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??一、事件概述：2.7%利率重現(xiàn)，3%“隱性下限”被局部突破

??2026年8月初，匯豐銀行廣州分行將首套房貸利率最低調(diào)至2.7%，即5年期以上LPR（3.5%）減80個(gè)基點(diǎn)。值得注意的是，該利率并非普惠性政策，而是針對(duì)資質(zhì)過(guò)硬的特定客群——需具備穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)工作、優(yōu)質(zhì)征信、穩(wěn)定收入等條件，最終能否獲批仍需審批確認(rèn)。與此同時(shí)，建設(shè)銀行廣州分行等國(guó)有大行仍執(zhí)行3%的統(tǒng)一利率，二者之間存在30個(gè)基點(diǎn)的利差。

??此次2.7%的出現(xiàn)，是2025年多地房貸利率短暫跌破3%后統(tǒng)一回調(diào)以來(lái)的首次“破冰”。2024年10月，廣州國(guó)有大行曾將房貸利率降至2.9%，外資行降至2.85%附近，但2025年上半年，杭州、佛山、蘇州、東莞等地相繼將利率回調(diào)至3%及以上。窗口指導(dǎo)，要求房貸利率不得低于公積金貸款利率，3%由此成為事實(shí)上的“隱性下限”。

??從當(dāng)前廣州房貸利率的市場(chǎng)格局來(lái)看，不同銀行和不同客群之間已形成明顯的分層結(jié)構(gòu)。從對(duì)比可見，2.7%的商貸利率仍高于5年以上首套公積金貸款利率2.6%，二者相差10個(gè)基點(diǎn)。

??二、成因分析：資產(chǎn)荒下的精準(zhǔn)獲客策略

??（一）核心驅(qū)動(dòng)：LPR持穩(wěn)背景下的銀行主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)

??5年期以上LPR自2025年5月下調(diào)至3.5%后，已連續(xù)14個(gè)月保持不變，全國(guó)層面房貸利率下限也已取消，各地銀行可在LPR基礎(chǔ)上自主加減點(diǎn)定價(jià)。在此背景下，部分銀行通過(guò)“限時(shí)優(yōu)惠券”“專項(xiàng)打折價(jià)”等操作，實(shí)際執(zhí)行利率可以明顯低于掛牌利率。這種定價(jià)靈活性是2.7%利率得以出現(xiàn)的制度前提。

??（二）深層邏輯：資產(chǎn)荒倒逼銀行“掐尖”優(yōu)質(zhì)客群

??當(dāng)前銀行體系面臨典型的“資產(chǎn)荒”困境。實(shí)體經(jīng)濟(jì)有效信貸需求依然偏弱，居民和企業(yè)加杠桿意愿不高。在這一壓力下，銀行通過(guò)消費(fèi)貸、房貸的低價(jià)促銷搶占市場(chǎng)份額、完成信貸投放任務(wù)，成為不得已的選擇。尤其是在提振內(nèi)需和加大信貸投放的要求下更是如此。

??（三）分層定價(jià)的邏輯：用低價(jià)鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

??2.7%的利率僅面向資質(zhì)過(guò)硬的客群，這一設(shè)定反映了銀行在凈息差極度承壓背景下的理性選擇——將有限的價(jià)格資源集中于違約風(fēng)險(xiǎn)最低的客戶群體，以“以價(jià)換量”策略保障資產(chǎn)質(zhì)量。因此，這本質(zhì)上是一項(xiàng)綜合打包的服務(wù)，尤其針對(duì)特定客戶采取的差異化策略。

??三、市場(chǎng)影響分析

??（一）對(duì)樓市的信號(hào)效應(yīng)不可夸大

??2.7%的房貸利率向市場(chǎng)釋放了正面信號(hào)，反映出部分銀行在信貸投放方面展現(xiàn)出積極意愿。不過(guò)，目前提供此類利率的銀行數(shù)量仍然有限。從整體貸款情況來(lái)看，7月以來(lái)，消費(fèi)貸、信用貸等領(lǐng)域的政策環(huán)境較為寬松，部分股份制銀行面向優(yōu)質(zhì)客戶將個(gè)人信用貸利率定在2.8%左右，消費(fèi)貸領(lǐng)域也出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。在“財(cái)政貼息+金融讓利”雙重激勵(lì)下，銀行通過(guò)“以量補(bǔ)價(jià)”積極搶占優(yōu)質(zhì)零售信貸份額，體現(xiàn)出銀行在信貸投放壓力下的策略調(diào)整，這與各地持續(xù)推進(jìn)促消費(fèi)工作密切相關(guān)。但在房地產(chǎn)信貸投放方面，目前多數(shù)銀行仍未跟進(jìn)，整體態(tài)度保持謹(jǐn)慎。

??（二）3%“隱性下限”短期內(nèi)仍是主基調(diào)

??綜合各方判斷，3%在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)仍是房貸利率在心理和監(jiān)管層面的參照線。從銀行的角度來(lái)看，3%左右的利率基本可視為一個(gè)底線，這主要基于存貸利差的考量、銀行自身利潤(rùn)的維持，以及對(duì)信貸資產(chǎn)安全的考慮。因此，3%這一水平向下調(diào)整的空間有限，尤其還需兼顧與公積金貸款之間的利差關(guān)系。

??四、趨勢(shì)研判

??短期來(lái)看，2.7%的房貸利率大概率屬于個(gè)案，而非趨勢(shì)。國(guó)有大行維持3%的統(tǒng)一利率口徑、公積金貸款利率2.6%的“錨定效應(yīng)”，以及銀行凈息差處于歷史低位，共同構(gòu)成了房貸利率進(jìn)一步下探的阻力。若下半年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)節(jié)奏不及預(yù)期，或樓市持續(xù)疲軟，則可能通過(guò)政策性降息帶動(dòng)LPR下調(diào)，屆時(shí)房貸利率中樞有望進(jìn)一步下移，但預(yù)計(jì)降幅有限。下半年，各地仍需在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面持續(xù)發(fā)力，單純依賴房貸利率下調(diào)的趨勢(shì)尚不明顯，關(guān)鍵在于挖掘潛在需求，進(jìn)一步鼓勵(lì)住房消費(fèi)。尤其是在房貸還款模式優(yōu)化、用好公積金等方面需持續(xù)加力，同時(shí)也要注重穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)