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??一邊是一季度凈利潤暴跌55%，一邊是三個月內(nèi)豪擲70億元囤地，申通地鐵此舉引發(fā)市場關(guān)注。

??6月末，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告，宣布以協(xié)議方式出讓松江區(qū)4幅地塊，成交總價(jià)34.66億元，意向用地者為上海廣崧建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司。這家公司背后站著兩位股東，分別是申通集團(tuán)持股51%，松江區(qū)國資委持股49%。

??這已是申通地鐵今年在上海土地市場的第二次大手筆。就在3個月前，它剛以36.9億元拿下上海寶山區(qū)18號線康文路站TOD綜合體。

??但地塊“捂熱”不過三個月，6月9日，項(xiàng)目公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)便出現(xiàn)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的預(yù)掛牌名單上，預(yù)披露時(shí)間為6月4日至7月3日。

??截至目前，最終的轉(zhuǎn)讓結(jié)果尚未公布。

??市場普遍預(yù)期，接盤方將是某家具備TOD開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的央企或國企，申通地鐵則通過“協(xié)議拿地+快速轉(zhuǎn)讓”的方式，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的提前兌現(xiàn)。

??從青浦上蓋到松江TOD，從寶山到洞涇，申通地鐵正以“地鐵+地產(chǎn)”的模式疾馳于上海土地市場。三個月70億元的拿地節(jié)奏，加之“快進(jìn)快出”的操作路徑，更顯這家軌交巨頭在土地經(jīng)營上的嫻熟與野心。

??閃電拿地快速轉(zhuǎn)手

??這場“閃電戰(zhàn)”始于今年3月。申通地鐵通過全資子公司上海廣甯建設(shè)，以總價(jià)36.9億元拿下寶山區(qū)18號線康文路站TOD綜合體地塊，包含9.47公頃住宅地塊及相鄰商辦地塊，住宅樓面價(jià)約2.65萬元/平方米。項(xiàng)目為典型三維立體TOD開發(fā)，含約11萬平方米低密度住宅、5萬余平方米商業(yè)及2萬平方米辦公空間。參照同片區(qū)金茂滿譽(yù)項(xiàng)目約7.25萬元/平方米的入市均價(jià)，本項(xiàng)目利潤空間可觀。

??然而，拿地僅3個月后，申通地鐵便將項(xiàng)目公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。

??與此同時(shí)，申通地鐵并未止步。6月24日，其聯(lián)合松江國資委以34.66億元拿下松江洞涇劉五公路站TOD項(xiàng)目4宗地塊，包含3宗住宅用地和1宗商業(yè)租賃混合用地，預(yù)計(jì)新增住宅供應(yīng)約31萬平方米。該地塊為協(xié)議出讓，三宗宅地樓面價(jià)約1.3萬～1.4萬元/平方米，較周邊華發(fā)地塊約2.58萬元/平方米的樓面價(jià)跌幅近50%，成本優(yōu)勢顯著。市場預(yù)計(jì)，松江項(xiàng)目或?qū)?fù)制寶山模式——先由國資聯(lián)合體拿地，再通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更開發(fā)主體。另據(jù)公開信息，申通地鐵還在與青浦新城聯(lián)合籌備青浦新城南站上蓋項(xiàng)目。

??先拿地、再轉(zhuǎn)手，背后是一套成熟的商業(yè)邏輯：申通地鐵利用軌交運(yùn)營平臺的特殊地位，優(yōu)先獲取協(xié)議出讓的TOD地塊資源，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式將開發(fā)價(jià)值釋放，既規(guī)避了自行開發(fā)的資金占用和風(fēng)險(xiǎn)，又通過轉(zhuǎn)讓溢價(jià)提前變現(xiàn)土地增值紅利，反哺地鐵建設(shè)和運(yùn)營。

??這套模式申通地鐵早已駕輕就熟。其與凱德合作的漢中路星貿(mào)廣場、與華潤合作的吳中路萬象城、與保利發(fā)展合作的保利光合上城、與萬科合作的天空之城，均為成功案例。上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開表示：“通過合作實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)鏈前端土地整理的溢價(jià)收購，借助開發(fā)商力量獲得了產(chǎn)業(yè)鏈后端的收益。”與申鐵合作的開發(fā)商均為行業(yè)TOP10甚至TOP5。

??財(cái)務(wù)壓力下的“快進(jìn)快出”

??申通地鐵的土地生意，一面是主動出擊以增厚收益，一面是主業(yè)承壓下的被動突圍。

??2025年全年，申通地鐵營業(yè)收入5.96億元，同比增長1.78%；歸母凈利潤5422萬元，同比增長4.64%；但扣非凈利潤同比下降1.31%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額下滑近三成，毛利率下降2.67個百分點(diǎn)。

??真正的警報(bào)在今年一季度拉響。公司實(shí)現(xiàn)營收1.36億元，同比增長6.3%；歸母凈利潤僅408萬元，同比暴跌55.37%，毛利率從19.76%驟降至15.45%，“增收不增利”窘境清晰可見。利潤驟降主因?yàn)樯虡I(yè)保理業(yè)務(wù)利潤下降、電科公司因股權(quán)變更個別項(xiàng)目未結(jié)算、物業(yè)公司新業(yè)務(wù)導(dǎo)致成本增加。

??值得注意的是，截至2025年末，公司交易性金融資產(chǎn)暴增1198.83%，2026年一季度已達(dá)約7.15億元。大量資金用于理財(cái)和證券投資，折射出主業(yè)造血能力有待提升。在2026年5月業(yè)績說明會上，投資者直接提問：“核心業(yè)務(wù)回報(bào)率偏低情況下，如何平衡金融投資與主業(yè)擴(kuò)張？”這一問題恰恰點(diǎn)出了申通地鐵的戰(zhàn)略困境。

??“拿地即轉(zhuǎn)讓”，不是一種選擇，而是一種必然?！吧晖ǖ罔F的核心能力不是蓋樓，而是拿地，賺的是土地整理環(huán)節(jié)的溢價(jià)，并為部分房企提供入局機(jī)會。”上海某房企內(nèi)部人士表示，好處是資金周轉(zhuǎn)快、風(fēng)險(xiǎn)低，但也意味著放棄了物業(yè)長期持有的租金和資產(chǎn)增值收益。一個成熟TOD項(xiàng)目運(yùn)營10年后的價(jià)值，遠(yuǎn)高于今天賣地的收益。

??事實(shí)上，“盤活資產(chǎn)，跟蹤協(xié)同效應(yīng)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)投資機(jī)會”已被列入申通地鐵2026年度“提質(zhì)增效重回報(bào)”行動方案中。此次掛牌轉(zhuǎn)讓正是這一戰(zhàn)略的落地。

??但有行業(yè)分析師認(rèn)為，申通地鐵像個“二傳手”，核心價(jià)值在于“釋放價(jià)值”而非“持有資產(chǎn)”。寶山康文路TOD項(xiàng)目住宅利潤可期，但捆綁約5萬平方米商業(yè)配套，且位于廟行板塊，去化壓力較大，尋源難度不容忽視。松江地塊因周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施尚不完善，整體開發(fā)條件薄弱，或?qū)ζ滢D(zhuǎn)讓估值產(chǎn)生不利影響。