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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】

??核心觀點(diǎn)

??政策導(dǎo)向：2026年持續(xù)加大保障房支持力度，包含大力發(fā)展保/公租房、以需定建配售型保障房，兩會(huì)再提鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房，優(yōu)化保障性住房分層供給

??金融市場(chǎng)：信貸、REITs、ABS協(xié)同發(fā)力，低成本長(zhǎng)期資金支撐保租房閉環(huán)發(fā)展；1支首發(fā)獲批、3支啟動(dòng)擴(kuò)募，資產(chǎn)-資本循環(huán)打通；大宗交易共2宗，均位于京滬一線

??企業(yè)格局：開業(yè)與管理規(guī)模榜單均由萬(wàn)科泊寓領(lǐng)跑，龍湖冠寓/瓴寓國(guó)際穩(wěn)居頭部；行業(yè)梯隊(duì)分化清晰，開業(yè)規(guī)模TOP30上榜門檻1.6萬(wàn)間；房企系主導(dǎo)地位不變，國(guó)企勢(shì)能持續(xù)釋放，市占同比上漲5%；國(guó)企系租賃品牌已成重要供給主體，強(qiáng)二線城市國(guó)企參與度普遍高于一線，武漢國(guó)企主導(dǎo)市場(chǎng)，上海/成都多國(guó)企積極入局，廣州/北京國(guó)企主導(dǎo)力相對(duì)較弱

??市場(chǎng)表現(xiàn)：集中式公寓供應(yīng)規(guī)模滬深領(lǐng)跑，12城保租房市占超45%，“保障+市場(chǎng)”雙軌格局形成；新開供應(yīng)保租房市占近9成，改建占比增加6個(gè)百分點(diǎn)，上海增量領(lǐng)跑，西安供應(yīng)加速；Q1集中式租金整體小幅走低，但節(jié)后租賃市場(chǎng)快速恢復(fù)，租金出租率環(huán)比回升

??以下為《2026年一季度中國(guó)住房租賃市場(chǎng)盤點(diǎn)》·縮略版

??一、政策導(dǎo)向

??01、頂層基調(diào)：2026年持續(xù)加大保障房支持力度，包含大力發(fā)展保/公租房、以需定建配售型保障房，兩會(huì)再提鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房，優(yōu)化保障性住房分層供給

??2026年租賃政策仍頻繁出臺(tái)。據(jù)克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測(cè)，1月財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局明確對(duì)公租房建設(shè)及建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，2月住建部提出大力發(fā)展保/公租房、以需定建配售型保障房，同時(shí)支持地方結(jié)合實(shí)際適度增加保障性住房面積；3月兩會(huì)鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房以優(yōu)化供給，多舉措助力住房保障體系完善。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??02、政策細(xì)則趨勢(shì)：住房租賃行業(yè)發(fā)展從規(guī)模擴(kuò)張逐漸進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段；政策方向聚焦指導(dǎo)保租房高質(zhì)量良發(fā)展及相關(guān)配套政策的支持

??...略...

??03、一線城市政策：上海收購(gòu)二手住房用于保租房工作啟動(dòng)，北京提出優(yōu)先使用存量轉(zhuǎn)化為保障房；一線城市住房租賃供應(yīng)積極轉(zhuǎn)向依托存量改造為主、新建補(bǔ)充的新格局

??...略...

??04、二線城市政策：通過(guò)多元舉措補(bǔ)齊住房保障配套政策支持不足；杭州、鄭州放寬公租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，南京、成都強(qiáng)化公積金租房支持與人才優(yōu)租政策

??...略...

??二、金融市場(chǎng)

??01、金融市場(chǎng)：信貸、REITs、ABS協(xié)同發(fā)力，低成本長(zhǎng)期資金支撐保租房閉環(huán)發(fā)展

??...略...

??02、保障房REITs：一季度1支首發(fā)獲批、3支啟動(dòng)擴(kuò)募，資產(chǎn)-資本循環(huán)打通；擴(kuò)募資產(chǎn)采用“同城異區(qū)”補(bǔ)位邏輯，既保障區(qū)域協(xié)同性，又通過(guò)產(chǎn)業(yè)/租金差異實(shí)現(xiàn)收益平衡

??首發(fā)層面：2026年Q1，中航北京昌保租賃住房REIT的申報(bào)獲批通過(guò)，項(xiàng)目擬募集規(guī)模8.28億元；擴(kuò)募層面：華夏華潤(rùn)有巢REIT完成上市募資，廈門安居REIT擴(kuò)募獲批，上海地產(chǎn)租賃住房REIT亦籌劃擴(kuò)募并擬收購(gòu)浦東項(xiàng)目。

??擴(kuò)募資產(chǎn)均采用“同城異區(qū)”補(bǔ)位邏輯，華潤(rùn)有巢REIT資產(chǎn)組合更偏向上海外圍的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；上海地產(chǎn)租賃住房REIT則更注重核心商務(wù)區(qū)的資產(chǎn)價(jià)值，擴(kuò)募資產(chǎn)轉(zhuǎn)向浦東新區(qū)；廈門安居擴(kuò)募資產(chǎn)轉(zhuǎn)向島內(nèi)核心地段。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??03、大宗交易：Q1租賃市場(chǎng)大宗交易共2宗，均位于京滬一線，國(guó)壽資本6.29億元收購(gòu)上海兩租賃項(xiàng)目，城璟租住拿下北京順義租賃項(xiàng)目

??...略...

??三、企業(yè)格局

??中國(guó)住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模/管理規(guī)模榜單發(fā)布

??需要特別說(shuō)明的是在開業(yè)規(guī)模TOP30的企業(yè)中，其中有10家屬于各地方國(guó)企平臺(tái)公司租賃企業(yè)，這些國(guó)企租賃項(xiàng)目中存在部分項(xiàng)目交由第三方運(yùn)營(yíng)的情況，存在項(xiàng)目資產(chǎn)方與運(yùn)營(yíng)方不歸屬同一個(gè)主體的情況，在此次統(tǒng)計(jì)中采取雙計(jì)原則，可能會(huì)提高整體TOP30租賃企業(yè)的開業(yè)規(guī)模，但由于雙計(jì)房源量占比極低，對(duì)整體行業(yè)的開業(yè)規(guī)模不構(gòu)成絕對(duì)影響因素。

??01、開業(yè)與管理規(guī)模榜單均由萬(wàn)科泊寓領(lǐng)跑，龍湖冠寓/瓴寓國(guó)際穩(wěn)居頭部；行業(yè)梯隊(duì)分化清晰，開業(yè)規(guī)模TOP30上榜門檻1.6萬(wàn)間

??2026年Q1住房租賃開業(yè)規(guī)模TOP30中，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓穩(wěn)居前二，規(guī)模均超13萬(wàn)間，頭部房企系優(yōu)勢(shì)顯著；國(guó)企系品牌如美寓、合肥安居、上海城方等躋身榜單；梯隊(duì)分化明顯，TOP30上榜門檻1.6萬(wàn)間；2026年Q1住房租賃管理規(guī)模TOP30中，萬(wàn)科泊寓以26.32萬(wàn)間領(lǐng)跑，瓴寓國(guó)際、美寓、龍湖冠寓穩(wěn)居第二至四位，規(guī)模在15萬(wàn)間左右，TOP30上榜門檻2.1萬(wàn)間。

??02、房企系主導(dǎo)地位不變，國(guó)企勢(shì)能持續(xù)釋放，市占同比上漲5%；頭部租賃企業(yè)聚焦科技、服務(wù)與資本運(yùn)作，國(guó)企加速市場(chǎng)化拓展與高端產(chǎn)品布局

??2026年Q1住房租賃TOP30企業(yè)中，房企系以47.4%市占率穩(wěn)居主導(dǎo)，同比微增、環(huán)比小幅回落；資管系市占32.4%，環(huán)比提升但同比明顯下滑；國(guó)企系市占20.3%保持穩(wěn)定，同比大幅提升5.1個(gè)百分點(diǎn)，成為行業(yè)增長(zhǎng)核心動(dòng)力；住房租賃企業(yè)動(dòng)作密集，呈現(xiàn)科技賦能、服務(wù)升級(jí)、金融創(chuàng)新、國(guó)企深化、模式多元等趨勢(shì)。其中萬(wàn)科泊寓科技平臺(tái)獲高新認(rèn)定，華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募上市打通資產(chǎn)閉環(huán)，鄭州城發(fā)安居發(fā)力市場(chǎng)化租賃房源，推出服務(wù)式公寓品牌，行業(yè)正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)價(jià)值提升。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公開資料，CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)，克而瑞租賃住房研究中心整理；

??03、國(guó)企市占：國(guó)企系租賃品牌已成重要供給主體，強(qiáng)二線城市國(guó)企參與度普遍高于一線；武漢國(guó)企主導(dǎo)市場(chǎng)，上海/成都多國(guó)企積極入局，廣州/北京國(guó)企主導(dǎo)力相對(duì)較弱

??從核心八城集中式公寓市場(chǎng)整體來(lái)看，國(guó)企系租賃品牌已成為重要供給主體，但城市間參與度與市場(chǎng)控制力差異顯著；武漢呈現(xiàn)國(guó)企主導(dǎo)格局，國(guó)企市占率達(dá)78%；成都、上海國(guó)企品牌數(shù)量多、房源規(guī)模大，市占率分別達(dá)45%、34%，處于強(qiáng)勢(shì)參與地位；深圳雖國(guó)企品牌單一，但房源規(guī)模突出，與南京共同構(gòu)成20%左右的中等參與水平；杭州、廣州、北京國(guó)企房源體量偏小，市占率均不足15%，市場(chǎng)主導(dǎo)力相對(duì)較弱。

??備注1、數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)，克而瑞租賃住房研究中心整理；2、國(guó)企品牌數(shù)量?jī)H統(tǒng)計(jì)開業(yè)房源規(guī)模在800套以上的地方國(guó)企；3、國(guó)企品牌市占率=國(guó)企品牌開業(yè)房源量/城市集中式公寓開業(yè)規(guī)模量

??四、市場(chǎng)表現(xiàn)

??01、純租/涉租土地供應(yīng)：租賃土地供應(yīng)降溫，僅上海/深圳/武漢/廈門4城有租賃相關(guān)土地成交；未來(lái)多數(shù)城市新開將以存量改造類項(xiàng)目為主

??...略...

??02、集中式公寓供應(yīng)：滬深規(guī)模領(lǐng)跑，12城保租房市占超45%，“保障+市場(chǎng)”雙軌格局形成；多城市2026年籌集目標(biāo)明顯縮減，“以需定購(gòu)、以需定建”新導(dǎo)向

??分城市規(guī)模表現(xiàn)來(lái)看，上海、深圳兩城規(guī)模分別為44.6萬(wàn)套、28.1萬(wàn)套持續(xù)高位運(yùn)行；北京新增保租房項(xiàng)目更多聚焦于集體用地，因而其上市規(guī)模相對(duì)有限；二線城市中，杭州發(fā)展迅速，目前供應(yīng)規(guī)模19.6萬(wàn)套，廣州、成都超10萬(wàn)套，其余城市規(guī)模均不足10萬(wàn)套量級(jí)；從供應(yīng)格局來(lái)看，鄭州、西安、天津、上海等12城保租房與集中式比例超45%，“保障+市場(chǎng)”雙軌格局成型；從全國(guó)典型城市2026年保租房籌集目標(biāo)來(lái)看，相較于2025年的籌集目標(biāo)，多數(shù)城市目標(biāo)“腰斬”，未來(lái)更多聚焦于存量挖潛和精準(zhǔn)匹配。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??03、新開供應(yīng)格局：保租房市占近9成，改建占比增加6個(gè)百分點(diǎn)，上海增量領(lǐng)跑，西安供應(yīng)加速；企業(yè)重點(diǎn)聚焦京、滬、深、蓉四城，杭州、南京、濟(jì)南等重點(diǎn)二線城市布局提速

??...略...

??04、個(gè)人房源供應(yīng)格局：受前期存量房源持續(xù)消化疊加購(gòu)房以自住為主影響；一季度55城可租房源量?jī)H90萬(wàn)套，同比下挫4成，京滬沈掛牌量超6萬(wàn)套領(lǐng)先

??...略...

??05、集中式租金表現(xiàn)：假期折扣/開工租房福利等多措并舉，Q1整體租金小幅走低；季度環(huán)比表現(xiàn)分化，上海、深圳底層支撐強(qiáng)勁表現(xiàn)向好，廣州、武漢等城環(huán)比回落

??核心15城整體租金變化看：2023年以來(lái)各城低價(jià)保租房規(guī)模入市，租金承壓明顯，2026年Q1十五城租金74.3元/㎡/月，同比下降2.0%；2026年月度走勢(shì)看，春節(jié)后租賃市場(chǎng)逐步回暖，2月租金小幅回升至74.5元/㎡/月，環(huán)比上漲1.0%，3月租金持續(xù)回升至74.6元/㎡/月；分城市一季度租金環(huán)比表現(xiàn)看，上海、深圳等租賃市場(chǎng)底層支撐強(qiáng)勁，天津、濟(jì)南等受服務(wù)式公寓或新開區(qū)位優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)，環(huán)比小幅上漲；廣州、北京、南京等市場(chǎng)仍處調(diào)整期，租金環(huán)比小幅走低。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??06、集中式出租率表現(xiàn)：核心城市租賃需求堅(jiān)實(shí)，出租率水平穩(wěn)定在90%，杭州、上海出租率相對(duì)低位；節(jié)后返工/求職潮帶來(lái)需求釋放，租賃市場(chǎng)快速恢復(fù)，2-3月核心15城出租率環(huán)比提升

??...略...

??07、集中式/個(gè)人房源租金對(duì)比：集中式公寓憑借產(chǎn)品與服務(wù)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)中保持溢價(jià)；北京、杭州、武漢等14城價(jià)差拉大，集中式公寓租金韌性更強(qiáng)

??2026年Q1，15城集中式公寓租金普遍顯著高于個(gè)人房源，比值多在1.3以上，北京、武漢、西安超2.3，價(jià)格溢價(jià)突出，僅鄭州集中式租金略低于個(gè)人房源（人才公寓較多，導(dǎo)致集中式公寓租金低位），集中式公寓憑借產(chǎn)品與服務(wù)優(yōu)勢(shì)，在租賃市場(chǎng)中保持溢價(jià)，價(jià)值差異清晰；租金對(duì)比顯示，集中式長(zhǎng)租公寓租金環(huán)比跌幅普遍低于個(gè)人房源，價(jià)格韌性更強(qiáng)，北京、杭州、武漢、濟(jì)南等14城比值持續(xù)擴(kuò)大，兩者價(jià)差進(jìn)一步拉大，僅廣州個(gè)人房源租金跌幅較小，價(jià)差小幅收縮。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)