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??樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐迪 3月18日下午，2026房地產(chǎn)TOP500研究成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇在北京舉行。

??華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官陳偉分享了華潤(rùn)置地的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型實(shí)踐案例。

??2020年之前，華潤(rùn)置地的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)一直在行業(yè)排名第十左右的水平，期間經(jīng)歷了幾個(gè)階段：第一個(gè)階段是自己獨(dú)立開(kāi)始做單一的住宅開(kāi)發(fā)；第二階段是做開(kāi)發(fā)和商業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)；第三個(gè)階段是城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的模式。

??住宅開(kāi)發(fā)是從2000年左右，在重慶開(kāi)始起步，之后為了平衡經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及長(zhǎng)期利益，開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)賽道。2004年做了第一個(gè)羅湖萬(wàn)象城，當(dāng)時(shí)有過(guò)一個(gè)討論：華潤(rùn)置地是要做一把掙十個(gè)億的住宅開(kāi)發(fā)模式，還是要做一個(gè)項(xiàng)目在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)每年掙一個(gè)億？最后選擇的方向是做一個(gè)每年能掙一個(gè)億的生意。羅湖萬(wàn)象城現(xiàn)在每年零售額大概是130億左右，年租金收入8億多，整體利潤(rùn)五到六個(gè)億。這之后，華潤(rùn)置地開(kāi)始了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?，F(xiàn)在有四個(gè)產(chǎn)業(yè)線：萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯、萬(wàn)象天地，以及去年年底開(kāi)了一個(gè)東莞購(gòu)物村，開(kāi)啟了新的產(chǎn)品線——奧萊，帶著一點(diǎn)微度假性質(zhì)的奧萊產(chǎn)品線，這個(gè)產(chǎn)品線未來(lái)在其他城市也會(huì)尋找合適的機(jī)會(huì)進(jìn)一步落地。

??除了重資產(chǎn)之外，2020年華潤(rùn)置地把商管和物管業(yè)務(wù)整體拆分出來(lái)做了上市，就是萬(wàn)象生活，當(dāng)時(shí)是港交所第三大IPO。上市之后整個(gè)萬(wàn)象生活整個(gè)營(yíng)收和利潤(rùn)還是保持了非常好的增長(zhǎng)，基本每年都在雙位數(shù)增長(zhǎng)，股價(jià)也保持了比較好的水平；2021年華潤(rùn)置地做了兩個(gè)REITs，商業(yè)地產(chǎn)REITs和有巢REITs，從目前的表現(xiàn)來(lái)說(shuō)都還不錯(cuò)。

??在整個(gè)輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)和相應(yīng)的模式之后，華潤(rùn)置地現(xiàn)在的重點(diǎn)是在推片區(qū)統(tǒng)籌工作。深圳南山片區(qū)統(tǒng)籌，先用差不多十年時(shí)間把大沖村城市更新、大沙河生態(tài)治理、后海新區(qū)建設(shè)做起來(lái)；后在2022年把深圳后海中心區(qū)智慧城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目拿下來(lái)，包括智慧運(yùn)營(yíng)、藝文活動(dòng)、商圈統(tǒng)籌、城市空間服務(wù)；第三階段，去年年底深圳灣萬(wàn)象城二期、深圳灣文化廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，深圳灣澐璽開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，能賣(mài)得好，不僅僅是品質(zhì)好，還得益于大的片區(qū)統(tǒng)籌工作，整個(gè)片區(qū)包含了高檔商業(yè)、公園、文旅、文體、文化場(chǎng)館等，整體聯(lián)動(dòng)。南山之后還做了其他形式的片區(qū)統(tǒng)籌，包括溫州龍港模式，三亞海棠灣文商旅片區(qū)統(tǒng)籌等項(xiàng)目。

??“十四五”期間華潤(rùn)置地整體發(fā)展模式可以總結(jié)為3+1業(yè)務(wù)模式：開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)與資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。輕資產(chǎn)主要就是萬(wàn)象生活，做業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)極，同時(shí)向世界一流企業(yè)邁進(jìn)；生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)是助力公司城市運(yùn)營(yíng)商定位的落地。

??從整體的指標(biāo)來(lái)看，行業(yè)整體承壓，華潤(rùn)置地資金上也承受了一定壓力，但從營(yíng)收和利潤(rùn)來(lái)說(shuō)還是基本保持穩(wěn)定，ROIC、綜合毛利率處于行業(yè)相對(duì)比較穩(wěn)定的水平。經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租性、輕資產(chǎn)管理、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)這三大經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)占比60.2%。

??“十五五”行業(yè)發(fā)生了非常大的變化，國(guó)家也在提房地產(chǎn)新模式，城市整個(gè)發(fā)展將從增量發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效，從建城要轉(zhuǎn)化成營(yíng)城的模式，城市治理也是重在內(nèi)涵式發(fā)展和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。華潤(rùn)置地也做了一些調(diào)整，一個(gè)是深化三位一體的核心競(jìng)爭(zhēng)力，二是構(gòu)建兩大價(jià)值循環(huán)體系。發(fā)展目標(biāo)還是“盈利優(yōu)質(zhì)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、模式先進(jìn)、市值領(lǐng)先和品質(zhì)卓越”為核心要素。在大的核心競(jìng)爭(zhēng)力之下，始終把自己定位為城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，開(kāi)發(fā)是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的空間的載體，也是為運(yùn)營(yíng)去創(chuàng)造舞臺(tái)。運(yùn)營(yíng)這個(gè)層面上更多是要?jiǎng)?chuàng)造空間價(jià)值，通過(guò)空間價(jià)值來(lái)促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售和租賃業(yè)，提升資產(chǎn)價(jià)值，提升對(duì)資源溢價(jià)的能力。未來(lái)會(huì)深化片區(qū)統(tǒng)籌的模式，也是目前的房地產(chǎn)形勢(shì)下，通過(guò)片區(qū)統(tǒng)籌不斷提升土地資產(chǎn)的價(jià)值，這是未來(lái)核心的競(jìng)爭(zhēng)。

??另外，構(gòu)建了空間價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，如果沒(méi)有足夠的空間價(jià)值，經(jīng)濟(jì)價(jià)值很難實(shí)現(xiàn)。比如購(gòu)物中心里面的電影院一樣，其實(shí)電影院不太掙錢(qián)，但是它創(chuàng)造了流量，所以就會(huì)對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心形成賦能。未來(lái)也將從單一獲取土地紅利的方式，變成創(chuàng)造空間價(jià)值的方向。

??結(jié)合形勢(shì)的變化，華潤(rùn)置地把業(yè)務(wù)重新做了歸類(lèi)和定位，總結(jié)為三條增長(zhǎng)曲線：

??第一條是傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)，是業(yè)績(jī)基本盤(pán)，也是營(yíng)收及現(xiàn)金流的主要貢獻(xiàn)者。

??第二條是經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)，可持續(xù)增長(zhǎng)的強(qiáng)大引擎，是利潤(rùn)和穩(wěn)定現(xiàn)金流的主要貢獻(xiàn)者。

??第三條是輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)，是業(yè)績(jī)強(qiáng)勁增長(zhǎng)極和空間價(jià)值核心創(chuàng)造者。

??對(duì)于第一條增長(zhǎng)曲線更多是做優(yōu)的概念，第二增長(zhǎng)曲線要做強(qiáng)，第三條增長(zhǎng)曲線將會(huì)秉承速度第一、質(zhì)量第二的方針，迅速把這塊業(yè)務(wù)做大。