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??2026年4月20日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善土地有償使用管理的若干規(guī)定》（杭規(guī)劃資源發(fā)〔2026〕16號(hào)，下稱(chēng)《規(guī)定》）。通俗來(lái)說(shuō)，這次政策主要把“補(bǔ)交土地金”“房子建超了怎么辦”“地下車(chē)庫(kù)和商場(chǎng)怎么算”等幾項(xiàng)規(guī)則的執(zhí)行口徑說(shuō)得更清楚了。具體來(lái)看，《規(guī)定》系統(tǒng)梳理了劃撥轉(zhuǎn)出讓、竣工超建、地下空間供地、租賃年期與價(jià)款、分期付款等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的計(jì)價(jià)規(guī)則和操作流程。整體思路可概括為“明晰規(guī)則、堵住漏洞、盤(pán)活存量、規(guī)范地下”，有助于提升土地資產(chǎn)管理的透明度，是存量土地盤(pán)活領(lǐng)域圍繞“定價(jià)”問(wèn)題推出的一項(xiàng)系統(tǒng)性舉措，也體現(xiàn)了土地市場(chǎng)管理制度正在走向精細(xì)化。

??一、補(bǔ)繳出讓金的核心計(jì)價(jià)公式明確，評(píng)估時(shí)點(diǎn)與有效期收緊

??《規(guī)定》第一條統(tǒng)一了劃撥、租賃、出讓等權(quán)屬性質(zhì)轉(zhuǎn)換時(shí)土地出讓金的補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)。補(bǔ)繳金額＝擬出讓時(shí)新用途下的市場(chǎng)地價(jià)－擬出讓時(shí)原用途下的市場(chǎng)地價(jià)。計(jì)價(jià)時(shí)點(diǎn)嚴(yán)格確定為“規(guī)劃資源部門(mén)依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)”，地價(jià)評(píng)估報(bào)告的有效期僅為2個(gè)月，逾期未簽訂出讓合同補(bǔ)充協(xié)議的，需重新申請(qǐng)?jiān)u估。這一規(guī)定強(qiáng)化了時(shí)效性，雖然避免了企業(yè)利用歷史低價(jià)套利，但也增加了補(bǔ)繳項(xiàng)目的時(shí)間壓力。

??對(duì)于《規(guī)定》出臺(tái)前已存在的“規(guī)劃許可建筑面積超出原出讓合同約定”的存量項(xiàng)目，同樣按上述規(guī)則處理，土地使用年限按受理時(shí)點(diǎn)剩余年限確定。這實(shí)質(zhì)上是對(duì)歷史遺留超建問(wèn)題的一次集中清理。需要說(shuō)明的是，房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房等保障性住房的上市交易補(bǔ)繳另有專(zhuān)門(mén)規(guī)定，不適用本條。

??二、竣工實(shí)測(cè)超建筑面積分檔處置：合理誤差按歷史地價(jià)補(bǔ)，超限部分雙倍罰

??針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目（工業(yè)用地除外）竣工后實(shí)測(cè)計(jì)容建筑面積超出規(guī)劃許可和合同約定的情形，《規(guī)定》第二條設(shè)置了分檔處置機(jī)制，體現(xiàn)了“合理誤差寬容、惡意超建嚴(yán)懲”的原則。需特別說(shuō)明的是，混合用地若出讓合同中未區(qū)分不同用途的地價(jià)，則按評(píng)估報(bào)告中的各用途評(píng)估價(jià)結(jié)合溢價(jià)率折算；若評(píng)估報(bào)告也未作區(qū)分，則按成交綜合樓面地價(jià)計(jì)算。

??三、地下空間：有償使用范圍擴(kuò)大，但嚴(yán)禁分割轉(zhuǎn)讓

??《規(guī)定》第三至第五條系統(tǒng)規(guī)范了城市地下空間用地的供應(yīng)與確權(quán)。核心變化在于：利用單建或結(jié)建地下空間從事商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等經(jīng)營(yíng)性用途的，必須以有償使用方式辦理用地手續(xù)（符合國(guó)家、省、市規(guī)定的可協(xié)議供應(yīng)）。地下空間出讓金的計(jì)繳標(biāo)準(zhǔn)，沿用《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)工商業(yè)用地改革促進(jìn)空間精準(zhǔn)有效配置的實(shí)施意見(jiàn)》（杭政辦函〔2025〕47號(hào)）。

??對(duì)于已取得地表建設(shè)用地使用權(quán)的項(xiàng)目，若規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中已包含結(jié)建地下空間，視同已辦理地下空間用地審批。但若出讓時(shí)未明確經(jīng)營(yíng)性地下空間指標(biāo)，后續(xù)方案中又新增該類(lèi)空間，則需在工程規(guī)劃許可階段同步補(bǔ)辦有償使用手續(xù)并補(bǔ)繳出讓金。

??最關(guān)鍵的約束在于：有償使用的城市地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，須作為單一產(chǎn)權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，不得分割轉(zhuǎn)讓、不得分割登記、不得分割抵押。這一規(guī)定對(duì)地下商業(yè)街、地下倉(cāng)儲(chǔ)等依賴(lài)分層或分單元銷(xiāo)售的業(yè)態(tài)形成直接限制，雖有助于防止地下空間投機(jī)炒作，但也可能削弱開(kāi)發(fā)商投資大型地下綜合體的意愿。

??四、租賃年期上限20年，租金與LPR掛鉤；補(bǔ)辦項(xiàng)目付款期限放寬

??《規(guī)定》第七條明確：國(guó)有建設(shè)用地租賃期限最高為20年，土地租金標(biāo)準(zhǔn)＝同條件出讓土地應(yīng)繳出讓金×每年度土地還原利率。土地還原利率動(dòng)態(tài)掛鉤每年1月中國(guó)人民銀行公布的5年期以上LPR。這為長(zhǎng)期租賃地價(jià)提供了可量化的測(cè)算基準(zhǔn)，意味著利率下行周期中租金成本降低，上升周期中租金成本相應(yīng)增加。

??在付款節(jié)奏上，《規(guī)定》第十條區(qū)分了兩種情形：

??-新出讓項(xiàng)目：簽訂合同前繳納20%作為定金；合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)繳納不低于50%；余款可在1年內(nèi)繳清。

??-補(bǔ)辦有償使用項(xiàng)目（含租賃首期租金）：原則上合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)一次性付清。僅低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)屬地政府集體決策可延長(zhǎng)至1年內(nèi)繳清，但首次付款不低于50%。

??與舊規(guī)或常見(jiàn)操作相比，主要有兩點(diǎn)變化：一是首期繳納比例略有提高；二是后續(xù)延長(zhǎng)支付的期限略有拉長(zhǎng)。這種做法既降低了政府收款風(fēng)險(xiǎn)，又為現(xiàn)金流緊張的企業(yè)提供了一定緩沖。

??五、劃撥土地轉(zhuǎn)讓與國(guó)企改制：符合目錄可保留劃撥，否則協(xié)議補(bǔ)辦

??《規(guī)定》第六條明確：以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)驀?guó)企改制涉及劃撥土地處置時(shí)，符合《劃撥用地目錄》的，可直接保留劃撥方式辦理轉(zhuǎn)移登記；不符合目錄且不涉及新建、改建、擴(kuò)建的，按原用途、原范圍以協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓或租賃，并繳納土地價(jià)款。這避免了“一刀切”要求劃撥轉(zhuǎn)出讓?zhuān)兄诮档秃弦?guī)企業(yè)的用地成本。

??六、總結(jié)與市場(chǎng)影響研判

??總體來(lái)看，這項(xiàng)政策是對(duì)土地有償使用制度的進(jìn)一步完善，結(jié)合了新形勢(shì)下的現(xiàn)實(shí)需求，尤其針對(duì)歷史遺留問(wèn)題及當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新特點(diǎn)作出了回應(yīng)。在土地的使用方式，特別是新業(yè)態(tài)導(dǎo)入過(guò)程中涉及的土地價(jià)格和成本方面，政策作出了更細(xì)化、更明確的規(guī)定。內(nèi)容既涵蓋增量用地，也涉及存量用地，后者還包括因歷史原因形成的較為復(fù)雜的情形。同時(shí)，政策覆蓋了傳統(tǒng)土地類(lèi)型，也延伸至地下空間等新型土地?？梢哉f(shuō)，這項(xiàng)政策體現(xiàn)了土地市場(chǎng)管理的積極跟進(jìn)，通過(guò)規(guī)范化手段將過(guò)去模糊不清的口徑加以明確，對(duì)存量土地盤(pán)活具有積極作用。

??值得關(guān)注的是，部分原本通過(guò)劃撥方式使用的土地，今后將轉(zhuǎn)為以招拍掛等更加市場(chǎng)化的方式進(jìn)行配置，這就涉及土地出讓金的補(bǔ)繳問(wèn)題，政策對(duì)此制定了清晰的規(guī)則。這既體現(xiàn)了土地要素市場(chǎng)化改革的深入推進(jìn)，也有助于補(bǔ)繳后的土地更順暢地流通，更好適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，尤其是土地項(xiàng)目抵押和貸款的操作。因此，明確規(guī)則是今年土地領(lǐng)域的一項(xiàng)重要工作，有助于推動(dòng)歷史遺留問(wèn)題的解決。

??需要指出的是，政策在強(qiáng)調(diào)規(guī)范的同時(shí)，也適當(dāng)考慮了市場(chǎng)主體的資金壓力。例如在分期付款方面，針對(duì)部分閑置土地，允許將補(bǔ)繳期限延長(zhǎng)至一年，為相關(guān)主體緩解資金周轉(zhuǎn)壓力提供緩沖。今年以來(lái)，各地普遍出臺(tái)了類(lèi)似政策，即在繳納一部分資金后，其余部分可稍晚補(bǔ)足，有助于以時(shí)間換空間，并將更多資金用于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)中。