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??8月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了最新一期70城二手房價格指數(shù)。整體來看，當(dāng)前二手房市場呈現(xiàn)出幾個特點。首先，最大的利好在于價格已呈現(xiàn)出“跌無可跌”的新狀態(tài)，尤其從二手房價格指數(shù)的同比數(shù)據(jù)來看，這一趨勢較為明顯。經(jīng)過深度調(diào)整后，市場已具備自我企穩(wěn)和修復(fù)的內(nèi)生動力。其次，結(jié)構(gòu)性差異依然較大。一線城市二手房價格指數(shù)環(huán)比指標(biāo)已連續(xù)5個月上漲，而其他城市總體仍處于下跌態(tài)勢。因此，應(yīng)進一步宣傳一線城市二手房市場向好的積極表現(xiàn)，更好地引導(dǎo)各地樓市向好發(fā)展，提振市場信心。

??1、房價指數(shù)

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，2026年7月份全國70個城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-5.4%。從數(shù)據(jù)來看，70個城市二手房價格指數(shù)的環(huán)比和同比指標(biāo)均在積極改善，這表明市場正進一步朝著止跌回穩(wěn)的方向發(fā)展。這一變化的重要原因在于，過去二手房市場確實出現(xiàn)了超跌現(xiàn)象，而當(dāng)前市場預(yù)期已明顯好轉(zhuǎn)，政策效應(yīng)也在持續(xù)釋放，從而帶動相關(guān)指標(biāo)改善。尤其值得關(guān)注的是同比跌幅指標(biāo)，其跌幅已連續(xù)四個月收窄，這基本意味著二手房價格跌幅開始得到有效控制，也反映出市場對二手房價格企穩(wěn)的認(rèn)同度正在不斷提升。

??2、城市分類

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，7月份一二三線城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為0.2%、-0.3%和-0.4%，同比漲幅則為-3.7%、-5.1%和-5.8%。這里有兩個積極信號。第一，一線城市的二手房市場已連續(xù)5個月保持價格指數(shù)環(huán)比上漲或增長態(tài)勢。從城市間的對比來看，一線城市在本輪樓市回暖中表現(xiàn)突出，扮演了領(lǐng)頭羊的角色，反映出當(dāng)前一線城市二手房市場的整體調(diào)整已基本到位。從實際成交情況來看，尤其根據(jù)各地中介反饋，二手房的房價確實已出現(xiàn)一定程度的上漲，部分優(yōu)質(zhì)房源的價格漲幅約在5%左右，單套總價上漲約20萬元，且掛牌數(shù)據(jù)明顯改善。這一變化主要得益于限購政策放松、疊加各類購房利好措施的效應(yīng)釋放，以及市場對房價預(yù)期的轉(zhuǎn)變。包括近期北京出臺的限購放松措施，也將為后續(xù)核心區(qū)域二手房交易提供有力支撐。第二，三類城市的二手房價格指數(shù)同比跌幅均在逐步收窄，趨勢十分清晰。各城市二手房市場都經(jīng)歷了較長周期、較大幅度的調(diào)整，目前正逐步進入“跌無可跌”的新階段，這也有助于進一步強化市場企穩(wěn)的預(yù)期。

??3、城市數(shù)量

??7月份，70個城市中二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有5個，較前期統(tǒng)計的9個減少了4個。從實際交易情況來看，當(dāng)前二手房市場面臨的一個突出問題是優(yōu)質(zhì)房源明顯減少，而剩余房源若想促成交易，往往難以回避購房者的議價壓力。當(dāng)然，部分房齡較短、學(xué)區(qū)較好或地處優(yōu)質(zhì)商圈的次新房，其價格仍能保持堅挺。但總體來看，數(shù)據(jù)反映出的核心邏輯依然清晰：各地二手房市場仍處于“以價換量”的階段，需要通過價格調(diào)整來吸引客戶。

??4、城市排行

??從二手房價格的環(huán)比上漲情況來看，表現(xiàn)較為亮眼的仍主要集中于核心城市，如廣州、上海、深圳等。而在這些城市中，徐州尤為值得關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，徐州已連續(xù)5個月實現(xiàn)二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲，這是一個非常積極的信號。這些城市此前樓市調(diào)整幅度較大，但近年來土地供給端持續(xù)縮量，新增房源供應(yīng)有限；同時，這些城市本身規(guī)模較大，屬于能級較高的地級市。二手房價格的回升，有助于增強市場信心，也反映出部分地級市乃至三四線城市的二手房市場正逐步企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)了由跌轉(zhuǎn)漲的積極變化。

??5、市場趨勢

??從7月份二手房價格指數(shù)來看，有幾個重要特點值得關(guān)注。首先，市場仍處于調(diào)整階段，整體以降價銷售為主，但降幅已逐步收窄。這與新房市場存在明顯差異。主要是由于過去幾年二手房市場價格調(diào)整幅度較大，進而為當(dāng)前市場進一步企穩(wěn)奠定了基礎(chǔ)。其次，二手房在實際交易中的價格走向與房源本身條件密切相關(guān)。優(yōu)質(zhì)房源價格相對穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)小幅上漲，而品質(zhì)較差的房源在交易中仍需降價。這一現(xiàn)象對房東出售和購房者入市均具有參考意義。第三，部分三四線城市的二手房價格也出現(xiàn)上漲，這是一個積極信號，表明價格上漲不僅限于一線城市，三四線城市同樣有所體現(xiàn)，為市場整體回穩(wěn)提供了有力支撐。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進