馬橋項(xiàng)目，憑借突出的區(qū)位紅利、明確的合規(guī)屬性與穩(wěn)健的市場(chǎng)表現(xiàn)，成為擴(kuò)募成功的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??1.區(qū)位紅利，產(chǎn)業(yè)人口集聚租賃需求旺盛

??有巢上海馬橋項(xiàng)目位于上海馬橋人工智能創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，毗鄰大零號(hào)灣科技創(chuàng)新策源功能區(qū)、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)、松江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。區(qū)域新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，大量產(chǎn)業(yè)工人和一線勞動(dòng)者集聚，人才安居的租住需求旺盛。

??2.保租房示范項(xiàng)目，品質(zhì)過(guò)硬合規(guī)優(yōu)勢(shì)顯著

??項(xiàng)目是上海市保障性租賃住房示范項(xiàng)目，已獲得“上海市人才安居工程項(xiàng)目”、“閔行區(qū)首批人才驛站試點(diǎn)項(xiàng)目”、“閔行區(qū)保障性租賃住房項(xiàng)目”等多項(xiàng)認(rèn)定。在土地性質(zhì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租金定價(jià)等方面完全符合政策要求，從根源上確保合規(guī)安全性，構(gòu)筑了長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

??圖：有巢馬橋項(xiàng)目實(shí)拍

??3.市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健，出租率持續(xù)提升

??市場(chǎng)表現(xiàn)方面，項(xiàng)目展現(xiàn)出強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)韌性與市場(chǎng)接納度。截至2025年6月末出租率達(dá)96%，而據(jù)CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，截止2025年末出租率進(jìn)一步攀升至98.8%，穩(wěn)定的出租率為基金帶來(lái)了持續(xù)可靠的現(xiàn)金流支撐。

??PART 02

??金融創(chuàng)新設(shè)計(jì)

??擴(kuò)募機(jī)制，兼顧多方利益彰顯信心

??華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募的機(jī)制設(shè)計(jì)凸顯創(chuàng)新性與專(zhuān)業(yè)性，實(shí)現(xiàn)了投資者利益、市場(chǎng)穩(wěn)定與長(zhǎng)期發(fā)展的有機(jī)平衡。

??本次擴(kuò)募創(chuàng)新地采用向原持有人配售（非定向擴(kuò)募）模式，在制度設(shè)計(jì)上充分保障原持有人權(quán)益，有效強(qiáng)化了投資者黏性，為后續(xù)資本運(yùn)作積累了堅(jiān)實(shí)信任。配售價(jià)格2.53元/份，可配售份額數(shù)量4.5億份。發(fā)售獲原持有人積極響應(yīng)，最終認(rèn)購(gòu)比例高達(dá)99.51%，最終募集資金總額約11.329億元（不含募集期利息），充分彰顯了投資者對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的高度認(rèn)可。

??擴(kuò)募募集資金扣除相關(guān)預(yù)留費(fèi)用后，全額用于收購(gòu)華潤(rùn)有巢旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上海馬橋項(xiàng)目。收購(gòu)?fù)瓿珊螅A夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)上海三大核心產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)全覆蓋，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，長(zhǎng)期投資價(jià)值顯著提升。

??PART 03

??專(zhuān)業(yè)協(xié)同賦能

??運(yùn)營(yíng)與管理雙輪驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值提升

??專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理協(xié)同發(fā)力，是華潤(rùn)有巢REIT實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值提升、達(dá)成社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一的關(guān)鍵。

??1.管理機(jī)制：以專(zhuān)業(yè)能力護(hù)航資產(chǎn)價(jià)值

??華夏基金作為基金管理人，在管公募REITs19只，公募REITs管理規(guī)模市場(chǎng)領(lǐng)先，在公募REITs領(lǐng)域積淀了深厚投研實(shí)力、成熟管理經(jīng)驗(yàn)及全流程風(fēng)控體系。自基金設(shè)立以來(lái)，華夏基金便組建專(zhuān)屬專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)格依規(guī)開(kāi)展底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、信息披露等核心工作，切實(shí)保障持有人合法權(quán)益。

??華潤(rùn)有巢作為原始權(quán)益人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，構(gòu)建多維運(yùn)營(yíng)體系，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)、多元招租、社群運(yùn)營(yíng)及安全督導(dǎo)等舉措，穩(wěn)固資產(chǎn)高出租率與服務(wù)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)步提升。

??圖：華潤(rùn)有巢多維運(yùn)營(yíng)體系示意圖

??2.運(yùn)營(yíng)體系：精細(xì)化服務(wù)與智慧科技提升資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力

??產(chǎn)品打造方面，華潤(rùn)有巢以租客需求為核心，馬橋項(xiàng)目規(guī)劃了2475間租賃住房與1855平方米配套商業(yè)，形成了“一張床”、“一間房”、“一套房”的全周期產(chǎn)品體系。

??圖：華潤(rùn)有巢馬橋項(xiàng)目樣板間實(shí)拍

??社區(qū)運(yùn)營(yíng)方面，項(xiàng)目聯(lián)合馬橋鎮(zhèn)政府打造15分鐘“社區(qū)生活圈”，引入13家共建單位，提供政務(wù)辦理、醫(yī)療健康、日常餐飲等一站式服務(wù)；潤(rùn)苑社區(qū)共治委員會(huì)定期組織超50場(chǎng)社群活動(dòng)，讓租客的業(yè)余生活豐富多彩；創(chuàng)新“租賃社區(qū)+黨建陣地”模式，黨員帶頭成為社區(qū)KOL，與租客共同參與社區(qū)治理，落地“美好租住生活”模式。

??圖：華潤(rùn)有巢馬橋項(xiàng)目共享公區(qū)實(shí)拍

??智慧服務(wù)方面，項(xiàng)目引入“3i智慧型科技社區(qū)體系”，其中智慧硬件層面，項(xiàng)目全面應(yīng)用智能門(mén)鎖、智能水電表、24h安防系統(tǒng)及人臉識(shí)別技術(shù)；智慧軟件層面，租戶可通過(guò)“有巢公寓”APP實(shí)現(xiàn)房源申請(qǐng)、簽約、報(bào)修等全流程無(wú)紙化操作。通過(guò)智慧軟硬件的數(shù)字化技術(shù)與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了全方位的生活場(chǎng)景智能化升級(jí)。

??PART 04

??行業(yè)價(jià)值

??資產(chǎn)良性循環(huán)，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

??華潤(rùn)有巢 REIT 擴(kuò)募上市的成功實(shí)踐，更為租賃住房行業(yè)帶來(lái)了深遠(yuǎn)的示范效應(yīng)、多層面的價(jià)值導(dǎo)向。

??為存量資產(chǎn)提供退出與盤(pán)活路徑

??它證明了通過(guò)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)和合規(guī)性改造，存量租賃住房能夠轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化的金融資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了從“重資產(chǎn)沉淀”到“資本良性循環(huán)”的跨越，為行業(yè)提供了可復(fù)制的盤(pán)活范本。

??為資本市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)配置選項(xiàng)

??在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的背景下，華潤(rùn)有巢REIT這類(lèi)兼具穩(wěn)定現(xiàn)金分派、政策支持及民生價(jià)值的REITs產(chǎn)品，吸引力日益凸顯，為資本市場(chǎng)提供了優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)配置選項(xiàng)。

??推動(dòng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)范式向“全能型”轉(zhuǎn)變

??華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募完成，也預(yù)示著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)向涵蓋“資產(chǎn)獲取與培育、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作與退出”的綜合能力比拼，資源將進(jìn)一步向具備“投融建管退”全周期能力的平臺(tái)型企業(yè)集中。

??驅(qū)動(dòng)行業(yè)聚焦“產(chǎn)品與服務(wù)”本質(zhì)

??促使行業(yè)更加聚焦于資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值與租客真實(shí)體驗(yàn)，驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品力與服務(wù)力的持續(xù)迭代，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

??結(jié)語(yǔ)

??作為境內(nèi)首單由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的租賃住房REITs，華潤(rùn)有巢REIT此次成功擴(kuò)募上市，是其構(gòu)建租住領(lǐng)域“資產(chǎn)與資本循環(huán)”平臺(tái)戰(zhàn)略的重大突破。這不僅為踐行“服務(wù)大國(guó)民生、助力住有所居”的企業(yè)使命提供了可持續(xù)的資本解決方案，也為租賃住房行業(yè)探索資產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)期增長(zhǎng)路徑提供了關(guān)鍵的模式參考。

??未來(lái)，隨著租賃住房REITs市場(chǎng)的持續(xù)深化與擴(kuò)容，更專(zhuān)業(yè)、更透明、更注重長(zhǎng)期價(jià)值的租賃住房資產(chǎn)金融生態(tài)正在加速形成，為中國(guó)租賃住房行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。