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??2026年以來，上海樓市持續(xù)修復(fù)，5月新房成交面積環(huán)比三連漲，二手房成交面積同比連續(xù)3個(gè)月上漲，且漲幅不斷走擴(kuò)。

??在整體大盤企穩(wěn)的背景下，總價(jià)千萬級(jí)一二手房成交走出了反常識(shí)行情。

??以往上海千萬級(jí)改善市場(chǎng)，新房是絕對(duì)主流，但近年來該總價(jià)段新房成交卻持續(xù)下行。

??而過去不被改善客群看好的千萬級(jí)“老破大”二手房，成交量卻迎頭攀升。

??上海高端新房，正在被二手“老破大”分流。

??3月以來，上海高端住宅市場(chǎng)熱度不及預(yù)期，多數(shù)項(xiàng)目開盤去化率集中在20%-50%之間，部分項(xiàng)目去化率僅5%-9%。

??從成交來看，2026年前5月總價(jià)千萬以上高端住宅僅成交3592套，同比下降39%。自2022年以來，千萬級(jí)新房成交持續(xù)下滑。

??高端新房成交萎縮，是因?yàn)槭袌?chǎng)沒貨、供應(yīng)不足？但事實(shí)恰恰相反。

??數(shù)據(jù)顯示，上海總價(jià)千萬級(jí)新房從2024年開始，正式進(jìn)入供大于求階段，近三年整體供求比穩(wěn)定在1.1左右。其中市場(chǎng)成交主力的1000-2000萬總價(jià)段，今年前五月供求比直接沖高至1.23。

??當(dāng)下上海千萬級(jí)新房，最大堵點(diǎn)是需求呈現(xiàn)逐年走弱的趨勢(shì)。

??新房供求同比變化端，2024年千萬新房供應(yīng)同比上漲11.4%，成交反而下滑14.4%；進(jìn)入2026年，供需背離進(jìn)一步加劇，前五月新房供應(yīng)回落20.9%，但成交同比下降39%。

??與千萬級(jí)新房成交持續(xù)下滑相對(duì)應(yīng)的是，該價(jià)格段的二手房成交卻逐年攀升。

??2022年是一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，彼時(shí)總價(jià)千萬級(jí)新房成交套數(shù)達(dá)到階段性高點(diǎn)，成交16699套，隨后開始回落。

??二手房則相反，在2022年回落至5598套階段性低點(diǎn)后，成交量逐年攀升，至2025年成交了9390套，創(chuàng)下歷年新高。

??核心原因是新房和二手房?jī)r(jià)格差逐漸被拉大。

??從成交均價(jià)看，新房成交均價(jià)自2021年起逐步上行，2025年創(chuàng)歷史新高，二手房成交均價(jià)則在2023年階段性高點(diǎn)后大幅回落，2026年前5月跌幅擴(kuò)大、價(jià)格加速下行。

??細(xì)分至各總價(jià)段，一二手房?jī)r(jià)差更為明顯：1000-2000萬元總價(jià)段新房成交均價(jià)長(zhǎng)期顯著高于同類二手房30%-50%。

??從成交均價(jià)漲跌變化來看，二手房加速下跌、跌出極致性價(jià)比。

??以2021年1月二手房均價(jià)為基準(zhǔn)，總價(jià)1000-2000萬元二手房均價(jià)在2024年四季度至2025年一季度出現(xiàn)短暫回升，隨后開始加速回落。同期間新房?jī)r(jià)格卻上漲了18%。

??如果聚焦到具體項(xiàng)目，兩者價(jià)差“體感”更為明顯。

??對(duì)比2026年前5月二手成交套數(shù)TOP5小區(qū)，其成交均價(jià)與周邊2-3公里范圍內(nèi)在售新房銷售均價(jià)，最大價(jià)差每平方米相差10.6萬元。

??千萬級(jí)新房之所以能被二手“老破大”分流，除了價(jià)格，部分新房產(chǎn)品并沒有“斷代式”領(lǐng)先也是重要的原因。

??除了極個(gè)別純粹地段稀缺項(xiàng)目沒有可比性外，部分高端新房既沒有非常突出的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，更沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，購(gòu)房者被分流也是必然。

??未來，高端市場(chǎng)要奪回市場(chǎng)份額，還需在產(chǎn)品打造和服務(wù)方面著手，建立不可撼動(dòng)的“護(hù)城河”。