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??本文核心數據源自《2026中國房地產年鑒》企業(yè)篇。在房地產行業(yè)深度調整與利率下行的宏觀背景下，核心城市優(yōu)質存量不動產的價值持續(xù)凸顯。隨著“資產荒”現象的加劇，保險資金憑借長期負債特性與對穩(wěn)定現金流的追求，正成為存量資產市場的核心買方力量。這一趨勢不僅反映了險資對低估值優(yōu)質資產的配置需求，更標志著房地產市場從“開發(fā)主導”向“運營與持有并重”的深度轉型。

??險資成為存量資產核心買方趨勢

??2025年險資在不動產投資領域的活躍度顯著提升，成為存量資產市場的核心買方。這一趨勢的形成主要基于兩方面邏輯：一方面，優(yōu)質不動產在專業(yè)機構的長期運營下能獲得穩(wěn)定的現金流回報，契合險資長期負債的配置需求；另一方面，當前房地產行業(yè)處于市場階段性低點，優(yōu)質不動產項目估值相對較低，性價比凸顯。

??在當前一線城市的商業(yè)辦公樓、購物中心、酒店等不動產項目具有長期穩(wěn)定的收益特性，能提供持續(xù)現金流，險資傾向于長期持有，并通過精細化運營提升資產價值。這種“逆周期”布局策略，使得險資在行業(yè)低谷期得以以較低成本獲取核心資產，為未來的資產增值奠定基礎。

??萬科設立住房租賃基金案例

??作為行業(yè)頭部企業(yè)，萬科在引入險資合作方面做出了標志性探索。2025年2月，萬科聯(lián)合中信金石、新華人壽、大家人壽等多家險資機構，共同設立了規(guī)模達16億元的住房租賃基金該基金專項用于收購廈門泊寓項目，體現了“開發(fā)+運營+金融”閉環(huán)模式的成熟應用。

??通過引入險資作為長期資本伙伴，萬科不僅實現了存量資產的有效盤活，還優(yōu)化了自身的資產負債結構。這一案例表明，租賃住房業(yè)務因其現金流穩(wěn)定、抗周期性強的特點，正成為險資與房企合作的重要切入點，同時也推動了租賃住房市場向規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展。

??陽光人壽收購48家萬達廣場

??2025年5月，陽光人壽與太盟投資集團、騰訊控股、京東旗下潘達商業(yè)等資本設立合營企業(yè)，完成對大連萬達商業(yè)管理集團旗下48家萬達廣場100%股權的收購。這一交易規(guī)模巨大，涉及資產遍布全國核心城市，是當年險資介入商業(yè)地產領域最具代表性的案例之一。

??此次收購不僅展示了險資對于成熟商業(yè)綜合體運營能力的認可，也反映了萬達集團通過輕資產轉型優(yōu)化債務結構的戰(zhàn)略意圖。陽光人壽等險資機構通過持有這些具備強大造血能力的商業(yè)資產，獲得了長期穩(wěn)定的租金收益，實現了保險資金與實體商業(yè)運營的深度融合。

??泰康收購三座薈聚購物中心

??2025年8月，泰康人壽牽頭設立的保險資本聯(lián)合體，以160億元的高昂代價收購了位于無錫、北京和武漢的三座薈聚購物中心。這一百億級交易再次印證了險資對核心城市優(yōu)質商業(yè)資產的強烈渴求。

??薈聚購物中心作為區(qū)域性商業(yè)標桿，擁有極高的客流粘性和品牌號召力。泰康通過此次收購，進一步豐富了其在養(yǎng)老社區(qū)之外的商業(yè)不動產布局，構建了“保險+醫(yī)療+商業(yè)”的大健康生態(tài)閉環(huán)。年鑒分析認為，此類大規(guī)模收購案表明，險資不再局限于小規(guī)模試探，而是開始敢于重倉核心地段的高級商業(yè)資產。

??此外，2025年還有多起險資收購案例，如7月友邦保險以9.8億元收購上海松江柚米社區(qū)，10月中郵保險領投的人民幣基金以108億元收購上海靜安區(qū)博華廣場，11月陸家嘴國泰人壽以8.95億元收購上海浦東新區(qū)前灘匯N5棟整棟寫字樓，以及2026年1月招商信諾與利安人壽聯(lián)合體以9億元收購上海東錦江希爾頓逸林酒店。這些密集的交易共同構成了2025年險資抄底不動產的全景圖。

??核心城市優(yōu)質不動產長期價值邏輯

??險資青睞核心城市優(yōu)質不動產背后的長期價值邏輯。首先，核心城市的一線城市商業(yè)辦公樓、購物中心、酒店等不動產項目具有長期穩(wěn)定的收益特性，能提供持續(xù)現金流，這與險資長期負債的特性高度契合。

??其次，險資傾向于長期持有，并通過精細化運營提升資產價值。在利率下行通道中，擁有穩(wěn)定租金收益率的優(yōu)質不動產成為了對抗通脹和市場波動的優(yōu)良資產。最后，隨著房地產行業(yè)風險逐步出清，核心地段資產的稀缺性愈發(fā)突出，險資在此時點進入，既享受了估值底部的紅利，又鎖定了未來城市更新與消費升級帶來的資產增值空間。

??綜上所述，險資正以前所未有的力度介入不動產市場，成為存量時代的核心玩家。從萬科的租賃基金到陽光人壽、泰康的百億級收購，這些案例不僅是個體的投資行為，更是行業(yè)資金結構重塑的信號。在未來，那些擁有優(yōu)質存量資產、具備強大運營能力并能與長期資本有效對接的企業(yè)，將在新一輪的行業(yè)競爭中占據主動地位。對于從業(yè)者與投資者而言，理解險資的配置邏輯與核心資產的價值內涵，將是把握不動產投資新機遇的關鍵所在。

??（本文內容由深度智聯(lián)根據《2026中國房地產年鑒》相關數據資料，自主拆解、整理分析，不構成任何投資和決策建議，使用前請核實。）