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??2026年4月14日，東莞市自然資源局發(fā)布了《東莞市耕地保護(hù)專項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》。該規(guī)劃立足于東莞“市直管鎮(zhèn)”的行政體制和高密度城市的發(fā)展實(shí)際，提出構(gòu)建“兩區(qū)一帶、四廊匯田”的農(nóng)業(yè)空間格局，并創(chuàng)新實(shí)施“城田融合”發(fā)展模式，力求系統(tǒng)破解耕地保護(hù)與城市建設(shè)之間的空間矛盾。

??這一規(guī)劃的出臺(tái)，標(biāo)志著東莞耕地保護(hù)從被動(dòng)守住紅線，轉(zhuǎn)向主動(dòng)優(yōu)化空間資產(chǎn)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，意味著未來(lái)城市建設(shè)用地將更加集約化、連片化，生態(tài)與農(nóng)業(yè)保護(hù)紅線對(duì)城市開發(fā)邊界的硬約束將進(jìn)一步加強(qiáng)。開發(fā)商需關(guān)注在“減量發(fā)展”背景下，存量用地盤活以及“城田融合”區(qū)域帶來(lái)的差異化價(jià)值提升機(jī)會(huì)。

??一、規(guī)劃核心指標(biāo)與空間管控分析

??本次規(guī)劃最顯著的特點(diǎn)，是將耕地保護(hù)與城市空間重構(gòu)深度綁定。通過(guò)明確的量化指標(biāo)和嚴(yán)格的分區(qū)管控，為土地資源配置設(shè)立了清晰的框架。通俗來(lái)說(shuō)，未來(lái)東莞哪些地方能開發(fā)房地產(chǎn)，很大程度上將由這張“耕地集聚區(qū)”的地圖說(shuō)了算。其中，25.88萬(wàn)畝的耕地集聚區(qū)，是判斷未來(lái)十年各鎮(zhèn)街可供建設(shè)用地潛力的關(guān)鍵底圖。建議結(jié)合各鎮(zhèn)國(guó)土空間規(guī)劃，識(shí)別位于集聚區(qū)邊界之外、具備整治潛力的零散建設(shè)用地，這些區(qū)域可能成為未來(lái)存量更新的重點(diǎn)。

??具體來(lái)看，綠色區(qū)域即約25.88萬(wàn)畝的耕地集聚區(qū)，屬于被嚴(yán)格保護(hù)的“永久農(nóng)業(yè)區(qū)”。在這張地圖上，它如同城市的“綠肺”，原則上不允許新建商品房、工廠或大型商場(chǎng)，可以理解為“農(nóng)業(yè)特區(qū)，開發(fā)止步”。而綠色區(qū)域之外的全市其他區(qū)域（即空白或其他顏色區(qū)域），則是理論上未來(lái)可供建設(shè)的“可選區(qū)”。不過(guò)，這些區(qū)域大部分已被現(xiàn)有城市、道路和工業(yè)區(qū)占滿。真正的機(jī)會(huì)，在于那些位于“綠色區(qū)域”之外、目前仍為零散小塊的空地、舊廠房或低效農(nóng)地（非耕地）。

??這里對(duì)下表的兩個(gè)概念進(jìn)行區(qū)別分析。其中，耕地保有量（10.11萬(wàn)畝）與永久基本農(nóng)田（10萬(wàn)畝）屬于剛性約束的“底線紅線”，具有法律強(qiáng)制力，是不可突破的“生存口糧”；而耕地集聚區(qū)（25.88萬(wàn)畝）則是一個(gè)彈性引導(dǎo)的“空間藍(lán)圖”，屬于概念性規(guī)劃區(qū)域，是未來(lái)重點(diǎn)投入建設(shè)的“優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)區(qū)”，其劃定更多體現(xiàn)優(yōu)化耕地空間布局的政策導(dǎo)向。

??二、“城田融合”模式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響機(jī)制

??規(guī)劃提出的“城田融合、協(xié)同發(fā)展”模式，具有較大的創(chuàng)新性。其并非簡(jiǎn)單地限制開發(fā)，而是試圖通過(guò)功能復(fù)合利用來(lái)提升部分區(qū)域的綜合價(jià)值。這是一種新型的耕地保護(hù)模式，對(duì)特定類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目可能構(gòu)成利好。

??1.“良田公園”模式提升周邊宜居溢價(jià)

??規(guī)劃推廣“耕地+生態(tài)、旅游、科普”模式，將農(nóng)田轉(zhuǎn)化為開敞的都市休閑空間。這一做法借鑒了“公園城市”理念，可能使鄰近大型“良田公園”的住宅或商業(yè)項(xiàng)目獲得生態(tài)景觀溢價(jià)，類似于城市公園對(duì)周邊物業(yè)價(jià)值的正向拉動(dòng)作用。后續(xù)可關(guān)注規(guī)劃中提及的田野生態(tài)廊道沿線節(jié)點(diǎn)區(qū)域。

??2.零散永久基本農(nóng)田的融合利用

??規(guī)劃提出探索零散永久基本農(nóng)田與城市公共空間的多元融合利用，意味著在城區(qū)內(nèi)部或邊緣，農(nóng)田可能以口袋農(nóng)場(chǎng)、教育農(nóng)園等形式嵌入城市功能。這類區(qū)域周邊的物業(yè)，其環(huán)境界面和生活體驗(yàn)有望得到改善，但需謹(jǐn)慎評(píng)估農(nóng)業(yè)作業(yè)（如施肥、農(nóng)機(jī)作業(yè)）可能帶來(lái)的氣味、噪音等負(fù)面影響。

??3.倒逼城市開發(fā)向高價(jià)值區(qū)域集中

??耕地保護(hù)的剛性約束，將促使新增建設(shè)用地指標(biāo)更向軌道交通站點(diǎn)周邊、現(xiàn)有成熟建成區(qū)、重大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)等高效率區(qū)域集中。這可能導(dǎo)致東莞城市空間呈現(xiàn)更鮮明的“集聚—保護(hù)”二元結(jié)構(gòu)：保護(hù)區(qū)內(nèi)價(jià)值提升，而一般城市邊緣區(qū)若無(wú)明確產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，吸引力可能下降。

??三、對(duì)土地供應(yīng)與開發(fā)策略的啟示

??東莞耕地保護(hù)規(guī)劃通過(guò)三項(xiàng)機(jī)制創(chuàng)新，將直接重塑土地市場(chǎng)的成本、空間與規(guī)則：“以補(bǔ)定占”使指標(biāo)交易成本成為開發(fā)剛需；“跨鎮(zhèn)街調(diào)劑”將催生區(qū)域間土地指標(biāo)的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，形成開發(fā)強(qiáng)鎮(zhèn)與農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)之間的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付；“多田套合”則明確警示，位于耕地集聚區(qū)內(nèi)的零散低效建設(shè)用地面臨復(fù)墾置換風(fēng)險(xiǎn)。簡(jiǎn)言之，規(guī)劃從成本結(jié)構(gòu)、交易模式、資產(chǎn)安全三個(gè)維度，對(duì)開發(fā)企業(yè)的土地獲取邏輯提出了系統(tǒng)性挑戰(zhàn)。

??四、總結(jié)與建議：關(guān)注以農(nóng)業(yè)空間重構(gòu)倒逼城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

??東莞此輪耕地保護(hù)規(guī)劃，本質(zhì)上是一次以農(nóng)業(yè)空間重構(gòu)倒逼城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的舉措。其宏觀深意在于，探索“高密度建成區(qū)如何與永久農(nóng)業(yè)空間共生”的新范例，為土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)的外延式擴(kuò)張劃上句號(hào)。

??對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，不同階段需關(guān)注的重點(diǎn)各有側(cè)重。短期看，需重新評(píng)估位于耕地集聚區(qū)范圍內(nèi)或鄰近項(xiàng)目的準(zhǔn)入限制。中期則應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注跨鎮(zhèn)街指標(biāo)調(diào)劑市場(chǎng)的形成，因?yàn)檫@將重構(gòu)土地資源的定價(jià)與流轉(zhuǎn)邏輯。同時(shí)，從長(zhǎng)期戰(zhàn)略視角看，該規(guī)劃推動(dòng)的“城田融合”，實(shí)質(zhì)是將生態(tài)農(nóng)業(yè)從“發(fā)展約束”轉(zhuǎn)化為“資產(chǎn)賦能”。這意味著，未來(lái)具備優(yōu)質(zhì)景觀與專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的復(fù)合型項(xiàng)目（如與良田公園、農(nóng)業(yè)廊道共生的住宅或商業(yè)體），將因精準(zhǔn)契合都市人群對(duì)生態(tài)宜居與非標(biāo)體驗(yàn)的深層需求，而獲得差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。