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??2026年8月18日，國務(wù)院公布第844號令，《國務(wù)院關(guān)于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》正式發(fā)布，將于2026年9月20日起施行。這是《住房公積金管理條例》自1999年頒布以來的第三次系統(tǒng)性修訂，也是時隔7年力度最大的一次制度升級。

??如果僅從民生視角看，這是一次惠及1.7億繳存人的提取松綁；然而進(jìn)一步站在城市更新與存量住房時代的視角，本次修訂的本質(zhì)，是我國住房公積金制度完成了從“增量購房支持工具”到“存量居住全周期賦能體系”的制度升級，為全國城市更新戰(zhàn)略補(bǔ)上了關(guān)鍵的制度級資金基礎(chǔ)設(shè)施。

??一、新政核心修訂：四大維度重構(gòu)公積金制度邊界

??本次修訂共涉及20項條款調(diào)整，核心變化集中在提取范圍、投資渠道、收益用途、制度覆蓋四大領(lǐng)域，全面打破了過去20余年形成的制度邊界。

??（一）提取端全面擴(kuò)容，覆蓋居住全生命周期

??提取情形從原有的6種拓展至9種，實現(xiàn)了居住場景的全鏈條覆蓋。一是取消租房提取門檻，將“房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例”修訂為“支付房租的”，徹底解除租房提取的收入限制；二是新增裝修自住住房提取，填補(bǔ)了存量住房翻新改造的資金通道空白；三是新增支付自住住房物業(yè)費(fèi)提取，覆蓋住房日常運(yùn)維場景；四是增設(shè)“國務(wù)院批準(zhǔn)的其他住房消費(fèi)情形”兜底條款，為未來適配更多居住場景預(yù)留了制度空間。

??這一調(diào)整直接回應(yīng)了我國住房需求的階段性轉(zhuǎn)變。過去住房矛盾是總量短缺，公積金聚焦購房融資；當(dāng)前城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已超40平方米，需求核心從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，制度必須同步升級。

??（二）投資端定向放開，對接政策性金融體系

??本次修訂明確，住房公積金管理中心可將住房公積金用于購買政策性金融債，將投資標(biāo)的從單一國債擴(kuò)展至政策性金融債范疇。這一看似細(xì)微的調(diào)整，實則打通了萬億級公積金資金與國家住房戰(zhàn)略的傳導(dǎo)鏈路。政策性金融債的發(fā)行主體以國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行為主，其資金投向高度聚焦保障性住房、城市更新、城中村改造等國家重點(diǎn)領(lǐng)域，相當(dāng)于為沉淀的公積金資金打開了定向輸送至城市更新主戰(zhàn)場的合規(guī)通道。

??（三）收益端職能延伸，覆蓋公共安全與運(yùn)維

??修訂后的條例進(jìn)一步拓展了住房公積金增值收益的使用范圍，新增公共租賃住房運(yùn)營維護(hù)、房屋全生命周期安全管理等支出方向。這是公積金增值收益首次從“保障廉租房建設(shè)”延伸至房屋安全管理等公共領(lǐng)域，標(biāo)志著公積金制度從單純的住房金融工具，開始承擔(dān)部分城市住房治理的公共職能。

??（四）覆蓋面持續(xù)擴(kuò)大，納入靈活就業(yè)群體

??條例新增條款明確：個體工商戶、非全日制從業(yè)人員以及其他靈活就業(yè)人員，可以自愿繳存住房公積金，按照規(guī)定享受相應(yīng)政策支持，具體辦法由設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府制定。這一調(diào)整適配了我國就業(yè)結(jié)構(gòu)的深刻變化，將新市民、靈活就業(yè)者納入住房保障體系，也為公積金資金池注入了長期增量。

??二、城市更新視角下的深層邏輯：四大痛點(diǎn)的制度性破解

??城市更新進(jìn)入深水區(qū)后，居民出資難、長期資金缺、長效運(yùn)維弱、人口支撐不足四大痛點(diǎn)始終制約著行業(yè)推進(jìn)。本次公積金條例修訂，恰好從制度層面精準(zhǔn)回應(yīng)了這四大核心難題。

??（一）破解居民出資難題：激活自主更新的萬億級活水

??長期以來，老舊小區(qū)改造與城市微更新面臨的最大困境之一，是居民出資意愿與出資能力的雙重不足。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公開數(shù)據(jù)，全國老舊小區(qū)改造資金中，居民自籌占比僅約20%，絕大多數(shù)項目依賴政府財政投入。一方面是居民對居住品質(zhì)提升有強(qiáng)烈需求，另一方面是一次性出資壓力較大，而此前公積金僅能用于“大修”等極端場景，普通裝修、廚衛(wèi)改造、適老化升級等高頻微更新需求均無法動用公積金，形成了“賬戶里有錢、改造時沒錢”的錯位。

??裝修提取的全面放開，相當(dāng)于為全國存量住房自主更新打開了萬億級資金閘門。截至2025年末，全國住房公積金繳存余額已突破11.5萬億元，人均賬戶沉淀資金約6.5萬元，其中超過半數(shù)繳存人常年未提取使用公積金。以上海為例，2025年末公積金繳存余額達(dá)9466.59億元，位居全國首位，若按5%的資金比例釋放用于裝修更新，即可撬動近500億元的居住品質(zhì)提升投資。

??更重要的是，這一政策將推動城市更新從“政府主導(dǎo)的項目式改造”，轉(zhuǎn)向“政府引導(dǎo)+居民自主”的常態(tài)化微更新模式。過去老舊小區(qū)改造需要政府立項、統(tǒng)一招標(biāo)、集中施工，周期長、覆蓋有限；裝修提取放開后，居民可根據(jù)自身需求自主啟動廚衛(wèi)改造、適老化加裝、管線更新等工程，無需等待政府計劃，實現(xiàn)“小步快跑、持續(xù)更新”。這種分散化、常態(tài)化的微更新，正是城市有機(jī)更新的核心形態(tài)，也更符合存量住房時代的發(fā)展規(guī)律。

??物業(yè)費(fèi)提取的設(shè)置，則進(jìn)一步鞏固了更新改造成果。老舊小區(qū)改造素有“三分建、七分管”的說法，物業(yè)費(fèi)收繳率低是導(dǎo)致改造后設(shè)施老化快、物業(yè)管理缺位的核心原因。允許公積金支付物業(yè)費(fèi)，既降低了居民的日常居住成本，也從制度層面提升了物業(yè)費(fèi)收繳率，為老舊小區(qū)引入專業(yè)化物業(yè)管理、建立長效運(yùn)維機(jī)制提供了支撐，真正實現(xiàn)“改造一個、管好一個”。

??（二）破解資金供給難題：構(gòu)建城市更新的長期資金池

??城市更新項目普遍具有周期長、收益低、公益性強(qiáng)的特點(diǎn)，對長期低成本資金有極強(qiáng)的依賴。過去我國城市更新資金主要依賴財政撥款、專項債與商業(yè)貸款，其中財政資金規(guī)模有限，商業(yè)貸款期限短、成本高，始終缺乏穩(wěn)定的長周期資金來源。

??允許公積金購買政策性金融債，正是破局這一難題的關(guān)鍵一步。政策性金融債由國家開發(fā)銀行等政策性銀行發(fā)行，期限通常在5年以上，資金定向用于保障性住房、城市更新、城中村改造等民生領(lǐng)域，與公積金資金的長期性、公益性屬性高度匹配。

??從資金規(guī)?？矗珖?0萬億元的公積金繳存余額，扣除貸款后仍有數(shù)萬億元沉淀資金。這部分資金過去僅能投資于低收益國債，資金使用效率偏低；通過政策性金融債通道，可定向輸送至城市更新與保障房建設(shè)領(lǐng)域，形成“居民繳存—政策性金融賦能—城市提質(zhì)—居住資產(chǎn)增值”的正向閉環(huán)。對城市更新項目而言，這意味著新增了一個萬億級的長期低成本資金池，能夠有效緩解項目資本金壓力，降低整體融資成本。

??這一設(shè)計也與國際成熟經(jīng)驗接軌。新加坡中央公積金、香港強(qiáng)積金等住房儲蓄制度，均通過定向投資公共住房與城市基建實現(xiàn)資金保值增值，同時支撐城市空間升級。本次修訂正是借鑒了這一邏輯，讓居民的住房儲蓄反過來服務(wù)于城市居住環(huán)境提升，最終惠及全體繳存人。

??（三）破解安全治理難題：筑牢城市更新的底線支撐

??城市更新的底線是房屋安全。我國大量存量住房建成于上世紀(jì)八九十年代，房屋老化、結(jié)構(gòu)安全隱患、設(shè)施設(shè)備超限服役等問題日益突出，城市體檢、危房排查、抗震加固、安全監(jiān)測等工作任務(wù)繁重，但始終缺乏穩(wěn)定的專項資金來源。

??本次修訂將“房屋全生命周期安全管理”納入公積金增值收益使用范圍，具有極強(qiáng)的現(xiàn)實針對性。公積金增值收益資金穩(wěn)定、規(guī)?？捎^，將其用于房屋安全管理，相當(dāng)于為城市住房安全治理建立了長期穩(wěn)定的財源保障。

??從城市更新的完整邏輯看，安全排查是更新的前置環(huán)節(jié)，加固改造是更新的基礎(chǔ)內(nèi)容，長效運(yùn)維是更新的后續(xù)保障。公積金增值收益對接房屋全生命周期安全管理，恰好覆蓋了更新前端的公共治理環(huán)節(jié)，與后端居民自主提取的裝修、運(yùn)維資金形成前后呼應(yīng)，構(gòu)建起“公共安全兜底+居民品質(zhì)提升”的雙層資金支撐體系。

??這一調(diào)整也意味著，公積金制度的公共屬性進(jìn)一步強(qiáng)化。它不再僅僅是職工的個人住房儲蓄，更是城市住房治理體系的重要組成部分，在房屋安全、公共住房運(yùn)維等公共領(lǐng)域發(fā)揮托底作用，這與城市更新“人民城市”的核心價值高度契合。

??（四）破解人口適配難題：支撐城市更新的活力基礎(chǔ)

??城市更新的本質(zhì)是人的更新，沒有持續(xù)的人口流入與活力支撐，空間更新難以持續(xù)。當(dāng)前我國靈活就業(yè)群體規(guī)模龐大，新市民、青年人是城市活力的核心來源，但傳統(tǒng)公積金制度以單位繳存為基礎(chǔ)，大量靈活就業(yè)人員被排除在制度之外，住房保障覆蓋面不足，制約了城市人口吸引力。

??靈活就業(yè)人員自愿繳存政策的落地，將有效擴(kuò)大制度覆蓋面，讓新市民、個體工商戶等群體也能享受公積金的提取與貸款支持，降低其在城市的安居成本。這不僅是民生保障的升級，更對城市更新具有深層意義：持續(xù)穩(wěn)定的新市民安居需求，是老舊小區(qū)活化、租賃住房改造、街區(qū)商業(yè)更新的核心需求支撐；人口活力的提升，才能讓更新后的空間真正產(chǎn)生價值、實現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。

??三、地方落地的實踐方向：構(gòu)建公積金+城市更新的協(xié)同體系

??本次修訂搭建了制度框架，政策效能的充分釋放，還需要地方層面的細(xì)則配套與機(jī)制協(xié)同。從城市更新推進(jìn)的角度，各地可重點(diǎn)從四個方向做好落地銜接。

??一是加快提取細(xì)則與更新項目的協(xié)同對接。各地應(yīng)盡快明確裝修提取的額度標(biāo)準(zhǔn)、適用范圍與辦理流程，同時主動對接本地老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、適老化改造等項目，允許居民提取公積金支付個人承擔(dān)的改造費(fèi)用，將公積金提取與政府補(bǔ)貼政策形成疊加效應(yīng)，放大資金撬動能力。

??二是探索公積金與政策性金融的聯(lián)動模式。有條件的城市可試點(diǎn)建立“公積金+政策性銀行”的城市更新專項合作機(jī)制，統(tǒng)籌本地公積金資金配置，定向支持本地保障性住房、城中村改造、老舊街區(qū)更新等重點(diǎn)項目，實現(xiàn)資金就地閉環(huán)、收益本地反哺。

??三是拓展增值收益在城市更新中的應(yīng)用場景。各地可結(jié)合本地房屋安全形勢，制定公積金增值收益用于房屋安全管理的具體辦法，重點(diǎn)支持老舊危房排查檢測、城市住房體檢、應(yīng)急加固等公共性強(qiáng)、財政壓力大的領(lǐng)域，切實補(bǔ)上城市更新的安全短板。

??四是強(qiáng)化風(fēng)險防控與資金監(jiān)管。在放開提取與投資的同時，需同步完善信用監(jiān)管機(jī)制，對違規(guī)提取、騙提騙貸行為保持懲戒力度；在資金投資端堅持審慎原則，確保政策性金融債的合規(guī)性與安全性，守住公積金資金的風(fēng)險底線。

??結(jié)語

??我國住房公積金制度最早誕生于1991年，由上海市率先試點(diǎn)推出。該制度借鑒新加坡中央公積金的運(yùn)作經(jīng)驗，是配合我國城鎮(zhèn)住房制度改革建立的住房互助儲金制度。1999年，《住房公積金管理條例》正式頒布，為住房商品化改革提供了制度化支撐；2026年，條例完成第三次大修，主動適配存量住房時代的發(fā)展需求，成為我國住房制度發(fā)展進(jìn)程中的標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)。它在保留購房金融支持核心功能的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展邊界，正在成長為覆蓋“租、購、裝、管、安”全居住周期、銜接居民需求與城市發(fā)展戰(zhàn)略的綜合性住房基礎(chǔ)設(shè)施。

??對城市更新而言，這是一次意義深遠(yuǎn)的制度賦能：前端有增值收益支撐安全治理，中端有政策性金融債輸送項目資金，后端有居民提取激活自主更新與長效運(yùn)維。一套貫穿城市更新全鏈條的公積金支撐體系正在成型，將為我國存量時代的城市有機(jī)更新，注入持久而強(qiáng)勁的制度動力。

??上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長崔霽