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??【克而瑞長租研究】

??核心觀點

??政策導向：2026年持續(xù)加大保障房支持力度，包含大力發(fā)展保/公租房、以需定建配售型保障房，兩會再提鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房，優(yōu)化保障性住房分層供給

??金融市場：信貸、REITs、ABS協(xié)同發(fā)力，低成本長期資金支撐保租房閉環(huán)發(fā)展；1支首發(fā)獲批、3支啟動擴募，資產(chǎn)-資本循環(huán)打通；大宗交易共2宗，均位于京滬一線

??企業(yè)格局：開業(yè)與管理規(guī)模榜單均由萬科泊寓領跑，龍湖冠寓/瓴寓國際穩(wěn)居頭部；行業(yè)梯隊分化清晰，開業(yè)規(guī)模TOP30上榜門檻1.6萬間；房企系主導地位不變，國企勢能持續(xù)釋放，市占同比上漲5%；國企系租賃品牌已成重要供給主體，強二線城市國企參與度普遍高于一線，武漢國企主導市場，上海/成都多國企積極入局，廣州/北京國企主導力相對較弱

??市場表現(xiàn)：集中式公寓供應規(guī)模滬深領跑，12城保租房市占超45%，“保障+市場”雙軌格局形成；新開供應保租房市占近9成，改建占比增加6個百分點，上海增量領跑，西安供應加速；Q1集中式租金整體小幅走低，但節(jié)后租賃市場快速恢復，租金出租率環(huán)比回升

??以下為《2026年一季度中國住房租賃市場盤點》·縮略版

??一、政策導向

??01、頂層基調：2026年持續(xù)加大保障房支持力度，包含大力發(fā)展保/公租房、以需定建配售型保障房，兩會再提鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房，優(yōu)化保障性住房分層供給

??2026年租賃政策仍頻繁出臺。據(jù)克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測，1月財政部和國家稅務總局明確對公租房建設及建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，2月住建部提出大力發(fā)展保/公租房、以需定建配售型保障房，同時支持地方結合實際適度增加保障性住房面積；3月兩會鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房以優(yōu)化供給，多舉措助力住房保障體系完善。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??02、政策細則趨勢：住房租賃行業(yè)發(fā)展從規(guī)模擴張逐漸進入高質量發(fā)展階段；政策方向聚焦指導保租房高質量良發(fā)展及相關配套政策的支持

??...略...

??03、一線城市政策：上海收購二手住房用于保租房工作啟動，北京提出優(yōu)先使用存量轉化為保障房；一線城市住房租賃供應積極轉向依托存量改造為主、新建補充的新格局

??...略...

??04、二線城市政策：通過多元舉措補齊住房保障配套政策支持不足；杭州、鄭州放寬公租房準入標準，南京、成都強化公積金租房支持與人才優(yōu)租政策

??...略...

??二、金融市場

??01、金融市場：信貸、REITs、ABS協(xié)同發(fā)力，低成本長期資金支撐保租房閉環(huán)發(fā)展

??...略...

??02、保障房REITs：一季度1支首發(fā)獲批、3支啟動擴募，資產(chǎn)-資本循環(huán)打通；擴募資產(chǎn)采用“同城異區(qū)”補位邏輯，既保障區(qū)域協(xié)同性，又通過產(chǎn)業(yè)/租金差異實現(xiàn)收益平衡

??首發(fā)層面：2026年Q1，中航北京昌保租賃住房REIT的申報獲批通過，項目擬募集規(guī)模8.28億元；擴募層面：華夏華潤有巢REIT完成上市募資，廈門安居REIT擴募獲批，上海地產(chǎn)租賃住房REIT亦籌劃擴募并擬收購浦東項目。

??擴募資產(chǎn)均采用“同城異區(qū)”補位邏輯，華潤有巢REIT資產(chǎn)組合更偏向上海外圍的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；上海地產(chǎn)租賃住房REIT則更注重核心商務區(qū)的資產(chǎn)價值，擴募資產(chǎn)轉向浦東新區(qū)；廈門安居擴募資產(chǎn)轉向島內核心地段。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??03、大宗交易：Q1租賃市場大宗交易共2宗，均位于京滬一線，國壽資本6.29億元收購上海兩租賃項目，城璟租住拿下北京順義租賃項目

??...略...

??三、企業(yè)格局

??中國住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模/管理規(guī)模榜單發(fā)布

??需要特別說明的是在開業(yè)規(guī)模TOP30的企業(yè)中，其中有10家屬于各地方國企平臺公司租賃企業(yè)，這些國企租賃項目中存在部分項目交由第三方運營的情況，存在項目資產(chǎn)方與運營方不歸屬同一個主體的情況，在此次統(tǒng)計中采取雙計原則，可能會提高整體TOP30租賃企業(yè)的開業(yè)規(guī)模，但由于雙計房源量占比極低，對整體行業(yè)的開業(yè)規(guī)模不構成絕對影響因素。

??01、開業(yè)與管理規(guī)模榜單均由萬科泊寓領跑，龍湖冠寓/瓴寓國際穩(wěn)居頭部；行業(yè)梯隊分化清晰，開業(yè)規(guī)模TOP30上榜門檻1.6萬間

??2026年Q1住房租賃開業(yè)規(guī)模TOP30中，萬科泊寓、龍湖冠寓穩(wěn)居前二，規(guī)模均超13萬間，頭部房企系優(yōu)勢顯著；國企系品牌如美寓、合肥安居、上海城方等躋身榜單；梯隊分化明顯，TOP30上榜門檻1.6萬間；2026年Q1住房租賃管理規(guī)模TOP30中，萬科泊寓以26.32萬間領跑，瓴寓國際、美寓、龍湖冠寓穩(wěn)居第二至四位，規(guī)模在15萬間左右，TOP30上榜門檻2.1萬間。

??02、房企系主導地位不變，國企勢能持續(xù)釋放，市占同比上漲5%；頭部租賃企業(yè)聚焦科技、服務與資本運作，國企加速市場化拓展與高端產(chǎn)品布局

??2026年Q1住房租賃TOP30企業(yè)中，房企系以47.4%市占率穩(wěn)居主導，同比微增、環(huán)比小幅回落；資管系市占32.4%，環(huán)比提升但同比明顯下滑；國企系市占20.3%保持穩(wěn)定，同比大幅提升5.1個百分點，成為行業(yè)增長核心動力；住房租賃企業(yè)動作密集，呈現(xiàn)科技賦能、服務升級、金融創(chuàng)新、國企深化、模式多元等趨勢。其中萬科泊寓科技平臺獲高新認定，華潤有巢REIT擴募上市打通資產(chǎn)閉環(huán)，鄭州城發(fā)安居發(fā)力市場化租賃房源，推出服務式公寓品牌，行業(yè)正從規(guī)模擴張轉向高質量運營與資產(chǎn)價值提升。

??數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公開資料，CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)，克而瑞租賃住房研究中心整理；

??03、國企市占：國企系租賃品牌已成重要供給主體，強二線城市國企參與度普遍高于一線；武漢國企主導市場，上海/成都多國企積極入局，廣州/北京國企主導力相對較弱

??從核心八城集中式公寓市場整體來看，國企系租賃品牌已成為重要供給主體，但城市間參與度與市場控制力差異顯著；武漢呈現(xiàn)國企主導格局，國企市占率達78%；成都、上海國企品牌數(shù)量多、房源規(guī)模大，市占率分別達45%、34%，處于強勢參與地位；深圳雖國企品牌單一，但房源規(guī)模突出，與南京共同構成20%左右的中等參與水平；杭州、廣州、北京國企房源體量偏小，市占率均不足15%，市場主導力相對較弱。

??備注1、數(shù)據(jù)來源：CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)，克而瑞租賃住房研究中心整理；2、國企品牌數(shù)量僅統(tǒng)計開業(yè)房源規(guī)模在800套以上的地方國企；3、國企品牌市占率=國企品牌開業(yè)房源量/城市集中式公寓開業(yè)規(guī)模量

??四、市場表現(xiàn)

??01、純租/涉租土地供應：租賃土地供應降溫，僅上海/深圳/武漢/廈門4城有租賃相關土地成交；未來多數(shù)城市新開將以存量改造類項目為主

??...略...

??02、集中式公寓供應：滬深規(guī)模領跑，12城保租房市占超45%，“保障+市場”雙軌格局形成；多城市2026年籌集目標明顯縮減，“以需定購、以需定建”新導向

??分城市規(guī)模表現(xiàn)來看，上海、深圳兩城規(guī)模分別為44.6萬套、28.1萬套持續(xù)高位運行；北京新增保租房項目更多聚焦于集體用地，因而其上市規(guī)模相對有限；二線城市中，杭州發(fā)展迅速，目前供應規(guī)模19.6萬套，廣州、成都超10萬套，其余城市規(guī)模均不足10萬套量級；從供應格局來看，鄭州、西安、天津、上海等12城保租房與集中式比例超45%，“保障+市場”雙軌格局成型；從全國典型城市2026年保租房籌集目標來看，相較于2025年的籌集目標，多數(shù)城市目標“腰斬”，未來更多聚焦于存量挖潛和精準匹配。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??03、新開供應格局：保租房市占近9成，改建占比增加6個百分點，上海增量領跑，西安供應加速；企業(yè)重點聚焦京、滬、深、蓉四城，杭州、南京、濟南等重點二線城市布局提速

??...略...

??04、個人房源供應格局：受前期存量房源持續(xù)消化疊加購房以自住為主影響；一季度55城可租房源量僅90萬套，同比下挫4成，京滬沈掛牌量超6萬套領先

??...略...

??05、集中式租金表現(xiàn)：假期折扣/開工租房福利等多措并舉，Q1整體租金小幅走低；季度環(huán)比表現(xiàn)分化，上海、深圳底層支撐強勁表現(xiàn)向好，廣州、武漢等城環(huán)比回落

??核心15城整體租金變化看：2023年以來各城低價保租房規(guī)模入市，租金承壓明顯，2026年Q1十五城租金74.3元/㎡/月，同比下降2.0%；2026年月度走勢看，春節(jié)后租賃市場逐步回暖，2月租金小幅回升至74.5元/㎡/月，環(huán)比上漲1.0%，3月租金持續(xù)回升至74.6元/㎡/月；分城市一季度租金環(huán)比表現(xiàn)看，上海、深圳等租賃市場底層支撐強勁，天津、濟南等受服務式公寓或新開區(qū)位優(yōu)勢帶動，環(huán)比小幅上漲；廣州、北京、南京等市場仍處調整期，租金環(huán)比小幅走低。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??06、集中式出租率表現(xiàn)：核心城市租賃需求堅實，出租率水平穩(wěn)定在90%，杭州、上海出租率相對低位；節(jié)后返工/求職潮帶來需求釋放，租賃市場快速恢復，2-3月核心15城出租率環(huán)比提升

??...略...

??07、集中式/個人房源租金對比：集中式公寓憑借產(chǎn)品與服務優(yōu)勢，在市場中保持溢價；北京、杭州、武漢等14城價差拉大，集中式公寓租金韌性更強

??2026年Q1，15城集中式公寓租金普遍顯著高于個人房源，比值多在1.3以上，北京、武漢、西安超2.3，價格溢價突出，僅鄭州集中式租金略低于個人房源（人才公寓較多，導致集中式公寓租金低位），集中式公寓憑借產(chǎn)品與服務優(yōu)勢，在租賃市場中保持溢價，價值差異清晰；租金對比顯示，集中式長租公寓租金環(huán)比跌幅普遍低于個人房源，價格韌性更強，北京、杭州、武漢、濟南等14城比值持續(xù)擴大，兩者價差進一步拉大，僅廣州個人房源租金跌幅較小，價差小幅收縮。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)