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??銀發(fā)人居市場(chǎng)格局發(fā)展變化

??一、當(dāng)前銀發(fā)人居全市場(chǎng)規(guī)模

??據(jù)工信部《2025銀發(fā)經(jīng)濟(jì)白皮書》預(yù)測(cè)，2025年我國(guó)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)15.8萬(wàn)億元。中國(guó)社會(huì)福利與養(yǎng)老服務(wù)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《銀發(fā)經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書——中國(guó)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2025）》顯示，2025年我國(guó)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)9萬(wàn)億元。36氪研究院發(fā)布的《2026年中國(guó)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告》亦指出，2025年銀發(fā)經(jīng)濟(jì)規(guī)模約為8萬(wàn)億元。不同口徑的差異主要源于統(tǒng)計(jì)范圍的寬窄不同，但一致指向的趨勢(shì)是：銀發(fā)經(jīng)濟(jì)正從“民生事業(yè)”升級(jí)為萬(wàn)億級(jí)大產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)到2035年將達(dá)30萬(wàn)億元左右。 

??聚焦銀發(fā)人居細(xì)分市場(chǎng)，據(jù)克而瑞銀發(fā)數(shù)智等行業(yè)研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，2025年中國(guó)銀發(fā)人居相關(guān)市場(chǎng)規(guī)模約2.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)約12.6%，增速高于銀發(fā)經(jīng)濟(jì)整體增速。

??二、全國(guó)重點(diǎn)城市銀發(fā)人居市場(chǎng)發(fā)展差異與區(qū)域格局變化

??從區(qū)域格局來(lái)看，中國(guó)銀發(fā)人居市場(chǎng)呈現(xiàn)“一線城市引領(lǐng)、二線城市追趕、三四線城市起步”的梯度發(fā)展格局。銀發(fā)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)顯著區(qū)域發(fā)展不均衡——適老化產(chǎn)品94.4%集中在東部，浙江、江蘇、廣東憑借制造與供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)成為產(chǎn)業(yè)核心，中、西部及東北總計(jì)不足6%。 

??第一梯隊(duì)（發(fā)展引領(lǐng)型）：北京、上海、廣州、深圳、杭州。這些城市老齡化程度較高、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、政策支持力度大、社會(huì)資本活躍，銀發(fā)人居各賽道均處于全國(guó)領(lǐng)先地位。上海五個(gè)新城規(guī)劃預(yù)留3萬(wàn)張養(yǎng)老床位用地、北京出臺(tái)首部養(yǎng)老服務(wù)條例、杭州入選老齡化應(yīng)對(duì)領(lǐng)跑級(jí)城市——這些標(biāo)志性事件均為第一梯隊(duì)城市引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的有力證明。 

??第二梯隊(duì)（快速成長(zhǎng)型）：蘇州、南京、成都、武漢、寧波、青島等新一線城市。這些城市老齡化程度持續(xù)加深，政策創(chuàng)新活躍，市場(chǎng)供給能力快速提升。蘇州發(fā)布“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)十大場(chǎng)景”，成都深化“城區(qū)五級(jí)、農(nóng)村三級(jí)”養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，均是第二梯隊(duì)城市快速追趕的典型體現(xiàn)。

??第三梯隊(duì)（起步培育型）：其他二三線城市和農(nóng)村地區(qū)。這些區(qū)域市場(chǎng)仍處于培育階段，供給能力有限，但增長(zhǎng)空間巨大，預(yù)計(jì)將成為未來(lái)5-10年市場(chǎng)增量的重要來(lái)源。核心城市與中西部、農(nóng)村地區(qū)的差距逐年擴(kuò)大，預(yù)計(jì)至2028年一線城市份額將持續(xù)提升，中小城市和農(nóng)村地區(qū)增速均不足11%。 

??區(qū)域格局變化的核心趨勢(shì)是：三大城市群（京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角）的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大，成渝、長(zhǎng)江中游城市群快速崛起，而中西部非省會(huì)城市和東北地區(qū)的發(fā)展差距進(jìn)一步拉大，呈現(xiàn)“馬太效應(yīng)”加劇的特征。

??三、銀發(fā)人居相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展情況

??銀發(fā)人居已不再是孤立的養(yǎng)老地產(chǎn)板塊，而是與房地產(chǎn)、醫(yī)療健康、文化旅游、金融保險(xiǎn)、信息技術(shù)、智能制造等產(chǎn)業(yè)深度融合的復(fù)合型業(yè)態(tài)。

??1、“房地產(chǎn)+養(yǎng)老”模式持續(xù)深化。從“住宅配建養(yǎng)老”到“代際融合社區(qū)”再到“養(yǎng)老綜合體”，房地產(chǎn)企業(yè)正在從“建房”向“建服務(wù)”轉(zhuǎn)型。頭部房企在CCRC和銀發(fā)友好社區(qū)賽道持續(xù)加大投入，產(chǎn)品力與運(yùn)營(yíng)力同步提升。如綠城、萬(wàn)科、泰康等企業(yè)在CCRC項(xiàng)目上已形成可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)體系，在適老化設(shè)計(jì)、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、醫(yī)養(yǎng)融合等方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。 

??2、“保險(xiǎn)+養(yǎng)老”模式加速布局。險(xiǎn)資憑借長(zhǎng)周期、大資金、低成本的優(yōu)勢(shì)，已成為CCRC賽道的主力軍。泰康、國(guó)壽、平安等保險(xiǎn)企業(yè)通過(guò)“保單+入住權(quán)”模式，將養(yǎng)老社區(qū)作為保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的重要延伸場(chǎng)景。2026年1月，中國(guó)人壽擬設(shè)立北京國(guó)壽養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金二期，持續(xù)加碼養(yǎng)老賽道。 

??3、“文旅+養(yǎng)老”模式爆發(fā)增長(zhǎng)。銀發(fā)旅居賽道的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了文旅產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的深度融合。海南、云南、廣西等氣候宜人省份的康養(yǎng)旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，形成了“旅居+康養(yǎng)+社群”的復(fù)合型產(chǎn)品形態(tài)。 

??4、“科技+養(yǎng)老”模式賦能升級(jí)。智慧養(yǎng)老全產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模已達(dá)7.21萬(wàn)億元。AI健康管理、智能監(jiān)護(hù)設(shè)備、養(yǎng)老機(jī)器人等科技產(chǎn)品在銀發(fā)人居場(chǎng)景中加速落地，數(shù)字技術(shù)正成為提升服務(wù)效率、降低運(yùn)營(yíng)成本、優(yōu)化用戶體驗(yàn)的核心驅(qū)動(dòng)力。產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)的核心問(wèn)題包括：融合深度仍顯不足，跨界協(xié)同機(jī)制尚不完善，利益分配模式有待優(yōu)化。多數(shù)企業(yè)仍停留在“物理疊加”階段，尚未實(shí)現(xiàn)真正的“化學(xué)融合”。

??四、銀發(fā)人居市場(chǎng)投融資動(dòng)態(tài)與主體格局變化

??1、投融資整體態(tài)勢(shì) 

??2025年5月至2026年5月，銀發(fā)人居領(lǐng)域投融資持續(xù)活躍，但呈現(xiàn)明顯的“向頭部集中、向成熟期集聚”的特征。全年公開披露的銀發(fā)人居相關(guān)投融資事件約46起，涉及金額約180億元人民幣，以A輪及以后輪次為主。 

??年度最受資本青睞的賽道依次為：智慧養(yǎng)老科技（占比約35%）、CCRC及高端養(yǎng)老（占比約28%）、銀發(fā)旅居（占比約18%）、適老化產(chǎn)品制造（占比約12%），其余賽道合計(jì)占比約7%。智慧養(yǎng)老科技賽道融資占比首次超過(guò)CCRC，反映出資本對(duì)科技賦能養(yǎng)老的關(guān)注度顯著提升。 

??2、投資主體格局變化 

??險(xiǎn)資持續(xù)重倉(cāng)。中國(guó)人壽、泰康人壽等保險(xiǎn)公司繼續(xù)以LP身份參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，投資周期長(zhǎng)、穩(wěn)健性高的特點(diǎn)使其成為銀發(fā)人居市場(chǎng)的“壓艙石”。2026年1月，國(guó)壽養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金二期開始籌備。 

??國(guó)資加速入場(chǎng)。北控發(fā)展啟動(dòng)養(yǎng)老REITs招標(biāo)、上海地產(chǎn)集團(tuán)參與“兩舊一村”適老化改造等，表明地方國(guó)企正以“主力軍”身份布局銀發(fā)人居賽道。國(guó)資的參與不僅帶來(lái)資金，更重要的是盤活存量資產(chǎn)和鏈接政策資源的能力。 

??產(chǎn)業(yè)資本拓展邊界。海爾、美的等家電企業(yè)延伸至全屋適老化解決方案，富士康等智能制造企業(yè)跨界進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)器人領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)資本正在將銀發(fā)經(jīng)濟(jì)視為新的增長(zhǎng)極。

??3、退出渠道變化 

??REITs是年度最大亮點(diǎn)。2024年發(fā)改委將養(yǎng)老設(shè)施納入公募REITs資產(chǎn)類型后，2026年迎來(lái)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。北控發(fā)展養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目啟動(dòng)招標(biāo)，是養(yǎng)老資產(chǎn)證券化從政策構(gòu)想到落地實(shí)操的標(biāo)志性突破。2026-2030年料成為養(yǎng)老REITs試點(diǎn)的突破期，待首批項(xiàng)目落地后，2031-2035年市場(chǎng)規(guī)模有望突破3000億元。中信建投證券指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs已形成以運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流為核心的估值體系，將倒逼養(yǎng)老行業(yè)從“開發(fā)思維”轉(zhuǎn)向“資管思維”，從“拼規(guī)模”轉(zhuǎn)向“拼運(yùn)營(yíng)”。 

??并購(gòu)依然是主流的退出渠道，但優(yōu)質(zhì)標(biāo)的估值持續(xù)走高，行業(yè)并購(gòu)整合加速。IPO方面，目前尚無(wú)純養(yǎng)老主業(yè)企業(yè)成功登陸A股主板，但新三板、港股成為部分養(yǎng)老企業(yè)的過(guò)渡選擇，2026年4月運(yùn)連連完成上海股權(quán)托管交易中心掛牌。