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??1、中位數(shù)跌破1，49%熱銷項目是以低于周邊競品價格“成交勝出”

??2、城市間橫向：北京一枝獨秀，天津廣州普遍折價

??3、項目間橫向：高價城市高端強、中價城市剛需強，改善整體最弱

??4、結(jié)論與建議：“以價換量”仍是熱銷前提，產(chǎn)品定位應(yīng)按城分層制定

??熱銷新房與周邊二手房比價衡量的是“新房相對二手的產(chǎn)品代際差異帶來的質(zhì)價比優(yōu)勢”不同，新房與新房之間的比價衡量的是另一件事：在同一板塊、面對同樣的客群、使用同樣的新規(guī)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)時，熱銷項目能比它的直接競爭對手賣得更快、更多甚至更貴。這是一個更嚴(yán)苛的檢驗——二手房的對照可以靠“新”取勝，那競品新房的對照則除了必須靠產(chǎn)品力、品牌與營銷能力外，價格會同樣是重要的因素嗎？剛需、改善和高端不同類型項目的價格敏感度又如何？

??本報告基于pti普睿數(shù)智云監(jiān)測數(shù)據(jù)，選取北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、天津、武漢、西安等9個重點城市2026年上半年新房成交套數(shù)排名前10的共90個項目，與周邊同類競品1261個新房項目逐一配對，對城市×產(chǎn)品類型統(tǒng)計與價格比區(qū)間分布展開解讀，重點回答：熱銷項目相比周邊競品比價分布如何、溢價能力在城市之間如何分布、哪一類產(chǎn)品才真正具備對競品的定價優(yōu)勢。

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??中位數(shù)跌破1，49%熱銷項目是以低于周邊競品價格“成交勝出”

??總體來看，均值1.045而中位數(shù)1.009，一個被極值抬高的平均數(shù)，同臺競爭中熱銷項目并不占價格優(yōu)勢。數(shù)據(jù)結(jié)果顯示：90個熱銷項目與1261個對比樣本的價格比均值為1.045、中位數(shù)為1.009，標(biāo)準(zhǔn)差為0.304，區(qū)間在[0.35, 3.49]。均值與中位數(shù)之間存在3.6個百分點的落差，這個落差本身就是結(jié)論：均值被右側(cè)的極端值抬高，而代表“典型項目”的中位數(shù)幾乎正好落在1.0上。 

??把它與二手房比價并置會看得更清楚。二手房比價的均值1.047、中位數(shù)1.026，兩者差距2.1個百分點；新房比價的均值1.045幾乎與二手房比價均值相同，但中位數(shù)卻低了1.7個百分點。也就是說，熱銷項目相對二手房還能守住2.6%的中位溢價，相對競品新房則只剩0.9%——面對同代產(chǎn)品，熱銷項目“以價換量”不是營銷策略，而是熱銷的普遍前提。 

??從區(qū)間分布來看，近半數(shù)上半年最暢銷的項目，是以低于周邊競品的價格賣出去的。90個熱銷項目中，價格比在1.0以下的達44個、占49%，0.8以下的就有16個、占18%；能夠?qū)崿F(xiàn)10%以上溢價的僅27個、占30%，1.4以上的只有8個、占9%。1261個樣本的區(qū)間分布為：1.0以下占48.6%，1.0—1.1占18.7%，1.1—1.2占13.0%，1.2—1.3占8.2%，1.3—1.4占3.7%，1.4—1.5占2.2%，1.5及以上占5.5%。 

??與二手房比價的分布對照，折價端，新房比價的1.0以下占48.6%，高于二手房的46.7%，折價更普遍；中間帶，新房比價的1.0—1.1區(qū)間占18.7%，明顯高于二手房的14.2%——大量項目擠在“剛剛超過1”的位置上；溢價端，新房比價中溢價20%以上的樣本占19.7%，低于二手房的26.8%；溢價50%以上占5.5%，與二手房的5.7%基本持平。 

??由此可見：面對競品新房，熱銷項目只能獲得“微溢價”，只有極少數(shù)項目能夠沖到大幅溢價區(qū)間，而這個比例與二手房比價幾乎相同——說明真正具備絕對定價能力的項目，無論對照誰都能溢價，與對照物本身關(guān)系不大。

??02

??城市間橫向：北京一枝獨秀，天津廣州普遍折價

??就9個城市間對比而言，有以下四個顯著特征：一、北京是唯一具備系統(tǒng)性溢價能力的城市；二、成都、深圳的溢價能力主要由高端產(chǎn)品貢獻；三、上海、西安是分化最小的兩個市場；四、天津、廣州是普遍折價的兩個市場。

??

??（一）北京：唯一具備系統(tǒng)性溢價能力的城市 

??北京均值1.302、中位數(shù)1.176，兩項指標(biāo)均為9城第一，且與第二名成都拉開明顯差距（均值高出0.145）。北京折價樣本占比僅20.3%，是9城中唯一低于四分之一的城市；溢價20%以上的樣本占42.0%，接近第二名成都（28.4%）的1.5倍。 

??北京的溢價來源相當(dāng)集中。通州老城板塊的招商朝棠攬閱剛需產(chǎn)品價格比1.62、東小口板塊的龍樾海序剛需1.61、運河商務(wù)區(qū)的中建·運河玖院高端1.60與剛需1.56，四個項目全部位于城市東部與北部的重點發(fā)展板塊。這些板塊的共同點是：周邊競品新房多為老規(guī)產(chǎn)品或普通品質(zhì)項目，與上半年熱銷項目在產(chǎn)品力上形成明確代差。 

??北京也是9城中標(biāo)準(zhǔn)差最大城市（0.460），最大值達3.00。這意味著北京高溢價并非普遍現(xiàn)象，而是集中在少數(shù)板塊的少數(shù)項目上，城市均值被這些項目顯著拉高。但即便如此，北京20.3%的折價占比仍是9城最低——它的“底”也比其他城市高。 

??（二）成都、深圳：溢價能力主要由高端產(chǎn)品貢獻 

成都均值1.157居第二，中位數(shù)1.072。成都的特點是高端產(chǎn)品的溢價能力突出——金融城三期的建發(fā)海耀高端產(chǎn)品價格比1.84、郫筒板塊的凱瑞望叢天序高端1.59，均進入9城TOP10。按產(chǎn)品類型看，成都高端產(chǎn)品均值1.27，明顯高于剛需1.15與改善1.04。 深圳均值1.090、中位數(shù)1.015，形態(tài)更為特殊：折價樣本占48.1%接近一半，但溢價20%以上仍有22.5%，最大值3.40為9城第二。

??深圳的高溢價同樣集中于高端——蛇口板塊的元灣府高端價格比1.85居9城之首，寶安中心區(qū)的觀潮府高端1.59、粵海板塊的后海沄璽花園高端1.53緊隨其后。深圳高端產(chǎn)品均值1.28，而剛需僅1.00、改善1.01。 

??兩個城市共同點在新房同臺競爭中，高端產(chǎn)品線能夠拉開價格差距。原因在于高端產(chǎn)品的競品數(shù)量少、可替代性低，而剛需與改善產(chǎn)品的競品密集、同質(zhì)化嚴(yán)重，價格必須貼近市場才能走量。 

??（三）上海、西安：分化最小的兩個市場 

??上海均值1.041、中位數(shù)1.033，標(biāo)準(zhǔn)差0.215為9城第二低，區(qū)間[0.59, 1.76]也是9城中第二窄。這與二手房比價中上海分化最大（標(biāo)準(zhǔn)差0.453）形成了極為鮮明的反差——同一個城市，面對二手房時極度分化，面對競品新房時高度收斂。主要是新房供應(yīng)在土地出讓規(guī)則下高度標(biāo)準(zhǔn)化，同一板塊內(nèi)的新房產(chǎn)品與價格趨同，上海新房價格分化來自存量而非新房。 

??西安均值1.009、中位數(shù)1.010，是9城中均值與中位數(shù)最接近、且最貼近1.0的城市；標(biāo)準(zhǔn)差0.186為9城最低，區(qū)間[0.57, 1.54]最窄。西安是典型的“充分競爭型”新房市場——供應(yīng)量大、競品密集、產(chǎn)品同質(zhì)，任何項目都難以脫離市場價格獨立定價。這與二手房比價中西安同樣表現(xiàn)出高度規(guī)整（均值1.045、中位數(shù)1.047）的特征相互印證：西安是9城中價格發(fā)現(xiàn)機制最有效的市場。 

??（四）天津、廣州：普遍折價的兩個市場 

??天津均值0.956、中位數(shù)0.940，折價樣本占62.1%為9城最高，溢價20%以上僅10.0%。天津的三類產(chǎn)品價格比幾乎完全一致——剛需0.96、改善0.96、高端0.95，產(chǎn)品類型對定價能力毫無解釋力。這是一個已經(jīng)高度均質(zhì)化的市場：無論做什么產(chǎn)品，都只能貼著市場價走。 

??廣州均值0.957、中位數(shù)0.984，折價占53.5%。與天津類似，廣州三類產(chǎn)品的價格比也高度接近（剛需0.95、改善0.96、高端0.96）。但廣州的最低值0.35為9城最低，說明其尾部風(fēng)險更大——科學(xué)城板塊的星河灣半山剛需與改善產(chǎn)品價格比均為0.70，東圃板塊的越秀·閱璟臺高端產(chǎn)品0.73，這些項目必須以顯著低于競品的價格才能實現(xiàn)熱銷。

??03項目間橫向：高價城市高端強、中價城市剛需強，改善整體最弱

??按產(chǎn)品類型拆分，高端類330個樣本均值1.081、溢價20%以上占26.7%；剛需類557個樣本均值1.056、溢價20%以上占22.6%；改善類374個樣本均值0.995、溢價20%以上僅9.1%。高端最強、剛需次之、改善墊底。

??這個排序與二手房比價中“剛需強于改善”的結(jié)論方向一致，但增加了一個關(guān)鍵信息：改善產(chǎn)品的弱勢在新房同臺競爭中更為突出。改善類的溢價20%以上占比僅9.1%，不到高端類26.7%的三分之一；其標(biāo)準(zhǔn)差0.180也是三類中最低的，說明改善產(chǎn)品的價格比高度收斂在1.0附近，幾乎沒有向上突破的可能。

??改善產(chǎn)品的困境是雙重的：向上，它面對的是產(chǎn)品力更強、稀缺性更高的高端競品；向下，它面對的是總價更低、性價比更高的剛需競品。夾在中間，既沒有稀缺性溢價，也沒有價格優(yōu)勢。

??從溢價前10熱銷項目看，高端產(chǎn)品占6席，北京獨占4席、深圳3席、成都2席。這與二手房比價的溢價榜（剛需占7席、上海獨占3席）形成鮮明反差：面對二手房，靠的是新規(guī)產(chǎn)品對老舊存量的代際優(yōu)勢，因此剛需最占便宜；面對競品新房，代際優(yōu)勢不復(fù)存在，只能靠稀缺性與產(chǎn)品層級，因此高端產(chǎn)品勝出。同一批熱銷項目，換一個對照物，溢價能力的來源就完全變了。

??04

??結(jié)論與建議：“以價換量”仍是熱銷前提，產(chǎn)品定位應(yīng)按城分層制定

??綜合來看，90個熱銷項目中49%較周邊競品新房價格更低，僅30%能實現(xiàn)10%以上溢價。面對同代產(chǎn)品，熱銷項目的前提依然是“以價換量”。產(chǎn)品維度上，高端類均值1.081、溢價20%以上占26.7%，明顯強于剛需1.056與改善0.995。溢價前10中高端產(chǎn)品占6席，而二手房比價溢價前10中剛需占7席。改善產(chǎn)品是三類產(chǎn)品中最弱的，均值0.995、溢價20%以上僅9.1%、標(biāo)準(zhǔn)差0.180，價格比高度收斂于1.0附近。其困境是雙重擠壓：向上缺乏高端稀缺性，向下缺乏剛需性價比。

??正基于此，我們建議：其一，產(chǎn)品定位應(yīng)按城市類型分層制定，在北京，產(chǎn)品與板塊選擇均有效應(yīng)優(yōu)先布局；在成都、深圳、杭州、上海等高端驅(qū)動型城市把資源集中于高端產(chǎn)品線，剛需與改善需按平價策略走量；在天津、廣州、西安等無差異型城市放棄產(chǎn)品溢價預(yù)期、轉(zhuǎn)向成本與周轉(zhuǎn)。其二，改善產(chǎn)品線應(yīng)重新審視——若不能在稀缺性上向高端靠攏，就應(yīng)在總價上向剛需靠攏，停留在中間地帶的產(chǎn)品將同時失去兩端的支撐。