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??【克而瑞長租研究】

??重慶全域山地面積占比約75%，中心城區(qū)被縉云山、中梁山、銅鑼山、明月山四山分割，形成獨特的平行嶺谷地貌。在此地貌約束下，重慶房企通過“層層退臺”與“整體抬升”的臺地式設(shè)計——利用天然高差提升私密性、營造立體景觀、構(gòu)建歸家儀式感，塑造了山城建筑的特色空間美學。

??2025年5月，《支持實施高品質(zhì)住宅的若干規(guī)劃措施》（渝規(guī)資改委發(fā)[2025]5號）正式出臺。新規(guī)明確鼓勵半地下空間開發(fā)，且不計入容積率，引導房企將更多公共空間讓渡給社區(qū)。這一政策紅利，為臺地式住宅的演進提供了新的制度接口。

??新規(guī)之后，房企將更積極地探尋如何通過政策紅利構(gòu)建更具包容性與活力的社區(qū)生態(tài)。本文從典型案例，進一步剖析重慶臺地住宅的演進方向和發(fā)展趨勢。

??臺地住宅定義——臺地住宅是指通過人工改造或利用自然地勢，將住宅小區(qū)或建筑群的整體地面高度進行抬升，使其與周邊市政道路或相鄰地塊形成一定高度落差的住宅類型。

??核心觀點》》》

??政策利好：2025年5月新規(guī)后，明確鼓勵半地下空間開發(fā)，且不計入容積率，引導房企將更多公共空間讓渡給社區(qū)。

??經(jīng)典案例：華潤嘉宸利用小高差提升社區(qū)整體濱江視野，打造下沉式庭院和會所。聯(lián)發(fā)嘉和府整體抬高20米，提升景觀視野，打造多維空間體系，豐富社區(qū)空間。長嘉匯·兩江嶺和觀宸，通過抬高地勢，打造垂直生態(tài)體系，豐富社區(qū)景觀層次和生態(tài)體驗。

??未來趨勢：情緒價值、全齡無障礙、第四代融合，驅(qū)動產(chǎn)品持續(xù)迭代；

??PART 01

??政策紅利釋放

??“不計容”下，鼓勵臺地式住宅重塑社區(qū)空間

??2025年5月，重慶市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《支持實施高品質(zhì)住宅的若干規(guī)劃措施》（渝規(guī)資改委發(fā)[2025]5號）。該文件重構(gòu)了產(chǎn)品設(shè)計邏輯，在室內(nèi)，明確允許設(shè)置不計容的多功能平臺與客廳挑空空間，為“四代宅”等新規(guī)產(chǎn)品提供了創(chuàng)新接口；在社區(qū)，通過鼓勵半地下空間開發(fā)且不計容，有效降低企業(yè)建設(shè)成本，為開發(fā)商讓渡更多高品質(zhì)社區(qū)空間，打造臺地式住宅創(chuàng)造了條件。

??核心利好文件明確提出利用重慶立體地形優(yōu)勢，鼓勵半地下空間開發(fā)（不計容積率）、設(shè)置地上車庫設(shè)置。

??具體細則

??①地上車庫不計容：利用地形高差設(shè)置的地上停車庫，不再占用住宅容積率指標。②半地下公配不計容：利用高差形成的半地下公共服務(wù)設(shè)施，同樣享受不計容政策。③風貌塑造：政策鼓勵通過錯落布局塑造獨特的“山城天際線”，通過提升立面材質(zhì)、優(yōu)化社區(qū)整體規(guī)劃，打造更具藝術(shù)感的城市界面。

??PART 02

??從7米到30米高低差重慶臺地式住宅的垂直空間進階

??在重慶山地城市的語境下，臺地式住宅已不再僅僅是適應(yīng)地形的工程手段，而是房企通過垂直高差重構(gòu)視野資源、隔離城市噪音、創(chuàng)造立體社交場景的核心策略。以下四個典型案例，在不同地域特點下，將社區(qū)抬高打造差異化、個性化重慶臺地式住宅樣板。

??案例一：華潤嘉宸

??關(guān)鍵詞：抬高7米、江景泛會所、下沉式庭院

??圖：華潤嘉宸意境圖

??華潤嘉宸通過依坡就勢將地勢整體標高抬高7米，將社區(qū)的“首層地面”直接提升至傳統(tǒng)建筑的3-4層高度。配合首層全架空設(shè)計，使得三層及以上住戶即可突破前方遮擋，無死角攬獲開闊江景。這不僅最大化了頭排資源的利用率，更讓后排樓棟通過錯位布局也能共享江景，實現(xiàn)了“戶戶有景”的均好性。

??圖：華潤嘉宸臺地設(shè)計規(guī)劃圖

??在空間規(guī)劃上，項目利用7米高差形成的天然物理隔離，與周邊環(huán)境隔絕。同時地庫內(nèi)退形成檐廊，嵌入了商業(yè)盒子與慢行步道，將封閉社區(qū)轉(zhuǎn)化為開放的城市活力節(jié)點。社區(qū)內(nèi)部，下沉式庭院和江景泛會所，融合了重慶山城地貌、江景元素與當代藝術(shù)美學，為業(yè)主提供集社交、休閑、健身于一體的高品質(zhì)生活空間。

??案例二：聯(lián)發(fā)嘉和府

??關(guān)鍵詞：20米抬升、多維空間體系、儀式化歸家路徑

??圖：聯(lián)發(fā)嘉和府意境圖

??位于觀音橋的聯(lián)發(fā)嘉和府，其社區(qū)整體抬高約20米，在視線層面，首層花園擁有了普通樓盤7-8層才具備的視野起點，有效的更周邊環(huán)境進行隔離，進一步提升視野面。整體臺地可俯瞰觀音橋城市界面，高層更可遠眺渝中半島天際線。

??圖：聯(lián)發(fā)嘉和府設(shè)計規(guī)劃圖

??在空間層面，巧妙利用地形高差構(gòu)建多維空間體系。首層與城市道路平接，設(shè)置集回車落客、入口門廳等多功能于一體的城市花園門庭；二層打造泳池會所；三層與大區(qū)標高銜接作為城市會客廳。社交功能被安放在架空層與景觀節(jié)點中，與居住層形成垂直區(qū)隔；家庭活動則分布在臺地之上的園林與公區(qū)，確保安全與靜謐。通過20米的垂直落差，歸家、社交、家庭三種場景在立體維度上實現(xiàn)了自然分割、互不干擾。

??案例三：長嘉匯·兩江嶺

??關(guān)鍵詞：整體抬高約21米、酒店式歸家、陽光車庫

??圖：長嘉匯·兩江嶺意境圖

??長嘉匯·兩江嶺通過抬高地勢，使建筑和住戶能夠更開闊地俯瞰兩江交匯的壯麗景色，以及周邊城市景觀，提升視野與景觀體驗。增強居住的視覺享受和儀式感。

??在抬高的臺地上設(shè)置酒店式落客區(qū)和入戶大堂，通過“時空之塔”等設(shè)計元素，營造酒店式的歸家儀式感，使住戶在進入社區(qū)和住宅時感受到更高的品質(zhì)和儀式感。

??而社區(qū)內(nèi)部，項目打造了約2400平方米的雙中庭“雨林”主題景觀，通過喬木、灌木、蕨類等植物的垂直布局，營造出立體化的自然生態(tài)空間，豐富了社區(qū)的景觀層次和生態(tài)體驗。同時，項目擁有開放式陽光車庫，在兩江四岸構(gòu)筑四代宅獨有垂直綠化城市界面。
案例四：觀宸·望雲(yún)潮

??關(guān)鍵詞：30米高差、垂直生態(tài)體系、云所會所

??圖：觀宸·望雲(yún)潮意境圖

??觀宸·望雲(yún)潮占位觀音橋板塊制高點，最高海拔約314米，相比一期、二期產(chǎn)品形成最大約30米的向上高差，在視野上已構(gòu)成居高臨下之勢。項目依山就勢，利用天然高差劃定「物理邊界」，入口結(jié)合街角抬板崖壁打造新加坡式街區(qū)流動花園界面，實現(xiàn)城市與社區(qū)的自然過渡。

??圖：觀宸·望雲(yún)潮規(guī)劃圖

??地塊內(nèi)通過多級分臺高差，引入約7米落差的立體水景，打造“波特曼式水花園”。所有樓棟底部架空，構(gòu)建森林、湖岸等多種生態(tài)景觀，形成垂直生態(tài)體系。獨特的HIGHLINE立體廊道串聯(lián)起藝術(shù)中庭、入戶大堂、會所等節(jié)點，讓歸家路線與立體生態(tài)無縫融合。會所“云所”集沙龍、私宴、健身等七大功能區(qū)，而約3500㎡架空層每棟設(shè)有專屬主題，串聯(lián)社區(qū)內(nèi)外空間，與商業(yè)、景觀形成聯(lián)動。

??PART 03

??注重情緒價值與社區(qū)場景、四代宅深度融合

??臺地式住宅是政策紅利與市場需求共同催生的產(chǎn)物。它通過抬高地勢，為社區(qū)創(chuàng)造更多的垂直空間，打造更高品質(zhì)居住環(huán)境。隨著“好房子”標準的推進，高品質(zhì)架空層、下沉式庭院、立體園林、臺地式住宅等，將成為改善型社區(qū)產(chǎn)品的“基礎(chǔ)配置”。而在臺地式式設(shè)計上，未來將持續(xù)注重情緒價值與社區(qū)場景、四代宅等深度融合，驅(qū)動產(chǎn)品持續(xù)迭代。

??1. 更具“情緒價值”的場景打造

??未來的臺地式住宅將不再僅強調(diào)高度數(shù)據(jù)，更強調(diào)“場景力”。

??當社區(qū)的垂直空間進一步拓展后，打造更多沉浸式體驗空間將成為標配。例如，從入戶大門到社區(qū)內(nèi)部，打造儀式化歸家，給足情緒價值。利用地勢打造無邊際泳池、云端會所、懸挑觀景臺甚至立體農(nóng)場。臺地式住宅不僅拓展了社區(qū)公共空間，更是提供獨特生活方式的情緒容器。

??圖：社區(qū)無邊界泳池示意圖（Ellington The Highgrove）

??2. “全齡化”與“無障礙”的品質(zhì)化細節(jié)

??在臺地式住宅的社區(qū)規(guī)劃中，垂直空間的功能重構(gòu)與場景細分成為品質(zhì)營造的核心抓手。

??社區(qū)功能從“大而全”走向“精準分齡”——針對長者配置無障礙通達的社區(qū)食堂與茶室，面向中青年嵌入共享辦公與私宴社交空間，為兒童打造自然探索樂園與親子互動區(qū)，讓不同年齡段的居住者都能找到適配的場景觸點。架空層作為垂直維度的“社群發(fā)生器”，將親子繪本、藝術(shù)策展、極限運動等主題模塊植入不同標高節(jié)點，使每一層平臺都成為可停留、可社交、可參與的公共客廳。

??圖：兒童娛樂區(qū)示意圖（Ellington The Highgrove）

??3. 從“立體住宅”向“立體社區(qū)”進化

??第四代住宅以“戶戶有花園、家家有庭院”為核心，重塑了住宅單元的空間形態(tài)，可稱之為“立體住宅”；而臺地式住宅通過整體抬升與底盤重構(gòu)，重塑了社區(qū)與城市的關(guān)系，可稱之為“立體社區(qū)”。

??在這一趨勢下，抬升的空間不再是會所、車庫、臨街商業(yè)等單一化功能區(qū)塊，而是主動尋求與城市系統(tǒng)的深度嵌入——軌道站點直連、立交匝道接入、濱江公園貫通。那些能與城市基礎(chǔ)設(shè)施“長在一起”的社區(qū)，才能真正成為不可替代的“城市節(jié)點”。

??圖：城市立體社區(qū)示意圖（武漢長江天際項目）

??結(jié)語

??在山城重慶，臺地式住宅并不少見。從早期的削峰填谷，到如今的整體抬升，開發(fā)商對地形的打磨從未停止。但隨著產(chǎn)品力的持續(xù)升級，臺地式住宅早已不再是“把房子抬高”那么簡單——它是對開發(fā)者綜合實力的系統(tǒng)性考驗：成本與周期的博弈，要求開發(fā)商在前期土方與結(jié)構(gòu)上加大投入；場景營造及后期運營的考驗，考驗后期會所的及社區(qū)社群的運營；配套先行的壓力，為了通過【看得見的品質(zhì)】贏得客戶信任，開發(fā)商普遍采用實景示范區(qū)先行，以求精準兌現(xiàn)產(chǎn)品承諾提升客戶轉(zhuǎn)化，這無疑進一步增加了前期項目打造成本。

??2026年一季度即將落幕，重慶多個“好房子”項目蓄勢待發(fā)。高品質(zhì)架空層、下沉式庭院、立體園林、臺地式住宅等，正在從“創(chuàng)新標簽”轉(zhuǎn)變?yōu)樾乱?guī)項目的“基礎(chǔ)配置”。在這場產(chǎn)品力的升維競賽中，唯有把握產(chǎn)品趨勢、精研客戶需求的產(chǎn)品，才能脫穎而出。