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??2026年5月28日，國務院發(fā)布《城市更新“十五五”規(guī)劃》。規(guī)劃明確指出，城市是現(xiàn)代化建設的重要載體，也是人民幸福生活的重要空間。這既是對近年來高質(zhì)量推進城市更新工作總體要求的進一步落實，也為下一階段工作指明了方向。本報告將對此進行系統(tǒng)分析。

??一、總體方向：城市更新成為“十五五”時期人民城市建設的重要抓手

??國務院印發(fā)的《城市更新“十五五”規(guī)劃》，在推進現(xiàn)代化人民城市建設過程中，突出強調(diào)了城市更新的重要作用。本輪規(guī)劃在傳統(tǒng)更新內(nèi)容之外，特別提出要“建立可持續(xù)的城市更新體制機制和政策法規(guī)”?！笆奈濉逼陂g，各地在城市更新方面積累了諸多優(yōu)秀案例和可示范模式，在此基礎上，“十五五”將成為體制機制和政策法規(guī)更加健全、體系化推進的關鍵時期。

??二、房地產(chǎn)領域：三大方向釋放積極信號

??從房地產(chǎn)角度看，本次規(guī)劃明確了三方面與行業(yè)高度相關的內(nèi)容，分別是更大力度支持盤活存量土地、建立房屋全生命周期的安全管理制度，以及明確“好房子”的建設改造工作。當前存量土地盤活力度亟需加大，“更大力度”意味著政策層面將進一步傾斜，金融財稅政策也將持續(xù)跟進，此前專項債在盤活存量土地方面已有部分財稅支持。房屋體檢已作為基礎工作積極推進，為房屋全生命周期安全管理制度落地創(chuàng)造了良好基礎。與此同時，結(jié)合當前老舊小區(qū)和危舊房改造，“好房子”標準也在逐步落實。總體來看，房地產(chǎn)應成為城市更新的重要板塊，既要做好房屋及土地的盤活更新，也需在政策層面持續(xù)獲得支持。

??三、定量指標：10項指標展現(xiàn)擴容提質(zhì)導向

??規(guī)劃列出了10個主要定量指標，為相關工作提供了明確依據(jù)。其中，城鎮(zhèn)危舊房改造套數(shù)從“十四五”的25萬套提升至50萬套，實現(xiàn)翻倍增長，將帶動房屋體檢等配套工作加速推進；城中村改造數(shù)量與“十四五”基本持平，維持在4000個左右，改造規(guī)模依舊龐大，建議結(jié)合房票等工具優(yōu)化工作模式；城市地下管網(wǎng)改造長度提升幅度明顯，體現(xiàn)了城市安全導向，尤其可與危舊房改造中的管網(wǎng)更新同步推進?？傮w來看，“十五五”城市更新的各項指標展現(xiàn)出明顯的擴容提質(zhì)導向。

??四、消費升級：城市更新與擴大內(nèi)需深度融合

??規(guī)劃明確提出推動消費基礎設施改造升級，并鼓勵發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟、銀發(fā)經(jīng)濟、冰雪經(jīng)濟、低空經(jīng)濟、賽事經(jīng)濟、體驗經(jīng)濟等新業(yè)態(tài)。目前，消費基礎設施REITs的發(fā)行已有效盤活了一批存量資產(chǎn)。通過引入新業(yè)態(tài)，城市更新能夠在細分領域為國家擴大內(nèi)需發(fā)揮積極作用，助力培育新型消費模式。

??五、治理能力：數(shù)字化賦能城市更新治理水平提升

??規(guī)劃在提升城市治理能力方面，既延續(xù)了傳統(tǒng)做法，也引入了新機制，例如探索居委會、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)之間的協(xié)調(diào)運行模式，各地已在積極推進。同時，城市治理正向智慧化、精細化邁進，規(guī)劃提出推動區(qū)塊鏈技術(shù)賦能住房交易、產(chǎn)權(quán)登記等環(huán)節(jié)，這為運用數(shù)字化和人工智能技術(shù)提升城市更新管理水平提供了良好契機。

??六、資金保障：財政、金融、社會資本三路并進

??“錢從哪里來”是城市更新的關鍵問題。規(guī)劃明確了三大資金來源：財政、金融和社會資本。財政支持方面，包括中央財政獎勵、地方專項債、地方財政其他資金投入及稅費減免，體系較為完善。金融支持方面，針對風險可控、商業(yè)可持續(xù)的項目，市場化融資模式清晰，涵蓋綜合開發(fā)、銀團貸款、項目投資等。特別值得關注的是，規(guī)劃提出“探索金融支持城鎮(zhèn)老舊住房更新、原拆原建的有效舉措”，意味著將在傳統(tǒng)個人住房貸款基礎上培育新的住房金融支持方式。社會資本方面，REITs在商業(yè)辦公、保租房等領域已發(fā)揮良好的盤活作用，此外還有更靈活的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品及公司債券等工具。各地應積極用足用好這些政策，資金落實到位是加快推進城市更新的重要支撐。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進