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??報(bào)告核心要點(diǎn)速覽

??2020—2025年TOP20人口增長(zhǎng)城市合計(jì)凈增991.7萬(wàn)人，但人口流入并未普漲樓市，20城已裂變?yōu)閮?nèi)生增長(zhǎng)型、高熱度博弈型、弱需求磨底型、非正常態(tài)風(fēng)險(xiǎn)型四類。去化周期是判斷市場(chǎng)健康度的首要指標(biāo)，人口支撐正從“總量驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“邊際驅(qū)動(dòng)”。

??一、研究的底層量綱

??樣本：2020—2025年全國(guó)常住人口增量TOP20城市，五年合計(jì)凈增人口約991.7萬(wàn)人。

??核心發(fā)現(xiàn)：人口流入是樓市的“底色”，但絕非“免死金牌”——在共同的人口正增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，20座城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已裂變?yōu)樗姆N截然不同的市場(chǎng)類型。

??二、三個(gè)重要看點(diǎn)

??看點(diǎn)一：人口增量最高的城市，未必是房?jī)r(jià)漲幅最高的城市。 武漢五年累計(jì)增量141.4萬(wàn)人（第一），住宅均價(jià)復(fù)合年增長(zhǎng)率（CAGR）僅+0.57%；東莞增量33.3萬(wàn)人（倒數(shù)第六），住宅均價(jià)CAGR卻達(dá)+4.74%。人口規(guī)模與房?jī)r(jià)漲幅之間，不存在簡(jiǎn)單的線性對(duì)應(yīng)關(guān)系——增量動(dòng)能正在城市間快速切換，累計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的解釋力已大幅下降。

??看點(diǎn)二：去化周期最健康的城市，購(gòu)買力可能已經(jīng)觸頂。 杭州去化周期僅10個(gè)月（20城最低），但房?jī)r(jià)收入比高達(dá)19.2倍，二手房掛牌量突破24.5萬(wàn)套——極低庫(kù)存的表象下，購(gòu)買力天花板和二手拋壓正構(gòu)成雙重硬約束。

??看點(diǎn)三：房?jī)r(jià)收入比最低的城市，房?jī)r(jià)反而可能繼續(xù)下跌。 南昌房?jī)r(jià)收入比6.9倍（20城最低），住宅均價(jià)CAGR為-3.98%；南寧8.4倍（第二低），住宅均價(jià)CAGR為-2.92%?！氨阋恕辈坏扔凇翱沟保暗头?jī)r(jià)收入比陷阱”的本質(zhì)是有效購(gòu)買力斷檔或收入預(yù)期坍塌，而非估值洼地的價(jià)值回歸。

??三、四類城市分化圖譜

??四、結(jié)論

??第一，四類分化格局已經(jīng)確立，去化周期是判斷市場(chǎng)健康度的首要指標(biāo)——周期低于20個(gè)月的城市，住宅均價(jià)CAGR均為正。

??第二，人口支撐邏輯從“總量驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“邊際驅(qū)動(dòng)”，單年增量比五年累計(jì)增量對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的解釋力更強(qiáng)，深圳（+25.95萬(wàn)）、東莞（+22.92萬(wàn)）、廣州（+12.30萬(wàn)）等近期人口高增城市值得持續(xù)跟蹤。

??第三，住宅價(jià)格韌性普遍優(yōu)于商辦，部分城市“房?jī)r(jià)大跌”的表象實(shí)為商辦物業(yè)深度蕭條拖累。武漢（差值3.99pct）、深圳（3.12pct）、成都（2.23pct）的雙口徑分化最為顯著。

??第四，樓市穿越周期的核心路徑是低庫(kù)存、強(qiáng)產(chǎn)業(yè)與合理房?jī)r(jià)收入比的組合，長(zhǎng)沙已驗(yàn)證了這一組合的有效性，而西安、成都則警示了“強(qiáng)產(chǎn)業(yè)+過(guò)度供地”的累積風(fēng)險(xiǎn)。

??引言

??2020—2025年，全國(guó)人口流動(dòng)格局持續(xù)向高能級(jí)省會(huì)、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、核心都市圈集中，頭部城市虹吸效應(yīng)顯著強(qiáng)化。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)自2021年歷史高點(diǎn)后進(jìn)入深度調(diào)整，2025年，全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額雙雙跌破“9萬(wàn)億”規(guī)模，較歷史高點(diǎn)2021年均“腰斬”。

??本報(bào)告以2020—2025年全國(guó)常住人口增量TOP20城市為觀察窗口。這批城市是全國(guó)人口集聚的核心載體，五年合計(jì)凈增約991.7萬(wàn)人。以這一共同的人口流入底色為起點(diǎn)，以2020年為基期、2025年為穩(wěn)態(tài)觀測(cè)節(jié)點(diǎn)，通過(guò)商品房與商品住宅雙口徑的量?jī)r(jià)復(fù)合年增長(zhǎng)率（CAGR）交叉比對(duì)，并引入商品房和商品住宅去化周期作為庫(kù)存健康度的核心指標(biāo)，結(jié)合城市庫(kù)存周期、產(chǎn)業(yè)質(zhì)量、居民購(gòu)買力、政策調(diào)控等核心變量，系統(tǒng)呈現(xiàn)這批人口持續(xù)流入城市的樓市分化圖景，并深挖分化背后的底層驅(qū)動(dòng)邏輯。

??一、人口格局演變：頭部虹吸強(qiáng)化，增長(zhǎng)動(dòng)能分化

??2020—2025年，20座樣本城市五年常住人口合計(jì)凈增約991.7萬(wàn)人，單城市平均增量49.6萬(wàn)人，持續(xù)承接全國(guó)人口轉(zhuǎn)移核心紅利，是全國(guó)人口集聚的核心載體。但城市間人口吸納能力極度不均衡，頭部核心城市斷層領(lǐng)跑，多數(shù)二線城市人口增量相對(duì)有限，整體呈現(xiàn)“頭部壟斷、中部平穩(wěn)、尾部偏弱”的梯隊(duì)分化格局。更為關(guān)鍵的是，部分城市五年累計(jì)增量與2025年單年增量之間出現(xiàn)劇烈背離，部分城市的增量動(dòng)能正在急劇切換。

??從整體排名來(lái)看，武漢以141.4萬(wàn)人的五年累計(jì)增量位居所有樣本城市榜首，是唯一名義增量突破100萬(wàn)的城市。需要說(shuō)明的是，武漢累計(jì)增量中包含了2021年因疫情后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和城市功能修復(fù)而產(chǎn)生的大規(guī)模人口回流效應(yīng)。2020年疫情導(dǎo)致大量人口階段性外流或未及時(shí)登記，2021年伴隨經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和城市功能修復(fù)，常住人口較2020年末激增120.1萬(wàn)。剔除這一特例后，2022—2025年武漢年均常住人口增量約為5.3萬(wàn)人，在20個(gè)城市中位居下游。杭州、深圳、長(zhǎng)沙、合肥、成都緊隨其后，形成人口高增長(zhǎng)第一梯隊(duì)，但2025年單年增量數(shù)據(jù)顯示出截然不同的圖景：深圳（+25.95萬(wàn)）、東莞（+22.92萬(wàn)）、廣州（+12.30萬(wàn)）、長(zhǎng)沙（+10.45萬(wàn)）位列單年增量前四，其中東莞的五年累計(jì)增量雖僅33.3萬(wàn)，但2025年單年增量位居全國(guó)第二，人口正在加速回流。西安、昆明、佛山、南寧等城市五年人口增量不足30萬(wàn)人，人口流入空間收窄，集聚能力相對(duì)較弱（見(jiàn)圖1）。

??圖1 2020年末-2025年末全國(guó)城市常住人口增量TOP20

??（萬(wàn)人）

??注：武漢五年累計(jì)增量141.4萬(wàn)人，其中約120萬(wàn)為2021年一次性回流效應(yīng)；武漢、濟(jì)南2020年人口數(shù)據(jù)為統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)，其他城市2020年人口數(shù)據(jù)均為第七次人口普查數(shù)據(jù)。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：各地市統(tǒng)計(jì)局。

??基于近五年人口增量規(guī)模，可將20座樣本城市劃分為三大梯隊(duì)，同時(shí)標(biāo)注各城市2025年單年增量，以反映當(dāng)前人口動(dòng)能：

??第一梯隊(duì)（五年累計(jì)增量＞60萬(wàn)）：武漢（141.4萬(wàn)，+5.29萬(wàn)）、杭州（76.4萬(wàn)，+7.60萬(wàn)）、深圳（68.9萬(wàn)，+25.95萬(wàn)）、長(zhǎng)沙（67.3萬(wàn)，+10.45萬(wàn)）、合肥（63.8萬(wàn)，+0.30萬(wàn)）、成都（59.7萬(wàn)，+6.10萬(wàn)）。

??第二梯隊(duì)（五年累計(jì)增量40萬(wàn)—60萬(wàn)）：鄭州（53.7萬(wàn)，+5.20萬(wàn)）、南昌（47.4萬(wàn)，+5.02萬(wàn)）、青島（44.4萬(wàn)，+7.35萬(wàn)）、寧波（42.9萬(wàn)，+5.60萬(wàn)）、廣州（42.4萬(wàn)，+12.30萬(wàn)）、濟(jì)南（41.4萬(wàn)，+10.13萬(wàn)）。

??第三梯隊(duì)（五年累計(jì)增量＜40萬(wàn)）：東莞（33.3萬(wàn)，+22.92萬(wàn)）、溫州（32.9萬(wàn)，+5.00萬(wàn)）、南京（32.4萬(wàn)，+6.20萬(wàn)）、蘇州（30.0萬(wàn)，+6.07萬(wàn)）、佛山（29.3萬(wàn)，+9.31萬(wàn)）、昆明（28.4萬(wàn)，+5.70萬(wàn)）、西安（28.3萬(wàn)，+6.84萬(wàn)）、南寧（27.5萬(wàn)，+4.5萬(wàn)）。

??二、樓市基本面解析：雙口徑量?jī)r(jià)變動(dòng)與庫(kù)存健康度掃描

??以2020年為統(tǒng)一基期，以2025年為穩(wěn)態(tài)觀測(cè)節(jié)點(diǎn)，從兩個(gè)維度審視20城市場(chǎng)表現(xiàn)：一是商品房與商品住宅雙口徑的成交面積與均價(jià)復(fù)合年增長(zhǎng)率（CAGR）交叉對(duì)比（見(jiàn)表1），二是商品房與商品住宅的雙口徑庫(kù)存及去化周期（見(jiàn)表2）。

??表1 2020—2025年20城商品房與商品住宅量?jī)r(jià)復(fù)合年增長(zhǎng)率（CAGR）雙口徑對(duì)比

??注：商品房與商品住宅口徑分別計(jì)算，CAGR公式為（期末值/期初值）^(1/5)-1。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC。

??表2 2025年末20城商品房與商品住宅庫(kù)存面積及去化周期

??注：去化周期基于近12個(gè)月平均銷量計(jì)算。武漢市商品房庫(kù)存及去化周期數(shù)據(jù)缺失，商品住宅數(shù)據(jù)完整。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC。

??數(shù)據(jù)顯示，幾乎所有城市的商品住宅均價(jià)CAGR均高于或等于商品房口徑（深圳、成都、寧波、西安、長(zhǎng)沙、東莞等尤為顯著），僅有昆明、南昌兩個(gè)城市在兩個(gè)口徑下均價(jià)均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。這說(shuō)明剔除商辦物業(yè)后，住宅市場(chǎng)的價(jià)格韌性實(shí)際上優(yōu)于商品房整體表現(xiàn)。以寧波為例，商品房均價(jià)CAGR為+5.40%，商品住宅均價(jià)CAGR高達(dá)+7.52%，差值達(dá)2.12個(gè)百分點(diǎn)，意味著商辦物業(yè)價(jià)格表現(xiàn)顯著弱于住宅，拉低了整體均價(jià)增幅。成都（商品房+3.57% vs 住宅+5.80%）、深圳（商品房-0.84% vs 住宅

??+2.28%）也呈現(xiàn)類似特征。

??綜合雙口徑量?jī)r(jià)表現(xiàn)與商品住宅庫(kù)存健康度，可將20城劃分為以下四種市場(chǎng)類型：

??注：東莞住宅去化周期42.4個(gè)月，雖然住宅均價(jià)CAGR為正（+4.74%），但庫(kù)存壓力極為突出，列為非正常態(tài)風(fēng)險(xiǎn)型。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC。

??三、悖論解析：人口流入何以未能普漲樓市？

??作為全國(guó)人口持續(xù)凈流入的核心城市，理論上應(yīng)共享人口紅利帶來(lái)的住房需求支撐。然而，人口增量與房?jī)r(jià)漲幅之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系并非簡(jiǎn)單線性。將各城市近五年常住人口增量與2025年商品住宅均價(jià)較2020年復(fù)合增長(zhǎng)率并列呈現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)明顯的反差現(xiàn)象：如杭州人口增量76.4萬(wàn)，僅低于特殊情況人口回流的武漢，但住宅均價(jià)CAGR僅為3.78%，低于東莞、西安等人口增量較低城市；人口增量28.3萬(wàn)的西安（CAGR+4.06%）和人口增量30.0萬(wàn)的蘇州（CAGR-0.09%）則表現(xiàn)出截然不同的價(jià)格走勢(shì)等（見(jiàn)圖2）。

??圖2 20城三維氣泡圖（人口×價(jià)格×庫(kù)存）（2020—2025）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局，深度智聯(lián)。

??這一現(xiàn)象并不意味著人口流入與樓市表現(xiàn)無(wú)關(guān)——恰恰相反，人口持續(xù)流入是這批城市樓市保持相對(duì)韌性、整體優(yōu)于全國(guó)均值的基礎(chǔ)支撐。但一方面，人口流入對(duì)樓市的支撐通常具有滯后性，即人口流入至置業(yè)需求釋放存在剛性時(shí)間周期，完整轉(zhuǎn)化鏈路為：人口遷入→就業(yè)穩(wěn)定→收入積累→家庭定居→購(gòu)房決策，常規(guī)需求滯后期約為3—5年。另一方面，在本輪深度調(diào)整周期中，供地節(jié)奏、庫(kù)存健康度、產(chǎn)業(yè)質(zhì)量與高薪崗位供給、居民購(gòu)買力結(jié)構(gòu)、政策調(diào)控力度等變量的短期影響權(quán)重更為突出，在人口流入這一共同底色之上，疊加出截然不同的市場(chǎng)走向。

??四、購(gòu)買力透視：房?jī)r(jià)收入比下的真實(shí)負(fù)擔(dān)邊界

??為進(jìn)一步剖析各城市房?jī)r(jià)的購(gòu)買力支撐狀況，報(bào)告引入房?jī)r(jià)收入比作為輔助判斷指標(biāo)（見(jiàn)表3）。

??表3 2025年20城房?jī)r(jià)收入比測(cè)算（基于商品住宅成交套均面積）

??注：房?jī)r(jià)收入比 = 商品住宅套均總價(jià) / 城鎮(zhèn)家庭年可支配收入。其中，商品住宅套均總價(jià) = 商品住宅成交均價(jià) × 成交套均面積；城鎮(zhèn)家庭年可支配收入 = 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 × 3人（戶均人口統(tǒng)一假設(shè)）。商品住宅成交數(shù)據(jù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均為2025年數(shù)據(jù)。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局，CRIC。

??根據(jù)2025年各城市房?jī)r(jià)收入比計(jì)算結(jié)果，將城市分為三檔：

??高負(fù)擔(dān)（＞13 倍）：深圳、杭州、東莞、西安、廣州、寧波、成都、合肥、南京、蘇州，居民購(gòu)房壓力顯著偏高；其中深圳 23.2 倍為樣本城市最高。

??中等負(fù)擔(dān)（9~13 倍）：濟(jì)南、鄭州、武漢、佛山、溫州，房?jī)r(jià)與收入匹配度適中。

??低負(fù)擔(dān)（＜9 倍）：青島、昆明、長(zhǎng)沙、南昌、南寧，購(gòu)房門檻相對(duì)友好。

??此外，成交套均面積數(shù)據(jù)顯示各城市新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)差異顯著。如：深圳套均面積僅96.06平方米，為20城最小，緊湊戶型主導(dǎo)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)在一定程度上緩沖了高單價(jià)對(duì)總價(jià)的沖擊；杭州（143.98平方米）、長(zhǎng)沙（145.45平方米）、蘇州（136.79平方米）、濟(jì)南（137.44平方米）等城市套均面積顯著偏大，提示其新房供應(yīng)中大面積改善產(chǎn)品占比較高，實(shí)際購(gòu)房總價(jià)門檻遠(yuǎn)高于“單價(jià)×100平方米”的簡(jiǎn)單估算。

??五、深度歸因：四類城市樓市分化的底層邏輯

??（一）內(nèi)生增長(zhǎng)型（深圳、廣州、杭州、

??合肥、寧波、長(zhǎng)沙）

??1.特征：

??去化周期10~24.8個(gè)月，住宅均價(jià)CAGR均為正（+0.75%~+7.52%），成交量雖大幅萎縮但市場(chǎng)出清有序，需求底盤穩(wěn)固。

??2. 底層邏輯：

??低庫(kù)存是核心支撐。 六城住宅庫(kù)存面積均低于1450萬(wàn)平方米（廣州略高，但月均銷量82萬(wàn)平方米消化能力仍在），去化周期均低于25個(gè)月，供需平衡健康。其中杭州去化周期僅10個(gè)月，為20城最低；合肥去化周期12.3個(gè)月、寧波19.1個(gè)月、長(zhǎng)沙19.5個(gè)月。

??人口質(zhì)量?jī)?yōu)于數(shù)量。 六城近五年人口增量合計(jì)約361.7萬(wàn)人，在20城中占比超過(guò)36.5%。更重要的是，這些城市的新增人口中高學(xué)歷、高技能占比較高。以杭州為例，2020—2025年累計(jì)引進(jìn)35歲以下大學(xué)生超過(guò)150萬(wàn)人，數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)12%以上，提供了大量高薪崗位。合肥依托京東方、蔚來(lái)、比亞迪等龍頭企業(yè)，形成“芯屏汽合”產(chǎn)業(yè)集群，2025年戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)上工業(yè)比重超過(guò)56%，高技術(shù)人才流入與房?jī)r(jià)溫和上漲形成正循環(huán)。長(zhǎng)沙工程機(jī)械、新能源產(chǎn)業(yè)全國(guó)領(lǐng)先，三一重工、中聯(lián)重科等企業(yè)研發(fā)崗位薪酬水平居行業(yè)中上，支撐了改善型需求釋放。

??一線城市底盤穩(wěn)固。 廣深兩城具備龐大存量人口（深圳常住人口超1800萬(wàn)、廣州超1900萬(wàn)）與產(chǎn)業(yè)底盤，剛性需求穩(wěn)固。深圳2025年單年增量25.95萬(wàn)（全國(guó)   第一），廣州12.30萬(wàn)（全國(guó)第三），當(dāng)前人口動(dòng)能強(qiáng)勁。兩地持續(xù)出臺(tái)降首付、降利率、加大住房公積金政策支持等柔性政策，有效對(duì)沖下行壓力，是一線城市中需求底盤最穩(wěn)固的組合。雙口徑差異方面，深圳商品房均價(jià)CAGR為-0.84%，住宅為+2.28%，差值達(dá)3.12個(gè)百分點(diǎn)；廣州商品房+2.15% vs 住宅+3.32%，均呈現(xiàn)住宅優(yōu)于商辦的格局，商辦物業(yè)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩并未動(dòng)搖住宅底盤。

??房?jī)r(jià)收入比視角：長(zhǎng)沙（7.8倍）處于健康區(qū)間，低庫(kù)存+低負(fù)擔(dān)形成“雙保險(xiǎn)”。廣深杭合寧甬中，杭州（19.2倍）、深圳（23.2倍）購(gòu)房負(fù)擔(dān)較重，但前者得益于極低庫(kù)存和數(shù)字經(jīng)濟(jì)高薪群體支撐，后者依托存量換手邏輯和緊湊戶型（套均96平方米）緩沖總價(jià)沖擊，價(jià)格上行空間均受購(gòu)買力天花板硬約束。

??3. 內(nèi)部差異特例：

??寧波特例：寧波住宅均價(jià)CAGR（+7.52%）領(lǐng)跑20城，驅(qū)動(dòng)力并非外來(lái)人口，而是本地發(fā)達(dá)的民營(yíng)外貿(mào)經(jīng)濟(jì)——2025年民營(yíng)企業(yè)出口占比超75%，外貿(mào)利潤(rùn)直接沉淀為個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和私營(yíng)企業(yè)主的家庭財(cái)富，對(duì)高端住宅市場(chǎng)的購(gòu)買力傳導(dǎo)極為迅速；而蘇州（已歸入弱需求磨底型）外貿(mào)以外資代工為主（外資企業(yè)出口占比仍超60%），利潤(rùn)更多以外商資本回報(bào)形式存在，“高薪打工人”購(gòu)房決策更偏謹(jǐn)慎，財(cái)富效應(yīng)彈性遠(yuǎn)低于寧波。這一結(jié)構(gòu)差異解釋了為何同處長(zhǎng)三角外貿(mào)帶，寧波領(lǐng)漲而蘇州陷入調(diào)整。

??杭州特例：去化周期10個(gè)月為20城最低，住宅均價(jià)CAGR+3.78%，是唯一實(shí)現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)”且?guī)齑鏄O健康的城市，但19.2倍的房?jī)r(jià)收入比意味著未來(lái)價(jià)格上行空間嚴(yán)重受限。供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，杭州商品住宅成交套均面積約144平方米，新房市場(chǎng)大面積改善產(chǎn)品占主導(dǎo)，普通剛需的進(jìn)入門檻實(shí)際遠(yuǎn)高于市場(chǎng)均價(jià)所暗示的水平。此外，杭州二手房掛牌量持續(xù)高企——2026年2月在售房源23.8萬(wàn)套，3月漲至24.5萬(wàn)套——意味著新房極低庫(kù)存的表象可能被天量二手房掛牌所對(duì)沖。

??（二）高熱度博弈型（西安、成都）

??1.特征：

??住宅均價(jià)CAGR領(lǐng)先（西安+4.06%、成都+5.80%），但住宅去化周期已升至22~23個(gè)月，庫(kù)存面積較高（西安1164萬(wàn)平方米、成都2262萬(wàn)平方米）。

??2. 底層邏輯：

??優(yōu)勢(shì)：西安半導(dǎo)體、新能源汽車產(chǎn)業(yè)集群，2025年電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破2000億元，新增高薪崗位超過(guò)5萬(wàn)個(gè)；成都數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，騰訊、阿里、字節(jié)跳動(dòng)等頭部企業(yè)在蓉設(shè)立區(qū)域總部，2025年數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過(guò)15%，高收入群體集聚帶動(dòng)核心區(qū)改善需求旺盛。

??隱憂：過(guò)去五年兩地住宅用地年均出讓面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，新房庫(kù)存積累速度超過(guò)消化速度。西安2025年末住宅庫(kù)存1164萬(wàn)平方米，去化周期22.2個(gè)月；成都庫(kù)存2262萬(wàn)平方米，去化周期23.2個(gè)月。若成交面積持續(xù)低迷，價(jià)格存在回調(diào)壓力。

??雙口徑差異：成都商品房均價(jià)CAGR為+3.57%，住宅為+5.80%，差值達(dá)2.23個(gè)百分點(diǎn)，為20城最高之一，說(shuō)明商辦物業(yè)價(jià)格走勢(shì)顯著弱于住宅，市場(chǎng)資金高度集中于住宅領(lǐng)域。這一信號(hào)與成都“存量主導(dǎo)”格局（二手房成交占比75%）形成印證——新房市場(chǎng)向改善型產(chǎn)品集中，剛需加速分流至二手和商辦市場(chǎng)。

??房?jī)r(jià)收入比視角：西安房?jī)r(jià)收入比14.8倍，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅56324元，在20城中排名靠后。高庫(kù)存+高房?jī)r(jià)收入比的雙重壓力下，價(jià)格回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)比僅看庫(kù)存指標(biāo)時(shí)更為突出。成都房?jī)r(jià)收入比13.8倍，在20城中處于偏高水平，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入59509元雖居同級(jí)省會(huì)中游，但130.68平方米的實(shí)際套均面積顯著推高了總價(jià)門檻。結(jié)合2262萬(wàn)平方米的高位住宅庫(kù)存和23.2個(gè)月去化周期，在高庫(kù)存+高負(fù)擔(dān)的雙重壓力下，價(jià)格回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

??成都二手房視角：成都樓市已進(jìn)入“存量主導(dǎo)”格局——2025年12月二手房成交占比已升至75%。截至2025年12月，成都二手住宅存量掛牌套數(shù)達(dá)21.63萬(wàn)套，二手住宅掛牌均價(jià)同比下降10.5%。新房市場(chǎng)“量少價(jià)高”與二手房市場(chǎng)“量大價(jià)平”形成明顯拉扯。新房庫(kù)存雖呈下降趨勢(shì)，但部分區(qū)域（三圈層）去化周期已超過(guò)24個(gè)月。二手房天量掛牌對(duì)剛需的吸納效應(yīng)正在加速稀釋新房市場(chǎng)的需求底盤。

??（三）弱需求磨底型（南昌、青島、南寧、

??濟(jì)南、南京、蘇州）

??1.特征：

??住宅去化周期處于18~27個(gè)月（南昌12.7個(gè)月為特例、青島18.4、濟(jì)南23.1、南寧25.5、蘇州26.8），住宅均價(jià)CAGR為負(fù)或接近零（南昌-3.98%、青島-0.35%、南寧-2.92%、濟(jì)南+0.99%、蘇州-0.09%），庫(kù)存健康或可控，但需求動(dòng)能不足，市場(chǎng)處于橫盤僵持或溫和出清階段。

??2. 底層邏輯：該類型城市的本質(zhì)矛盾高度統(tǒng)一——有效購(gòu)買力斷檔或收入預(yù)期坍塌。

??南昌：去化周期12.7個(gè)月健康，房?jī)r(jià)收入比6.9倍為20城最低，但住宅均價(jià)CAGR下跌3.98%，是典型的“低房?jī)r(jià)收入比陷阱”——價(jià)格足夠便宜、庫(kù)存足夠健康，但依然持續(xù)下跌。核心矛盾有兩點(diǎn)：其一，收入增長(zhǎng)預(yù)期坍塌。2025年南昌城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約5.96萬(wàn)元，絕對(duì)水平低于長(zhǎng)沙（7.2萬(wàn)）、合肥（6.6萬(wàn)），更為關(guān)鍵的是，2023—2025年南昌城鎮(zhèn)居民收入增速已從過(guò)去5.5%的高位滑落至3.8%左右，低于全國(guó)平均增速。居民對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)的悲觀預(yù)期直接壓制了加杠桿購(gòu)房的意愿，改善型需求自發(fā)凍結(jié)。其二，人口結(jié)構(gòu)隱憂。江西全省人口老齡化率高于全國(guó)均值，且南昌新增人口中大專以上學(xué)歷占比低于合肥、長(zhǎng)沙等同級(jí)省會(huì)，高薪崗位（信息技術(shù)、金融、研發(fā)）供給稀缺導(dǎo)致“新南昌人”的購(gòu)房轉(zhuǎn)化率極低。健康的去化周期僅僅反映了過(guò)去幾年土地供給主動(dòng)收縮的結(jié)果，而非需求旺盛的信號(hào)。

??青島：去化周期18.4個(gè)月，住宅均價(jià)CAGR微跌0.35%，房?jī)r(jià)收入比8.6倍處于友好區(qū)間。去化周期健康但價(jià)格微跌，反映的是“供需基本平衡但缺乏價(jià)格上行動(dòng)力”——山東整體人口增長(zhǎng)放緩，青島雖為省內(nèi)龍頭，但面臨濟(jì)南分流壓力，2020—2025年人口增量44.4萬(wàn)人，在全省人口總量縮減的背景下，增量已屬不易。核心制約在于：房?jī)r(jià)收入比雖友好，但人均可支配收入71703元在沿海城市中偏低，剛需入市動(dòng)力不足，市場(chǎng)處于“溫和出清”狀態(tài)。

??南寧：與南昌同屬“低房?jī)r(jià)收入比陷阱”類型（房?jī)r(jià)收入比8.4倍），但比南昌多一層壓力：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入48375元為20城最低，絕對(duì)購(gòu)買力墊底；住宅去化周期25.5個(gè)月顯著高于南昌（12.7個(gè)月），庫(kù)存消化壓力更大。量?jī)r(jià)雙跌（面積-21.63%、均價(jià)-2.92%）的同步性表明，南寧市場(chǎng)尚未觸底，正處于“以價(jià)換量”的初期階段。積極信號(hào)在于土地端已主動(dòng)收縮——2023—2025年南寧住宅用地出讓面積較2020—2022年高峰期下降約40%，供給端的主動(dòng)瘦身將在2026—2027年逐步傳導(dǎo)至新房供應(yīng)端，屆時(shí)若人口增量能維持年均4萬(wàn)～5萬(wàn)人的水平，市場(chǎng)有望完成筑底。

??濟(jì)南：去化周期23.1個(gè)月，住宅均價(jià)CAGR+0.99%，房?jī)r(jià)收入比11.0倍。濟(jì)南的問(wèn)題在于“過(guò)去五年土地供給偏大”的遺留效應(yīng)——2020—2025年濟(jì)南住宅用地年均出讓面積維持較高水平，住宅庫(kù)存629萬(wàn)平方米在樣本城市中處于中游偏上，而月均銷量?jī)H約27萬(wàn)平方米，導(dǎo)致去化周期攀升至23個(gè)月。與青島相比，濟(jì)南作為省會(huì)的人口吸納能力并未顯著轉(zhuǎn)化為購(gòu)房需求——其城鎮(zhèn)居民人均可支配收入68128元在20城中排名第13位，低于青島（71703元），但房?jī)r(jià)收入比卻更高（11.0倍 vs 青島8.6倍），這說(shuō)明濟(jì)南房?jī)r(jià)相對(duì)收入的偏離度更高。濟(jì)南的供應(yīng)結(jié)構(gòu)以大面積改善產(chǎn)品為主（套均137平方米），進(jìn)一步推高了總價(jià)門檻。人口變量方面，2025年濟(jì)南單年常住人口增量為10.13萬(wàn)人，較2024年有明顯回升，終結(jié)了此前增量持續(xù)收窄的態(tài)勢(shì)。但需注意兩點(diǎn)：第一，10.13萬(wàn)人的增量中是否包含區(qū)劃調(diào)整或統(tǒng)計(jì)口徑變化帶來(lái)的非常規(guī)因素，尚需進(jìn)一步追蹤；第二，山東省整體人口增長(zhǎng)放緩的大背景未變，2025年的增量回升是趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)還是短期波動(dòng)，有待2026—2027年數(shù)據(jù)驗(yàn)證。

??南京：去化周期24.4個(gè)月，住宅均價(jià)CAGR+1.30%，房?jī)r(jià)收入比13.6倍。南京的問(wèn)題本質(zhì)上是“上一輪牛市漲幅過(guò)大后的估值回歸”——2016至2021年南京住宅均價(jià)近乎翻倍，居民杠桿率持續(xù)攀升至高位，導(dǎo)致當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)降首付、降利率等寬松政策顯著鈍化。2025年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約8.63萬(wàn)元，但房?jī)r(jià)均價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米、套均面積127平方米的組合下，新流入人口的購(gòu)房門檻極高。二手房方面，截至2025年12月，南京二手住宅掛牌量達(dá)16.37萬(wàn)套，掛牌均價(jià)同比下降14.9%，“以價(jià)換量”對(duì)新房市場(chǎng)形成持續(xù)壓制。南京與蘇州同處長(zhǎng)三角高估值城市陣營(yíng)，共同面臨“高收入—高房?jī)r(jià)—高杠桿”的結(jié)構(gòu)性僵持，區(qū)別在于南京的杠桿問(wèn)題源自歷史累積泡沫，而蘇州的壓力更多來(lái)自外部需求分流。

??蘇州：去化周期26.8個(gè)月，住宅均價(jià)CAGR-0.09%，房?jī)r(jià)收入比13.3倍。蘇州雖地處長(zhǎng)三角核心，經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)勁（城鎮(zhèn)居民人均可支配收入90125元，20城最高），但問(wèn)題在于房?jī)r(jià)基數(shù)高（均價(jià)2.6萬(wàn)/平方米）疊加成交套均面積偏大（137平方米），新流入人口的購(gòu)房成本極大。蘇州五年人口增量?jī)H34.2萬(wàn)人，在20城中排名靠后，長(zhǎng)三角內(nèi)部上海、杭州、南京對(duì)蘇州的分流效應(yīng)顯著。此外，蘇州也是限購(gòu)政策“鈍化型”城市的典型代表——雖已全面取消限購(gòu)，但因居民杠桿率高企，降首付、降利率等政策未能有效激活市場(chǎng)，市場(chǎng)仍處于“估值回歸”通道。蘇州的去化周期26.8個(gè)月已接近“深度調(diào)整”閾值（27個(gè)月），當(dāng)前0.09%的微幅下跌能否穩(wěn)住，取決于二手房市場(chǎng)的“以價(jià)換量”能否在2026—2027年完成筑底。蘇州的核心風(fēng)險(xiǎn)在于：作為長(zhǎng)三角高房?jī)r(jià)二線城市，如果上海、杭州市場(chǎng)的虹吸效應(yīng)持續(xù)強(qiáng)化，蘇州新房市場(chǎng)可能面臨“量?jī)r(jià)雙殺”的長(zhǎng)期壓力。

??（四）非正常態(tài)風(fēng)險(xiǎn)型（武漢、佛山、溫州、

??東莞、昆明、鄭州）

??1.特征：

??市場(chǎng)運(yùn)行非內(nèi)生健康：或成交量極度萎縮導(dǎo)致去化周期畸高（東莞42.4個(gè)月）、或需求斷崖（昆明投資客退潮）、或重度依賴政策輸血（鄭州價(jià)格微漲全靠收儲(chǔ)托底）。該類型的價(jià)格信號(hào)已發(fā)生異化——東莞住宅均價(jià)CAGR高達(dá)+4.74%，并非市場(chǎng)整體回暖，而是僅靠主城區(qū)極少數(shù)高端豪宅成交拉動(dòng)的結(jié)構(gòu)性假象；鄭州+0.31%的正增長(zhǎng)幾乎完全依賴存量房收儲(chǔ)和房票安置，一旦政策退出，市場(chǎng)能否自主修復(fù)存疑。

??2. 底層邏輯：

??（1）流動(dòng)性緊縮子類（武漢、佛山、溫州、東莞）

??武漢（周期27.8個(gè)月，住宅均價(jià)CAGR +0.57%，房?jī)r(jià)收入比9.6倍）：歷史天量土地供給遺留問(wèn)題未消化（2020—2021年住宅用地出讓面積年均超過(guò)2000萬(wàn)平方米），疊加頭部房企暴雷導(dǎo)致?tīng)€尾恐慌。武漢五年累計(jì)人口增量141.4萬(wàn)人，位居樣本城市首位，但其中約120萬(wàn)為2021年一次性回流效應(yīng)。剔除這一特例后，2022—2025年年均增量?jī)H約5.3萬(wàn)人，人口紅利正在急劇收窄。武漢的真正問(wèn)題不僅是商辦物業(yè)深度蕭條，更是人口增量動(dòng)能快速衰減后，過(guò)去積累的潛在需求正在加速消耗。武漢商品房均價(jià)CAGR為-3.42%，而住宅均價(jià)CAGR為+0.57%，雙口徑差值達(dá)3.99個(gè)百分點(diǎn)，為20城最高。這說(shuō)明武漢的價(jià)格下跌幾乎全部由商辦物業(yè)拖累，剔除商辦后，住宅價(jià)格在過(guò)去五年中實(shí)際微漲。房?jī)r(jià)收入比9.6倍處于中等偏低水平，結(jié)合約1.2萬(wàn)/平方米的絕對(duì)單價(jià)（20城倒數(shù)第三），住宅估值具備一定安全邊際，但去化周期27.8個(gè)月意味著供給消化仍需時(shí)日。待住宅去化周期回落至20個(gè)月以內(nèi)后，方可視為明確修復(fù)信號(hào)。

??佛山（周期26.1個(gè)月，住宅均價(jià)CAGR +0.22%，房?jī)r(jià)收入比9.2倍）：重度依賴廣州外溢需求，外溢減弱后本地購(gòu)買力不足。佛山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，高薪崗位有限，剛需支撐較弱。房?jī)r(jià)收入比雖處中游，但需求端動(dòng)能不足。

??溫州（周期27.5個(gè)月，住宅均價(jià)CAGR +0.02%，房?jī)r(jià)收入比9.9倍）：民間杠桿率高，居民負(fù)債率長(zhǎng)期居浙江前列。傳統(tǒng)輕工制造業(yè)外遷，新興產(chǎn)業(yè)尚未形成規(guī)模，二手房拋壓集中釋放。住宅均價(jià)CAGR幾乎為零，市場(chǎng)處于“陰跌”與“僵持”之間。

??東莞（周期42.4個(gè)月，住宅均價(jià)CAGR +4.74%，房?jī)r(jià)收入比16.6倍）：去化周期全樣本最高，房?jī)r(jià)上漲僅靠核心區(qū)極少量豪宅成交支撐。東莞住宅庫(kù)存559萬(wàn)平方米，月均銷量?jī)H約13萬(wàn)平方米，流動(dòng)性緊縮。房?jī)r(jià)收入比16.6倍位列20城第四，遠(yuǎn)高于收入水平可支撐的范圍。需注意一個(gè)重要對(duì)沖變量：東莞2025年常住人口增量達(dá)22.92萬(wàn)人，位居全國(guó)第二，人口正在加速回流。大量新增人口意味著潛在的住房需求正在積累，但同時(shí)也要清醒認(rèn)識(shí)到，人口增量對(duì)樓市的托底存在至少3年的轉(zhuǎn)化時(shí)滯（就業(yè)穩(wěn)定→財(cái)富積累→購(gòu)房決策）。當(dāng)前東莞月均住宅銷量?jī)H約13萬(wàn)平方米，即便2026年人口繼續(xù)高增，短期內(nèi)的去化周期仍將在40個(gè)月以上高位運(yùn)

??行。

??（2）投資退潮子類（昆明）

??昆明（周期16.2個(gè)月，住宅均價(jià)CAGR深跌4.18%，為20城中跌幅最深）：過(guò)去高度依賴外省旅游投資客（2018—2020年外省購(gòu)房者占比超40%），疫情后投資需求退潮。本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一（旅游、煙草），2025年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入58938元，但房?jī)r(jià)收入比僅為8.4倍，是20城中購(gòu)房負(fù)擔(dān)最輕的城市之一。然而，低房?jī)r(jià)收入比并未阻止價(jià)格深跌——核心矛盾在于缺乏需求接盤，而非購(gòu)買力不足。旅游投資客退潮后，本地剛需規(guī)模有限，住宅庫(kù)存雖僅451萬(wàn)平方米，但月均銷量持續(xù)低位，市場(chǎng)缺乏上漲驅(qū)動(dòng)力。雙口徑方面，昆明商品房均價(jià)CAGR為-5.61%，住宅為-4.18%，差值1.43個(gè)百分點(diǎn)，兩類物業(yè)價(jià)格走勢(shì)較為同步，市場(chǎng)整體性收縮特征明顯。

??（3）政策托底子類（鄭州）

??鄭州（周期21.5個(gè)月，住宅均價(jià)CAGR+0.31%，房?jī)r(jià)收入比10.7倍）：需要特別說(shuō)明的是，存量房收儲(chǔ)、房票安置、“以舊換新”等政策工具并非鄭州獨(dú)有——截至2025年，全國(guó)已有超90個(gè)城市推行房票制度，多城啟動(dòng)存量房收儲(chǔ)工作。然而，鄭州被單獨(dú)歸為“政策托底型”子類，并非因?yàn)檫@些工具本身，而是基于以下三個(gè)維度的特殊性：第一，政策動(dòng)機(jī)的緊迫性。鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入52413元在20城中排名靠后，內(nèi)生購(gòu)買力有限；加之歷史土地供應(yīng)量偏大，庫(kù)存壓力一度位居全國(guó)前列，政策干預(yù)是“雪中送炭”的生存必需，而非“錦上添花”的輔助手段。第二，政策力度的系統(tǒng)性。鄭州將存量房產(chǎn)過(guò)剩定位為“突出問(wèn)題”，由省級(jí)戰(zhàn)略統(tǒng)籌推進(jìn)——截至2024年底已收購(gòu)存量商品房36個(gè)、2.2萬(wàn)套、182.5萬(wàn)平方米，累計(jì)核發(fā)房票2.37萬(wàn)張、金額150億元，庫(kù)存同比減少602.97萬(wàn)平方米。第三，政策效果的依賴性。鄭州住宅均價(jià)CAGR+0.31%的微弱正增長(zhǎng)，幾乎完全依賴政策托底才得以實(shí)現(xiàn)。若政策退出或資金收緊，市場(chǎng)能否依靠?jī)?nèi)生動(dòng)力自主修復(fù)，仍存較大疑問(wèn)。

??六、核心結(jié)論

??基于前述數(shù)據(jù)與歸因分析，本報(bào)告形成以下五項(xiàng)核心結(jié)論：

??第一，四類分化格局已經(jīng)確立。 20城樓市已清晰分化為“內(nèi)生增長(zhǎng)型”“高熱度博弈型”“弱需求磨底型”“非正常態(tài)風(fēng)險(xiǎn)型”四大陣營(yíng)。內(nèi)生增長(zhǎng)型（廣深杭合寧甬）穩(wěn)中有進(jìn)，去化周期<25個(gè)月且均價(jià)正增長(zhǎng)；高熱度博弈型（西安、成都）價(jià)漲但庫(kù)存高企；弱需求磨底型（南昌、青島、南寧、濟(jì)南、南京、蘇州）持續(xù)橫盤，缺乏漲價(jià)驅(qū)動(dòng)力；非正常態(tài)風(fēng)險(xiǎn)型（武漢、佛山、溫州、東莞、昆明、鄭州）價(jià)格信號(hào)失真或需求失靈。去化周期是判斷市場(chǎng)健康度的首要指標(biāo)——周期低于20個(gè)月的城市（杭州、合肥、寧波、長(zhǎng)沙）住宅均價(jià)CAGR均為正（0.75%～7.52%）。

??第二，人口對(duì)樓市的支撐邏輯正在從“總量驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“邊際驅(qū)動(dòng)”。2025年城市常住人口單年增量與五年累計(jì)增量之間的劇烈分化表明：增量動(dòng)能正在城市間快速切換，累計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的解釋力已大幅下降。深圳（五年68.9萬(wàn)，單年+25.95萬(wàn)）和東莞（五年33.3萬(wàn)，單年+22.92萬(wàn)）分別代表了“持續(xù)強(qiáng)勢(shì)”和“加速回流”兩種人口動(dòng)能模式，其對(duì)樓市的支撐作用值得重點(diǎn)關(guān)注。內(nèi)生增長(zhǎng)型城市普遍具備強(qiáng)勁的近期人口增量，而非依賴五年前的累計(jì)數(shù)據(jù)。

??第三，雙口徑差異揭示市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化：住宅韌性普遍優(yōu)于商辦。幾乎所有城市的商品住宅均價(jià)CAGR均高于商品房口徑，其中武漢（+3.99pct）、深圳（+3.12pct）、成都（+2.23pct）、寧波（+2.12pct）差值最為顯著。這說(shuō)明本輪調(diào)整中，商辦物業(yè)承受的價(jià)格壓力遠(yuǎn)大于住宅，部分城市“房?jī)r(jià)大跌”的表象實(shí)為商辦深度蕭條拖累所致。住宅市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格韌性遠(yuǎn)超市場(chǎng)直觀感受。

??第四，樓市穿越周期的核心路徑是低庫(kù)存、強(qiáng)產(chǎn)業(yè)與合理房?jī)r(jià)收入比的組合。 內(nèi)生增長(zhǎng)型中的長(zhǎng)沙、廣州已驗(yàn)證了“低庫(kù)存+強(qiáng)產(chǎn)業(yè)+合理房?jī)r(jià)收入比”的組合有效性——長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比僅7.8倍，去化周期19.5個(gè)月，住宅均價(jià)CAGR+4.05%；廣州房?jī)r(jià)收入比14.5倍，月均銷量82萬(wàn)平方米，表現(xiàn)強(qiáng)勁。而高熱度博弈型（西安、成都）則警示了“強(qiáng)產(chǎn)業(yè)+過(guò)度供地”可能引發(fā)的回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)——產(chǎn)業(yè)再?gòu)?qiáng)，若庫(kù)存累積速度超過(guò)消化速度，價(jià)格終將承壓。杭州、合肥雖庫(kù)存健康，但偏高的房?jī)r(jià)收入比（分別為19.2倍和13.6倍）意味著需要更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐來(lái)維持購(gòu)買力匹配，價(jià)格上行空間已受購(gòu)買力天花板硬約束。

??第五，非正常態(tài)風(fēng)險(xiǎn)型城市存在長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性短板，修復(fù)周期較長(zhǎng)。武漢、佛山、溫州、東莞的市場(chǎng)調(diào)整并非短期情緒波動(dòng)，而是供給過(guò)剩、需求透支、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛等多重矛盾疊加。其中武漢住宅絕對(duì)單價(jià)處于低位，結(jié)合9.6倍的房?jī)r(jià)收入比和住宅均價(jià)正增長(zhǎng)，安全邊際優(yōu)于同類城市，但需等待庫(kù)存出清；東莞市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與人口利好形成對(duì)沖，雖然42.4個(gè)月去化周期和16.6倍房?jī)r(jià)收入比指向高風(fēng)險(xiǎn)，但22.92萬(wàn)人的年度人口增量提供了中長(zhǎng)期托底可能，需動(dòng)態(tài)跟蹤人口轉(zhuǎn)化率。此外，南寧作為弱需求磨底型的典型代表，雖房?jī)r(jià)收入比友好，但城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20城最低，有效購(gòu)買力不足導(dǎo)致低房?jī)r(jià)未能轉(zhuǎn)化為價(jià)格支撐。若后續(xù)人口增長(zhǎng)低迷，南寧可能從“磨底”滑向“投資退潮”類型，需警惕這一風(fēng)險(xiǎn)。

??七、數(shù)據(jù)附錄：20城核心指標(biāo)完整對(duì)照表（2020-2025年）

??注：武漢五年名義增量141.4萬(wàn)人中含2021年增量約120.1萬(wàn)人。房?jī)r(jià)收入比基于商品住宅實(shí)際成交均價(jià)×實(shí)際套均面積 /（城鎮(zhèn)居民人均可支配收入×3人）計(jì)算；實(shí)際套均面積來(lái)源于2025年商品住宅成交面積/成交套數(shù)。房?jī)r(jià)收入比數(shù)值為標(biāo)準(zhǔn)化估算，實(shí)際值會(huì)因家庭人口差異而浮動(dòng)。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：商品住宅成交面積、套數(shù)、均價(jià)來(lái)自各地統(tǒng)計(jì)局及CRIC，2025年；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來(lái)自各地統(tǒng)計(jì)局2025年數(shù)據(jù)。

??特別提醒

??1.本文章內(nèi)容是由克而瑞研究分析師王錚嶸，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用深度智聯(lián)CoWork企業(yè)級(jí)AI原生工作平臺(tái)撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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