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??2026年4月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》。該政策是對(duì)中央政治局近期提出的“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”要求的落實(shí)，也與前一日深圳出臺(tái)的房地產(chǎn)政策形成呼應(yīng)?？傮w來(lái)看，各地政策仍在持續(xù)優(yōu)化并趨于寬松，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康發(fā)展。

??本次廣州新政并非單一的局部調(diào)整，而是一套覆蓋公積金信貸、交易成本、房票安置、土地供應(yīng)、現(xiàn)房銷售及存量消化等多個(gè)環(huán)節(jié)的系統(tǒng)性舉措。政策核心在于加大對(duì)住房全生命周期需求的支持力度，重點(diǎn)疏通“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換鏈條，并通過(guò)提高公積金貸款額度和擴(kuò)大房票使用范圍，進(jìn)一步釋放購(gòu)買(mǎi)力。尤其需要關(guān)注的是，此次廣州率先在一線城市中提出房貸貼息政策，回應(yīng)了此前市場(chǎng)的關(guān)切，對(duì)于后續(xù)其他城市具有非常重要的啟示。

??1、公積金政策持續(xù)發(fā)力，貸款額度顯著提升

??此次政策中最受市場(chǎng)關(guān)注的是公積金貸款額度的調(diào)整。調(diào)整后，個(gè)人貸款最高可達(dá)100萬(wàn)元，家庭最高可達(dá)200萬(wàn)元；符合條件的家庭，最高額度可提高至360萬(wàn)元。這一明顯的額度提升引起了市場(chǎng)較高關(guān)注，也體現(xiàn)出公積金在今年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中正發(fā)揮積極作用。除了金融端的支持，本次政策還關(guān)注到住房相關(guān)的配套需求，明確提出在預(yù)售階段確定學(xué)位、網(wǎng)簽后即可入學(xué)等措施。這有助于緩解購(gòu)房者在子女入學(xué)等方面的顧慮，更好滿足居民在住房及相關(guān)領(lǐng)域的實(shí)際需求。

??2、明確暢通一二手住房置換鏈條

??從當(dāng)前大城市市場(chǎng)情況來(lái)看，置換鏈條是否順暢十分關(guān)鍵，不能孤立看待二手房或新房市場(chǎng)，而應(yīng)將兩者結(jié)合起來(lái)考慮。本次政策明確提出要暢通一二手住房置換鏈條，并為此提供了具體支持措施。一方面，對(duì)換房需求給予財(cái)政補(bǔ)貼，按新房貸款總額1%的比重執(zhí)行，并明確資金用完為止、先到先得，這有助于鼓勵(lì)近期尤其是5月以來(lái)的置換需求積極入市。這也是一線城市首個(gè)提出房貸貼息的案例，示范效應(yīng)很強(qiáng)。另一方面，政策鼓勵(lì)國(guó)企收購(gòu)二手房用作保障房、人才住房等。這一做法與上海等其他城市近期推進(jìn)的方向相似，實(shí)質(zhì)上是從另一渠道支持居民“賣(mài)舊買(mǎi)新”，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)。當(dāng)前大城市二手房交易整體表現(xiàn)尚可，關(guān)鍵在于打通置換鏈條，使改善型需求能夠順暢釋放。

??3、房票使用范圍擴(kuò)大，探索一二手房聯(lián)動(dòng)

??廣州在房票安置方面一直較為積極且創(chuàng)新較早。本次政策進(jìn)一步拓展了房票的使用范圍：從住宅安置延伸至商業(yè)、辦公等物業(yè)類型，豐富了房票的用途，增強(qiáng)了其吸引力。同時(shí)，房票可實(shí)現(xiàn)跨區(qū)使用、全市通用，并探索一二手房聯(lián)動(dòng)使用。其中，“一二手房聯(lián)動(dòng)使用”是較為少見(jiàn)的表述。過(guò)去各地更多聚焦單一市場(chǎng)，而廣州此次將房票政策擴(kuò)展到一二手房聯(lián)動(dòng)，對(duì)于探索多個(gè)市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展具有關(guān)鍵意義。

??4、優(yōu)化土地供應(yīng)，推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)

??在土地供應(yīng)方面，本次政策提出“以需定供”，實(shí)際上是強(qiáng)調(diào)更好匹配人、房、地、錢(qián)之間的關(guān)系，并與去庫(kù)存周期動(dòng)態(tài)掛鉤。這是近期各地普遍采取的做法，即結(jié)合市場(chǎng)消化情況有序安排土地供應(yīng)。值得注意的是，廣州明確提出“年度內(nèi)不在統(tǒng)一規(guī)劃單元集中出讓商品住宅用地”，這一表述此前未出現(xiàn)過(guò)，意味著縮量提質(zhì)不僅在總量層面落實(shí)，也在區(qū)域?qū)用娴玫襟w現(xiàn)。此外，政策提出適時(shí)選取合適地塊試行開(kāi)展現(xiàn)房銷售，這表明一線城市在現(xiàn)房銷售方面仍在持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)。

??5、持續(xù)推進(jìn)“四好”建設(shè)，優(yōu)化供給導(dǎo)向

??本次政策提到了“四好”建設(shè)相關(guān)內(nèi)容。這項(xiàng)工作各地已在持續(xù)推進(jìn)，廣州此次進(jìn)一步明確了優(yōu)化供給的導(dǎo)向。后續(xù)相關(guān)工作預(yù)計(jì)將更加細(xì)化，包括建立“四好”建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)體系以及推進(jìn)具體項(xiàng)目，通過(guò)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目引導(dǎo)市場(chǎng)需求。

??6、系統(tǒng)推進(jìn)去庫(kù)存工作

??去庫(kù)存的政策邏輯較為清晰。本次政策提出了多個(gè)重要途徑：一是在安置房領(lǐng)域，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品住房用于安置；二是收購(gòu)存量商辦用房用于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，推動(dòng)存量商辦物業(yè)的去庫(kù)存和用途轉(zhuǎn)化；三是在土地端與專項(xiàng)債結(jié)合，支持收回閑置土地。整體來(lái)看，去庫(kù)存和盤(pán)活存量工作的條線較為系統(tǒng)且清晰。

??7、加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管

??市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)是今年以來(lái)持續(xù)進(jìn)行的工作。本次政策對(duì)企業(yè)、中介、項(xiàng)目推介以及自媒體等內(nèi)容提出了規(guī)范要求。其中值得關(guān)注的是，政策將預(yù)售資金監(jiān)管納入行業(yè)環(huán)境建設(shè)之中。過(guò)去講市場(chǎng)預(yù)期更多側(cè)重于信息層面的穩(wěn)定，而預(yù)售資金監(jiān)管直接關(guān)系到購(gòu)房者的信心。監(jiān)管到位，購(gòu)房者入市信心增強(qiáng)，本身就是預(yù)期轉(zhuǎn)好的重要體現(xiàn)。

??8、推動(dòng)城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展

??城市更新方面，城中村、老舊小區(qū)、完整社區(qū)、老舊住房、危舊房以及低效樓宇等領(lǐng)域均在持續(xù)推進(jìn)。其中，“低效樓宇”與商辦物業(yè)的去庫(kù)存問(wèn)題密切相關(guān)。上海等城市也在積極推進(jìn)低效樓宇更新，以優(yōu)化項(xiàng)目用途、降低空置率。此外，本次政策中一個(gè)重要表述是“推動(dòng)城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。這一表述在各地政策中相對(duì)少見(jiàn)。城市更新背后釋放的是潛在需求，而更新品質(zhì)較高的區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也相對(duì)較好。二者協(xié)同發(fā)力，有助于支撐房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。

??9、總結(jié)與展望

??廣州此次政策在五一前夕出臺(tái)，進(jìn)一步體現(xiàn)了各地在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的積極動(dòng)作。疊加深圳此前的政策調(diào)整，市場(chǎng)反饋預(yù)計(jì)較為積極。進(jìn)入5月以后，預(yù)計(jì)會(huì)有更多城市在政策層面繼續(xù)優(yōu)化，整體政策環(huán)境將保持寬松。這有助于在此前“小陽(yáng)春”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推動(dòng)今年樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)