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??2026年4月20日，濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合市財(cái)政局、市自然資源和規(guī)劃局、濟(jì)南住房公積金中心等部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》，圍繞供需結(jié)構(gòu)、庫(kù)存盤活、供給品質(zhì)、消費(fèi)需求、城市更新、服務(wù)機(jī)制七大維度，提出19條具體措施。

??本次濟(jì)南新政是2026年以來(lái)二線城市中政策覆蓋面最廣、創(chuàng)新點(diǎn)最密的綜合性樓市調(diào)控文件之一，市場(chǎng)評(píng)價(jià)積極。政策聚焦“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”三大核心，在供地模式優(yōu)化、公積金使用場(chǎng)景、人才補(bǔ)貼擴(kuò)圍、存量房收購(gòu)用途拓寬等方面實(shí)現(xiàn)突破，有助于降低購(gòu)房門檻、優(yōu)化供求關(guān)系，并更好助力住房品質(zhì)提升和市場(chǎng)向好發(fā)展。

??一、供給端精準(zhǔn)優(yōu)化：嚴(yán)控增量與盤活存量并行

??新政明確“控量提質(zhì)”導(dǎo)向，在供給端實(shí)行分級(jí)管控。對(duì)庫(kù)存高、需求弱的區(qū)域，從嚴(yán)控制住宅增量供應(yīng)，同時(shí)通過(guò)“小地塊”供地、優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)等方式提升土地綜合品質(zhì)。在存量處置方面分類施策：對(duì)具備開(kāi)工條件的地塊督促限期開(kāi)工；對(duì)開(kāi)發(fā)意愿不足的地塊，允許協(xié)商收回或轉(zhuǎn)型；鼓勵(lì)將商業(yè)辦公用地調(diào)整為保租房或社區(qū)配套。尤其值得關(guān)注的是，收購(gòu)存量商品房的用途大幅拓寬，除保障性租賃住房和配售型保障房外，還可用于人才住房、青年公寓、職工宿舍、城中村改造安置房等。此舉有助于加快商品房庫(kù)存去化，同時(shí)多渠道增加保障性住房供給。

??二、公積金政策創(chuàng)新：全面擴(kuò)展提取場(chǎng)景與額度上限

??公積金政策是本次政策的亮點(diǎn)，在貸款額度、套數(shù)認(rèn)定、提取范圍三方面均有重大突破，體現(xiàn)了公積金持續(xù)發(fā)力的導(dǎo)向。

??1.貸款額度顯著提升并可疊加：?jiǎn)稳俗罡哔J款額度提至90萬(wàn)元，家庭最高130萬(wàn)元。對(duì)于多子女家庭、高層次人才、購(gòu)買高品質(zhì)住宅或現(xiàn)房項(xiàng)目，額度可疊加使用，單人最高可達(dá)170萬(wàn)元，家庭最高可達(dá)240萬(wàn)元，該額度水平在全國(guó)已處于較高水平。其中，針對(duì)現(xiàn)房認(rèn)購(gòu)落實(shí)公積金額度提高的舉措，具有很好的創(chuàng)新導(dǎo)向，對(duì)各地后續(xù)圍繞現(xiàn)房銷售出臺(tái)更精準(zhǔn)的配套政策具有啟示意義。

??2.套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化：多子女家庭或高層次人才等群體，在購(gòu)買高品質(zhì)住宅或現(xiàn)房時(shí)，可核減一套住房套數(shù)，這意味著部分家庭可享受首套房貸款政策購(gòu)買第二套住房?？梢钥闯?，新政對(duì)高品質(zhì)住宅或現(xiàn)房提供了清晰且指向明確的支持，切實(shí)與促進(jìn)住房改善等需求相結(jié)合。

??3.提取場(chǎng)景大幅拓寬：新增支持提取公積金支付物業(yè)費(fèi)（每年≤2500元）、取暖費(fèi)（每年≤3000元）、契稅和住宅專項(xiàng)維修資金（一次性提?。?，以及階段性支持提取購(gòu)買車位（庫(kù)）、儲(chǔ)藏室（每套限一個(gè)，提取總額不超過(guò)實(shí)際支付金額，執(zhí)行期暫定一年）。從政策內(nèi)容來(lái)看，尤其值得關(guān)注的是對(duì)購(gòu)買車位的提取支持，具有良好的去庫(kù)存導(dǎo)向。同時(shí)，政策還優(yōu)化了多套房貸同步還款、取消親情提取同戶籍限制等措施。這些創(chuàng)新將公積金從“購(gòu)房專用”延伸至“住房消費(fèi)全周期”，有效降低了居住成本。

??三、人才與特定群體支持：“專精特新”人才購(gòu)房補(bǔ)貼提至25萬(wàn)

??新政對(duì)“專精特新”民營(yíng)企業(yè)引進(jìn)的畢業(yè)五年內(nèi)人才，將購(gòu)房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)提高至博士最高25萬(wàn)元、碩士15萬(wàn)元，較此前普遍標(biāo)準(zhǔn)有顯著提升。同時(shí)，扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房保障，通過(guò)公租房、保租房解決過(guò)渡性需求，并支持其購(gòu)買配售型保障房。這部分政策體現(xiàn)了精準(zhǔn)滴灌的思路，重點(diǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)升級(jí)所需的核心人才與城鎮(zhèn)化新市民。

??四、居住品質(zhì)與城市更新：推動(dòng)“好房子”建設(shè)與老舊住房自主更新

??新政著力提升供給品質(zhì)：常態(tài)化開(kāi)展高品質(zhì)住宅試點(diǎn)，全面推廣綠色建筑。在城市更新領(lǐng)域，積極開(kāi)展老舊住房“自主更新、原拆原建”試點(diǎn)。新增必要的公益性設(shè)施可不計(jì)入建筑規(guī)模增量，并支持開(kāi)發(fā)地下空間。尤為重要的是，支持提取公積金支付原拆原建個(gè)人出資部分，并可申請(qǐng)公積金貸款，為老舊小區(qū)改造提供了創(chuàng)新性的資金支持渠道。

??五、服務(wù)與融資機(jī)制：搭建線上平臺(tái)，強(qiáng)化“白名單”融資

??為促進(jìn)消費(fèi)，新政提出搭建多元化交易平臺(tái)，構(gòu)建“線上線下融合”的住房交易模式，支持群眾自主發(fā)布房源以降低交易成本，并常態(tài)化開(kāi)展“群團(tuán)購(gòu)”。在供給端，繼續(xù)用好“白名單”制度，加大對(duì)城市更新和“好房子”建設(shè)的融資支持，推動(dòng)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化。這有助于穩(wěn)定市場(chǎng)主體預(yù)期，保障項(xiàng)目順利交付。

??六、政策創(chuàng)新點(diǎn)梳理

??濟(jì)南本次新政在供地模式、存量盤活、人才支持、現(xiàn)房激勵(lì)、公積金使用等維度均做出實(shí)質(zhì)性突破與創(chuàng)新，對(duì)全國(guó)市場(chǎng)具有較好的啟示意義。這也表明，各地政策正精準(zhǔn)優(yōu)化，逐步落實(shí)更為精細(xì)化的“供需雙側(cè)調(diào)節(jié)+全周期服務(wù)賦能”新范式，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供了更加務(wù)實(shí)且更具操作性的路徑參考。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)