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北京鏈家研究院院長 高原

??8月8日,北京市三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》,即日起施行。這是自2025年8月、12月兩輪調(diào)整后,一年內(nèi)北京市第三次出臺房地產(chǎn)政策優(yōu)化措施。本次政策以"撬杠桿、降門檻、真利好"三重組合,延續(xù)了一年多來北京房地產(chǎn)政策調(diào)整的清晰脈絡(luò),在公積金額度、購房資質(zhì)、便民提取等多個(gè)維度同步優(yōu)化,定向支持剛需置業(yè)與改善性需求,政策延續(xù)性、系統(tǒng)性與便民性疊加特征明顯。從時(shí)點(diǎn)看,8月出臺精準(zhǔn)銜接"金九銀十"傳統(tǒng)旺季,政策窗口期選擇穩(wěn)健。

??本次政策的核心可概括為三重組合:一是"撬杠桿",住房公積金貸款額度大幅提升,單人首套最高120萬元、夫妻首套最高240萬元,疊加上浮后單人最高180萬元、夫妻最高340萬元;二是"降門檻",非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房社保或個(gè)稅繳納年限從2年降為1年,父母贈與子女住房不再核驗(yàn)購房資格;三是"真利好",裝修提取公積金最高25萬元/套,每10年一次。三重組合并非單點(diǎn)突擊,而是延續(xù)一年多來政策調(diào)整的系統(tǒng)性思路,從資格釋放到杠桿放大再到便民提取,層層遞進(jìn)。

??一年內(nèi)三次調(diào)整,脈絡(luò)延續(xù)、上下貫通

??從政策脈絡(luò)看,本次調(diào)整是2025年8月8日、12月24日兩輪政策后,一年內(nèi)北京市第三次出臺房地產(chǎn)優(yōu)化措施,整體思路清晰、延續(xù)性強(qiáng)。橫向上,本次政策與前兩輪在公積金額度、購房資質(zhì)、便民提取等方向上一脈相承,層層遞進(jìn)而非單點(diǎn)突擊;縱向上,本次政策上接中央政治局最新會議精神,響應(yīng)相關(guān)要求,下接近期公積金條例修改,裝修提取正是制度落地的具體體現(xiàn),自上而下的政策傳導(dǎo)路徑完整;同位上,四個(gè)一線城市近期均對公積金額度作出顯著提升,北京此次調(diào)整兼具跟進(jìn)與同步特征。從時(shí)點(diǎn)看,8月出臺精準(zhǔn)銜接"金九銀十"傳統(tǒng)旺季,政策窗口期選擇穩(wěn)健,與一年多來政策節(jié)奏的連續(xù)性相吻合。

??夫妻同心額度翻倍,雙繳雙用貼合家庭實(shí)際

??公積金額度變化"大也不大"。大,在于總額度確實(shí)翻倍——單人首套從基本額度120萬元、疊加上浮后最高180萬元,夫妻首套從基本額度240萬元、疊加上浮后最高340萬元,均為歷史新高。不大,在于這一翻倍機(jī)制需要夫妻雙方共同繳存才能達(dá)到頂格,本質(zhì)是夫妻雙人存繳可雙人使用,機(jī)制上不構(gòu)成對公積金存貸循環(huán)的透支,不影響公積金持續(xù)支持居民改善居住條件的潛力。從居民實(shí)際角度,夫妻共同繳存共同使用,符合家庭購房決策的實(shí)際需求與感受,是一次貼合實(shí)際的優(yōu)化。從浮動機(jī)制看,綠色建筑、多子女家庭上浮均為已有政策,此次額度同步翻倍,延續(xù)性強(qiáng);新增亮點(diǎn)在于城六區(qū)居民購買非城六區(qū)住房享受浮動,這一調(diào)整呼應(yīng)北京"減量發(fā)展"格局,體現(xiàn)顯著的地方性特點(diǎn)。同時(shí),浮動為有限上浮而非無限上浮,頂格單人180萬元、夫妻340萬元封頂。從業(yè)務(wù)實(shí)際看,目前北京居民購房組合貸筆均貸款約220萬元,新政額度完全足以覆蓋絕大部分常規(guī)家庭的正常購房需求。此外,繳存年限掛鉤優(yōu)化也是不容忽視的隱性利好——單人每年20萬元、夫妻每年40萬元,5年1個(gè)月即可滿額;而原政策需7年1個(gè)月滿額,新政下年輕人滿額時(shí)間提前2年,更早獲取強(qiáng)能力、提前入市,從購房者角度是"早買房",從市場角度是“增客戶”,其重要性不亞于額度提升本身。

??非京籍五環(huán)內(nèi)"二改一",利好剛需置業(yè)實(shí)際

??本次購房資質(zhì)調(diào)整的核心是非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房社保或個(gè)稅繳納年限從2年降為1年,定向釋放五環(huán)內(nèi)剛需置業(yè)資格。從歷史經(jīng)驗(yàn)看,2025年12月24日政策出臺后,北京住房市場活躍度顯著提升,全年成交量達(dá)五年新高,2026年上半年一季度剛需群體活躍,低總價(jià)、入門級房源占比近七成,這一結(jié)果與"1224"政策密不可分。本次"二改一"同樣定向剛需,對剛需購房友好,效果同樣值得期待。但從時(shí)點(diǎn)與傳導(dǎo)節(jié)奏來看,剛需置業(yè)具有年初年末活躍的典型季節(jié)性特征,需求激發(fā)到看房再到實(shí)際成交,傳導(dǎo)鏈通常需要70至100天,這意味著本次政策的激發(fā)作用需更長時(shí)間顯現(xiàn),預(yù)計(jì)四季度末至明年一季度才會逐步體現(xiàn)到數(shù)據(jù)上。此外,父母贈與子女住房不再核驗(yàn)購房資格,是結(jié)合實(shí)際情況出臺的便民性政策。過去為防止虛增購房資質(zhì),需核查受贈人購房資質(zhì),這一機(jī)制對跨省市家庭內(nèi)部進(jìn)行房屋合理轉(zhuǎn)移造成了“誤傷”。本次調(diào)整放開父母向子女的單向贈與,是對現(xiàn)有政策的優(yōu)化,便利居民實(shí)際需求。同時(shí),本次政策同步擴(kuò)大存量房"帶押過戶"范圍、優(yōu)化套數(shù)認(rèn)定,均為降低交易摩擦與置換鏈條成本的便民性政策。

??公積金條例修改落地,裝修提取讓錢真正用到房子上。本次政策明確,裝修提取公積金最高25萬元/套,每10年一次。這一政策是公積金條例修改的具體落地體現(xiàn),也是本次新政中真正落到居民手里的現(xiàn)金利好之一。從機(jī)制上看,公積金貸款本質(zhì)是負(fù)債,居民使用后需按月償還;裝修提取則是直接變現(xiàn),將繳存資金用于住房消費(fèi)改善,機(jī)制本質(zhì)不同。25萬元對應(yīng)普通家庭的二次裝修預(yù)算的中位數(shù),10年周期則與裝修更新頻率相對應(yīng),二者均與居民實(shí)際需求匹配。從客群畫像看,公房社區(qū)的老齡群體近年來適老化裝修需求逐年增加，同時(shí)商品住房供給高峰期的住房也開始密集進(jìn)入10至15年房齡的二次裝修周期,兩類客群對裝修提取的需求強(qiáng)烈，也是本次提取政策的核心利好對象。裝修作為住房改善的"輕量版",對存量房市場的活躍度具有間接傳導(dǎo)作用,是本輪政策中兼具制度根源與民生落地雙重價(jià)值的真利好之一。