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??2026年4月20日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《關(guān)于進一步完善土地有償使用管理的若干規(guī)定》（杭規(guī)劃資源發(fā)〔2026〕16號，下稱《規(guī)定》）。通俗來說，這次政策主要把“補交土地金”“房子建超了怎么辦”“地下車庫和商場怎么算”等幾項規(guī)則的執(zhí)行口徑說得更清楚了。具體來看，《規(guī)定》系統(tǒng)梳理了劃撥轉(zhuǎn)出讓、竣工超建、地下空間供地、租賃年期與價款、分期付款等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的計價規(guī)則和操作流程。整體思路可概括為“明晰規(guī)則、堵住漏洞、盤活存量、規(guī)范地下”，有助于提升土地資產(chǎn)管理的透明度，是存量土地盤活領(lǐng)域圍繞“定價”問題推出的一項系統(tǒng)性舉措，也體現(xiàn)了土地市場管理制度正在走向精細化。

??一、補繳出讓金的核心計價公式明確，評估時點與有效期收緊

??《規(guī)定》第一條統(tǒng)一了劃撥、租賃、出讓等權(quán)屬性質(zhì)轉(zhuǎn)換時土地出讓金的補繳標準。補繳金額＝擬出讓時新用途下的市場地價－擬出讓時原用途下的市場地價。計價時點嚴格確定為“規(guī)劃資源部門依法受理補繳地價申請時點”，地價評估報告的有效期僅為2個月，逾期未簽訂出讓合同補充協(xié)議的，需重新申請評估。這一規(guī)定強化了時效性，雖然避免了企業(yè)利用歷史低價套利，但也增加了補繳項目的時間壓力。

??對于《規(guī)定》出臺前已存在的“規(guī)劃許可建筑面積超出原出讓合同約定”的存量項目，同樣按上述規(guī)則處理，土地使用年限按受理時點剩余年限確定。這實質(zhì)上是對歷史遺留超建問題的一次集中清理。需要說明的是，房改房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房等保障性住房的上市交易補繳另有專門規(guī)定，不適用本條。

??二、竣工實測超建筑面積分檔處置：合理誤差按歷史地價補，超限部分雙倍罰

??針對建設(shè)項目（工業(yè)用地除外）竣工后實測計容建筑面積超出規(guī)劃許可和合同約定的情形，《規(guī)定》第二條設(shè)置了分檔處置機制，體現(xiàn)了“合理誤差寬容、惡意超建嚴懲”的原則。需特別說明的是，混合用地若出讓合同中未區(qū)分不同用途的地價，則按評估報告中的各用途評估價結(jié)合溢價率折算；若評估報告也未作區(qū)分，則按成交綜合樓面地價計算。

??三、地下空間：有償使用范圍擴大，但嚴禁分割轉(zhuǎn)讓

??《規(guī)定》第三至第五條系統(tǒng)規(guī)范了城市地下空間用地的供應(yīng)與確權(quán)。核心變化在于：利用單建或結(jié)建地下空間從事商業(yè)、倉儲等經(jīng)營性用途的，必須以有償使用方式辦理用地手續(xù)（符合國家、省、市規(guī)定的可協(xié)議供應(yīng)）。地下空間出讓金的計繳標準，沿用《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于推進工商業(yè)用地改革促進空間精準有效配置的實施意見》（杭政辦函〔2025〕47號）。

??對于已取得地表建設(shè)用地使用權(quán)的項目，若規(guī)劃設(shè)計方案中已包含結(jié)建地下空間，視同已辦理地下空間用地審批。但若出讓時未明確經(jīng)營性地下空間指標，后續(xù)方案中又新增該類空間，則需在工程規(guī)劃許可階段同步補辦有償使用手續(xù)并補繳出讓金。

??最關(guān)鍵的約束在于：有償使用的城市地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，須作為單一產(chǎn)權(quán)辦理不動產(chǎn)登記，不得分割轉(zhuǎn)讓、不得分割登記、不得分割抵押。這一規(guī)定對地下商業(yè)街、地下倉儲等依賴分層或分單元銷售的業(yè)態(tài)形成直接限制，雖有助于防止地下空間投機炒作，但也可能削弱開發(fā)商投資大型地下綜合體的意愿。

??四、租賃年期上限20年，租金與LPR掛鉤；補辦項目付款期限放寬

??《規(guī)定》第七條明確：國有建設(shè)用地租賃期限最高為20年，土地租金標準＝同條件出讓土地應(yīng)繳出讓金×每年度土地還原利率。土地還原利率動態(tài)掛鉤每年1月中國人民銀行公布的5年期以上LPR。這為長期租賃地價提供了可量化的測算基準，意味著利率下行周期中租金成本降低，上升周期中租金成本相應(yīng)增加。

??在付款節(jié)奏上，《規(guī)定》第十條區(qū)分了兩種情形：

??-新出讓項目：簽訂合同前繳納20%作為定金；合同簽訂后1個月內(nèi)繳納不低于50%；余款可在1年內(nèi)繳清。

??-補辦有償使用項目（含租賃首期租金）：原則上合同簽訂后1個月內(nèi)一次性付清。僅低效用地再開發(fā)項目，經(jīng)屬地政府集體決策可延長至1年內(nèi)繳清，但首次付款不低于50%。

??與舊規(guī)或常見操作相比，主要有兩點變化：一是首期繳納比例略有提高；二是后續(xù)延長支付的期限略有拉長。這種做法既降低了政府收款風險，又為現(xiàn)金流緊張的企業(yè)提供了一定緩沖。

??五、劃撥土地轉(zhuǎn)讓與國企改制：符合目錄可保留劃撥，否則協(xié)議補辦

??《規(guī)定》第六條明確：以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，或國企改制涉及劃撥土地處置時，符合《劃撥用地目錄》的，可直接保留劃撥方式辦理轉(zhuǎn)移登記；不符合目錄且不涉及新建、改建、擴建的，按原用途、原范圍以協(xié)議方式補辦出讓或租賃，并繳納土地價款。這避免了“一刀切”要求劃撥轉(zhuǎn)出讓，有助于降低合規(guī)企業(yè)的用地成本。

??六、總結(jié)與市場影響研判

??總體來看，這項政策是對土地有償使用制度的進一步完善，結(jié)合了新形勢下的現(xiàn)實需求，尤其針對歷史遺留問題及當前社會經(jīng)濟發(fā)展的新特點作出了回應(yīng)。在土地的使用方式，特別是新業(yè)態(tài)導(dǎo)入過程中涉及的土地價格和成本方面，政策作出了更細化、更明確的規(guī)定。內(nèi)容既涵蓋增量用地，也涉及存量用地，后者還包括因歷史原因形成的較為復(fù)雜的情形。同時，政策覆蓋了傳統(tǒng)土地類型，也延伸至地下空間等新型土地?？梢哉f，這項政策體現(xiàn)了土地市場管理的積極跟進，通過規(guī)范化手段將過去模糊不清的口徑加以明確，對存量土地盤活具有積極作用。

??值得關(guān)注的是，部分原本通過劃撥方式使用的土地，今后將轉(zhuǎn)為以招拍掛等更加市場化的方式進行配置，這就涉及土地出讓金的補繳問題，政策對此制定了清晰的規(guī)則。這既體現(xiàn)了土地要素市場化改革的深入推進，也有助于補繳后的土地更順暢地流通，更好適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展，尤其是土地項目抵押和貸款的操作。因此，明確規(guī)則是今年土地領(lǐng)域的一項重要工作，有助于推動歷史遺留問題的解決。

??需要指出的是，政策在強調(diào)規(guī)范的同時，也適當考慮了市場主體的資金壓力。例如在分期付款方面，針對部分閑置土地，允許將補繳期限延長至一年，為相關(guān)主體緩解資金周轉(zhuǎn)壓力提供緩沖。今年以來，各地普遍出臺了類似政策，即在繳納一部分資金后，其余部分可稍晚補足，有助于以時間換空間，并將更多資金用于社會經(jīng)濟發(fā)展和企業(yè)實際經(jīng)營中。