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??2026年以來，住房“以舊換新”已從地方零星試點(diǎn)升級(jí)為全國(guó)性的核心樓市政策，從一線超大城市到三四線城市全面鋪開，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端激活、存量盤活與供給優(yōu)化的核心抓手。截至2026年4月，全國(guó)已有超130個(gè)城市出臺(tái)專項(xiàng)實(shí)施細(xì)則。不同于傳統(tǒng)降首付、降利率等需求端刺激政策，“以舊換新”精準(zhǔn)擊中了存量時(shí)代住房市場(chǎng)的核心結(jié)構(gòu)性堵點(diǎn)，構(gòu)建了一套打通“賣舊-買新-存量盤活-保障供給”的全鏈條循環(huán)體系。

??一、政策演進(jìn)：從地方創(chuàng)新到國(guó)家戰(zhàn)略，進(jìn)入全面深化期

??我國(guó)住房“以舊換新”的探索并非始于今日，早期多為房企自發(fā)的營(yíng)銷行為，聚焦于新房去庫(kù)存，政策覆蓋面窄、模式單一、可持續(xù)性弱。2025年起，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)全面進(jìn)入存量時(shí)代，核心矛盾從“總量供需失衡”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配”，“以舊換新”開始進(jìn)入地方政府政策工具箱，寧波、青島、湖州等城市率先開展系統(tǒng)性試點(diǎn)，形成了可復(fù)制的基礎(chǔ)模式。

??2026年，“以舊換新”迎來政策層級(jí)的全面躍升，正式從地方試點(diǎn)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。1月，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布公告，明確換房個(gè)人所得稅退稅政策延續(xù)至2027年底，出售自有住房1年內(nèi)重新購(gòu)房的家庭，可按規(guī)定全額或比例退還已繳納的個(gè)人所得稅，為全國(guó)政策落地奠定了統(tǒng)一的稅費(fèi)基礎(chǔ)。住建部同步明確表態(tài)，鼓勵(lì)各地通過國(guó)企平臺(tái)收儲(chǔ)存量舊房改造為保障性租賃住房、人才住房，打通存量市場(chǎng)與住房保障體系的通道。國(guó)家層面的定調(diào)與頂層設(shè)計(jì)，推動(dòng)了全國(guó)性的政策落地潮。

??2026年一季度以來，上海、廣州、深圳、南京、杭州等核心城市相繼升級(jí)政策，佛山、鄭州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等城市密集出臺(tái)專項(xiàng)細(xì)則，政策覆蓋范圍從核心城區(qū)拓展至全市域，操作模式從單一收購(gòu)轉(zhuǎn)向多元路徑適配，配套措施從稅費(fèi)減免延伸至信貸貼息、公積金優(yōu)化、帶押過戶、風(fēng)險(xiǎn)兜底等全流程賦能，“以舊換新”正式進(jìn)入2.0深化階段。

??二、模式解構(gòu)：三大主流模式與地方差異化實(shí)踐

??各地基于自身城市能級(jí)、市場(chǎng)基本面、財(cái)政實(shí)力與存量住房結(jié)構(gòu)，探索出差異化的實(shí)施模式，形成了三大主流路徑，各自具備清晰的核心邏輯、適用場(chǎng)景與邊界局限。

??1. 國(guó)企兜底收購(gòu)+保租房閉環(huán)模式（收舊換新模式）

??代表城市：上海（浦東、靜安）、寧波、杭州富陽等

??這是當(dāng)前核心城市最主流、政策撬動(dòng)效應(yīng)最強(qiáng)的模式，其核心是“政府引導(dǎo)、國(guó)企操盤、市場(chǎng)化運(yùn)作、閉環(huán)管理”，由區(qū)屬國(guó)企或保障房平臺(tái)作為實(shí)施主體，按市場(chǎng)化評(píng)估價(jià)收購(gòu)居民符合條件的存量舊房，收購(gòu)款以專項(xiàng)監(jiān)管資金或房票形式，定向用于抵扣轄區(qū)內(nèi)新建商品住房房款；收購(gòu)的舊房經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化改造后，全部納入保障性租賃住房或人才住房體系，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。

??該模式的核心優(yōu)勢(shì)在于三重價(jià)值的統(tǒng)一：一是以國(guó)企信用為居民提供確定性的舊房退出通道，徹底破解“先賣后買”的時(shí)間差與不確定性，精準(zhǔn)打通改善型需求的置換堵點(diǎn)，寧波首批500套收購(gòu)計(jì)劃上線后，報(bào)名戶數(shù)超3100戶，市場(chǎng)需求被充分激活；二是實(shí)現(xiàn)了存量資產(chǎn)的高效盤活，核心城區(qū)老舊小戶型從二手市場(chǎng)的“滯銷品”轉(zhuǎn)化為保租房市場(chǎng)的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，填補(bǔ)了核心城區(qū)保租房供給的短板，解決了新市民、青年人的職住平衡難題；三是通過房票閉環(huán)設(shè)計(jì)，將釋放的購(gòu)買力精準(zhǔn)導(dǎo)流至轄區(qū)新房市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了二手存量退出與新房增量消費(fèi)的正向循環(huán)。

??其局限性同樣顯著：模式成立的核心前提是收購(gòu)房源具備穩(wěn)定的租賃收益與資產(chǎn)價(jià)值，因此各地均嚴(yán)格限定了收購(gòu)范圍，比如上海，主要聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、70平方米以下、總價(jià)可控的核心地段小戶型，大量遠(yuǎn)郊、房齡過高、流動(dòng)性差的房源被排除在政策之外，普惠性受限；同時(shí)，重資產(chǎn)收購(gòu)模式對(duì)國(guó)企平臺(tái)的資金籌措、運(yùn)營(yíng)管理能力提出了極高要求，規(guī)?；瘮U(kuò)面面臨顯著的資金瓶頸。

??2. 委托代售+鎖新托底模式（幫賣模式）

??代表城市：佛山、貴陽等

??這是市場(chǎng)化程度最高、適配城市范圍最廣的模式，其核心是“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲、風(fēng)險(xiǎn)隔離”，由住建部門搭建統(tǒng)一的房源對(duì)接平臺(tái)，篩選合規(guī)房企、中介機(jī)構(gòu)納入合作名錄，居民將舊房委托給合作機(jī)構(gòu)優(yōu)先代售，同時(shí)與房企簽訂新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，設(shè)置60-90天的“解約保護(hù)期”，約定期限內(nèi)舊房未售出的，居民可無責(zé)解除新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，定金全額退還，不承擔(dān)任何違約風(fēng)險(xiǎn)。

??該模式的核心優(yōu)勢(shì)在于靈活性與普惠性：一是不干預(yù)市場(chǎng)定價(jià)體系，舊房售價(jià)由居民自主決定，避免了行政干預(yù)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的扭曲，同時(shí)通過中介機(jī)構(gòu)的優(yōu)先代售服務(wù)，大幅縮短舊房成交周期；二是通過“解約保護(hù)期”的設(shè)計(jì)，徹底消解了居民“買新后賣不掉舊”的核心焦慮，降低了置換交易的風(fēng)險(xiǎn)門檻；三是對(duì)房源無嚴(yán)格的范圍限制，只要產(chǎn)權(quán)清晰即可參與，政策覆蓋范圍更廣，財(cái)政投入少，可復(fù)制性強(qiáng)，佛山首批試點(diǎn)即覆蓋22個(gè)國(guó)企新房項(xiàng)目，適配不同層級(jí)的換房需求。

??其核心短板在于，模式并未解決“舊房賣不掉”的根本問題，僅實(shí)現(xiàn)了交易風(fēng)險(xiǎn)的隔離，對(duì)于二手市場(chǎng)流動(dòng)性極差的遠(yuǎn)郊房源、老舊房源，政策撬動(dòng)效應(yīng)有限；同時(shí)，模式的落地效果高度依賴房企與中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)行能力，若合作機(jī)構(gòu)服務(wù)不到位、代售積極性不足，政策效能將大幅衰減。

??3. 財(cái)政激勵(lì)+全流程賦能模式（購(gòu)房補(bǔ)貼模式）

??代表城市：南京、濟(jì)南、深圳南山等

??該模式的核心是“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、降本賦能”，政府不直接下場(chǎng)參與收購(gòu)或交易，而是通過真金白銀的財(cái)政激勵(lì)，降低居民置換全流程的交易成本，同時(shí)優(yōu)化交易流程，打通政策堵點(diǎn)，撬動(dòng)市場(chǎng)自發(fā)的置換需求。核心激勵(lì)措施包括三類：一是信貸貼息，如南京對(duì)2026年內(nèi)完成“賣舊買新”的居民，給予貸款總額1%的財(cái)政貼息，全市貼息總額1億元，先到先得；二是置換補(bǔ)貼，如濟(jì)南對(duì)符合條件的換房家庭給予最高10萬元的購(gòu)房補(bǔ)貼，深圳南山區(qū)按新房面積發(fā)放2-5萬元的消費(fèi)券，疊加新房最低85折的專屬優(yōu)惠；三是流程優(yōu)化，全面推行帶押過戶、并聯(lián)審批、公積金貸款額度上浮等配套政策，縮短交易周期，提升置換效率。

??該模式的核心優(yōu)勢(shì)在于完全遵循市場(chǎng)化原則，不干預(yù)市場(chǎng)交易的定價(jià)與流程，僅通過降本增效撬動(dòng)需求，政策中性強(qiáng)，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)正常運(yùn)行造成扭曲；同時(shí)操作靈活，可根據(jù)地方財(cái)政實(shí)力動(dòng)態(tài)調(diào)整補(bǔ)貼力度與覆蓋范圍，適配不同能級(jí)的城市。

??其局限性在于，政策效能高度依賴地方財(cái)政實(shí)力，核心一二線城市財(cái)政實(shí)力強(qiáng)，補(bǔ)貼力度大，撬動(dòng)效應(yīng)顯著，而財(cái)政承壓的三四線城市難以持續(xù)跟進(jìn)；同時(shí)，補(bǔ)貼政策存在明顯的邊際效應(yīng)遞減，短期可快速激活需求，長(zhǎng)期難以形成持續(xù)的拉動(dòng)效應(yīng)；此外，對(duì)于“舊房賣不掉”的核心堵點(diǎn)，該模式并未形成實(shí)質(zhì)性破解。

??三、底層邏輯：跳出短期刺激，重構(gòu)存量時(shí)代的市場(chǎng)循環(huán)

??當(dāng)前市場(chǎng)諸多觀點(diǎn)將“以舊換新”簡(jiǎn)單解讀為樓市救市的短期刺激政策，這一認(rèn)知明顯低估了其深層價(jià)值。從行業(yè)中觀視角看，“以舊換新”的本質(zhì)，是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量時(shí)代運(yùn)行邏輯的一次系統(tǒng)性重構(gòu)，精準(zhǔn)擊中了當(dāng)前市場(chǎng)難以自行化解的四大核心矛盾。

??第一，破解改善型需求的置換堵點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)需求的內(nèi)生性修復(fù)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心需求支撐，已從剛需轉(zhuǎn)向改善型需求。但對(duì)于絕大多數(shù)家庭而言，置換的核心瓶頸并非購(gòu)房門檻與信貸成本，而是“先賣后買”的時(shí)間差、價(jià)格不確定性與交易風(fēng)險(xiǎn)?！芭f房賣不掉、新房買不了”的死循環(huán)，凍結(jié)了海量潛在改善型需求。傳統(tǒng)降利率、降首付的政策，始終無法觸及這一核心痛點(diǎn)，而“以舊換新”通過確定性的退出通道與風(fēng)險(xiǎn)兜底，從根本上消解了置換焦慮，讓需求釋放從“政策刺激”轉(zhuǎn)向“內(nèi)生驅(qū)動(dòng)”。

??第二，打通一二手房市場(chǎng)的供需割裂，重構(gòu)市場(chǎng)良性梯隊(duì)循環(huán)。當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)存在嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)配：新房市場(chǎng)持續(xù)向大戶型、高總價(jià)的改善型產(chǎn)品傾斜，2025年全國(guó)重點(diǎn)城市（如上海）新房成交中，90平方米以下戶型占比不足10%；而二手房市場(chǎng)則以中小戶型剛需產(chǎn)品為主，同期90平方米以下戶型成交占比超60%。這一錯(cuò)配導(dǎo)致剛需客群集中在二手市場(chǎng)，改善型供給集中在新房市場(chǎng)，兩個(gè)市場(chǎng)之間缺乏有效的流通橋梁，存量房的價(jià)值無法順利變現(xiàn)，新房市場(chǎng)就難以獲得持續(xù)的購(gòu)買力支撐，市場(chǎng)內(nèi)生循環(huán)陷入停滯?！耙耘f換新”通過機(jī)制設(shè)計(jì)，打通了兩個(gè)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)通道，推動(dòng)形成“剛需承接二手存量、改善置換新房增量”的良性梯隊(duì)循環(huán)，讓市場(chǎng)流動(dòng)性得以順暢傳導(dǎo)。

??第三，銜接住房保障體系，實(shí)現(xiàn)了“市場(chǎng)軌”與“保障軌”的雙向賦能。長(zhǎng)期以來，我國(guó)保障性租賃住房供給以新建為主，項(xiàng)目多集中在城市遠(yuǎn)郊區(qū)域，普遍面臨職住失衡、配套不足、出租率不及預(yù)期的問題，而核心城區(qū)的保租房供給嚴(yán)重不足，與新市民、青年人的租賃需求形成顯著的空間錯(cuò)配。“國(guó)企收購(gòu)+保租房閉環(huán)”模式，恰好破解了這一難題：核心城區(qū)老舊小戶型具備地段優(yōu)越、交通便利、配套成熟的天然優(yōu)勢(shì)，通過國(guó)企收儲(chǔ)、標(biāo)準(zhǔn)化改造轉(zhuǎn)化為保租房，既無需新增土地供應(yīng)，大幅縮短了保租房供給周期，又實(shí)現(xiàn)了保租房在核心城區(qū)的多點(diǎn)布局，大幅提升了住房保障的精準(zhǔn)性與可及性，真正實(shí)現(xiàn)了商品房市場(chǎng)與住房保障體系的雙向賦能、協(xié)同發(fā)展。

??第四，適配城市更新轉(zhuǎn)型，探索存量住房有機(jī)更新的長(zhǎng)效路徑。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期，城市發(fā)展已從“大規(guī)模增量建設(shè)”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)改造”，傳統(tǒng)大拆大建的城市更新模式已難以為繼。對(duì)于大量建成年代較早、居住品質(zhì)不足的老舊小區(qū)，傳統(tǒng)舊改翻新模式存在投入大、周期長(zhǎng)、居民協(xié)調(diào)難度高等問題，而拆除重建模式則受限于土地、規(guī)劃、資金等多重約束?！耙耘f換新”通過市場(chǎng)化收儲(chǔ)、專業(yè)化改造、規(guī)?；\(yùn)營(yíng)，讓老舊住房適配新的居住需求，既保留了城市的原有肌理與成熟配套，又實(shí)現(xiàn)了住房功能的升級(jí)與資產(chǎn)價(jià)值的盤活，是超大城市存量更新模式的重要?jiǎng)?chuàng)新，為城市有機(jī)更新提供了一套可循環(huán)的解決方案。

??全國(guó)住房“以舊換新”政策的全面鋪開，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控邏輯的根本性轉(zhuǎn)變——從過去聚焦增量市場(chǎng)的需求端刺激，轉(zhuǎn)向存量與增量聯(lián)動(dòng)、市場(chǎng)與保障協(xié)同的系統(tǒng)性重構(gòu)。它不是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行的權(quán)宜之計(jì)，而是存量時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要底層制度設(shè)計(jì)。不可否認(rèn)，當(dāng)前各地試點(diǎn)仍面臨定價(jià)平衡、資金瓶頸、運(yùn)營(yíng)可持續(xù)性等多重挑戰(zhàn)，政策效果也呈現(xiàn)顯著的區(qū)域分化。但隨著模式的持續(xù)迭代優(yōu)化、配套政策的不斷完善、多元主體的深度參與，“以舊換新”有望成為打通住房市場(chǎng)內(nèi)生循環(huán)、完善住房保障體系、推動(dòng)城市有機(jī)更新的核心抓手，推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)從“增量開發(fā)”向“存量運(yùn)營(yíng)”的歷史性轉(zhuǎn)型，最終構(gòu)建起房地產(chǎn)新模式的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制。