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??2026年8月7日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等部門聯(lián)合印發(fā)通知，明確自8月8日起，非京籍家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房的社?；騻€(gè)稅繳納年限由“2年”調(diào)減為“1年”。調(diào)整后，非京籍家庭在全市范圍內(nèi)購(gòu)房的社保年限門檻統(tǒng)一降至1年。這一政策是北京在限購(gòu)領(lǐng)域的又一輪實(shí)質(zhì)性放松。

??一、政策信號(hào)：下半年穩(wěn)樓市的重要風(fēng)向標(biāo)

??本次政策調(diào)整具有較強(qiáng)的信號(hào)意義。在增量政策空間逐步收窄的背景下，北京作為一線城市標(biāo)桿，選擇在8月初進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)門檻，表明地方政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面仍在持續(xù)發(fā)力。從政策節(jié)奏看，上海于2026年初已率先將非戶籍購(gòu)房社保年限全面降至1年（市區(qū)可買），北京此番跟進(jìn)，意味著一線城市在“社保年限”這一限購(gòu)核心維度上已基本實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松綁。該政策的出臺(tái)，對(duì)于穩(wěn)定下半年市場(chǎng)預(yù)期、提振購(gòu)房信心具有正面引導(dǎo)作用。

??二、影響機(jī)制：精準(zhǔn)釋放非京籍合理住房需求

??從直接影響看，五環(huán)內(nèi)社保門檻由2年縮至1年，將直接擴(kuò)大符合條件的非京籍購(gòu)房群體規(guī)模。這一調(diào)整與此前將五環(huán)外降至1年、五環(huán)內(nèi)降至2年的政策形成銜接，至此實(shí)現(xiàn)了全市范圍內(nèi)社保門檻的統(tǒng)一。對(duì)于剛在北京工作滿一年的新市民群體而言，購(gòu)房資格時(shí)間差被消除，入市節(jié)奏有望前置。同時(shí)，多子女家庭在五環(huán)內(nèi)可增購(gòu)1套的規(guī)定延續(xù)，繼續(xù)形成對(duì)改善型需求的配套支持。

??三、市場(chǎng)背景：成交量同比改善但上行動(dòng)力趨弱

??本次新政出臺(tái)，建立在當(dāng)前市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程有所放緩的背景之上。其背后反映的是一線城市當(dāng)前復(fù)蘇的困境。一線城市價(jià)格雖初步止跌，但復(fù)蘇基礎(chǔ)極不牢固。新房和二手房環(huán)比漲幅在2025年底至2026年初短暫轉(zhuǎn)正后，已顯收窄乏力之勢(shì)；而更具趨勢(shì)意義的同比指標(biāo)仍分別深陷31個(gè)月和37個(gè)月的連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，調(diào)整時(shí)長(zhǎng)創(chuàng)歷史之最。當(dāng)前需求多由政策刺激釋放，可持續(xù)性不足，二手房實(shí)際成交仍依賴大幅降價(jià)，掛牌量高企，多數(shù)房源未現(xiàn)普漲。市場(chǎng)尚處于“政策托底而非內(nèi)生回暖”的脆弱階段，下行壓力未根本解除。北京政策出臺(tái)，恰是對(duì)當(dāng)前一線城市市場(chǎng)企穩(wěn)進(jìn)一步夯實(shí)的具體回應(yīng)。

??四、政策效應(yīng)推演與市場(chǎng)趨勢(shì)判斷

??綜合評(píng)估本次北京政策調(diào)整的影響，預(yù)計(jì)將從以下維度產(chǎn)生效應(yīng)。短期來看，符合條件的購(gòu)房群體擴(kuò)容，有望帶動(dòng)五環(huán)內(nèi)新房及二手房帶看量和成交量階段性回升，尤其是剛需入市節(jié)奏可能加快。從實(shí)際過程看，二手房交易將進(jìn)一步創(chuàng)新高。這一點(diǎn)和今年上海放松市區(qū)限購(gòu)政策一樣，其低總價(jià)的二手房交易明顯拉升。同時(shí)也對(duì)相關(guān)新盤項(xiàng)目去庫(kù)存帶來更多市場(chǎng)需求。中期來看，該政策結(jié)合首付比例屬于歷史最低、房?jī)r(jià)總體上調(diào)整到位、公積金貸款額度提高等措施，形成組合效應(yīng)，有望激活“賣一買一”的置換鏈條。

??從全行業(yè)的角度來看，這實(shí)際上反映出當(dāng)前市場(chǎng)企穩(wěn)的基礎(chǔ)并不牢固?？陀^而言，當(dāng)前困擾一線城市的最大問題在于增量需求不足、潛力不夠。從近兩年新增購(gòu)房需求的情況來看，主要還是由于限購(gòu)放松，使得過去被壓抑的需求得以釋放，但真正形成的增量需求仍然有限。因此，此次政策調(diào)整本質(zhì)上也并未完全解決問題。限購(gòu)放松確實(shí)能帶來部分需求，但這些需求多屬此前積壓的釋放，而真正需要面對(duì)的，是當(dāng)前市場(chǎng)仍存在諸多矛盾點(diǎn)。

??例如，二手房交易相對(duì)活躍，而一手房表現(xiàn)偏弱，這背后反映出部分購(gòu)房者繼續(xù)購(gòu)房的意愿減弱，尤其是加杠桿購(gòu)房的動(dòng)力不足。盡管目前房?jī)r(jià)預(yù)期有所改善，但落實(shí)到真實(shí)交易層面，動(dòng)力依然偏弱。從這個(gè)角度來看，當(dāng)前政策對(duì)全國(guó)城市后續(xù)政策動(dòng)向具有一定的啟示。各地應(yīng)摒棄“二手房好即代表市場(chǎng)好”的觀念，真正認(rèn)識(shí)到新房市場(chǎng)的回暖才是市場(chǎng)整體回升的標(biāo)志，尤其是改善性需求入市，才是市場(chǎng)向好的關(guān)鍵。因此，下半年各地仍需努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是要推進(jìn)政策的精準(zhǔn)、細(xì)化、實(shí)用，真正挖掘出大規(guī)模的購(gòu)房消費(fèi)需求。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)