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??2026年4月24日，全國首批4只商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式獲得證監(jiān)會準予注冊的批復(fù)。這標志著我國公募REITs市場首次迎來真正意義上的商業(yè)不動產(chǎn)產(chǎn)品，行業(yè)由此邁入“商業(yè)不動產(chǎn)+基礎(chǔ)設(shè)施”雙輪驅(qū)動的新階段。作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的公募REITs工作，此舉旨在盤活萬億級存量商業(yè)資產(chǎn)，推動行業(yè)從傳統(tǒng)的“重開發(fā)、輕運營”向“投融建管退”的精細化管理模式轉(zhuǎn)型。

??此次獲批的4只產(chǎn)品匯聚了地方國企與頭部民企等多元主體，底層資產(chǎn)質(zhì)素優(yōu)良，涵蓋北京、上海、鄭州、西安、哈爾濱等核心城市黃金地段的成熟商業(yè)業(yè)態(tài)。具體包括：以北京龍德廣場為底層資產(chǎn)的中信建投首農(nóng)食品集團REIT、以上海鼎保大廈和鼎博大廈為底層資產(chǎn)的匯添富上海地產(chǎn)REIT，以及以頭部奧特萊斯項目為底層資產(chǎn)的中金唯品會REIT和國泰海通砂之船REIT。商業(yè)不動產(chǎn)REITs不僅為投資者提供了配置優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的標準化金融工具，也為商業(yè)不動產(chǎn)估值體系重構(gòu)與存量盤活開辟了全新路徑。

??一、消費和商業(yè)不動產(chǎn)REITs的政策演變情況

??談及商業(yè)不動產(chǎn)REITs，必須將消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs納入一并考慮。在此次商業(yè)不動產(chǎn)REITs獲批之前，我國已有12只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目。兩者的落地，是宏觀政策導向、消費市場提振與資本市場制度建設(shè)三重因素共振的結(jié)果。從政策演進看，經(jīng)歷了從REITs試點突破，到消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs落地，再到商業(yè)不動產(chǎn)REITs跟進的遞進過程。此類REITs產(chǎn)品已成為連接商業(yè)地產(chǎn)與資本市場的重要橋梁，其政策框架具備較強的連續(xù)性與可預(yù)期性，是政策層面對“擴大內(nèi)需、盤活存量”戰(zhàn)略的具體落實。

??回顧制度演進路徑，起點為2020年4月30日發(fā)布的《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號）。該通知明確了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs創(chuàng)新的總體路徑：聚焦重點區(qū)域，優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長三角等重點區(qū)域，以及國家級新區(qū)和有條件的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；聚焦重點行業(yè)，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目，同時鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點。從中可以看出，當時房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的REITs主要集中于傳統(tǒng)意義上的物流地產(chǎn)等領(lǐng)域。

??消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的政策創(chuàng)新則始于2023年3月。當年，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，共提出4方面12條措施。通知明確，加快推進市場體系建設(shè)，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目。項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。這一政策標志著消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式啟動。

??在消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs推進和落地的過程中，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的政策創(chuàng)新也開始顯現(xiàn)。2025年12月31日，證監(jiān)會正式印發(fā)《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》及相關(guān)配套文件。文件明確了產(chǎn)品定義：商業(yè)不動產(chǎn)REITs是指通過持有商業(yè)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。從實踐看，將優(yōu)先聚焦核心城市群及經(jīng)濟活躍區(qū)域的成熟商業(yè)不動產(chǎn)。這意味著商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式進入探索階段。

??至此，到2025年底，圍繞商業(yè)地產(chǎn)已形成消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs和商業(yè)不動產(chǎn)REITs兩大類支持政策。兩者均指向商業(yè)地產(chǎn)項目，區(qū)別在于：前者偏重購物中心等消費商業(yè)設(shè)施，后者偏重辦公及其他領(lǐng)域的商辦設(shè)施。但兩者都體現(xiàn)了近年來國家為商業(yè)不動產(chǎn)估值體系重構(gòu)與存量盤活開辟新路徑的政策導向，也反映了提振內(nèi)需、促進企業(yè)存量資產(chǎn)盤活及加快風險出清等方面的意圖。

??隨著兩類REITs并行推進，REITs市場規(guī)模性增加，同時規(guī)范性要求也明顯提升。2026年4月24日發(fā)生的兩件重要事件，對于理解行業(yè)動態(tài)具有較好的啟示。分別梳理如下：

??事件1：2026年4月24日，首批4只商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs正式獲得證監(jiān)會準予注冊的批復(fù)，標志著我國公募REITs市場從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域邁出了實質(zhì)性一步。本次獲批的4只產(chǎn)品分別為中信建投首農(nóng)食品集團商業(yè)不動產(chǎn)REIT、匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動產(chǎn)REIT、中金唯品會商業(yè)不動產(chǎn)REIT和國泰海通砂之船商業(yè)不動產(chǎn)REIT，預(yù)計合計募資規(guī)模約145.18億元。這4只產(chǎn)品的底層資產(chǎn)涵蓋商業(yè)零售與辦公等成熟業(yè)態(tài)，分布于北京、上海、鄭州、西安、哈爾濱等城市的核心區(qū)域。實際上，除這4只外，還有至少13只產(chǎn)品處于申報審批流程中，涉及資金規(guī)模超600億元。這意味著公募REITs市場正式開啟新一輪擴容。

??事件2：為厘清消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs與商業(yè)不動產(chǎn)REITs的邊界，2026年4月24日，華夏基金與中金基金對旗下6只REITs產(chǎn)品進行了集中更名，將原名稱中的“商業(yè)”統(tǒng)一調(diào)整為“消費”，并于4月30日正式生效，旨在明確產(chǎn)品定位、區(qū)別于商業(yè)不動產(chǎn)REITs。此次更名涉及華夏華潤商業(yè)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT等產(chǎn)品，分別變更為“華夏華潤消費REIT”“華夏金茂消費REIT”“中金中國綠發(fā)消費REIT”等。相關(guān)公告顯示，此次更名不涉及基金代碼、投資運作或底層資產(chǎn)變更，僅是對命名體系的規(guī)范調(diào)整，以更好地體現(xiàn)其消費基礎(chǔ)設(shè)施的屬性。此舉有助于投資者更清晰地區(qū)分以購物中心、零售商場等為代表的消費類REITs與傳統(tǒng)商業(yè)不動產(chǎn)（如辦公樓等領(lǐng)域）REITs，促進市場分類更加精細化。

??二、商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目情況

??本次全國首批4只商業(yè)不動產(chǎn)REITs合計募資規(guī)模約為193億元，底層資產(chǎn)涵蓋奧特萊斯、購物中心及辦公商業(yè)等類型，分布在鄭州、哈爾濱、北京、上海、西安等核心城市。其中，中金唯品會商業(yè)REIT以約74.7億元的募資規(guī)模居首，其底層為兩地排名第一的奧萊項目；匯添富上海地產(chǎn)REIT中，國資主力租戶貢獻的營收占比達88%，體現(xiàn)出較強的租戶穩(wěn)定性。整體來看，本批次REITs底層資產(chǎn)內(nèi)容豐富、質(zhì)量較高，區(qū)域覆蓋廣泛，具有顯著的代表性與市場示范意義。

??三、消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目情況

??如前所述，隨著全國首批4只商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，有必要對消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的情況進行梳理，以便更好理解這兩類產(chǎn)品的異同。下文將聚焦消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的相關(guān)情況。

??截至2026年3月31日，我國消費REITs市場已初具規(guī)模。全市場共上市12只消費REITs，總發(fā)行規(guī)模約302億元，總市值約426億元，占全市場REITs總市值的近兩成，已成為REITs市場中規(guī)模較大的重要分支。整體來看，消費REITs在市場規(guī)模與資產(chǎn)運營方面均保持了穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。

??四、消費REITs與商業(yè)REITs的異同

??在消費REITs與商業(yè)REITs并存的背景下，本文對兩類產(chǎn)品的異同點進行分析，以更好理解改革導向與產(chǎn)品特征。

??1.兩者的相似性分析

??第一，兩者均以持有型不動產(chǎn)（商業(yè)地產(chǎn)）的穩(wěn)定現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，通過資產(chǎn)證券化在公開市場發(fā)行，為投資者提供定期分紅與二級市場交易機會。第二，在運作模式上，均采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券（ABS）”的標準結(jié)構(gòu)，由專業(yè)運營機構(gòu)負責資產(chǎn)管理、租戶維護與物業(yè)提升，并強制將年度可供分配金額的90%以上用于分紅。第三，在監(jiān)管原則上，均聚焦底層資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰性、運營合規(guī)性與現(xiàn)金流獨立性，且嚴格禁止募集資金投向商品住宅開發(fā)。第四，在價值驅(qū)動方面，兩者的長期表現(xiàn)均高度依賴資產(chǎn)本身的運營質(zhì)量（如出租率、租金水平、租戶結(jié)構(gòu)），而非金融杠桿操作。因此，無論是消費REITs還是商業(yè)REITs，本質(zhì)上都是推動不動產(chǎn)“投融管退”閉環(huán)、服務(wù)實體經(jīng)濟的重要金融工具。

??2.兩者的區(qū)別點

??第一，底層資產(chǎn)定位不同。消費REITs定位為“民生基礎(chǔ)設(shè)施”，服務(wù)居民日常消費；而商業(yè)REITs定位為“市場化商業(yè)資產(chǎn)”，側(cè)重市場化運營。第二，資產(chǎn)范圍不同。消費REITs嚴格限定于購物中心、社區(qū)商業(yè)等；商業(yè)REITs則涵蓋寫字樓、高端酒店等。第三，審核路徑不同。消費REITs多了一道發(fā)改委推薦的流程，其路徑為：發(fā)改委推薦→交易所審核→證監(jiān)會注冊；而商業(yè)REITs的路徑為：交易所審核→證監(jiān)會注冊，審批效率相對更高。第四，資金用途約束不同。從實踐來看，消費REITs回收資金更多被限制在投向消費領(lǐng)域，這體現(xiàn)了對消費工作的支持，也與當前內(nèi)需提振的宏觀背景密切相關(guān)。以下從政策導向、底層資產(chǎn)、運營與投資特征三個維度進行列表說明。

??需要說明的是，無論是消費REITs還是商業(yè)REITs，都屬于標準化REITs，即嚴格意義上的REITs。而在實踐中，也存在一些非標準化的REITs產(chǎn)品。對這些產(chǎn)品的特征進行分析，有助于真正把握非標REITs與消費REITs、商業(yè)REITs之間的區(qū)別。其中一個比較典型的案例，便是陜西西安的大唐不夜城REITs項目。

??具體來看，大唐不夜城REITs嚴格來說屬于“類REITs”，是一種私募性質(zhì)的資產(chǎn)支持證券（ABS）產(chǎn)品。第一，在產(chǎn)品性質(zhì)方面，大唐不夜城為“類REITs”，屬于私募產(chǎn)品；而當前的消費REITs為標準化公募REITs，流動性更強，這也是兩者最核心的區(qū)別。第二，在底層邏輯方面，大唐不夜城本質(zhì)上是“文旅景區(qū)+商業(yè)”，高度依賴旅游客流與文化IP；而消費REITs則是純粹的消費基礎(chǔ)設(shè)施（如商場、奧萊、農(nóng)貿(mào)市場等），依賴周邊居民的日常消費，更具普遍性。第三，在收益穩(wěn)定性方面，消費REITs的底層資產(chǎn)出租率普遍在95%以上，現(xiàn)金流分派率穩(wěn)定在3%以上；而大唐不夜城則受旅游季節(jié)性影響較大。第四，在時代背景方面，大唐不夜城誕生于2023年政策試點初期，是當時“首個”類REITs產(chǎn)品；而當前消費REITs已是常態(tài)化發(fā)行的成熟品類，截至2026年3月底，已有12只產(chǎn)品正式獲批并上市流通，即二級市場交易。

??五、宏觀展望和市場影響

??隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs與商業(yè)不動產(chǎn)REITs雙輪驅(qū)動格局的正式確立，以及兩個領(lǐng)域多個項目的相繼落地，我國公募REITs市場已進入常態(tài)化發(fā)行的新階段，REITs領(lǐng)域的資產(chǎn)類型也在持續(xù)擴容。這不僅是資本市場制度建設(shè)的重大突破，更是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)從“開發(fā)銷售”傳統(tǒng)模式邁向“投融管退”良性循環(huán)的重要里程碑。從宏觀視角看，廣義商業(yè)REITs的常態(tài)化發(fā)展將對商業(yè)地產(chǎn)及更廣泛的實體經(jīng)濟產(chǎn)生三方面積極影響：

??第一，加速存量資產(chǎn)盤活，釋放沉淀資本活力。長期以來，大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)缺乏公開市場退出渠道，資產(chǎn)價值難以有效體現(xiàn)。REITs的落地為持有型物業(yè)提供了標準化、高流動性的資本市場出口，幫助原始權(quán)益人回籠資金、優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，進而形成“投資—運營—退出—再投資”的良性循環(huán)。這一機制已在華潤、印力、唯品會、首農(nóng)食品集團等多元主體的實踐中得到驗證，展現(xiàn)出廣泛的市場適用性。

??第二，優(yōu)化資產(chǎn)定價機制，提升市場透明度與效率。REITs的公開交易與持續(xù)信息披露，為商業(yè)不動產(chǎn)提供了基于現(xiàn)金流與運營表現(xiàn)的動態(tài)定價基準。這將引導市場從依賴評估值的“靜態(tài)估值”轉(zhuǎn)向以實際租金收入、出租率、NOI等核心指標為核心的“運營導向估值”，進一步提升資產(chǎn)定價的合理性與市場效率，有助于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得更充分的資本認可。

??第三，引導資本精準投向，服務(wù)擴大內(nèi)需與民生保障。政策明確支持消費基礎(chǔ)設(shè)施與民生類商業(yè)項目優(yōu)先發(fā)行REITs，涵蓋購物中心、社區(qū)商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場等與居民日常消費密切相關(guān)的業(yè)態(tài)。這一制度安排有效引導社會資本向促消費、保民生的關(guān)鍵領(lǐng)域集聚，助力構(gòu)建更加均衡、普惠、可持續(xù)的城市商業(yè)服務(wù)體系。

??綜上所述，消費與商業(yè)REITs的常態(tài)化發(fā)展在多個層面具有深遠意義。從行業(yè)體系角度看，它推動了商業(yè)不動產(chǎn)從傳統(tǒng)的“開發(fā)—銷售”模式向“運營—退出”的良性循環(huán)轉(zhuǎn)變，助力構(gòu)建更加專業(yè)、可持續(xù)的行業(yè)生態(tài)。從存量盤活角度看，大量沉淀在商業(yè)物業(yè)中的資本得以釋放，為持有型資產(chǎn)提供了有效的退出渠道，顯著提升了存量資產(chǎn)的流動性與利用效率，并促進了企業(yè)發(fā)展新模式的建立。從資本市場創(chuàng)新角度看，底層資產(chǎn)的持續(xù)擴容與擴募機制的常態(tài)化運行，進一步豐富了公募REITs的產(chǎn)品譜系，增強了資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的能力。從擴大內(nèi)需角度看，消費基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)場景的持續(xù)優(yōu)化，有助于激發(fā)居民消費潛力，暢通“資產(chǎn)盤活—消費升級—再投資”的良性循環(huán)。從促進房地產(chǎn)新模式角度看，這一品類的成熟發(fā)展，標志著房地產(chǎn)行業(yè)正加快從增量擴張轉(zhuǎn)向存量運營、從銷售導向轉(zhuǎn)向收益導向，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供了有力的金融工具與市場支撐。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進