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??2026年4月29日，深圳市住房和建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，自4月30日起施行。在“五一”假期前夕出臺(tái)新政，旨在響應(yīng)4月28日中央政治局“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的總體要求，支持居民剛性和改善性住房需求，并推動(dòng)今年二季度及后續(xù)樓市積極向好。

??本次政策調(diào)整聚焦于核心區(qū)域限購(gòu)的精細(xì)化松綁與住房公積金貸款額度的顯著提升，體現(xiàn)出對(duì)不同購(gòu)房群體的差異化支持。特別是對(duì)改善型購(gòu)房需求、職住平衡購(gòu)房需求、多子女家庭、初婚初育家庭等居民家庭相關(guān)群體，給予了較大力度的政策傾斜。政策力度和精準(zhǔn)度超出市場(chǎng)預(yù)期，有望激活核心區(qū)的改善型和職住平衡等需求，并降低特定群體的購(gòu)房成本。同時(shí)，對(duì)于今年全國(guó)各地“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”也具有很好的示范效應(yīng)。

??一、限購(gòu)政策調(diào)整：核心區(qū)定向增購(gòu)，居住證效力提升

??此次限購(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)，是對(duì)福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)新安街道這一核心區(qū)域進(jìn)行定向松綁，同時(shí)顯著降低了持有居住證的非戶籍居民的購(gòu)房門(mén)檻。具體政策變化如下。

??1、核心區(qū)新增購(gòu)房資格，精準(zhǔn)釋放改善需求

??新政直接增加了福田、南山及寶安新安街道的購(gòu)房名額。這些區(qū)域配套成熟、二手房市場(chǎng)活躍、新房項(xiàng)目品質(zhì)高，聚集了大量具備較強(qiáng)購(gòu)買力和置換需求的群體。允許本地戶籍家庭“買三套”、外地戶籍家庭“買兩套”，有利于釋放“賣一買一”或?yàn)楦改?、子女?gòu)置住房等真實(shí)改善需求，從而提升核心區(qū)的市場(chǎng)流動(dòng)性。

??2、居住證新政體現(xiàn)“職住平衡”導(dǎo)向

??將居住證持有者納入購(gòu)房資格，并取消社保年限要求，是本次政策的重要突破。這一調(diào)整對(duì)兩類群體有較大的利好：一是在深穩(wěn)定居住就業(yè)、但因工作變動(dòng)或處于創(chuàng)業(yè)初期而社保記錄不連續(xù)的群體；二是社保未在深圳繳納但實(shí)際居住在深圳且穩(wěn)定就業(yè)的群體。政策降低了相關(guān)群體的購(gòu)房門(mén)檻，直接支持了“新市民”和青年人的剛性住房需求。政策強(qiáng)化居住與就業(yè)的關(guān)聯(lián)，體現(xiàn)了良好的職住平衡導(dǎo)向。

??二、公積金貸款政策調(diào)整：額度普提與定向上浮并重

??本次公積金政策在提高基礎(chǔ)貸款額度的同時(shí)，大幅優(yōu)化了針對(duì)特定群體的額度上浮比例，尤其首次將“初婚初育家庭”納入明確支持范圍。具體政策變化如下。

??1、普提額度，降低購(gòu)房成本

??基礎(chǔ)額度提升直接擴(kuò)大了享受公積金低利率貸款的覆蓋面，對(duì)所有繳存職工構(gòu)成利好，有助于降低購(gòu)房利息支出，進(jìn)一步體現(xiàn)了公積金政策對(duì)當(dāng)前購(gòu)房需求的支持。

??2、定向上浮，精準(zhǔn)支持重點(diǎn)群體

??此次明確，對(duì)首套與多子女家庭的上浮比例分別提升至60%和70%，延續(xù)并強(qiáng)化了對(duì)剛需和生育支持的政策導(dǎo)向。同時(shí)，新增“初婚初育家庭”上浮50%，是本次政策的一大亮點(diǎn)。

??具體來(lái)看，初婚初育家庭通常代表青年人才或新組建家庭，正處于首次置業(yè)或首次改善的關(guān)鍵階段。這一調(diào)整與國(guó)家層面近年強(qiáng)調(diào)的“完善住房保障體系，減輕家庭生育、養(yǎng)育、教育負(fù)擔(dān)”精神高度契合，有助于定向提升青年群體的購(gòu)房支付能力。這也充分體現(xiàn)深圳在青年友好型城市建設(shè)方面的積極動(dòng)作。

??3、累加機(jī)制放大支持效果

??多種上浮情形可累加（如初婚初育且購(gòu)買首套房），最高上浮170%（主要是指“首套+多子女+保障房”的類型）、家庭最高可貸351萬(wàn)元的水平，已能基本覆蓋深圳核心區(qū)普通商品住房的部分貸款需求，政策力度非常顯著，進(jìn)一步體現(xiàn)了公積金政策對(duì)住房消費(fèi)的大力支持。

??三、總結(jié)與市場(chǎng)展望：二季度各地或有密集政策出臺(tái)

??本次深圳房地產(chǎn)新政具有時(shí)點(diǎn)關(guān)鍵、靶向明確、組合發(fā)力的特點(diǎn)。在4月市場(chǎng)出現(xiàn)“點(diǎn)狀小陽(yáng)春”（主要表現(xiàn)為部分區(qū)域二手房活躍）但后續(xù)動(dòng)力存在不確定性的背景下，政策及時(shí)出臺(tái)，回應(yīng)了市場(chǎng)潛在矛盾。

??1、對(duì)市場(chǎng)的積極影響分析

??第一，短期提振信心，促進(jìn)“五一”及二季度成交。新政在假期前發(fā)布，將直接刺激假期看房和購(gòu)房情緒，預(yù)計(jì)核心區(qū)二手房帶看量和成交量將進(jìn)一步回升，同時(shí)新房項(xiàng)目特別是位于福田、南山、寶安中心區(qū)的樓盤(pán)將獲得更多關(guān)注。第二，中期推動(dòng)需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化。居住證購(gòu)房政策將釋放一批潛在的“新深圳人”剛需，而核心區(qū)增購(gòu)政策則有利于盤(pán)活改善鏈條，形成“剛需上車—改善置換—核心區(qū)增購(gòu)”的梯次消費(fèi)格局。

??2、政策信號(hào)的分析

??從政策信號(hào)效應(yīng)來(lái)看，其強(qiáng)于單一市場(chǎng)效應(yīng)。作為一線城市，深圳此次松綁核心區(qū)限購(gòu)政策，同時(shí)允許以居住證方式購(gòu)房，充分體現(xiàn)了對(duì)職住平衡和改善性住房需求的支持。這對(duì)各地包括一線和核心二線城市后續(xù)出臺(tái)類似精細(xì)化調(diào)整政策具有較大啟示。這也意味著二季度各地政策優(yōu)化的密集性將有所增加，充分體現(xiàn)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的導(dǎo)向。