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??作者系全國政協(xié)委員，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長、研究員

??住宅、商業(yè)辦公用房等房地產(chǎn)具有使用壽命長（普遍在50年以上）、更新?lián)Q代慢的典型長周期屬性。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展到供求總量基本平衡、短缺局面根本扭轉(zhuǎn)后，必然會(huì)出現(xiàn)發(fā)展階段的重大轉(zhuǎn)變。國內(nèi)外房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，房地產(chǎn)發(fā)展有它自身的客觀規(guī)律。我國基于過去城鎮(zhèn)住房普遍短缺、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)高速增長等情況，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)過了20多年快速發(fā)展。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，疊加人口、婚育等變化，以及城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米、戶均擁有住房超過1.1套、住有所居目標(biāo)總體實(shí)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷兩大歷史性轉(zhuǎn)變，一是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，二是房地產(chǎn)從“增量時(shí)代”進(jìn)入“存量時(shí)代”。

??從房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)看，今年上半年，全國二手房交易總量已超過新房銷售總量，在新房和二手房交易總量中的占比達(dá)到50.4%，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場正式從增量為主的階段進(jìn)入增量與存量并重階段，未來還將逐步轉(zhuǎn)向存量為主的階段。從國際相關(guān)經(jīng)驗(yàn)看，在新房和二手房共同構(gòu)成的房地產(chǎn)市場中，隨著“存量時(shí)代”到來，在當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期二手房交易逐漸上升、新房交易逐漸下降是常態(tài)；相應(yīng)地，與“增量時(shí)代”密切相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、新開工面積、竣工面積、新建商品房銷售等指標(biāo)也逐漸下降，房地產(chǎn)業(yè)從新房開發(fā)建設(shè)為主的階段轉(zhuǎn)向新房開發(fā)建設(shè)與存量運(yùn)營管理并重階段，未來還將轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營管理為主的階段。

??目前，我國房地產(chǎn)已由普遍需求旺盛轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性供大于求，新建住房需求不可能回到過去高峰時(shí)的規(guī)模，依靠賣地“壯大”財(cái)政收入的“土地財(cái)政”做法難以為繼，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)“三高”開發(fā)模式再也不可能了，大規(guī)模增量建設(shè)、大量開發(fā)投資也是不可持續(xù)的，希望房價(jià)再像過去那樣過快上漲也是不現(xiàn)實(shí)的。房地產(chǎn)市場在一定程度上冷熱交替，房價(jià)在一定幅度內(nèi)漲跌波動(dòng)，以及市場過熱、房價(jià)過快上漲后出現(xiàn)一定回調(diào)，都是市場機(jī)制的正常反應(yīng)和自我調(diào)節(jié)，是發(fā)展階段轉(zhuǎn)變過程中不可避免的，也是必要的。從發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)發(fā)展階段看，房地產(chǎn)進(jìn)入“存量時(shí)代”后，依然是產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動(dòng)面廣的國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)乃至支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)增長仍然作出舉足輕重的貢獻(xiàn)。

??因此，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展觀念和思維方式，擺脫傳統(tǒng)發(fā)展路徑依賴，不能再沿用過度依靠房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售的思路來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。要客觀理性看待房地產(chǎn)開發(fā)投資等與“增量時(shí)代”密切相關(guān)的指標(biāo)回落，這既是各地落實(shí)中央關(guān)于嚴(yán)控增量要求的反映，也是市場快速形成供求平衡的表現(xiàn)。進(jìn)入“存量時(shí)代”，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將從大規(guī)模增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效和相關(guān)服務(wù)為主。其中，房地產(chǎn)拉動(dòng)投資的方式將轉(zhuǎn)向參與城市更新，城市更新中的城中村、危舊房、老舊小區(qū)更新改造等將成為穩(wěn)投資的重要力量；大體量連片開發(fā)建設(shè)的大盤項(xiàng)目將逐步減少，高品質(zhì)的“小而美”項(xiàng)目將成為市場主流；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將從單一開發(fā)建設(shè)向代建、租賃、運(yùn)營等多元化轉(zhuǎn)型。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加快改革完善與“存量時(shí)代”相適應(yīng)的統(tǒng)計(jì)等基礎(chǔ)性制度，全面科學(xué)準(zhǔn)確地反映“存量時(shí)代”下房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的貢獻(xiàn)。