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??珠海市的90多名業(yè)主正在嘗試通過自主更新、拆除新建的路徑實(shí)現(xiàn)危房變新樓。

??8月15日，福臨居項(xiàng)目拆除新建實(shí)施方案結(jié)束為期10天的公示。這個(gè)有著將近30年樓齡的老舊小區(qū)是珠海市“原拆原建”的試點(diǎn)項(xiàng)目，97戶業(yè)主里已有93戶同意改造，戶數(shù)同意率、面積同意率均超過“95%”的政策要求。

??實(shí)施方案顯示，福臨居將按照現(xiàn)行新房標(biāo)準(zhǔn)重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，改造總成本為3934.67萬元，全部由住宅、商鋪業(yè)主自籌承擔(dān)。

??根據(jù)《珠海市城鎮(zhèn)危舊住房拆除新建試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見（公開征求意見稿）》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），實(shí)施方案須獲得全體權(quán)利人的表決同意。也就是說，福臨居項(xiàng)目的成敗取決于未同意改造的那4戶業(yè)主最終能否投出贊成票。

??8月17日，珠海當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，目前福臨居所在的梅華街道還在做那幾戶業(yè)主的動(dòng)員工作。有關(guān)這個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展，梅華街道相關(guān)人士沒有透露更多信息，僅表示“不接受媒體采訪”。

??改造總成本超3900萬元

??福臨居地處香洲區(qū)核心區(qū)域，是一棟1997年建成的7層樓房，首層為商鋪及車庫。原小區(qū)規(guī)劃用地面積共4005.15平方米，容積率1.67，總產(chǎn)權(quán)面積6754.44平方米。整棟樓共有98本產(chǎn)權(quán)證，其中96戶為住宅，包含3種戶型——1房12戶、2房60戶、3房24戶。

??據(jù)當(dāng)?shù)鼐用裢嘎?，福臨居的底層商鋪在20多年前發(fā)生大火，把整棟樓燒成了危房，雖然事后做了加固處理，但一直存在安全隱患，再加上戶型落后、車位緊缺，基礎(chǔ)設(shè)施老化、失養(yǎng)失修失管等問題，業(yè)主們的改造意愿頗為強(qiáng)烈。

??今年3月份，珠海市委書記陳勇曾到福臨居與居民交流，聽取他們對小區(qū)改造的意見建議。3個(gè)月后，梅華街道辦事處便收到了該小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)提交的《關(guān)于福臨居小區(qū)拆除新建的申請》。更新改造意愿調(diào)查結(jié)果顯示，福臨居共97戶業(yè)主，同意改造93戶，同意率95.88%，同意改造面積6547.27平方米，同意率96.93%，均超過95%的政策要求。

??8月6日，福臨居項(xiàng)目拆除新建實(shí)施方案進(jìn)行公示。其改造內(nèi)容包括地下管線遷移，地上建筑、景觀等拆除，建筑重建，加裝住宅電梯、設(shè)備房、公共服務(wù)設(shè)施等。住宅按照原產(chǎn)權(quán)套內(nèi)面積返還，首層商鋪與車庫按照原產(chǎn)權(quán)建筑面積返還。

??根據(jù)設(shè)計(jì)方案，福臨居的住宅總戶數(shù)不增加，住宅計(jì)容面積原則上不超過原住宅產(chǎn)權(quán)建筑面積的1.3倍，套內(nèi)面積原則上也不增加，廚房與衛(wèi)生間面積則按住房規(guī)范要求執(zhí)行。例如，原本套內(nèi)面積61.86平方米、建筑面積67.03平方米的戶型，改造后套內(nèi)面積不變，建筑面積增加至87.33平方米。增加的建筑面積主要是用于電梯、大堂等公共設(shè)施的建設(shè)。

??項(xiàng)目的改造成本包括前期費(fèi)用、拆除、新建工程、配套、項(xiàng)目管理、法定規(guī)費(fèi)等，預(yù)估總價(jià)約3934.67萬元，全部由住宅、商鋪業(yè)主自籌承擔(dān)。改造資金可由業(yè)主按份額直接繳納，也可依規(guī)提取公積金至項(xiàng)目共管賬戶，或者申請商業(yè)專項(xiàng)貸款。

??該項(xiàng)目已選定中建八局華南建設(shè)有限公司為代建單位，從具備拆除條件到改造交付完成，總體建設(shè)周期需要387天。

??作為珠海首個(gè)試水“原拆原建”的小區(qū)，福臨居項(xiàng)目的實(shí)施方案吸引了業(yè)內(nèi)外的高度關(guān)注。有市民表示，3900多萬元的費(fèi)用，分?jǐn)偟?6戶，相當(dāng)于戶均40萬元就能換新房，太合算了。還有市民認(rèn)為，該小區(qū)改造能獲得95.88%的超高業(yè)主同意率實(shí)屬不易，“我們小區(qū)別說拆了重建，就是移動(dòng)1棵樹，都已經(jīng)吵了半年多?！?/p>

??落地實(shí)施仍有難題待解

??今年5月份，珠海市發(fā)布《指導(dǎo)意見》，在設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、資金籌措扶持、過渡安置優(yōu)惠、審批程序簡化等方面為危舊住房自主更新、原拆原建提供支持。

??根據(jù)《指導(dǎo)意見》，危舊住房拆除新建原則上以獨(dú)立宗地為基本單位，土地、房屋權(quán)屬應(yīng)當(dāng)清晰、合法、無爭議，滿足專有部分面積占比百分之九十五以上且人數(shù)占比百分之九十五以上的權(quán)利人書面同意后可提交申請。而實(shí)施方案則需要全體權(quán)利人表決同意。

??當(dāng)時(shí)，有市民提出，實(shí)施方案必須取得全體權(quán)利人表決通過的要求在實(shí)操環(huán)節(jié)難度極大，建議改為“取得專有部分面積占比95%以上且人數(shù)占比95%以上的權(quán)利人書面同意”，以此降低實(shí)操難度，統(tǒng)一前后判定標(biāo)準(zhǔn)。而珠海市自然資源局未采納這條建議，理由是項(xiàng)目申請條件和實(shí)施條件涉及的項(xiàng)目程序和個(gè)人利益不同，無法統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。因涉及每家每戶的產(chǎn)權(quán)和切身利益，城鎮(zhèn)危舊住房拆除新建實(shí)施階段需要全體權(quán)利人同意方可實(shí)施。

??實(shí)施方案能否取得100%的同意率決定了福臨居的改造能否繼續(xù)推進(jìn)。據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士介紹，除了福臨居，珠海還摸查了一批有改造意愿的小區(qū)，有的小區(qū)規(guī)模比福臨居還大，但福臨居的居民改造意愿是最強(qiáng)烈的，因此各項(xiàng)工作都走在前列，地方政府也希望這個(gè)項(xiàng)目能夠順利落地，為其他小區(qū)提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。該人士表示，其他城市雖然有不少成功案例，但大多以公房為主，阻力較小，而福臨居都是居民的私房，“現(xiàn)在最大的難題就是如何取得所有業(yè)主的同意和支持?！?/p>

??《指導(dǎo)意見》提出，實(shí)施方案公示期滿且無異議或異議不成立的，方可開展后續(xù)工作。截至目前，梅華街道尚未公布相關(guān)信息。

??雖然危舊住房拆除新建項(xiàng)目的實(shí)施條件無法變更，但珠海有意在申請條件上降低門檻。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，基于市民的反饋意見，珠海市自然資源局?jǐn)M將“滿足專有部分面積占比百分之九十五以上且人數(shù)占比百分之九十五以上的權(quán)利人書面同意”的申請條件，調(diào)整為與《民法典》保持一致。根據(jù)《民法典》第278條，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等重大事項(xiàng)，需要由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決（即“雙三分之二參與”），并且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意（即“雙四分之三以上同意”）。對比《指導(dǎo)意見》的“雙95%”，門檻顯著降低。