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??本文基于《2026中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》“市場(chǎng)篇”對(duì)住房租賃金融市場(chǎng)的深度監(jiān)測(cè)。2025年，中國(guó)住房租賃行業(yè)在融資端迎來(lái)歷史性突破，保障性租賃住房REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）從試點(diǎn)探索邁向“擴(kuò)容提質(zhì)”的規(guī)?；l(fā)展新階段。隨著蘇州恒泰、上海地產(chǎn)兩單首發(fā)及北京保障房、華潤(rùn)有巢兩單擴(kuò)募的成功落地，REITs常態(tài)化發(fā)行機(jī)制正式確立。這不僅標(biāo)志著租賃資產(chǎn)證券化占比的大幅提升，更關(guān)鍵的是打通了收儲(chǔ)存量房產(chǎn)的資金退出通道，為構(gòu)建“投融管退”良性循環(huán)提供了核心金融支撐。本文將深入解析這一金融創(chuàng)新背后的數(shù)據(jù)邏輯與行業(yè)意義。

??一、融資規(guī)模增長(zhǎng)：租賃市場(chǎng)融資311億與資產(chǎn)證券化占比提升至61%

??2025年，住房租賃市場(chǎng)的融資環(huán)境顯著優(yōu)化，融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，且融資結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為主流融資工具。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年租賃市場(chǎng)融資總規(guī)模上漲至311億元。其中，基金、債券等傳統(tǒng)金融產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為121億元，占比39%；而類REITs、公募REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行金額達(dá)189.99億元，占比高達(dá)61%，較2024年提升了19個(gè)百分點(diǎn)。

??具體來(lái)看，在傳統(tǒng)融資渠道中，債券發(fā)行規(guī)模為105億元，占比33.8%；基金發(fā)行規(guī)模為16億元，占比5.1%。在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，ABS發(fā)行36.59億元，CMBS發(fā)行39.27億元，類REITs發(fā)行66.04億元，公募REITs發(fā)行48.09億元。這一結(jié)構(gòu)性變化表明，隨著REITs市場(chǎng)的成熟，資本市場(chǎng)對(duì)租賃住房資產(chǎn)的認(rèn)可度顯著提升，直接融資渠道的拓寬有效降低了行業(yè)對(duì)傳統(tǒng)債務(wù)融資的依賴。

??二、REITs首發(fā)與擴(kuò)募：蘇州恒泰上海地產(chǎn)首發(fā)與北京保障房華潤(rùn)有巢擴(kuò)募

??2025年是保障房REITs實(shí)質(zhì)性推進(jìn)的關(guān)鍵年份，實(shí)現(xiàn)了“首發(fā)”與“擴(kuò)募”的雙輪驅(qū)動(dòng)，驗(yàn)證了通過(guò)REITs平臺(tái)持續(xù)整合存量保障房資產(chǎn)的可行路徑。

??在首發(fā)方面，全年共有兩單保障房REITs成功登陸上海證券交易所。2025年3月31日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT舉行上市儀式，發(fā)售價(jià)格2.724元/份，募集資金總額13.62億元。隨后于5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT上市，發(fā)售價(jià)格2.734元/份，募集資金總額13.67億元。兩單首發(fā)合計(jì)募集資金約27.3億元，為地方國(guó)企盤活存量資產(chǎn)提供了典范。

??在擴(kuò)募方面，兩大標(biāo)志性項(xiàng)目相繼落地。北京保障房REIT作為首只完成擴(kuò)募的保障房REIT，自2024年5月啟動(dòng)至2025年6月上市，歷時(shí)13個(gè)月成功完成擴(kuò)募。同年12月16日，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT宣告首次擴(kuò)募成功，這是第二單完成擴(kuò)募的案例，也是首單由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障房REIT擴(kuò)募案例，歷時(shí)18個(gè)月完成。這些成功案例證明了REITs平臺(tái)具備持續(xù)吸納優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的能力。

??三、籌備梯隊(duì)形成：超16家企業(yè)積極推進(jìn)儲(chǔ)備規(guī)?？捎^

??隨著常態(tài)化機(jī)制的確立，市場(chǎng)參與熱情高漲，已形成顯著的示范效應(yīng)和梯隊(duì)格局。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年底，已有超過(guò)16家企業(yè)正在積極推進(jìn)保障房REITs的籌備與發(fā)行工作。

??從參與主體看，籌備企業(yè)以實(shí)力雄厚的地方國(guó)企、城投公司及專業(yè)住房保障平臺(tái)為主導(dǎo)，如上海臨港集團(tuán)、青島房投、北京昌平保障房公司、雄安集團(tuán)等，體現(xiàn)了地方政府盤活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新融資模式的決心同時(shí)，萬(wàn)科集團(tuán)作為市場(chǎng)化龍頭企業(yè)的參與，也預(yù)示著保障房REITs對(duì)各類優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體的吸引力不斷增強(qiáng)。

??從項(xiàng)目布局與規(guī)模看，REITs底層資產(chǎn)已覆蓋上海、北京、天津、武漢、西安、青島、大連、寧波、南京、貴陽(yáng)、福州、鄭州、昆明等重點(diǎn)城市。已披露信息顯示，單項(xiàng)目擬發(fā)行金額多在8億至10億元及以上，例如上海臨港項(xiàng)目擬發(fā)行金額不低于10億元，南京軟件谷菁英公寓項(xiàng)目約10億元，昆明安居集團(tuán)項(xiàng)目不低于10億元。初步估算，整體總儲(chǔ)備規(guī)模可觀預(yù)計(jì)未來(lái)將持續(xù)為市場(chǎng)注入增量資金。

??四、政策意義：REITs常態(tài)化打通收儲(chǔ)存量房的資金退出通道

??保障房REITs的常態(tài)化發(fā)行，不僅是金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，更是房地產(chǎn)去庫(kù)存與保障房建設(shè)戰(zhàn)略閉環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)。

??當(dāng)前，中央鼓勵(lì)收儲(chǔ)存量房產(chǎn)以提振市場(chǎng)預(yù)期，并在資金方面給予住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款、保障性住房再貸款、地方政府專項(xiàng)債券三類支持。然而，長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)面臨資金沉淀壓力。2025年保障性租賃住房REITs的實(shí)質(zhì)推進(jìn)，打通了收儲(chǔ)資金的退出通道，解除了后顧之憂。

??這一機(jī)制大大提高了收儲(chǔ)存量房產(chǎn)用作保障性住房的吸引力，使得“收購(gòu)-改造-運(yùn)營(yíng)-REITs退出-再投資”的良性循環(huán)成為可能。通過(guò)REITs平臺(tái)，社會(huì)資本得以參與保障性住房建設(shè)，既緩解了地方財(cái)政壓力，又促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)了民生保障與市場(chǎng)發(fā)展的雙贏。

??綜上所述，2025年作為保障房REITs常態(tài)化元年，通過(guò)融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、首發(fā)擴(kuò)募的實(shí)踐、籌備梯隊(duì)的形成以及退出通道的打通，為中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的金融基礎(chǔ)。未來(lái)，隨著更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)納入REITs體系，租賃市場(chǎng)有望在“投融管退”全鏈條上實(shí)現(xiàn)更加健康、可持續(xù)的發(fā)展。

??（本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2026中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。）